某某与成都海昌置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

成都市双流区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)川0116民初3919号

原告（反诉被告）：**，男，1964年1月22日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。

委托诉讼代理人：罗鋆，四川迪扬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄超，北京市天钰衡律师事务所律师。

被告（反诉原告）：成都海昌置业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区华阳街道天府大道南段2039号。

法定代表人：吴伯棠，董事长。

委托诉讼代理人：王蓉，女，公司员工。

委托诉讼代理人：敖珠杰，女，公司员工。

委托诉讼代理人：颜宁，男，公司员工。

第三人：成都麦田园林有限公司，住所地成都市武侯区二环路南四段51号1栋14楼1409号。

法定代表人：吴奕中，总经理。

委托诉讼代理人：王冠男，中豪律师集团（四川）事务所律师。

委托诉讼代理人：李静，中豪律师集团（四川）事务所律师。

原告**与被告成都海昌置业有限公司（以下简称海昌公司）、第三人成都麦田园林有限公司（以下简称麦田公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，海昌公司提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。**及其委托诉讼代理人黄超、海昌公司的委托诉讼代理人敖珠杰、王蓉、麦田公司的委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求：1.判令海昌公司立即交付成都市天府新区成都海昌项目49栋1层3号的商品房并办理过户手续给**；2.判令海昌公司承担违约金22038.85元。事实和理由：原告**与被告海昌公司2012年12月12日签订的《商品房买卖合同》，被告海昌公司将位于成都市天府新区成都海昌项目49栋1层3号的商品房作价2098938元转让给**。**已经向海昌公司支付完毕2012年12月12日签订的《商品房买卖合同》项下全部购房款2098938元，在2013年4月29日之前，经海昌公司结算，**已经结清1100000元购房款，截止2013年4月29日，因海昌公司仍然拖欠第三人麦田公司的工程款，就此，**与麦田公司于2013年4月29日签订《以房抵款协议书》，由麦田公司将其对海昌公司的应收工程款（即麦田公司对贵司的应收工程款，不低于1158938元）转让给**，用于等额抵消**对海昌公司的购房款，同时，麦田公司对**的债务也等额减少，且麦田公司申明将其对海昌公司的应收工程款所有权转让给**。该《以房抵款协议书》已于2013年5月18日送达海昌公司签收生效。后麦田公司亦于2013年5月1日向海昌公司发出《委托付款书》，委托海昌公司将欠付麦田公司的工程款1158938元用于支付“成都海昌天澜”项目一期一组团49栋03号房屋即涉案房屋的购房款。通过前述《以房抵款协议书》、《委托付款书》，麦田公司对海昌公司的应收工程款债权转让给**后，其中的739999.87元已经冲抵了**的购房款。因海昌公司迟迟不提供与麦田公司之间工程款的结算款凭据而以此拒绝交付涉案房屋，**于2018年2月28日通过银行转账将剩余258938.13元尾款支付给海昌公司。至此，**已将涉案房屋全部购房款支付给海昌公司。海昌公司和麦田公司无权撤销已经生效的前述债权转让抵消等额购房款的法律行为。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，**与麦田公司签订《以房抵款协议书》后，麦田公司于2013年5月1门向被告海昌公司发出《委托付款书》以及2013年5月ｌ8日将前述《以房抵款协议书》送达海昌公司签收，该债权转让已生效。**从未同意麦田公司或海昌公司撤销该债权转让。海昌公司与麦田公司擅自撤销前述《以房抵债协议书》及《委托付款书》的行为无效。经**多次催促，被告海昌公司拒不履行法定交房义务，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。

被告海昌公司辩称：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，购房款2098938元，**仅支付1198938.13元，其中**在2013年4月29日前支付的1100000元购房款中，有16万元系74栋146、147号车位的车位款，**仅支付案涉房屋购房款940000元，**主张已通过与麦田公司签署的《以房抵债协议书》及《委托付款书》，以麦田公司的应收工程款739999.87元冲抵其购房款，属虚构事实，海昌公司对此不知情，不存在以房抵债的事实，**尚欠购房款899999.87元，根据补充协议约定，双方应办理完毕房屋面积差价的结算手续方可交房，但至今**未与海昌公司办理结算手续，亦未交纳面积补差房款，综上，**未付清全部购房款，海昌公司有权拒绝交房；2.**逾期付款在先，案涉房屋尚不具备办理过户登记的前提，**要求海昌公司办理过户手续并承担违约责任的诉讼请求不能成立；3.《以房抵债协议书》和《委托付款书》出具时，麦田公司与海昌公司尚未办理结算手续，对其真实性不予认可，即便是真实的，上述两份文件未送达海昌公司，对海昌公司不发生法律效力，**与麦田公司存在恶意串通损害海昌公司合法权益，请求法院驳回**的诉讼请求。

