成都海昌置业有限公司、某某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）川01民终18329号

上诉人（原审被告、反诉原告）：成都海昌置业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区华阳街道天府大道南段**。

法定代表人：方力斌，董事长。

委托诉讼代理人：高君宇，系该公司员工。

委托诉讼代理人：王益，系该公司员工。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：**，男，1964年1月22日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。

委托诉讼代理人：黄超，北京市天钰衡律师事务所律师。

原审第三人：成都麦田园林有限公司。住所地：四川省成都市武侯区二环路南四段********。

法定代表人：吴奕中，总经理。

上诉人成都海昌置业有限公司（以下简称海昌公司）因与被上诉人**、原审第三人成都麦田园林有限公司（以下简称麦田公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初3919号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

海昌公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，驳回**诉讼请求；2.请求支持海昌公司反诉请求，改判由**支付房款899999.87元，判决**按购房合同约定从应付购房款之日起按未付款金额每日万分之三的标准向海昌公司支付逾期付款违约金；3.本案一、二审案件受理费由**承担。事实和理由：一、本案中《以房抵债协议书》《委托付款书》并不构成债权转让，也未发生抵扣房款的效力，在**未支付完毕全部购房款及违约金，与海昌公司办理面积补差手续情况下，海昌公司不构成逾期交房。一审法院判令海昌公司向**交付房屋，并承担6500元违约金，系认定事实不清，适用法律错误。（一）**与麦田公司签订的《以房抵债协议书》并不对海昌公司发生效力。《以房抵债协议书》的落款日期是2013年4月29日，该期间，**担任麦田公司法定代表人，其本人享有使用麦田公司印章的便利。并且，麦田公司也不认可曾签订过该协议，《以房抵债协议书》的真实性存疑。从该协议的内容来看，麦田公司与**之前存在2450000元债权债务，但**并未举证证明该债权的真实性，如该债权为虚假债权，那么该《以房抵债协议书》本身即不具备任何法律效力。在此情况下，一审法院本应对《以房抵债协议书》进行实质审查，查明**与麦田公司之间是否存在该2450000元的债权债务关系，以核实该协议的真实性。**作为该协议的提交方，也是该2450000元债权关系成立的主张方，本应由其举证证明该2450000元债权关系成立，在此前提下，麦田公司才可能会与其签订《以房抵债协议书》。但是，一审法院却对该协议作简单的形式审查，并未要求**举证证实其主张，颠倒了举证义务，一审法院并未查清《以房抵债协议书》的真实性。该《以房抵债协议书》并未向海昌公司送达。一审法院未查实该协议书上的笔迹由何人书写。该协议上签字字迹不清，根本无法辨识辨认出此落款笔迹为“李品浩”三个字。一审法院并未查清李品浩身份。在2013年5月18日期间，李品浩并未担任海昌公司董事、法定代表人一职，在该时间点，李品浩根本无签字的权限。海昌公司从未收到过该《以房抵债协议书》，海昌公司对此完全不知情，该协议上也未加盖海昌公司印章，**也未提交曾向海昌公司送达过该协议的证据，该协议书对海昌公司不产生任何法律效力。《以房抵债协议书》所述债权并无转让可能。在2013年5月18日前，海昌公司与麦田公司并未办理工程结算手续，工程质量是否符合国家强制性规定，海昌公司是否还应支付麦田公司工程款，还未经竣工验收、双方办理结算确认。在无法明确确认工程款债权是否成立的前提下，该“债权”并无转让的可能性。（二）《委托付款书》不属于一审法院认定的债权转让通知。该《委托付款书》并未向海昌公司送达，海昌公司并不知晓该份材料的存在。从该《委托付款书》内容来看，并不构成所谓债权转让的通知。其表述为，麦田公司委托海昌公司将1158938元工程款支付到海昌公司账户，用以支付麦田公司购买的房屋，落款时间为2013年5月1日。首先在该时间点，麦田公司与海昌公司之间并未办理工程结算，麦田公司无权请求海昌公司处置该笔款型。其次，该委托书所述的款项用途为麦田公司购买海昌公司房屋款并非所谓冲抵**欠付海昌公司的房款。（三）海昌公司向麦田公司支付工程款符合合同约定及法律规定。根据合同的相对性，海昌公司向麦田公司支付应付工程款，符合合同约定，并且款项已支付完毕，双方债权债务已结清，**作为无关第三人，无权突破合同相对性，要求海昌公司将已付麦田公司工程款用于抵扣其未付购房款。（四）由于**未付清购房款及应承担的违约金，也未与海昌公司办理完毕房屋面积补差手续，海昌公司有权拒绝交付房屋。海昌公司不存在违约行为，不应承担逾期交房违约责任。购房合同第九条第2款和补充协议第四条第1点约定了买受人未付清全部应付款项包括逾期付款的违约金的情况下，出卖人有权抗辩买受人提出的交付请求。截止目前为止，**仍欠付海昌公司购房款899999.87元及逾期付款违约金。同时，**一直未与海昌公司办理案涉房屋面积补差的结算手续，也未向海昌公司交纳面积补差房款。因此，**无权要求海昌公司交付房屋，也无权要求海昌公司承担任何违约金。二、一审法院认定的**已付购房款金额、应承担的逾期付款违约金的计算标准、违约金金额均缺乏事实和法律依据。一审法院认为，**已支付完毕购房款，**应承担的逾期付款违约金为15000元，该事实认定无任何依据。（一）海昌公司对**与麦田公司达成的《以房抵债协议》及《委托付款书》毫不知情，也并不对海昌公司发生效力，不存在**主张的以工程款抵房款的事实。（二）在2012年12月12日之前，**仅向海昌公司支付了1100000元，其中160000元为**购买的两个车位款，**未按合同约定的最后付款日2012年12月12日支付剩余1158938元购房款，2018年2月28日**另支付258938.13元购房款，但截至目前为止，**仍有899999.87元购房款未付清。（三）**应承担的逾期付款违约金应为：2012年12月13日至2018年2月27日期间，以1158938元为基数，按每日万分之三计算违约金；2018年2月28日至**实际支付剩余899999.87元期间，应以899999.87元为基数，按每日万分之三计算违约金。（四）双方约定的违约金计算标准并未违反法律的强制性规定，并且逾期付款系由**自身原因造成，**应严格按照合同约定承担逾期付款责任。一审法院确定的**应承担的逾期付款违约金金额严重过低，严重偏离合同约定及客观事实，也无任何法律依据。综上，请求二审法院依法改判，支持海昌公司的上诉请求。

