湛江市交通投资集团有限公司、某某等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省湛江市坡头区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0804民初1075号 原告（反诉被告）：湛江市交通投资集团有限公司。住所地：广东省湛江市坡头区南调街道麻西村湛江海湾大桥桥头北侧湛江海湾大桥管理中心。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***，广东海东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东海东律师事务所律师。 被告（反诉原告）：***，男，1958年11月18日出生，汉族，住湛江市坡头区。 委托诉讼代理人：***，广东法博律师事务所律师。 第三人：坡头区官渡镇麻俸村垉屋村民小组。 负责人：***，村民小组组长 委托诉讼代理人：***，广东大展律师事务所律师。 原告（反诉被告）湛江市交通投资集团有限公司（以下简称“交投公司”）诉被告（反诉原告）***、第三人坡头区官渡镇麻俸村垉屋村民小组租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，后因双方争议较大，不宜适用简易程序，转为普通程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告交投公司的委托诉讼代理人***、被告***及其委托诉讼代理人***、第三人坡头区官渡镇麻俸村垉屋村民小组（以下简称“垉屋村民小组”）负责人***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）交投公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年3月1日所签订的《土地租赁协议书》；2.判令被告返还原告已支付的租金共计25000元；3.判令被告向原告支付违约金共计50000元；4.判令被告赔偿原告为建设T牌所支出的费用共计29319.04元；5.判令被告向原告支付追究被告违约责任所支出的律师费8000元；以上1-5项费用合计112319.04元；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中增加诉讼请求：判令被告以75000元（应退还的租金25000元+已支付租金的双倍违约金50000元）为基数，按照月息3%向原告支付自2020年11月5日起至实际支付之日止的利息。暂计至2020年11月30日的利息共计1875元。事实及理由：原告有意租用第三人的土地建设T型广告牌。2017年2月20日，第三人向原告出具证明：“位于海东快线公路上行桩号为K4+750附近位置是我村村民***的生产经营场所，现我村民小组同意***将该位置租给贵司作建设T型广告牌使用，特此证明。”因此，原告与被告于2017年3月1日在第三人的见证下，签订了《土地租赁协议书》，约定由原告承租位于海东快线公路沿线上行桩号为K4+750附近的土地设置T型广告牌，租赁期为15年，租金共计人民币5万元。被告在收到原告支付的50%土地租金后须将本协议项下土地交给原告动工建设T型广告牌。现原告已依约按时向被告支付了50%的租金共计25000元。但原告在施工过程中被村民阻挠、投诉无法正常施工，2017年7月28日根据坡头区官渡镇城市综合执法队工作人员的要求被迫停工并恢复原状至今，合同已经无法继续履行。基于以上事实情况，被告的行为已构成违约，原告有权单方解除双方所签订的《土地租赁协议书》。被告应根据《土地租赁协议书》第三条第6项的约定承担违约责任。另根据该项约定，被告逾期未支付原告已支付的租金及已支付租金的双倍违约金，应按照原告已支付的租金及已支付租金的双倍违约金总额的月息3%计息给原告。原告于起诉后向被告发出律师函，要求被告返还已支付的租金及违约金，被告于2020年10月21日签收后一直不理会，已超过10个工作日。综上，请求法院判如所诉。 被告（反诉原告）***答辩称：1.原告与被告在2017年3月1日签订的土地租赁协议书无效，根据土地管理法第12条规定，原告未对租赁的土地办理变更登记手续，未审批就开始动工，根据合同法第52条的规定，属于合同无效，合同无效后应该返还财产、赔偿损失，由于租赁的土地属于商业用途，原告至今未办理相关手续存在过错；2.本案的租赁土地不能继续使用的原因在于政府方面；3.就算土地租赁协议书有效，被告不存在违约情形，原告已按双方签订的协议使用及占用租赁土地，所以原告请求被告向其支付违约金没有事实和法律依据；4.被告对原告没有侵权行为，原告在起诉状中陈述是被村民投诉及被官渡镇城市综合执法队要求停工导致合同无法继续履行；5.