成都宏业建筑工程公司与四川润泽天下科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

成都市龙泉驿区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）川0112民初5228号

原告:成都宏业建筑工程公司,住所地成都市龙泉镇酱园南街2号。

法定代表人：白兰英。

委托诉讼代理人：梁平，四川迪泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：向吉，四川迪泰律师事务所律师。

被告:四川润泽天下科技有限公司，住所地：四川省成都市龙泉翠龙街66号1幢21楼2101号。

法定代表人：杨天勇。

原告成都宏业建筑工程公司（以下简称宏业公司）与被告四川润泽天下科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏业建筑公司的委托诉讼代理人梁平、向吉到庭参加诉讼，被告四川润泽天下科技有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告宏业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年9月30日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2019年6月3日解除；2、被告向原告支付欠付的房租及相关费用，截止2019年6月3日，为人民币563334.9元；3、被告按照剩余租期租金总额的10%向原告支付违约金，自2019年6月4日起计算违约金为219963元；4、被告立即腾退租赁房屋（成都市龙泉驿区北泉路177号东方华大广场项目一层108-109商铺），并支付逾期腾退房屋的占用使用费及其他各项费用（以合同约定的租金为标准，自2019年6月4日起计算至腾退之日止，暂计至2019.7.29，计90552元）;5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告所有的位于成都市龙泉驿区商铺；租赁面积385平方米；租赁期限6年，自2016年11月10至2022年10月31日止；租金标准为每月每平120元，从第三个租约年（含第三个租约年即自2018.11.1起）开始租金递增；约定租金按季支付；同时合同还约定在租赁期间，乙方（被告）拖欠租金、费用逾期，甲方有权解除合同，并要求乙方（被告〉支付违约金，按剩余租赁期租金总额的10%计算。合同签订后，被告实际使用了出租房屋，但其并未按时支付租金及水电各项费用，原告多次向被告催收未果，原告于2019年6月3日向被告送达了解除合同的通知，行使合同解除权。鉴于被告的行为侵犯了原告的合法权益，特依据《民事诉讼法》之相关规定诉至贵院，请依法判决。

被告四川润泽天下科技有限公司未到庭也未向本院提交答辩意见。

本院经审理认定事实如下：2014年5月6日，宏业公司取得案涉商铺所在建设项目的《建设工程规划许可证》。2016年9月30日，宏业公司与四川润泽天下科技有限公司签订《东方华大广场租赁合同》，约定宏业公司将位于四川省成都市龙泉驿区商铺出租给四川润泽天下科技有限公司，商铺建筑面积385平方米，四川润泽天下科技有限公司承租商铺用于苹果专卖店、中国移动营业厅、中国电信营业厅。宏业公司应于2016年11月1日前将该商铺整体交付四川润泽天下科技有限公司并办理交接手续，实际交房以宏业公司通知为准，在宏业公司按约定时间及条件交付商铺的情况下，四川润泽天下科技有限公司最迟不晚于2017年1月1日前开始营业。如宏业公司不能按约定时间及条件交付商铺，四川润泽天下科技有限公司同意给宏业公司免责宽限期10个月，同时租赁期、免租期、开业时间相应顺延。商铺租赁期为6年，从2016年11月1日起至2022年10月31日止，以宏业公司正式通知交房起计算；装修免租期4个月，自2016年11月1日起至2017年2月28日止。商铺租金标准为每月每平方米120元，此租金包含物业管理费用，四川润泽天下科技有限公司自计租日开始承担商铺租金，首笔租金在宏业公司正式通知交房起5日内支付。租金按季支付，四川润泽天下科技有限公司于季度最后一个月提前10日将下一季度租金一次性交付给宏业公司。租金递增：从第3个租约年（含第3年，即2019年11月1日起，每个租约年的租金标准在上一个租约年租金标准的基础上递增5%）四川润泽天下科技有限公司在租赁合同签订后7日内，向宏业公司交纳保证金60000元，合同期满后付清所有费用后，宏业公司无息退还。四川润泽天下科技有限公司自行承担使用租赁商铺所发生的空调耗能费、水费、电费、燃气费、网络费、排污费、装修费、耗损分摊等各类经营相关费用，以及维护日常经营运作而发生的一切费用。宏业公司每月末出具水、电、气、空调能耗费用缴费通知书，四川润泽天下科技有限公司应在接到通知书后15个工作日内付清全部费用。租赁期间，四川润泽天下科技有限公司拖欠租金、费用逾期30日以上的，经宏业公司书面催缴有效送达，15日内仍未交纳的，宏业公司有权解除合同，并要求四川润泽天下科技有限公司承担相当于剩余租赁期租金总额10%的违约金。