**辩称，一审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，海昌公司的上诉理由不成立，应予以驳回。

麦田公司未向本院提交意见。

**向一审法院提出诉讼请求：1.判令海昌公司立即交付成都市天府新区万安镇麓山大道二段1959号成都海昌项目49栋1层3号的商品房并办理过户手续给**；2.判令海昌公司承担违约金22038.85元。

海昌公司向一审法院提出反诉请求：1.判令**支付欠付购房款899999.87元（不含面积差价）；2.判令**支付从应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止的违约金，按逾期应付款每日0.03%计算。

一审法院认定事实：2012年12月12日，**（买受人）与海昌公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由**购买海昌公司开发的位于成都市天府新区“海昌·天澜”第49栋03号住宅，建筑面积266.92平方米，房屋总价2098938元，**采取一次性付款的方式支付购房款，合同第九条关于逾期付款责任约定：“（1）逾期在30日内，自约定的应付款期限届满之次日至实际支付应付款之日止……（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金”，买受人逾期付款，未付清全部房款的，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，合同第十二条关于逾期交房约定：“（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第十三条关于面积差价处理：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理……3.双方自行约定：双方约定以套内建筑面积计算房款并且以此作为误差处理方式，合同约定的套内建筑面积与房屋面积（实际）测绘成果报告记载面积发生误差的，买受人不退房，买受人同意差额部分按本合同及附件约定的套内建筑面积单价在房屋交付时据实结算，多退少补。共用部分与共用房屋分摊建筑面积的误差不作房款找补”。第十九条产权登记：“（一）初始登记，出卖人应当在2014年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明……（二）……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）如因出卖人责任导致买受人在该商品房交付之日起365日期限届满后仍无法取得房屋权属证书的，买受人不退房，自该365日期限届满之次日起，每逾期一日，出卖人按照买受人已交付房款的万分之一向买受人支付违约金。”**于2012年9月23日支付了案涉房屋的定金100000元、2012年12月支付购房款1000000元。

