某某、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

四川省巴中市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川19民终1400号

上诉人（原审原告）：**，男，1964年2月3日出生，汉族，现住四川省巴中市巴州区。

委托诉讼代理人：郭俊义，四川省平昌县兰草法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：周黎明，四川宏坤律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，女，1968年8月20日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。

被上诉人（原审被告）：四川省巴中市汇丰建筑工程有限公司。住所地：四川省巴中市巴州区江北望王路。统一社会信用代码：91511900629566757D。

法定代表人：胡友章，总经理。

被上诉人（原审被告）：巴中市巴州区玉堂街道北龛社区居委会。住所地：巴中市巴州区北环路西段。

法定代表人：马勇平，主任。

上诉人**因与被上诉人***、四川省巴中市汇丰建筑工程有限公司（以下简称“汇丰公司”）、巴州区玉堂街道北龛社区居委会（以下简称“玉堂北龛社区居委会”）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初3613号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

上诉人**的上诉请求：1.撤销原判。2.改判汇丰公司、***为上诉人办理位于玉堂北龛社区居委会第二居民小组拆迁还房中3栋1单元17楼背对电梯出口正对面房屋产权手续。3.改判汇丰公司赔偿上诉人装修损失费用5万元。4.改判玉堂北龛社区居委会恢复上诉人所购房屋的水电。5.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.汇丰公司于2017年7月30日将案涉房屋交付给上诉人使用，上诉人对其进行了部分装修，双方属于对原购房合同内容的变更，其变更行为合法有效，因此汇丰公司与上诉人签订的购房合同的标的物应当为案涉房屋，不存在一审法院认定的房屋位置不符的情形。汇丰公司应当按照变更后的合同内容予以全面履行，即按照购房合同第五条规定“产权证由甲方按拆迁还房政策统一办理。”本案属于汇丰公司履行合同义务不全面，但一审法院没有处理，属于漏判。2.本案中玉堂北龛社区居委会非合同相对方。购房合同当事人应当为上诉人与汇丰公司或与玉堂北龛社区居委会第二居民小组。本案玉堂北龛社区居委会第二居民小组与汇丰公司签订的《以房抵付工程款协议》表明，汇丰公司出售并实际交付给上诉人的房屋并没有超越上述协议的内容，其出售与交付行为应当合法有效。3.本案上诉人对案涉房屋系合法占有人，而玉堂北龛社区居委会不具有开发建设权，采用断水、断电的行为，侵害了上诉人的合法权利。4.一审没有追加或通知玉堂北龛社区居委会第二居民小组，也没有释明当事人追加玉堂北龛社区居委会第二居民小组参加诉讼，存在漏列必要诉讼当事人。

被上诉人玉堂北龛社区居委会答辩意见：玉堂北龛社区居委会与玉堂北龛社区居委会第二居民小组均未与上诉人签订任何房屋购买协议。案涉房屋是玉堂北龛社区居委会对辖区老百姓的拆迁还房，并不是汇丰公司的房产。现汇丰公司总共领了工程款2000多万元。上诉人不应当把玉堂北龛社区居委会列为被告，其也没有义务和权利解决诉讼费。建议上诉人通过报案直接告汇丰公司诈骗。

被上诉人***、汇丰公司均未发表答辩意见。

原审原告**向一审法院起诉请求：1.判令被告***协助被告汇丰公司将原告购买的房屋交付给原告并为原告办理房屋产权证；2.判令被告汇丰公司赔偿原告装修损失费5万元；3.判令被告玉堂北龛社区居委会恢复原告购买房屋水电；4.判令四被告共同承担本案诉讼费。一审庭审中，原告明确第一项诉请为：由被告汇丰公司、***共同办理产权并交付位于玉堂北龛社区居委会第二居民小组3栋17楼电梯出口正对面住宅。