由于原告使用租赁土地改变了土地性质至今没有恢复原状，应当承担恢复原状及支付土地租赁费的责任。 第三人垉屋村民小组陈述称，本案是租赁合同纠纷，合同相对人是被告，第三人与本案无利害关系。理由如下：一、原告在起诉状中陈述原告于2017年2月20日出具《证明》及原告与被告于2017年3月1日在第三人见证下，签订《土地租赁协议书》不属实。原告所述的证明的章不是第三人所盖，且没有负责人签名。涉案的土地用途是耕地，何谈是生产经营场所，不符合常理。《土地租赁协议书》上所盖的公章是第三人的行政章，不是经济公章。行政章是第三人用于盖村民的证明资料所用，经济公章是专用于村民集体有限经济类合同，《土地租赁协议书》属于经济合同，如需**，应盖经济合作社公章，并不是行政章。再者，没有第三人负责人签名，乙方代表人处就有负责人签名，何谈是在第三人见证下签订合同？故，原告所述的《证明》、《土地租赁协议书》都不是第三人的真实意思表示，不予认可。二、涉案土地是村集体分配给被告的耕地，对于被告与原告签订租赁合同，第三人不知情，且不是收益人，与本案无利害关系。综上，请求驳回原告诉讼请求。 被告（反诉原告）***向本院提出反诉请求：1.依法确认原、被告双方于2017年3月1日签订的《土地租赁协议书》无效；2.原告向被告支付2017年3月至2020年11月期间的土地占用费11945元（以租赁费50000元÷15年租赁期÷12个月×土地占用43个月）；3.判令原告赔偿被告恢复租赁土地原状费用10000元；4.本案本诉、反诉受理费及司法鉴定费用均由原告承担。事实与理由：原、被告于2017年3月1日签订《土地租赁协议书》约定，原告租赁被告位于坡头区海东快线公路沿线上行桩号为K4+750附近的土地建设T型广告牌基础，占地面积约为25平方米、租赁期限为15年，用地租金为5万元等。合同签订后，被告依约将租赁土地交给原告使用，后因原告存在先施工后批复及手续不齐，被政府部门要求整改。因租赁土地的性质为耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，原告使用该租赁土地作为商业用途，应办理变更登记手续，但因原告使用土地至今仍没有办理该手续，依据上述法律规定，原、被告签订的《土地租赁协议书》无效。因租赁合同无效，原告应按《土地租赁协议书》约定的租金标准支付土地占有使用费给被告，又因原告使用土地过程中，严重破坏了土地原貌，造成土地没有耕种的功能，故原告要承担恢复租赁土地原状的费用。综上，请求支持被告的反诉请求。 针对被告（反诉原告）***的反诉，原告（反诉被告）交投公司答辩称：一、被告要求原告支付2017年3月至2020年11月期间的土地占用费11945元缺乏事实和法律依据。原告与被告于2017年3月1日签订《土地租赁协议书》，于2017年3月9日按照协议约定一次性向反诉人支付了50%（即7.5年）的土地租赁费，原告不存在占用土地的情形。二、被告要求原告赔偿恢复租赁土地原状的费用10000元缺乏事实依据。被告与原告签订租赁合同时已明确知道原告的用途，且自愿提供了第三人出具的同意将涉案土地租赁给原告用作T牌建设。被告没有提供证据证明原告在使用土地过程中，严重破坏了土地原貌，导致土地没有耕种功能，也没有提供证据证明恢复土地所需要的费用，应自行承担举证不利的责任。综上，原告认为被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回被告的反诉请求。 针对被告（反诉原告）***的反诉，第三人坡头区官渡镇麻俸村垉屋村民小组陈述称，被告提出的反诉与第三人无关，是原、被告之间发生的纠纷，由法院依法判决。 原告（反诉被告）围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告（反诉原告）、第三人没有证据向本院提交。原告提交的证据如下：1.***《身份证》复印件，证明被告身份；2.《证明》；3、《土地租赁协议书》，证据2、3证明原告经第三人同意并在第三人的见证下与被告签订《土地租赁协议书》；4.划款申请单，证明原告已按照合同约定向被告支付了场地租赁费；5.《关于湛江市坡头区海东快线K4+750处（垉屋村）双面T型广告牌设置的批复》，证明原告设置T型广告牌经过湛江海东新区管理委员会城市建设与管理局的许可；6.《建设工程施工合同》，证明原告委托湛江市建筑安装工程公司进行涉案广告牌的施工，并与其签订了施工合同；7.《工程造价鉴定意见书》，证明原告因设置涉案广告牌所支出的费用共计29319.04元；8.《关于海东快线公路沿线上行K4+750处T型广告牌停工情况的说明》；9.《涉案广告牌施工现场照片》；10.涉案广告牌现状，证据8-10证明涉案广告牌于2017年7月3日已经开始施工，因村民投诉，2017年7月28日坡头区官渡镇城市综合执法队工作人员到场要求立即停工并恢复原状；11.