同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议（住宅），对付款方式进行再次明确，买受人须于签订主合同及本协议当日即2012年12月12日，向出卖人一次性付清主合同约定总价款2098938元，买受人于2012年9月23日已支付的100000元购房定金直接转为购房款，不再具有定金性质。

同日，**与海昌公司签订《商品房买卖合同（车位）》及补充协议2份，约定由**购买海昌公司开发的位于成都市天府新区“海昌·天澜”74栋146号和147号车位，价款均为80000元，**均采取一次性付款的方式支付，于2012年12月12日前付清，海昌公司应当在2013年12月31日前交付上述两车位并在2014年6月30日前，取得该车位所在楼栋的权属证明，并向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，确保**能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书。

一审法院另查明，2010年至2013年期间，**担任麦田公司董事长及法定代表人职务，2017年5月26日法定代表人由**变更为吴奕中。李品浩于2015年12月7日担任海昌公司董事一职。

2013年4月29日，麦田公司（甲方）与**（乙方）签订《以房抵债协议书》，约定就甲方欠乙方款项一事用甲方在海昌公司用应收工程款支付一套“成都海昌天澜”项目一期一组团49栋03号房的购房款一事达成一致协议：1.因甲方欠乙方款项245万元（不含乙方做为职工集资借给甲方的款项），甲方同意将甲方在海昌公司全部的应收工程款首先用于支付以乙方名义购买的上述房屋全部房款；2.甲方同意根据在协议规定放弃对海昌公司应收款的所有权并将本权利转让给乙方，甲方承诺未经乙方同意不得撤回委托，乙方可持委托付款书向海昌公司要求办理相关抵款和房屋交付手续。该《以房抵债协议书》于2013年5月18日由海昌公司李品浩签收。

2013年5月1日，麦田公司向海昌公司送达《委托付款书》载明，其承建的海昌公司成都海昌极地海洋生活城示范区园林景观工程，现申请将1158938元工程款委托支付到成都海昌置业有限公司，账号为51×××83，委托支付的款项用于购买“成都海昌天澜”项目一期一组团49栋03号的房屋。

2017年7月12日，麦田公司指派四川英特信律师事务所向海昌公司发送的《律师函》载明，麦田公司承接的海昌公司成都海昌极地海洋生活城示范区园林景观工程，于2015年8月7日完工结算，双方最终结算金额为6486416.25元，已累计付款5585261.66元，尚欠901154.59元未付，要求海昌公司在收到本律师函后五日内支付工程尾款，海昌公司于2017年7月19日收到上述律师函，并回复工作业务联系单称请麦田公司收到本联系单后携带相关资料于2017年7月27日前到海昌天澜项目部核对账务信息。

2018年1月21日，海昌公司向**送达《已到期应缴款通知书》，告知**其购买的案涉房屋需支付的第二期楼款1158938元的付款期限已于2016年7月29日到期，要求其收到本通知后于2018年1月28日前支付上述房价款，**于2018年1月22日签收。2018年2月28日，**通过转账方式支付购房款258938.13元，截止一审庭审之日，**共计向海昌公司支付购房款1358938.13元。

2018年1月25日，麦田公司向海昌公司出具的《承诺函》载明，麦田公司撤销2013年5月1日所发的《委托付款书》，将工程款901154.59元支付到其公司账户，截止目前，海昌公司已将工程尾款向麦田公司支付完毕。

一审法院认定以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议（住宅）、《商品房买卖合同（车位）》及补充协议、《委托付款书》《以房抵债协议书》、招商银行交易明细、承诺函、已到期应缴款通知书及物流凭证、律师函及物流单、工程联系单、2010年1月29日麦田公司股东会决议及董事会决议、麦田公司企业信用信息公示报告以及各方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。

一审法院认为，**与海昌公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议（住宅）系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应按合同约定履行各自义务。针对**的起诉、海昌公司的答辩及海昌公司的反诉、**的答辩，一审法院根据查明的事实，综合评判如下：