一审法院经审理查明，2013年1月8日，玉堂北龛社区居委会第二居民小组拆迁还房业主委员会作为建设单位（甲方）与被告汇丰公司作为承包单位（乙方）签订《以房抵付工程款协议》约定:“经甲乙双方协商同意将汇丰公司在建的三号楼抵给我司共十八套住房，此房甲方同意由巴中市汇丰建筑工程有限公司对外出售。两证由甲方办理。以上协议甲、乙双方签字生效”。玉堂北龛社区居委会第二居民小组在甲方处加盖公章，吴**福在甲方法定代表人处签字，并批注“此房出售在18楼以下”，汇丰公司在乙方处加盖公章，胡友章在乙方法定代表人处签字。一审庭审中，被告玉堂北龛社区居委会表示吴**福系原第二小组组长。

2013年3月7日，原告与被告汇丰公司签订《住房认购合同书》约定：“出卖方：巴州区玉堂街道北龛社区居委会二组（简称甲方），认购方：**（简称乙方）；本工程系巴中火车站及北龛大道建设政府征地拆迁还房。因部分还房户资金不足，欲对外出售部分住房，为保证双方权利义务，经协商达成此认购书。认购房屋的位置及面积：叁幢贰单元陆楼贰号房，建筑面积103.68㎡，单价3400元每平方米，总金额352512元，付款方式：首付房款20万元，2013年7月10日付10万元，全部竣工结束一次性付清，缴款以收据为准。余下房款在交付使用时扣除房屋产权工本费后一次性付清。本房屋认购后享受当地拆迁还房户同等国家相关优惠拆迁政策。产权证由甲方按拆迁还房政策统一办理。乙方按照国家规定自行承担购买该套住房所涉及的房屋维修基金和税费。本合同自双方当事人签字生效，单方违约，除违约方向守约方赔偿违约金，并由违约方按《中华人民共和国合同法》的规定承担民事责任、经济责任。在甲方书面或电话通知催款后，乙方在五个工作日内未按时缴纳的按银行同期货款利率的三倍计息收取。房屋交付时间为2014年4月”。合同尾部甲方处加盖汇丰公司印章，胡友章在甲方销售代表处签字，**在乙方处签字。

一审同时查明，2013年3月7日，被告汇丰公司向原告**出具收据一张，载明：“收到**购北龛二社拆迁还房三号楼二单元购房款贰拾万元”，汇丰公司在收据上加盖印章，同时胡友章在经办人处签字。2013年8月15日被告汇丰公司向原告出具收据一张，载明：“收到**购北龛二社拆迁还房三号楼住房一套购房款壹拾万元”，汇丰公司在收据上加盖财务专用章，胡友章在经办人处签字。

2017年8月10日，被告***向原告出具收条一张，载明：“今收到**支给胡友章房款20000.00元整，大写贰万元整由***代收。经办人：苟雪峰，收款人：***，2017.8.10日”。原告称苟雪峰系其姐夫。另，原告主张通过微信转款给被告***1000元，现金支付给***3000元，共计4000元系其协助交房所用，被告***对此不予认可。

一审另查明，2017年4月24日，被告汇丰公司出具《庄严承诺》一份，载明：“巴中市汇丰建筑工程有限公司向购房户苟大炜、**庄严承诺，因苟大炜、**在2013年3月与本公司签订购房合同，原定2014年4月交付房屋，因公司与拆迁户的纠纷导致购房户不能按合同规定时间使用房屋，现公司向苟大炜、**庄严承诺，定于2017年7月30日将购房户按合同所订购的房屋交付购房户苟大炜、**使用，如到时公司再不按承诺交付房屋，公司将无任何理由退还购房户苟大炜、**所交的购房款，并按月2%计息，如数退还给苟大炜、**。同时本公司自愿承担5%的违约金。本承诺书一式两份，公司加盖印章有效，特此立据”。刘均、苟国勋、李峥嵘在签证人处签字，承诺下方加盖汇丰公司印章，并批注“此承诺由公司法人胡友章与苟国勋录音为证”。

一审还查明，庭审中，原告主张因合同中约定的房屋已由其他人使用，2017年7月，被告汇丰公司将案涉楼栋即3栋17楼电梯出口正对面房屋交付其使用，房屋交付后原告随即进行了十多天的装修，在装修过程中，被告玉堂北龛社区居委会对其进行断水断电至其无法使用直至现在，装修部分已经作废，当时购买的装修材料也已全部损失。