中国建设银行网上银行电子回执，证明原告因本案支付律师费8000元；12.律师函；13.EMS邮寄单；14.EMS投递状态，证据12-14证明原告委托律师向被告发送律师函，告知被告已起诉解除租赁合同，要求被告在10个工作日内返还租金及支付违约金，被告已签收该律师函。 经开庭质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据质证意见如下：对证据1无异议；对证据2有异议，认为该证据不符合单位作证的格式要求，没有经办人和负责人签名、联系电话，该证明不是被告提交给原告的，不清楚该证明的来源；对证据3的真实性无异议，对合法性有异议，该租赁协议违反法律强制性规定是无效的；证据4由法院依法认定，原告已收到25000元的场地租赁费；对证据5的关联性有异议，该证据证实了交投公司存在先使用土地后申请批复是不合法的；对证据6有异议，该合同没有签订的具体时间，不清楚从何时开始履行义务，该合同也说明工程量是非常大的，需要在租赁土地上大量建设通讯设备，包括需要挖矿、**条等；对证据7有异议，造价鉴定意见书没有***，且是估价的工程造价，最后需要经过交投公司向其上级单位申请司法会计审核，才可以确定准确的工程造价；对证据8-10证明的内容没有异议，该三组证据恰好证实了因为政府原因原告不能继续租赁土地使用，被告不存在违约的情形；证据11-14与本案无关联，被告与原告签订的土地租赁协议书是无效的，因为合同无效所以不存在违约情形，原告所要证实的内容不成立。 第三人对原告提交的证据质证意见如下：对证据1无异议；对证据2、3有异议，质证意见与被告一致，补充一点，该证明不是第三人出具给原告的，不清楚该证明的来源，在土地协议书的见证方没有第三人的代表人签名，对该证明和协议书的真实性、合法性、关联性均不予认可；证据4-14与第三人无关联。 对于双方有争议的证据，本院经审查认定如下：1.原告提交的证据2《证明》上没有负责人及制作证明材料的人员签名或**，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定，本院对其不予确认；2.原告提交的证据3《土地租赁协议书》，被告对其真实性无导议，本院对其真实性予以确认；3.原告提交的证据5《关于湛江市坡头区海东快线K4+750处（垉屋村）双面T型广告牌设置的批复》，被告对其真实性不持异议，本院予以确认；4.对于原告提交的证据6《建设工程施工合同》、证据7《工程造价鉴定意见书》，该证据不影响本案的处理结果，本院对该证据不予采用；5.对于原告提交的证据11-14，原告对其真实性不持异议，本院对其真实性予以确认。对于双方没有异议的其他证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告交投公司（乙方）与被告***（甲方）于签订《土地租赁协议书》，租用***位于海东快线公路上行桩号为K4+750附近位置的土地建造T型广告牌。双方在协议书主要约定：一、土地租用的范围为海东快线公路上行桩号为K4+750附近位置，总面积约；二、租赁期限为15年；租金总额为5万元；在协议签订之日起20个工作日内先支付50%的租金即2.5万元，余下50%租金在T型广告牌竣工验收完成后10个工作日内付清；三、6.若T型广告牌在建设施工或在使用过程中，有村民阻挠或争议纠纷问题，***必须负责出面调解处理和解决，如逾期一个月处理不了，交投公司有权单方解除本协议。***需在10日内退还交投公司所支付租金，并按照已支付租金的两倍向交投公司支付违约金，除此外，还应赔偿交投公司因此所造成的损失（包括但不限于为建设该T牌已经支出的相关费用、因追究甲方违约责任所支出的诉讼费、律师费、保全费、调查取证费、差旅费等）。若***在10个工作日内无法退还已支付的租金并全额支付违约金给交投公司，***应按需退还租金及应支付违约金总额的月息3%计息给交投公司，直至全部支付清本息和赔偿违约金为止。原、被告在协议书上签名**，见证方处盖有“坡头区官渡镇麻俸村垉屋村民小组”的印章。被告及第三人在庭审中陈述涉案土地系第三人分配给被告使用的农村集体所有的农用地，属于耕地性质。 上述协议签订后，原告于2017年3月9日向被告支付租金支付25000元，同年3月10日，被告将土地交付给原告使用。2017年7月4日，原告开始在涉案土地上施工建设广告牌。同年7月28日，因接到村民投诉，坡头区官渡镇城市综合执法队到施工现场通知原告停工并将土地恢复原状。现涉案土地已填平，但施工时打入土地的4枚桩没有拔出。 另查明，2017年10月13日，湛江海东新区管理委员会城市建设与管理局批复同意交投公司在湛江市坡头区海东快线K4+750处（垉屋村）设置广告牌，广告牌的使用时间是2017年8月11日至2018年8月10日。 