一、关于**已付购房款中直接支付的现金部分的认定问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议（住宅）约定，涉案房屋总价款2098938元，双方确认**已支付购房款1358938.13元，其中160000元的购房款，海昌公司抗辩系两车位款项，一审法院认为，根据房屋及车位的附属关系，车位系附属品，海昌公司未举证证明**支付的购房款中有部分系车位款项，结合该合同履行情况以及交易习惯，**支付的160000元的购房款应为案涉房屋的房款。

二、关于案涉《以房抵债协议书》《委托付款书》的效力及是否履行问题。1.关于协议书的效力。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”之规定，麦田公司与**签订的《以房抵债协议书》约定麦田公司欠**2450000元，麦田公司同意将其在海昌公司全部应收工程款首先用于支付**购买案涉房屋，系双方的真实意思表示，合法有效，且根据审理中查明的麦田公司与海昌公司工程尾款结算情况，麦田公司与海昌公司确认存在债务关系且债务数额大于麦田公司与**之间《以房抵债协议书》确定的案涉房款的抵扣数额，该协议符合事实及法律规定，一审法院予以确认，三方均应按该协议书履行各自义务。对于海昌公司主张**与麦田公司签订的《以房抵债协议书》签订时，海昌公司与麦田公司未进行结算，对真实有异议的抗辩，一审法院不予认可；对麦田公司主张**在案涉款项处理中存在侵犯其他股东利益、私盖公章等行为但并未提供证据予以佐证，并不能否定《以房抵债协议书》及《委托付款书》的效力，各方可另行主张权利；对于麦田公司主张与**之间不存在债务，但麦田公司并未提供证据加以佐证，一审法院对其抗辩主张不予认可。2.关于协议书履行情况的认定。上述协议书由海昌公司法定代表人李品浩签收，已合法送达海昌公司，海昌公司签收上述材料后，对《以房抵债协议书》、《委托付款书》中确认的债权是否到期、抵扣金额及抵扣方式均未提出异议。且根据海昌公司自述，**在约定的最后付款时间2012年12月12日后仅支付1358938.13元，海昌公司却仅在2018年1月21日进行了催缴，明显不符常理，案涉的《委托付款书》《以房抵债协议书》实质为构成债权转让通知，故一审法院认定在《以房抵债协议书》送达之日2013年5月18日即生效，海昌公司应依约对上述《以房抵债协议书》《委托付款书》记载的相应款项进行了抵扣，抵扣金额为739999.87元，根据现有证据和一审法院查明的事实，结合交易习惯，一审法院确认上述抵扣行为已完成。因麦田公司与海昌公司已就欠付工程款进行了结算并支付，对于双方结算中是否对抵扣款项进行重复结算，双方可另行协商解决，一审法院对此不作处理；对海昌公司主张其未收到《以房抵债协议书》及《委托付款书》与查明事实不符，一审法院不予采信。综上所述，一审法院确定**已将案涉房屋的购房款支付完毕。3.关于海昌公司抗辩称**未将涉案房屋面积差价支付完毕，其有权拒绝交房的抗辩。一审法院认为，根据**与海昌公司签订的《商品房买卖合同》第十三条关于面积差价处理，约定了在涉案商品房交付时，海昌公司应当向**公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向**提供该商品房的面积实测数据，因海昌公司未举证证明其完成了上述合同义务，故海昌公司的抗辩，一审法院不予采信。**主张海昌公司立即交付案涉商品房并办理过户手续与查明事实相符，不违反法律规定，一审法院予以支持。