第三人麦田公司述称，1.《以房抵债协议书》签署时，海昌公司与麦田公司不存在245万元债权债务，**作为麦田公司法定代表人实际控制公司，未经股东会决议将公司债权转让给自己，侵害公司及其他股东利益；2.《以房抵债协议书》及《委托付款书》未送达海昌公司未生效；3.《委托付款书》系原告利用职务之便，私盖公章，且《委托付款书》出具之日麦田公司与海昌公司不存在1158938元工程款，之后经对账，亦未达到1158938元。4.海昌公司与麦田公司的债权债务已于2018年3月全部履行完毕。

海昌公司向本院提出反诉请求：1.判令**支付欠付购房款899999.87元（不含面积差价）；2.判令**支付从应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止的违约金，按逾期应付款每日0.03%计算。事实和理由：**与海昌公司于2012年12月12日签订了《商品房买卖合同》3份及《<商品房买卖合同>补充协议（住宅）》（以下简称合同），合同约定**购买海昌公司开发建设的海昌·天澜项目49幢03号住宅，总价款2098938元，付款方式为**应在2012年12月12日前支付完毕所有房款。同时根据合同第九条约定，若**逾期向海昌公司支付房价款，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向海昌公司支付逾期应付款万分之三的违约金，截止2018年6月7日，**仍欠付海昌公司购房款899999.87元及违约金295649元，海昌公司多次与**沟通无果，为维护自己合法权益，特诉至法院。

**辩称，根据本诉第三人麦田公司的陈述，麦田公司对《委托付款书》及《以房抵债协议书》的真实性无异议，对海昌公司的工程款通过债权转让的方式抵偿**对海昌公司的应付房款，债权转让的行为已经实施和生效，麦田公司和海昌公司擅自单方撤销《委托付款书》及《以房抵债协议书》的行为无效，其应承担相应的法律后果，**的购房款余款已经通过债权转让的方式支付完毕。且海昌公司与麦田公司的结算的工程结算款不至30多万，系麦田公司虚假称述。

第三人麦田公司在反诉部分发表的答辩意见与本诉部分答辩意见一致。

本院经审理认定事实如下：2012年12月12日，**（买受人）与海昌公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由**购买海昌公司开发的位于成都市天府新区“海昌·天澜”第49栋03号住宅，建筑面积266.92平方米，房屋总价2098938元，**采取一次性付款的方式支付购房款，合同第九条关于逾期付款责任约定：“（1）逾期在30日内，自约定的应付款期限届满之次日至实际支付应付款之日止……（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金”，买受人逾期付款，未付清全部房款的，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，合同第十二条关于逾期交房约定：“……（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第十三条关于面积差价处理：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（下一简称实测面积）。实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理……3.双方自行约定：双方约定以套内建筑面积计算房款并且以此作为误差处理方式，合同约定的套内建筑面积与房屋面积（实际）测绘成果报告记载面积发生误差的，买受人不退房，买受人同意差额部分按本合同及附件约定的套内建筑面积单价在房屋交付时据实结算，多退少补。共用部分与共用房屋分摊建筑面积的误差不作房款找补”。第十九条产权登记：“（一）初始登记，出卖人应当在2014年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明……（二）……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：······（2）如因出卖人责任导致买受人在该商品房交付之日起365日期限届满后仍无法取得房屋权属证书的，买受人不退房，自该365日期限届满之次日起，每逾期一日，出卖人按照买受人已交付房款的万分之一向买受人支付违约金。”**于2012年9月23日支付了案涉房屋的定金100000元、2012年12月支付购房款1000000元。

同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议（住宅），对付款方式进行再次明确，买受人须于签订主合同及本协议当日即2012年12月12日，向出卖人一次性付清主合同约定总价款2098938元，买受人于2012年9月23日已支付的100000元购房定金直接转为购房款，不再具有定金性质。

同日，**与海昌公司签订《商品房买卖合同（车位）》及补充协议2份，约定由**购买海昌公司开发的位于成都市天府新区“海昌·天澜”74栋146号和147号车位，价款均为80000元，**均采取一次性付款的方式支付，于2012年12月12日前付清，海昌公司应当在2013年12月31日前交付上述两车位并在2014年6月30日前，取得该车位所在楼栋的权属证明，并向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，确保**能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书。

另查明，2010年至2013年期间，**担任麦田公司董事长及法定代表人职务，2017年5月26日法定代表人由**变更为吴奕中。李品浩于2015年12月7日担任海昌公司董事一职。

