严波、***等与四川中恒建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

四川省成都高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）川0191民初15378号

原告（反诉被告）：严波，男，汉族，1973年8月24日出生，住：成都市成华区。

原告（反诉被告）：***，女，汉族，1974年10月17日出生，住：成都市成华区。

两原告共同委托诉讼代理人：杨伟，四川蜀文律师事务所律师，特别授权代理人。

两原告共同委托诉讼代理人：何显兵，四川蜀文律师事务所律师，特别授权代理人。

被告（反诉原告）：四川中恒建设工程有限公司，住所地：成都市高新区天府大道中段********。

法定代表人：祝继平，副总经理。

委托诉讼代理人：马兰，四川战舰律师事务所律师，一般授权代理人。

委托诉讼代理人：唐梦，四川战舰律师事务所律师，一般授权代理人。

原告（反诉被告）严波、***（以下仍简称原告）诉被告（反诉原告）四川中恒建设工程有限公司（以下仍简称被告中恒建设公司）房屋买卖合同本反诉纠纷一案。本院于2018年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人杨伟、被告中恒建设公司的委托诉讼代理人马兰、唐梦到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。

原告严波、***向本院提出本诉的诉讼请求为：1、被告赔偿原告违约金5万元；2、被告赔偿原告经济损失356.80元；3、被告赔偿原告精神损失费2万元；4、被告承担本案全部诉讼费用。其事实与理由为：原被告双方于2018年5月4日签订了关于绿地悦蓉公馆5号楼1单元5楼5号房屋的《购房协议》，其中第8条约定于2018年5月31日完成房屋更名流程，若失败应在3日内退还原告方所有已付款并支付5万元违约金。所有款项被告已于2018年6月12日退回，但违约金5万元被告拒绝支付，这明显违背合同约定。且被告退回已付款的时间也逾期了，导致原告产生利息损失。因此我方请求法院按照银行贷款利率标准判决被告向我方支付利息损失356.80元。在此期间，我方无时无刻不处于失眠、焦虑、担忧、内心煎熬的状态，我方要求被告承担精神损失费2万元。原告为维护自身权益，起诉至本院。

被告中恒建设公司辩称：1、原被告双方签订合同时并未能预见政府出台限购政策，且导致双方未能正常办理网签和过户手续，此属于不可抗力因素，被告应该免责；2、该事件并未给原告造成损失，反而是被告付出了大量时间、精力和人力成本，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告中恒建设公司向本院提出反诉的诉讼请求为：1、原告向被告支付违约金47893.5元；2、由原告承担本案的全部诉讼费用。其事实与理由为：原被告双方于2018年5月4日签订《购房协议》，约定被告向原告出售房屋，总价1596450元。并约定若因原告原因解除协议的，原告应在3日内支付被告房屋总价3%的违约金。协议签订后，被告在给原告办理网签时，因原告想通过摇号买方，便单方解除《购房协议》，并要求退款。经多次协商无果，被告向原告退款。按照合同约定，原告应当向被告支付违约金。被告未维护其自身合法权益，特向本院提起反诉。

针对被告中恒建设公司的反诉，原告严波、***辩称：1、被告没有在约定期限内完成网签义务，违反了合同约定，故被告的反诉请求不成立，应当依法驳回；2、被告违反了合同约定，应当由被告承担违约责任，不应当由原告承担违约责任。

经审理查明：

2018年5月4日，被告中恒建设公司（甲方）与原告严波、***（乙方）及案外人成都家乐居房地产经纪有限公司（丙方）签订《购房协议》一份，主要约定：1、甲方承建绿地集团开发的项目工程，甲方可用工程款在填写《购房申请单》后向绿地集团申请抵房；2、乙方在本协议签订当日向甲方先支付购房款610172元，用于购买绿地悦蓉公馆项目5栋1单元5楼05号房屋，房屋面积106.43㎡，房屋总价为1596450元，此房款乙方予以认可与《购房申请单》及《购房合同》上的成交总价无关；3、签订此协议当日，乙方应将剩余房款986278元支付到丙方指定账户上作为监管；若乙方在签订购房合同后甲方未收到丙方支付的剩余房款，则乙方需直接向甲方支付剩余房款；4、待乙方将购房所需资料（购房人身份证复印件）交于甲方后，甲方派指定人员开始办理工抵购房流程；5、上述房款由甲方直接向绿地集团支付，甲方在绿地集团开出此房购房人收据且乙方与绿地集团成功签订房屋商品房买卖合同后24小时内，丙方将乙方的购房尾款986278元转至甲方指定账户后，甲方将购房收据原件及购房合同原件交于乙方；6、付款方式及时间：在此协议签订时乙方支付甲方610172元，并将剩余房款付至丙方指定账户进行监管，待开出有效收据后乙方签订购房合同时，由丙方将剩余房款支付给甲方；7、因乙方违约导致甲方解除此协议的，除乙方所交款项甲方不退还外，乙方还应在3曰内支付房屋总价的3%的违约金给甲方；8、甲方承诺在收到乙方资料一个月内（2018年5月31日之前）完成更名流程，若届时甲方更名失败，甲方应在3日内退还乙方所有已交款项并支付5万元违约金给乙方．．．11、如有纠纷，由甲方所在地人民法院管辖处理。