三、关于**与海昌公司在合同履行中是否存在违约及违约金的确定问题。1.关于**是否应当向海昌公司支付从应付款之日的次日至实际付清应付款之日止的违约金的问题。一审法院认为，**应当于《商品房买卖合同》签订当日向海昌公司一次性支付购房款2098938元，**仅支付1100000元，后于2013年5月18日通过抵扣方式支付了739999.87元，于2018年2月28日通过转账方式支付了258938.13元，系逾期付款，**应当向海昌公司支付违约金，根据《商品房买卖合同》第九条第一款对逾期付款责任的约定，双方同意继续履行合同的，**应分别以998938元、258938.13元为基数，按每日万分之三计算支付违约金，其中998938元自2012年12月13日计算至2013年5月17日，258938.13元从2013年5月18日计算至2018年2月28日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，违约金以“补偿为主，惩罚为辅”，本案中，海昌公司未举证证明因**逾期付款所造成的实际损失，但违约的事实客观存在，一审法院兼顾合同履行情况、**的过错程度及预期利益等综合因素，确定违约金数额为15000元为宜。2.关于海昌公司是否应当向**支付违约金22038.85元的问题。一审法院认为，根据《商品房买卖合同》第九条第二项的约定，因**未付清全部房款，海昌公司有权拒绝交房，**于2018年2月28日支付完毕全部购房款，海昌公司应当于2018年3月1日向**交房，海昌公司至今未交房视为违约，应当承担违约责任，根据《商品房买卖合同》第十二条对逾期交房责任的约定，海昌公司应以2098938元为基数，自2018年3月1日至起诉之日即2018年4月9日止向**支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失对的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，违约金以“补偿为主，惩罚为辅”，**未举证证明海昌公司逾期交付房屋所造成的实际损失，但违约的事实客观存在，一审法院兼顾合同履行情况、海昌公司的过错程度及预期利益等综合因素，确定截止2018年4月9日止的违约金数额为6500元为宜。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、海昌公司于判决生效之日起十日内向**交付成都市天府新区万安镇麓山大道二段1959号成都海昌项目49栋1层3号的商品房，并从实际交付之日起365日内协助**到不动产权登记部门办理上述房屋的不动产权证；二、海昌公司于判决生效之日起十日内向**支付截止2018年4月9日止的违约金6500元；三、**于判决生效之日起十日内向海昌公司支付违约金15000元；四、驳回**的其他诉讼请求；五、驳回海昌公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费175元，由海昌公司负担；反诉案件受理费6400元，由**负担1000元，海昌公司负担5400元。

二审中，海昌公司提交了其与麦田公司工程结算汇总表，拟证明海昌公司与麦田公司之间的结算日期、以及最终的结算金额。

**质证认为，该工程结算汇总表系海昌公司单方制作，对于其载明的内容属于海昌公司的自认，对于工程结算汇总表的真实性及相应履行情况，**无法确认。

麦田公司未发表质证意见。

二审中，**提交了麦田公司发送的付款申请报告，拟证明截止2012年12月12日，海昌公司还欠麦田公司工程进度款4030246.18元。

海昌公司质证认为，对付款申请报告真实性不予认可，上面加盖的印章是麦田公司的印章，无法确认印章的真实性，且该证据为**单方提交，无法确认其真实性，该报告只是麦田公司与海昌公司双方履行合同过程中的一部分内容，并不能真实、全面体现当时的合同履行情况及工程进度情况。

麦田公司未发表质证意见。

本院认证如下，对于海昌公司提交了工程结算汇总表的相关基础材料，能够印证工程结算汇总表的真实性，本院依法予以确认。能够证明：成都海昌极地海洋生活城独立式商业停车场及临时园林景观工程合同总价为1491953元，结算金额为1517457元，2012年8月8日支付450000元，2012年11月21日支付275089.5元，2012年12月6日支付290035.8元，结算时间为2015年1月7日；成都海昌天澜项目展示区公共区域园林景观改造工程合同总价为480000元，结算金额480000元，2014年1月24日支付376000元，2018年3月28日支付余款104000元，结算时间为2014年8月12日；成都海昌极地海洋生活城华龙路绿化带树木移栽工程合同总价68401.25元，2013年1月29日支付68401.25元；成都海昌极地海洋生活城示范区B区园林景观工程合同总价3906459元，结算金额3303025.025元，2012年7月25日支付762571.8元，2012年9月29日支付1143857.7元，2013年1月29日支付1518355元，2018年3月28日支付252737.8元，结算时间2015年9月7日；补充协议（2012年6月）确定总价570000元，结算金额570000元，2012年6月15日支付427200元，2018年3月28日支付142800元，结算时间2014年12月5日；补充协议（2012年7月）确定总价718900元，结算金额547533元，2012年12月17日支付503230元，2018年3月28日支付44303元，结算时间2015年9月7日。对于麦田公司提交的《付款申请报告》，为麦田公司单方提交，且海昌公司不认可，在没有其他证据予以佐证的情况下，不能证明海昌公司与麦田公司之间的工程款实际支付情况，本院不予采信。