一审法院认为，原告与被告汇丰公司签订的《住房认购合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同。被告玉堂北龛社区居委会虽辩称被告汇丰建筑公司出售房屋未得到其许可，合同应为无效。但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原告与被告汇丰公司所签订的合同并不属于该条款所规定的情形，故对被告玉堂北龛社区居委会的该项辩称，不予采信。

关于原告要求被告汇丰公司、***共同办理产权并交付房屋的问题。原告与被告汇丰公司签订的购房合同所指向的标的物与其诉请交付并办理产权证的房屋位置不符，故原告的诉请无合同依据。同时，双方在合同中明确案涉房屋的建设方为玉堂北龛社区居委会第二居民小组，案涉房屋是该小组的征地拆迁还房，现玉堂北龛社区居委会作为被告不认可原告与被告汇丰公司所签的购房合同并不同意交付原告诉请之房屋，现原告与被告汇丰公司的合同目的已不能实现。综上，对于原告的该项诉请，不予支持。关于原告要求被告汇丰公司赔偿原告装修损失的问题。因原告并未提供相关证据予以佐证，故对其该项诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告玉堂北龛社区居委会恢复原告购买房屋水电的诉请，因原告并非其诉请的所购房屋的合法占有人，故对其该项诉请，不予支持。据此，一审判决如下：驳回原告**的全部诉讼请求。本案受理费1050元，减半收取525元，由原告**负担。

二审中，双方均未提交新的证据，二审经审理查明的事实除被上诉人玉堂北龛社区居委会是否实施了停水停电行为外，其余事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。

本院认为，上诉人诉请交付及办理相关房屋产权证的房屋系被上诉人汇丰公司已实际交付并由上诉人实际占有的房屋，故上诉人在已接受交付的情形下，再次诉请交付该房屋已无必要，原审不予支持，并无不当。

至于办理该房屋产权证的问题。因被上诉人汇丰公司向上诉人交付的房屋并非原房屋买卖协议约定交付的房屋，属对原房屋买卖协议的变更，双方合意变更房屋买卖协议，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。但被上诉人汇丰公司作为施工方，其出售房屋的权限来源于案外人玉堂北龛社区居委会第二居民小组拆迁还房业主委员会与之签订的以房抵付工程款协议，该协议约定两证由玉堂北龛社区居委会第二居民小组拆迁还房业主委员会办理。且依据现有证据也无法确认被上诉人汇丰公司与案外人玉堂北龛社区居委会第二居民小组拆迁还房业主委员会是否就抵付工程款的房屋范围进行了结算及该诉争房屋是否属授权销售的十八套房屋之内，故在未经案外人玉堂北龛社区居委会第二居民小组拆迁还房业主委员会确认的情形下，上诉人诉请办理相关产权证的条件尚不具备，对上诉人的该项诉请，本院亦不予支持。因玉堂北龛社区居委会并非案涉房屋的拆迁还房权利人，亦非案涉以房抵付工程款协议的相对方，其无权就案涉房屋买卖合同及交付行为作出追认或否认的意思表示，原审仅以玉堂北龛社区居委会不同意追认为由，认定上诉人与被上诉人汇丰公司之间的房屋买卖合同目的无法实现、上诉人现系非法占有案涉房屋不当，本院予以纠正。

上诉人诉请被上诉人汇丰公司赔偿装修损失的问题。因上诉人并未提供相关证据予以佐证，原审对其该项诉讼请求不予支持，亦无不当。上诉人要求被上诉人玉堂北龛社区居委会恢复所购买房屋水电的诉请，因其并未提供充分的证据证实系被上诉人玉堂北龛社区居委会实施了停水停电行为，且玉堂北龛社区居委会亦不负有供水供电之职责，故上诉人的该项诉请，本院亦不予以支持。

综上所述，上诉人**的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审理程序合法，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1050元，由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　吴　全

审 判 员　　郭　徽

审 判 员　　王　立

二〇二〇年十一月三十日

法官助理　　易阳梅

书 记 员　　何西悦