2013年4月29日，麦田公司（甲方）与**（乙方）签订《以房抵债协议书》，约定就甲方欠乙方款项一事用甲方在海昌公司用应收工程款支付一套“成都海昌天澜”项目一期一组团49栋03号房的购房款一事达成一致协议：1.因甲方欠乙方款项245万元（不含乙方做为职工集资借给甲方的款项），甲方同意将甲方在海昌公司全部的应收工程中首先用于支付以乙方名义购买的上述房屋全部房款；2.甲方同意根据在协议规定放弃对海昌公司应收款的所有权并将本权利转让给乙方，甲方承诺未经乙方同意不得撤回委托，乙方可持委托付款书向海昌公司要求办理相关抵款和房屋交付手续。该《以房抵债协议书》于2013年5月18日由海昌公司李品浩签收。

2013年5月1日，麦田公司向海昌公司送达《委托付款书》载明，其承建的海昌公司成都海昌极地海洋生活城示范区园林景观工程，现申请将1158938元工程款委托支付到成都海昌置业有限公司，账号为51×××83，委托支付的款项用于购买“成都海昌天澜”项目一期一组团49栋03号的房屋。

2017年7月12日，麦田公司指派四川英特信律师事务所向海昌公司发送的《律师函》载明，麦田公司承接的海昌公司成都海昌极地海洋生活城示范区园林景观工程，于2015年8月7日完工结算，双方最终结算金额为6486416.25元，已累计付款5585261.66元，尚欠901154.59元未付，要求海昌公司在收到本律师函后五日内支付工程尾款，海昌公司于2017年7月19日收到上述律师函，并回复工作业务联系单称请麦田公司收到本联系单后携带相关资料于2017年7月27日前到海昌天澜项目部核对账务信息。

2018年1月21日，海昌公司向**送达《已到期应缴款通知书》，告知**其购买的案涉房屋需支付的第二期楼款1158938元的付款期限已于2016年7月29日到期，要求其收到本通知后于2018年1月28日前支付上述房价款，**于2018年1月22日签收。2018年2月28日，**通过转账方式支付购房款258938.13元，截止庭审之日，**共计向海昌公司支付购房款1358938.13元。

2018年1月25日，麦田公司向海昌公司出具的《承诺函》载明，麦田公司撤销2013年5月1日所发的《委托付款书》，将工程款901154.59元支付到其公司账户，截止目前，海昌公司已将工程尾款向麦田公司支付完毕。

上述事实，有**和海昌公司提交的《商品房买卖合同》及补充协议（住宅）、《商品房买卖合同（车位）》及补充协议、《委托付款书》、《以房抵债协议书》、招商银行交易明细、承诺函、已到期应缴款通知书及物流凭证、律师函及物流单、工程联系单、麦田公司提交的2010年1月29日麦田公司股东会决议及董事会决议、麦田公司企业信用信息公示报告以及各方当事人的当庭陈述在卷作证。

本院认为，**与海昌公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议（住宅）系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应按合同约定履行各自义务。针对**的起诉、海昌公司的答辩及海昌公司的反诉、**的答辩，本院根据查明的事实，综合评判如下：

一、关于**已付购房款中直接支付的现金部分的认定问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议（住宅）约定，涉案房屋总价款2098938元，双方确认**已支付购房款1358938.13元，其中160000元的购房款，海昌公司抗辩系两车位款项，本院认为，根据房屋及车位的附属关系，车位系附属品，海昌公司未举证证明原告支付的购房款中有部分系车位款项，结合该合同履行情况以及交易习惯，原告支付的160000元的购房款应为涉案房屋的房款。

二、关于案涉《以房抵债协议书》、《委托付款书》的效力及是否履行问题。

1.关于协议书的效力。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”之规定，麦田公司与**签订的《以房抵债协议书》约定麦田公司欠**245万元，麦田公司同意将其在海昌公司全部应收工程款首先用于支付**购买涉案房屋，系双方的真实意思表示，合法有效，且根据审理中查明的麦田公司与海昌公司工程尾款结算情况，麦田公司与海昌公司确实存在债务关系且债务数额大于麦田公司与**之间《以房抵债协议书》确定的案涉房款的抵扣数额，该协议符合事实及法律规定，本院予以确认，三方均应按该协议书履行各自义务。对于海昌公司主张**与麦田公司签订的《以房抵债协议书》签订时，海昌公司与麦田公司未进行结算，对真实有异议的抗辩，本院不予认可；对麦田公司主张**在案涉款项处理中存在侵犯其他股东利益、私盖公章等行为但并未提供证据予以佐证，并不能否定《以房抵债协议书》及《委托付款书》的效力，各方可另行主张权利；对于麦田公司主张与**之间不存在债务，但麦田公司并未提供证据加以佐证，本院对其抗辩主张不予认可。