海昌公司对一审查明的《以房抵债协议书》的真实性有异议，对《以房抵债协议书》中李品浩的签名真实性有异议，对其他查明的事实没有异议。**对一审查明的事实没有异议。

本院对双方均无异议的事实予以确认，对海昌公司有异议的事实在下文中予以认定。

二审中，海昌公司认可收到了案涉《委托付款书》，海昌公司认可案涉房屋、车位的总购房款减去**已经支付的1100000元为1158938元，海昌公司申请对案涉《以房抵债协议书》中李品浩签名的真实性进行鉴定。

本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：

一、关于**是否可以以与麦田公司签订的《以房抵债协议书》的约定，用麦田公司在海昌公司处享有的债权与**应向海昌公司支付的购房款品迭的问题

首先，海昌公司收到的麦田公司发出的《委托付款书》的主要内容是麦田公司要求将海昌公司应付给麦田公司的工程款中的1158938元，支付至海昌公司账户用以支付购买案涉房屋的购房款，而非将麦田公司的工程款1158938元的债权直接转让给**。因此，《委托付款书》实质是用麦田公司的工程款债权与购买案涉房屋的应付购房款债务予以品迭。

其次，《以房抵债协议书》系麦田公司与**之间达成的约定，是麦田公司向海昌公司发出《委托付款书》的原因，而《以房抵债协议书》是否送达海昌公司并不影响麦田公司以《委托付款书》表达债权债务品迭的意思表示的效力，故《以房抵债协议书》上李品浩的签字是否真实不影响《委托付款书》的效力，海昌公司要求对李品浩签名真实性进行鉴定也无必要。因此在无证据证明麦田公司发出《委托付款书》的行为存在无效情形的情况下，应当认定《委托付款书》合法有效。

又次，从麦田公司和海昌公司签订的施工合同中的暂定工程款、2013年5月1前实际已付款金额、结算金额以及2013年5月1日后实际付款金额，可得出在2013年5月1日麦田公司发出《委托付款协议书》时，无论依据施工合同还是依据最终结算金额计算的海昌公司应付麦田公司工程款的金额大于1158938元。因此，海昌公司可自行将麦田公司享有的工程款与**应支付购房款予以品迭。

最后，麦田公司与**之间是否存在真实有效的债务关系，应由麦田公司与**之间另行处理，而不应在本案中予以处理。

综上，从诚实信用角度考量，海昌公司在明知麦田公司已经作出品迭的意思表示后，仍然将相应工程款支付给麦田公司属恶意，且参照抵销的规定，应当认定**已经支付完毕购房款。海昌公司可就该部分款项另行向麦田公司主张权利。

二、关于一审法院确认的逾期付款违约金金额是否恰当的问题

本院认为，因**并未对一审法院判决其承担逾期付款违约金提起上诉，本院仅根据海昌公司上诉对该违约金金额是否恰当进行审查。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，人民法院可根据实际损失、过错程度、合同履行情况对违约金进行调整。于本案中，一审法院在未有证据证明海昌公司实际损失的情况下，兼顾合同履行情况、**的过错程度及预期利益等综合因素，确定的违约金数额并无不当，本院依法予以确认。

此外，从一般交易规则来看，面积补差事宜可在交付房屋时予以解决。**在与海昌公司办理案涉房屋交付手续时，如存在面积补差情形，海昌公司可向**主张相应权利。故海昌公司关于**未交付面积补差款而拒绝交房的主张，本院依法不予支持。

综上所述，上诉人成都海昌置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律部分不当，但判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按一审法院确定的方式执行；二审案件受理费12800元，由上诉人成都海昌置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　俊

审判员　白福群

审判员　何广智

二〇一九年十二月二日

书记员　张秋菡