成都宏业建筑工程公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

四川省成都市龙泉驿区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川0112民初10169号

原告：成都宏业建筑工程公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道北泉路177号5栋附501号。

法定代表人：白兰英。

委托诉讼代理人：李锦福，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：向吉，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。

被告：**，男，汉族，1983年1月26日出生，住成都市龙泉驿区。

原告成都宏业建筑工程公司与被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成都宏业建筑工程公司的委托诉讼代理人向吉、被告**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告成都宏业建筑工程公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2019年1月2日签订的《租赁合同》；2.被告向原告支付欠付的房租及相关费用人民币418616.57元；3.被告按照租期租金总额的10%向原告支付违约金66538.8元（截止2021年7月2日，第2、3项诉讼请求费用合计485155.37元）；4.被告立即腾退租赁房屋（成都市龙泉驿区），并支付房屋的占用使用费（以合同约定的租金为标准，自2021年7月3日起计算至腾退之日）；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年1月2日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告所有的位于成都市龙泉驿区，租赁面积303平方米，租赁期限3年，自2019年1月3日至2022年1月2日止，租金标准为每月每平60元，租金给付标准为自2019年1月3日至2020年1月2日每月租金18180元；自2020年1月3日至2021年1月2日每月租金18180元；自2021年1月3日至2022年1月2日每月租金19089元；约定租金按季支付，同时合同还约定在租赁期间，乙方（被告）拖欠租金等费用，甲方有权解除合同，并要求乙方（被告）支付违约金，按租赁期租金总额的10%计算。合同签订后，被告实际使用了出租房屋，但并未按时支付租金及水电各项费用，原告多次向被告催收未果，至今仍欠付原告租金及相关费用，鉴于被告的行为侵犯了原告的合法权益，特此起诉，望判如所请。

被告**辩称：1.原告起诉基本属实，但是我疫情后生意做不下去了，之后我向原告提交了停业申请，我是在商场办公室递交的，我当时也跟原告说了我不要我承租的商铺里的东西了，让他们随便处理，我现在没有保留当时的书面申请材料，没有其他证据加以证明；2.我之前交了18180元的押金及2000元天然气设备使用押金，请求抵扣；3.原告提供的水费签收表、垃圾清运费缴纳通知单确认表我都认可，其中有一些是我签字的，另外一些是店里的员工签字的；4.对于原告起诉的要求按照欠付租金总额的10%标准支付违约金的诉请，该标准过高，请求调减；5.我支付了一些租金，具体金额我记不住了。

本院经审理认定事实如下：2019年1月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，合同约定被告承租原告所有的位于成都市龙泉驿区，被告用于经营“麻小馆”餐馆，租赁面积303平方米，租赁期限3年，自2019年1月3日至2022年1月2日止，租金（包含物业管理费，但不含消防开检、垃圾清运费）标准为每月每平60元，租金给付标准为自2019年1月3日至2020年1月2日每月租金18180元；自2020年1月3日至2021年1月2日每月租金18180元；自2021年1月3日至2022年1月2日每月租金19089元；装修期间，乙方给予100天装修免租金期（即2019年1月3日至2019年4月12日的装修期间）；合同约定租金按季支付，中央空调费每平方米每月按8元计算，天然气设备使用费每月200元。

合同第八条就违约责任约定：依照合同法，任何一方违反本合同，给对方造成损失的，应由违约方向守约方赔偿损失并支付违约金，（一）本合同违约金金额为租赁期租金总额10%的违约金；……（四）甲方不得无故提前终止合同，若甲方需提前终止合同，必须提前30日书面通知乙方，并向乙方支付违约金；（五）乙方因故需提前终止合同，乙方应提前30日书面通知甲方，经甲方书面同意后，乙方须按本合同项下第九条款要求交还房屋，乙方完成房屋交还后，甲方按照本合同项下第四条款退还履约保证金。若乙方未经甲方书面同意而提前终止本合同的或未按本合同项下约定执行的，经甲方通知，乙方仍不改正的，自甲方通知7日起，甲方有权收回房屋，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设备设施、物品等视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处理（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方，乙方须向甲方支付违约金且赔偿由此给甲方造成的直接和间接经济损失。