2018年5月7日和5月8日，原告向被告指定的收款人、向案外人成都家乐居房地产经纪有限公司指定的收款人共计转账支付购房款1596450元。

2018年5月10日，被告向绿地集团递交《绿地集团定单（合同）更名申请流转单》，申请将案涉房屋的买方更名为本案两原告。

2018年6月5日，经原告要求，案外人成都家乐居房地产经纪有限公司将其收取的原告购房款全额向原告***转账退还完毕。

2018年6月7日，案外人成都家乐居房地产经纪有限公司的工作人员在微信聊天群里告诉被告的工作人员因为时间原因原告确定不买案涉房屋要求被告办理退款事宜。

2018年6月12日，被告将其收取的原告购房款全额向原告***转账退还完毕。

原被告双方举证的微信聊天记录中载明了原、被告双方在履行《购房协议》过程中的沟通经过。沟通内容表明，原被告双方均希望能够完成案涉房屋的更名手续，后未能成功办理更名，被告及中介方向原告退还了其支付的购房款。

庭审过程中，原告陈述其2018年5月份也开始摇号购房，一直未摇号成功。

以上事实，有原、被告双方的当庭陈述及原告举证的《购房协议》、工商银行转款回单3份、***的工商银行账户明细单等证据和被告中恒建设公司举证的《绿地集团定单（合同）更名申请流转单》、原被告双方及中介之间的微信聊天记录等证据在卷佐证。

本院认为，原、被告双方签订《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，原被告双方均应按约履行。

原告已足额支付了协议约定的购房款，被告未按约在2018年5月31日前完成更名流程，被告构成违约。被告主张其因房管局系统升级原因未完成更名，被告对此未举证证明。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告要求被告承担违约金5万元，被告主张原告诉请的违约金过高请求调低，对此本院认为，违约金兼具弥补守约方损失及惩罚违约行为之功能，原告未举证证明其因被告违约造成的损失，相比于资金占用利息损失，原告主张的违约金过高，考虑到被告占用原告资金给原告造成的资金占用利息损失（占用时间一个月左右）及被告未完成更名流程造成的原告购房的迟延，并考虑到违约金应起到一定惩罚作用，本院酌情将原告主张的违约金调整为35000元。

对于原告主张的精神损失费20000元的诉讼请求，本案系合同纠纷，并非侵权纠纷，被告并未侵犯原告的人身权利，原告的该项诉请没有法律依据，本院不予支持。

对于原告主张的交通费电话费损失356.80元的诉讼请求，原告未举证证明该损失的存在，即使该损失客观存在，则本院支持的前述违约金已足以弥补被告违约给原告造成的损失，故原告的该项诉请本院不予支持。

被告以原告在2018年5月31日前已参与其他楼盘摇号购房、单方解除案涉协议并要求退款构成违约为由反诉要求原告承担房屋总价款3%的违约金即47893.50元，对此本院认为，案涉购房协议约定的原告的付款义务原告已履行完毕，原告虽在此之前参与其他楼盘商品房的摇号，但在被告承诺的完成更名期限内，原告一直等待被告更名备案手续的办理，该期限内原告不存在不履行案涉购房协议的违约行为，反而是被告未在其承诺的期限内完成更名备案，被告违约在先。合同约定若届时被告更名失败，被告应在3日内退还原告所有已交款项，故原告在被告未按期完成更名后要求被告退还房款，符合合同约定。故被告反诉要求原告承担违约金47893.50元的反诉诉请，没有合同及法律依据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、本诉被告四川中恒建设工程有限公司于本判决生效之日起10日内向本诉原告严波、***支付违约金35000元；

二、驳回本诉原告严波、***的其他诉讼请求；

三、驳回反诉原告四川中恒建设工程有限公司的全部诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费779元，由本诉本诉被告四川中恒建设工程有限公司承担338元，由本诉原告严波、***承担441元。

反诉案件受理费499元，由反诉原告四川中恒建设工程有限公司自行承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员　　程洁

二〇一九年五月十七日

书记员　　谢琳