成都大堡礁文化产业有限公司、成都宏业建筑工程公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川01民终11708号

上诉人（原审被告）：成都大堡礁文化产业有限公司。住所地:四川省成都市龙泉驿区龙泉街道北泉路********。

法定代表人：张锌城，总经理。

委托诉讼代理人：冉洋，男，系公司员工。

被上诉人（原审原告）：成都宏业建筑工程公司。住。住所地:四川省成都市龙泉驿区龙泉街道北泉路****附501div style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt">
法定代表人：白兰英，执行董事。

委托诉讼代理人：向吉，四川迪泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李锦福，四川迪泰律师事务所律师。

上诉人成都大堡礁文化产业有限公司（以下简称大堡礁公司）因与被上诉人成都宏业建筑工程公司（以下简称宏业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初2782号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

大堡礁公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第四项，依法改判驳回宏业公司要求大堡礁公司支付房屋占用费的诉讼请求；2.撤销一审判决第二项，依法改判驳回宏业公司要求大堡礁公司支付租金、违约金及损失费的诉讼请求；3.本案一审、二审案件受理费由宏业公司承担。

事实与理由：一、根据大堡礁公司与宏业公司签订的《租赁合同》第1.2条约定：“……甲方承诺不得向第三方提供场地用于与乙方经营相竞争的业务经营，否则，乙方有权拒缴纳租金，并且甲方不得以任何形式影响乙方正常经营。”，然而，在大堡礁公司入场的同时，宏业公司违反合同约定，向第三方成都恒越娱人码头娱乐有限公司（以下简称娱人码头公司）提供场地用于与大堡礁公司经营相竞争的业务。根据双方签订的《租赁合同》，大堡礁公司有权拒缴租金，且不应承担违约金；二、因宏业公司的违约使大堡礁公司有权拒缴房租，宏业公司本就没有预期租金收益，一审判决认定宏业公司损失了预期收益有误。宏业公司单方要求作为守约方的大堡礁公司离场，其所产生的场地空置、人力成本等损失，与大堡礁公司的行为没有直接因果关系，该费用不应由大堡礁公司承担。此外，一审判决在宏业公司未提供关于损失的任何证据的情况下认定的损失费缺乏事实依据。三、1.一审判决要求大堡礁公司支付房屋占用费有误。大堡礁公司经营场所已被宏业公司封锁，大堡礁公司已无法管理经营和接收邮件，且《租赁合同》并未约定送达地址，故宏业公司的《租赁合同解除函》并未有效送达，一审判决要求大堡礁公司自解除通知送达次日起支付房屋占用费有误。2.因宏业公司的违约，大堡礁公司本就有权拒缴租金，更不应承担房屋占用费。四、一审判决同时支持违约金和损失费不当。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可请求人民法院对违约金过高或过低进行调整，即违约金的金额是以损失为参考标准的。一审判决同时支持了违约金及损失费，属于重复计算，该认定显然不当。综上所述，一审判决部分事实认定错误，请求二审法院依法改判。

宏业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

宏业公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认宏业公司与大堡礁公司于2016年6月23日签订的《租赁合同》及《东方华大广场租赁合同补充协议》于2019年4月11日解除；2、大堡礁公司向宏业公司支付欠付的房屋租金及相关费用共计人民币1391694.6元；3、大堡礁公司向宏业公司支付房屋空置期间的租金损失人民币185728元（以租赁合同约定租金为标准，按两个月空置期计算）；4、大堡礁公司按照剩余租期租金总额的10%向宏业公司支付合同解除违约金人民币735753.73元；5、大堡礁公司立即腾退租赁房屋（位于四川省成都市龙泉驿区），并支付逾期腾退房屋的占用使用费（以租赁合同约定租金为标准，自2019年4月12日起计算至实际腾退之日止）；6、本案全部诉讼费用由大堡礁公司承担。

