四川省犍为乐华建筑有限公司、四川丰业房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行审查类执行裁定书

四川省沐川县人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）川1129执异9号

案外人：梁勇君，男，1980年3月18日出生，汉族，住四川省荣县。

委托诉讼代理人：袁芳，四川升力律师事务所律师。

申请执行人：四川省犍为乐华建筑有限公司。住所地：四川省犍为县玉津镇黄旗大道78号（鹭岛国际3.格兰郡小区9幢3—01号门市），统一社会信用代码915111237348774347。

法定代表人：叶伟滨，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘晓林，女。

委托诉讼代理人：张天文，男。

被执行人：四川丰业房地产开发有限公司。住所地：四川省犍为县玉津镇凤凰村一组，统一社会信用代码91511123597274249F。

法定代表人：黄远军，该公司总经理。

在本院执行四川省犍为乐华建筑有限公司（以下简称乐华建筑公司）与四川丰业房地产开发有限公司（以下简称丰业房产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人梁勇君于2021年6月1日对执行四川省沐川县人民法院（2021）川1129执197号之五执行裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人梁勇君称，请求中止对四川省沐川县人民法院（2021）川1129执197号之五执行裁定书的执行，停止并解除位于沐川县××镇××路××号××幢××号的查封行为。事实和理由：梁勇君于2014年10月22日支付首付款90144元购买由丰业房产公司开发的位于沐川县××镇××路××号××幢××号房屋，该房屋合同面积37.53平方米，合同总价180144元，并于2014年10月28日签订了网签买卖合同，合同编号×××02；2015年10月30日，梁勇君支付剩余购房款90000元，并正式接房，实际产权面积37.66平方米。因丰业房产公司资金周转困难，无法按时开取正式购房发票，所以造成现在也无法办理不动产权证。今年，梁勇君本想自凑资金自行缴纳税款开取正式发票，才知道案涉房产已被查封。

乐华建筑公司称，对梁勇君提交的相关证据无异议，请求法院依法裁定。

丰业房产公司称，梁勇君提交的证据真实有效，请求法院公正裁定。

本院查明，2021年4月25日，乐华建筑公司依据已发生法律效力的四川省乐山市中级人民法院（2021）川11民终80号民事判决书向本院申请强制执行。执行中，本院于2021年4月28日作出（2021）川1129执197号之五执行裁定书，裁定查封丰业房产公司名下产权证号：川（2017）沐川县不动产权第0××7号的商业服务用房，查封期限三年。川（2017）沐川县不动产权第0××7号不动产权证载明该产权权利人为丰业房产公司，该不动产权证项下的房屋明细包括本案中案涉的沐川县××镇××路××号××幢××号房产。

另查明，2014年10月22日，买受人梁勇君与出卖人丰业房产公司签订了《商品房买卖合同》，约定梁勇君购买丰业房产公司在沐川县××广场××幢××层××号房屋，购房总价为180144元。2014年10月22日、2015年10月30日，梁勇君先后现金支付购房款总计180144元给丰业房产公司。2014年10月28日，案涉房屋在沐川住房保障和房地产事务中心签约备案。2015年10月30日，丰业房产公司与梁勇君办理了业主接房流转表，确认案涉房屋购房尾款以及其他入户费用已支付完毕。

再查明，2019年7月18日，梁勇君与沐川县供排水有限公司就案涉商铺签订了供用水合同。2019年8月11日，梁勇君之妻唐辉群作为甲方与乙方唐培志签订《租房协议书》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租期从2019年8月11日起至2020年8月10日止，房租为5000元/年。唐辉群在该租房协议书末尾载明于2019年8月10日收到唐培志一年房租5000元，物管费810元。因丰业房产公司资金困难，未及时开具正式发票，致使梁勇君无法办理案涉房屋不动产权证，案涉房屋仍登记在丰业房产公司名下。

以上事实，有商品房买卖合同、沐川县房屋产权交易信息查询结果、丰业房产公司收款收据、接房流转表、租房协议书、沐川县供排水有限公司供用水合同、（2021）川1129执197号之五执行裁定书等证据在案佐证。

本院认为，本案的争议焦点为：买受人对基于购买但登记在被执行人名下的案涉商铺提出的异议，能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者以按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护。本案中，梁勇君在法院查封之前就已签订房屋买卖合同，且进行了备案登记，案涉房屋的买卖合同合法有效；交房后，由梁勇君实际收取房屋租金，案涉房屋已处于梁勇君的管理、控制范围内；梁勇君全额支付了购房款，并非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，梁勇君基于购买案涉商铺提出排除执行的异议，符合前述法律规定中能够排除执行的情形，其异议请求应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止四川省沐川县人民法院（2021）川1129执197号之五执行裁定书对四川丰业房地产开发有限公司名下，川（2017）沐川县不动产权第0××7号产权证内坐落于沐川县××镇××路××号××幢××号商铺的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　廖然然

审判员　　黄梦蛟

审判员　　杨甲华

二〇二一年六月八日

书记员　　唐小丽

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》

第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效地书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者以按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定时对无过错不动产买受人物权期待权的保护。