2.关于协议书履行情况的认定。上述协议书由海昌公司法定代表人李品浩签收，已合法送达海昌公司，海昌公司签收上述材料后，对《以房抵债协议书》、《委托付款书》中确认的债权是否到期、抵扣金额及抵扣方式均未提出异议。且根据海昌公司自述，**在约定的最后付款时间2012年12月12日后仅支付1358938.13元，海昌公司却仅在2018年1月21日进行了催缴，明显不符常理，案涉的《委托付款书》、《以房抵债协议书》实质为构成债权转让通知，故本院认定在《以房抵债协议书》送达之日2013年5月18日即生效，海昌公司应依约对上述《以房抵债协议书》、《委托付款书》记载的相应款项进行了抵扣，抵扣金额为739999.87元，根据现有证据和本院查明的事实，结合交易习惯，本院确认上述抵扣行为已完成。因麦田公司与海昌公司已就欠付工程款进行了结算并支付，对于双方结算中是否对抵扣款项进行重复结算，双方可另行协商解决，本院对此不作处理；对海昌公司主张其未收到《以房抵债协议书》及《委托付款书》与查明事实不符，本院不予采信。综上所述，本院确定**已将案涉房屋的购房款支付完毕

3.关于海昌公司抗辩称**未将涉案房屋面积差价支付完毕，其有权拒绝交房的抗辩。本院认为，根据**与海昌公司签订的《商品房买卖合同》第十三条关于面积差价处理，约定了在涉案商品房交付时，海昌公司应当向**公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向**提供该商品房的面积实测数据，因海昌公司未举证证明其完成了上述合同义务，故海昌公司的抗辩，本院不予采信。**主张海昌公司立即交付案涉商品房并办理过户手续与查明事实相符，不违反法律规定，本院予以支持。

三、关于**与海昌公司在合同履行中否存在违约及违约金的确定问题。

1.关于**是否应当向海昌公司支付从应付款之日的次日至实际付清应付款之日止的违约金的问题。本院认为，原告应当于《商品房买卖合同》签订当日向海昌公司一次性支付购房款2098938元，被告仅支付110万元，后于2013年5月18日通过抵扣方式支付了739999.87元，于2018年2月28日通过转账方式支付了258938.13元，系逾期付款，**应当向海昌公司支付违约金，根据《商品房买卖合同》第九条第一款对逾期付款责任的约定，双方同意继续履行合同的，**应分别以998938元、258938.13元为基数，按每日万分之三计算支付违约金，其中998938元自2012年12月13日计算至2013年5月17日，258938.13元从2013年5月18日计算至2018年2月28日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，违约金以“补偿为主，惩罚为辅”，本案中，海昌公司未举证证明因**逾期付款所造成的实际损失，但违约的事实客观存在，本院兼顾合同履行情况、**的过错程度及预期利益等综合因素，确定违约金数额为15000元为宜。

2.关于海昌公司是否应当向**支付违约金22038.85元的问题。本院认为，根据《商品房买卖合同》第九条第二项的约定，因**未付清全部房款，海昌公司有权拒绝交房，**于2018年2月28日支付完全部购房款，海昌公司应当于2018年3月1日向**交房，海昌公司至今未交房视为违约，应当承担违约责任，根据《商品房买卖合同》第十二条对逾期交房责任的约定，海昌公司应以2098938元为基数，自2018年3月1日至起诉之日即2018年4月9日止向**支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，违约金以“补偿为主，惩罚为辅”，**未举证证明海昌公司逾期交付房屋所造成的实际损失，但违约的事实客观存在，本院兼顾合同履行情况、海昌公司的过错程度及预期利益等综合因素，确定截止2018年4月9日止的违约金数额为6500元为宜。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十款、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）成都海昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）**交付成都市天府新区成都海昌项目49栋1层3号的商品房，并从实际交付之日起365日内协助原告（反诉被告）**到不动产权登记部门办理上述房屋的不动产权证；

二、被告（反诉原告）成都海昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）**支付截止2018年4月9日止的违约金6500元；

三、原告（反诉被告）**于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）成都海昌置业有限公司支付违约金15000元；

四、驳回原告（反诉被告）**的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）成都海昌置业有限公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费175元，由被告（反诉原告）成都海昌置业有限公司负担；反诉案件受理费6400元，由原告（反诉被告）**负担1000元，被告（反诉原告）成都海昌置业有限公司负担5400元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员　　徐春龙

二〇一八年九月十八日

书记员干雪玲