一审法院经过审理，确认事实如下：位于成都市龙泉驿区个不动产单元登记为宏业公司所有。

2016年6月23日，宏业公司（出租方）与大堡礁公司（承租方）签订《租赁合同》约定，宏业公司将位于龙泉驿区平方米（含两个核心筒）出租给大堡礁公司，甲方应于2016年8月1日前将商铺整体交付给乙方并办理交接手续，实际交房以甲方正式通知为准。合同约定的租赁期限8年，自2017年2月1日起至2025年1月31日止，实际租赁期限按乙方开业时间为准。装修期限为2016年8月1日至2017年1月31日，免租期为12个月，自2017年2月1日起至2018年1月31日止，租金标准为32元／月／平方米，乙方自计租日开始承担该商铺租金。租金支付标准为按季支付，乙方应于季度最后一个月提前5日将下一季度租金一次性支付给甲方。第四、五、六个租年的租金为36元／月／平方米；第7个租年租金为37.8元／月／平方米；第8个租年租金为39.7元／月／平方米。乙方应在合同签署后7日内支付定金80000元。乙方自行承担商铺所发生的空调能耗费、水费、电费、燃气费、网络费、排污费、有线电视费、卫生费、电话费、装修费及损耗分摊等各类经营相关费用，甲方每月末出具水、电、气、空调能耗费用缴费通知书，乙方应在接到甲方通知书后15个工作日内付清全部费用。租赁期限内，乙方拖欠租金、费用逾期30日（含30日）以上的，经甲方书面催缴有效送达，15日内仍未缴纳的，甲方有权解除合同，并由乙方支付剩余租期租金总额10%的违约金。后大堡礁公司支付了保证金80000元。

后双方签订了《东方华大广场租赁合同补充协议》约定，增加租赁面积522平方米，宏业公司合同继续有效，增加部分自乙方开业之日起甲方给予6个月的免租期。

2016年11月14日，宏业公司书面通知大堡礁公司将于2016年12月9日正式交房。

2018年12月20日，宏业公司委托四川迪泰律师事务所向大堡礁公司寄送了《律师函》要求支付租金。

2019年4月10日，宏业公司向大堡礁公司寄送了解除租赁合同的通知，要求解除租赁合同。该通知于2019年4月11日到达大堡礁公司。

宏业公司举证证实，租赁期间，大堡礁公司欠空调能耗费用185465.3元，水费1303.4元，垃圾费13384元；电费60527.6元。

一审法院认为：双方签订的合同不违反法律规定，合法有效，当事人应按合同约定全面履行义务。

关于合同的解除问题。根据双方合同约定，大堡礁公司未按合同约定时间支付租金，经宏业公司催收后，仍拒绝支付，已违反合同的约定。双方约定的解除合同的条件已成就，宏业公司提出解除合同，一审法院予以支持。宏业公司依法将解除合同通知送达至大堡礁公司时即2019年4月11日，双方的合同解除。

关于违约及违约责任问题。大堡礁公司未履行合同约定的义务，应当承担继续支付租金及相关费用的义务，并应承担宏业公司的损失。宏业公司未提交证据证实其已支付租金，一审法院认定大堡礁公司欠付租金为1131014.3元（其中原合同部分从2018年5月9日起按32元/平方米/月计算为845375.9元，新增部分从2017年11月9日起按32元/平方米/月计算为285638.4元）；合同解除后，大堡礁公司应搬离案涉房屋并将案涉房屋返还给宏业公司，未予返还应依法承担使用费，一审法院参照合同约定的租金从2019年4月11日起计算使用费至其搬离时止。宏业公司提交证据证实租赁期间，大堡礁公司欠空调能耗费用、水费、垃圾费、电费等费用，大堡礁公司未提交证据证实其已支付了上述费用，一审法院对上述费用予以确认。双方在合同中约定，因一方当事人原因导致合同解除的，应当承担剩余租期租金10%的违约金，根据案件的实际情况，一审法院酌情将违约金调整为200000元。

关于损失问题。因双方约定租赁期限至2020年5月31日，现大堡礁公司违约致合同无法继续履行，致宏业公司签订合同时预期的租金无法收取，虽然收回租赁房屋后，宏业公司可以继续将房屋予以出租，但宏业公司仍然要耗费相应的时间、人力等成本，该成本系因大堡礁公司的违约行为产生的必然损失，大堡礁公司应当承担部分损失，宏业公司请求参照两个月房租标准即185728元计算该损失，未超出法律规定，一审法院予以支持。