租赁合同签订后，四川润泽天下科技有限公司交纳租房保证金60000元，双方于2017年7月18日签订补充协议，约定租金起始计租日从2017年3月1日调整为2017年8月15日，装修免租期使用时间调整为2016年11月1日至2017年8月14日。截止2019年6月3日，四川润泽天下科技有限公司欠缴宏业公司租金550318.5元。2018年7月31日，宏业公司向四川润泽天下科技有限公司送达《催收租金通知函》，告知其截止2018年7月31日，已拖欠租金及管理费217735元，要求四川润泽天下科技有限公司于2018年8月15日17点前，交纳上述费用，如未按期交纳，宏业公司将停止能源供应。2019年4月11日，宏业公司向四川润泽天下科技有限公司送达《催收费用欠款通知函》，告知其已拖欠租金及管理费572620元及空调能耗费9240元，要求四川润泽天下科技有限公司于2019年4月14日前，交纳上述费用，如未按期交纳，宏业公司有权按照《租赁合同》约定解除合同，并要求承担剩余租赁期租金总额10%的违约金。2019年5月17日，宏业公司向四川润泽天下科技有限公司送达《催收租金通知函》，告知其已拖欠租金及相关费用5686145.5元，要求四川润泽天下科技有限公司于2019年5月23日前，交纳上述费用。四川润泽天下科技有限公司收到《催收费用欠款通知函》后未交纳租金。2019年6月3日，宏业公司发出《解除合同通知书》通知四川润泽天下科技有限公司解除租赁合同，腾退商铺，催交欠付租金、水电气费。2019年9月12日，宏业公司将案涉商铺内物品搬至他处存放，案涉商铺承租于他人。

以上事实，有东方华大广场租赁合同、租金催缴通知函、建设工程规划许可证、解除合同通知及当事人的陈述在案佐证。

本院认为：原、被告签订的《东方华大广场租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行合同义务。关于原告宏业公司请求确认《东方华大广场租赁合同》及《补充协议》于2019年6月3日解除的请求，本院认为，宏业公司于2019年4月11日和2019年5月17日，宏业公司向四川润泽天下科技有限公司送达《催收费用欠款通知函》，四川润泽天下科技有限公司收到催缴通知函，但至今未向宏业公司交纳租金的行为，已构成违约，宏业公司依据《东方华大广场租赁合同》第7.3.4条的约定行使合同解除权，具有事实与法律依据，本院予以支持，宏业公司于2019年6月3日已当面通知四川润泽天下科技有限公司解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，《东方华大广场租赁合同》已于2019年6月3日解除。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，四川润泽天下科技有限公司应当向宏业公司支付截止2019年6月3日（实际计租开始日2017年8月15日）的未付租金531682元（计算方式：120元/月/平方×385平方米×21.5个月+120元/月/平方×385平方米÷30天×3天-已付138600元-138600元-38600元-43658元周年庆抵扣-50980元-30800元-15000元-5000元-5000元），原告主张从2018年11月1日起租金每月上涨5%即按照126每月每平方米计算，因租赁合同中明确载明是从2019年11月1日起上涨5%，且合同实际履行期及计租起算日等多次修改，可能存在争议，故基于文意解释，确定至2019年6月3日前租金标准均为每月每平方米120元。四川润泽天下科技有限公司已缴纳租房保证金6万元，根据合同约定该部分系履约保证金，用于抵扣本案债务，扣除6万元保证金后，四川润泽天下科技有限公司还应向宏业公司支付租金471682元；整体租赁期间欠付水费19.2元、垃圾清运费61.2元、空调费12936元，四川润泽天下科技有限公司应当按照租赁合同的约定进行支付；

2019年6月3日合同解除后，四川润泽天下科技有限公司应及时腾退商铺而未腾退，应当承担占用商铺期间的占用费，对宏业公司主张的2019年6月3日至2019年9月12日期间，按租金标准计算的占用费152460元（计算方式：120元/月/平方×385平方米×3月+9天×120元/月/平方×385平方米/30），本院予以支持；

宏业公司按照合同7.3条主张的违约金219963元，本院认为，宏业公司的损失主要在于租赁合同未到期而由于被告违约不得不解除合同而损失的剩余租期至再次转租期间的租金损失及四川润泽天下科技有限公司逾期支付租金造成宏业公司资金占用利息损失，因本院已支持宏业公司关于案涉商铺占用费的诉讼请求，及商铺已经再行转租，同时基于违约金原则上不超出造成的损失的30%，结合租赁合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院将违约金调整为50000元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三第二款、第九十六条第一款、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原告成都宏业建筑工程公司与被告四川润泽天下科技有限公司于2016年9月30日签订的《东方华大广场租赁合同》及《补充协议》于2019年6月3日解除；

二、被告四川润泽天下科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都宏业建筑工程公司租金471682元及水费19.2元、垃圾清运费61.2元、空调费12936元；

三、被告四川润泽天下科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都宏业建筑工程公司违约金50000元；

四、被告四川润泽天下科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都宏业建筑工程公司商铺占用费152460元；

五、驳回原告成都宏业建筑工程公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取6299元，由被告四川润泽天下科技有限公司负担。

如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。

审判员　　赵敏

二〇一九年十月十八日

书记员　　赵慧