再查明，原告在本案起诉前曾于2019年5月28日向本院提起诉讼，诉讼请求之一是判令被告及第三人排除村民阻扰的妨碍，保证原告顺利施工。本院作出（2019）粤0804民初533号民事判决，原告不服提起上诉，后在二审诉讼期间申请对本该案撤回起诉，湛江市中级人民法院作出（2019）粤08民终3330号民事裁定，裁定准许原告对该案撤回起诉。 在本案审理过程中，被告（反诉原告）***于2020年11月18日向本院申请对恢复租赁土地原状所需的费用进行评估鉴定。本院***选定广东**工程造价咨询有限公司对上述费用进行评估鉴定。广东**工程造价咨询有限公司查阅鉴定资料后，以涉案土地原来的情况与现在的情况已经无法进行对比，并且恢复的方式也没有证据证明，无法得出准确结果，无法开展鉴定工作为由，于2021年4月21日向本院发来退案函，并将委托鉴定材料退回本院。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，本案涉案协议的签订时间、履行时间及发生纠纷的时间均发生在民法典施行之前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。 根据原（反诉被告）、被告（反诉原告）的诉辩意见，本案双方当事人争议的焦点问题如下： 一、双方签订的《土地租赁协议书》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，2004年**的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，根据上述规定，农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农业建设。本案中，原、被告签订《土地租赁协议书》，约定被告将第三人集体所有分配给被告使用的耕地出租给原告用于建造广告牌。原、被告明知涉案土地为耕地，仍签订土地租赁协议，在涉案土地上建造广告牌，改变土地农业用途，违反了法律的强制性规定，故双方签订的该《土地租赁协议书》无效。 二、原告的诉讼请求及被告的反诉请求问题。由于原、被告签订的《土地租赁协议书》无效，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原、被告双方因该协议取得的财产应予以返还。故原告请求被告返还已收取的租金25000元，理据充分，本院予以支持，同时原告应向被告返还涉案土地。关于原、被告因本案造成的经济损失问题，原、被告明知涉案土地为耕地，不得出租用于非农业建设，仍签订《土地租赁协议书》约定在耕地上建设广告牌，改变了土地用途，违反了法律强制性规定，导致协议无效，原、被告对合同无效均存在过错，对各自造成的经济损失，应自行承担，即原告自行承担建设广告牌所支出的费用，被告自行承担土地占用费及恢复土地原状费。据此，原告主张被告赔偿建设涉案广告牌所支出的费用及被告主张原告支付土地占用费及恢复土地原状费的诉求，本院均不予支持。至于原告主张解除协议、被告支付违约金、利息、律师费等的诉求，因涉案协议无效，协议约定履行期间的违约责任也无效，故原告该主张没有理据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）湛江市交通投资集团有限公司与被告（反诉原告）***于2017年3月1日签订的《土地租赁协议书》无效； 二、限被告（反诉原告）***在本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）湛江市交通投资集团有限公司返还租金25000元，原告（反诉被告）湛江市交通投资集团有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）***返还《土地租赁协议书》中约定的已经交付的土地； 三、驳回原告（反诉被告）湛江市交通投资集团有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）***的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费2596.38元（原告已预交），由原告（反诉被告）湛江市交通投资集团有限公司负担2000元，被告（反诉原告）***负担596.38元；反诉受理费174.32元（被告已预交），由被告（反诉原告）***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　**** 二〇二一年五月二十七日 书　记　员　　*** 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国土地管理法》(2004**) 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。