大堡礁公司承担上述费用时，大堡礁公司已支付的保证金80000元应予抵扣。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认宏业公司与大堡礁公司于2016年6月23日签订的《租赁合同》及《东方华大广场租赁合同补充协议》于2019年4月11日解除；二、大堡礁公司于判决生效后10日内向宏业公司支付租金1131014.3元；支付空调能耗费用185465.3元，水费1303.4元，垃圾费13384元，电费60527.6元，违约金200000元，损失费185728元；上述费用共计1777422.6元，与大堡礁公司支付的保证金80000元折抵后，大堡礁公司应于判决生效后10日内向宏业公司支付1697422.6元；三、大堡礁公司于判决生效后10日内腾退位于龙泉驿区，并将商铺返还给宏业公司；四、大堡礁公司自2019年4月11日起按32元／月／平方米（共计2902平方米）的标准向宏业公司支付房屋占用费至其实际腾退时止；五、驳回宏业公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25305元，公告费300元，由大堡礁公司负担。

本院二审期间，双方当事人依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

大堡礁公司提交了以下证据：

1、公证书1份，拟证明大众点评上的“娱人码头亲子家庭电玩城”与“娱人码头嗨项目”是同一个主体，娱人码头项目与宏业公司签订了租赁合同；宏业公司对其真实性、合法性予以认可，但不认可与本案的关联性。本院对其真实性和合法性予以确认，对其证明力予以综合认定。

2、宏业公司和大堡礁公司签订的租赁合同，拟证明只有大堡礁公司能经营游乐项目，如果宏业公司引入与大堡礁公司经营的游乐项目有冲突的项目，大堡礁公司有权拒绝交纳租金。宏业公司对其真实性、合法性和关联性均无异议，本院予以确认。

3、网页截图22张，拟证明娱人码头亲子家庭电玩城还有成人电玩等其他娱乐项目，而且不仅是周末，平时也有儿童过来玩。

宏业公司对其真实性、合法性和关联性均不予认可。本院对其该组证据的证明力予以综合认定。

宏业公司提交了以下证据：

1、东方华大广场《租赁合同》一份，拟证明宏业公司与第三人娱人码头公司签的租赁合同已明确约定娱人码头公司的经营业态为成人电玩，实际经营内容也为成人电玩，与大堡礁公司不存在竞争。大堡礁公司对证据的真实性无异议，本院予以确认。

2、娱人码头公司工商信息和成都大堡礁公司工商信息，拟证明：娱人码头公司与大堡礁公司经营范围不一致，不存在竞争，娱人码头公司登记的经营范围明确为电子游艺厅娱乐活动，且经过行政许可。而大堡礁公司明确经营范围为儿童室内游戏娱乐活动、婴幼儿用品等，大堡礁公司的工商登记地址为四川省龙泉驿区龙泉街道碑泉路177号1栋3层1号，实际经营地址也为该地址，其为宏业公司可唯一联系的大堡礁公司的联系方式，再无其他可查询到或留存的送达地址。大堡礁公司对其真实性无异议，本院予以确认。

3、大众点评截图，拟证明：（1）大众点评上网页评论娱人码头公司为东方华大广场唯一成人电玩城，同时明确其主要游戏项目为推币机，投篮机、跳舞机等成人游戏项目；（2）大堡礁公司提交的大众点评上的截图实际为楼下德克士的照片，故大堡礁公司用大众点评上的截图来说明问题，不能达到其证明目的。大堡礁公司对其真实性、合法性和关联性均无异议，但认为娱人码头公司的经营业态、项目与大堡礁公司存在重复。本院对该组证据的真实性予以确认。

4、短信截图一份，拟证明在诉讼过程中，宏业公司再次向股东、合同签字代表王柯峥发送短信催收租金、告知终止合同，并要求其腾退房屋，但其并未作出回应。大堡礁公司对该份证据的真实性不予认可。经本院组织，宏业公司当庭通过手机完成了短信查询的操作，手机显示的短信内容与截图一致，显示的电话号码亦与大堡礁公司陈述的王柯峥手机号码一致，本院对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。

5、成都市龙泉驿区人民法院的送达公告一份，拟证明一审通知了大堡礁公司到庭，但法院也联系不到大堡礁公司，无法查询到大堡礁公司其他联系方式。大堡礁公司对其真实性予以认可。本院对该份公告的真实性、合法性和关联性予以确认。

本院认为，根据各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于：一、大堡礁公司关于拒付租金的抗辩是否成立；二、宏业公司发出的解除通知是否送达给大堡礁公司；三、大堡礁公司是否应向宏业公司支付占用费并赔偿损失；四、一审同时判决损失和违约金是否恰当。本院分别评述如下：

一、关于大堡礁公司拒付租金的抗辩是否成立的问题。本院认为，大堡礁公司与宏业公司所签《租赁合同》约定大堡礁公司承租商铺的经营业态为“儿童游乐”，而之后宏业公司与娱人码头公司所签《租赁合同》约定娱人码头公司承租商铺的经营业态为“成人电玩”，大堡礁公司的营业执照上登记的经营范围为“儿童室内游戏娱乐活动；组织策划文化艺术交流活动；展览展示服务；游乐设备租赁……”，而娱人码头公司营业执照上的经营范围为“电子游艺厅娱乐活动”，由此可见，大堡礁公司与娱人码头公司承租的商铺业态并不重合，双方之间亦不存在业务上的竞争关系。大堡礁公司提交的《公证书》，虽然搜索内容是“娱人码头亲子家庭电玩城”，网络上的标签是“儿童主题乐园”，但是根据现有证据不足以证明“娱人码头亲子家庭电玩城”与娱人码头公司是同一个主体，且网络平台上的标签和评论均可由用户自由编辑，仅根据网络平台上的标签和评论并不能确定娱人码头亲子家庭电玩城的实际经营范围。对宏业公司而言，宏业公司在与娱人码头公司签订合同之时仅能依据营业执照对娱人码头公司的经营范围进行判断，其在与娱人码头公司的《租赁合同》中所约定的业态亦明显有别于大堡礁公司的经营业态，其已经尽了合理的审查义务，不宜认定为其违约。综上，大堡礁公司主张宏业公司违约的理由不能成立，本院依法不予支持。

二、关于宏业公司发出的解除通知是否送达给大堡礁公司的问题。本院认为，宏业公司向大堡礁公司邮寄送达《解除租赁合同通知函》的地址与大堡礁公司的工商登记地址以及案涉《租赁合同》的地址一致，且该邮件显示已经签收，在大堡礁公司未向宏业公司提供其他有效地址的情况下，应视为宏业公司的《解除租赁合同通知函》已经送达。如第一个争点所述，宏业公司已依约向大堡礁公司交付了案涉商铺，并且在合同存续过程中并未出现违约行为，故大堡礁公司应当依照案涉《租赁合同》约定向宏业公司支付案涉房屋的租金。宏业公司在大堡礁公司欠付租金且经书面催收后仍未在约定期限内支付租金的情形下，有权依照《租赁合同》第七条的约定解除合同，一审法院根据解除合同通知送达至大堡礁公司之日确定租赁合同于2019年4月11日解除，具有事实和法律依据，本院予以维持。

三、关于大堡礁公司是否应向宏业公司支付占用费并赔偿损失的问题，本院认为，1、合同解除后，大堡礁公司应搬离案涉房屋并将案涉房屋返还给宏业公司，其未予返还则应依法承担使用费；2.因合同解除系大堡礁公司违约所致，故大堡礁公司应向宏业公司赔偿损失。合同解除后一般会产生案涉房屋的空置损失，在大堡礁公司不能证明本案不存在空置损失的情形下，一审法院根据宏业公司的请求酌情参照两个月房租标准确定损失为185728元，并无不当；

四、关于一审同时判决损失和违约金是否恰当的问题。大堡礁公司主张一审判令大堡礁公司支付违约金和损失费系重复计算问题，二审中，宏业公司明确其主张违约金的依据为《租赁合同》第7.3.4条，即“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担相当于剩余租赁期租金总额10%的违约金：7.3.4拖欠租金、费用逾期30日（含30日）以上的，经甲方书面催缴有效送达，15日内仍未缴纳的”，由此可见宏业公司诉请的违约金为逾期付款违约金，而如第三个争点所述，一审判决的损失为案涉房屋的空置损失，故违约金和赔偿损失并非针对同一损失所作的填补，不存在重复计算的问题。大堡礁公司关于一审重复计算损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上，大堡礁公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费25305元，由成都大堡礁文化产业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王果

审判员　　廖方

审判员　　赵韬

二〇二〇年九月十七日

书记员　　袁敬