合同第九条约定，乙方未能按照合同约定将案涉房屋恢复原状并及时归还甲方的，则自交还期满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向甲方支付占用费直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。

合同签订后，被告交了18180元的押金及2000元天然气设备使用押金给原告。原告提供的**（麻小馆）欠费表中自认已经收到被告交纳的租金合计109080元，原告提供的**（麻小馆）欠费表载明空调费、水费、垃圾清运费等有关费用从2019年3月起算并计算至2019年12月，其中，空调费累计22207元、垃圾清运费834.17元【原告提供的垃圾清运费缴纳通知单确认表显示“麻小馆”每月固定产生垃圾清运费91元，但原告提供的**（麻小馆）欠费表自认从2019年3月至2019年12月累计产生垃圾清运费834.17元】、天然气设备使用费600元。原告提供的水费签收表显示“麻小馆”于2019年4月、7月、8月、9月分别发生水费328元、402元、309元、221元，以上水费合计1260元，被告对水费予以认可。

2020年3月20日，原告向被告寄出律师函，要求被告在收到律师函之日起5个工作日内支付欠付租金及违约金，否则，原告有权解除合同，被告同日收到了该律师函，庭审中原告同意以被告收到律师函后的5个工作日届满之日2020年3月27日作为合同解除日期。

另外，根据原告提供的案涉商铺图片可知该商铺已处于无人经营状态；原告自制**（麻小馆）欠费表也将空调费、水费、垃圾清运费、天然气设备使用费等费用计算至2019年12月，并在**（麻小馆）欠费表自认了相关费用。2019年12月之后的相关费用（比如水费、天然气设备使用费）如果被告使用必然会产生，但原告未继续在该表格中列出，说明被告未再实际经营案涉商铺。

上述事实，有原被告身份信息、《租赁合同》、水费签收表、垃圾清运费缴纳通知单确认表、律师函、原告自制**（麻小馆）欠费表及当事人陈述等证据在案佐证，足以认定。

本院认为，一、关于合同解除问题。首先，根据原告提供的案涉商铺图片可知该商铺已处于无人经营状态，原告自制**（麻小馆）欠费表也将空调费、水费、垃圾清运费、天然气设备使用费等费用仅计算至2019年12月，之后的相关费用（比如水费、天然气设备使用费）如果被告使用必然会产生，但原告未继续在该表格中列出，说明被告未再实际经营案涉商铺；其次，被告未按时交纳租金，已构成违约，在2019年12月被告未实际使用案涉商铺后，原告直至2020年3月20日才发出律师函要求被告在收到该律师函后5个工作日内支付租金及违约金，被告在2019年12月后未实际经营但未搬离，经过近3个月原告才于2020年3月20日向被告发出律师函，故原告从被告未实际经营近3个月后向被告催交租金及违约金，已经给予了被告近3个月的搬离期间，该期限属于合理期限，被告既然无力继续承租就应当在该期限内予以主动搬离，被告拒不搬离应当继续支付租金至2021年3月27日（被告收到律师函之日），结合案件性质、情况、双方损失等情况，本院确定双方房屋租赁合同于2020年3月27日解除，但对于原告主张的2020年3月27日合同解除后的租金损失等相关费用，本院认为，被告作为商场实际管理者和所有者，有责任采取相关措施避免损失的继续扩大，而不是放任因被告无力缴纳租金而采取不管不顾的方式，任由被告损失的继续扩大，且根据租赁合同第八条第（五）项的规定，原告有权在通知被告后，如果被告拒不改正的，有权自行收回房屋，故2020年3月27日之后的租金损失等费用由原告自行负担；

二、关于相关费用的计算。

1.租金。从2019年1月3日至2020年3月27日共计449天的租金为18180*12÷365*449天＝268366.7元；

2.空调费。原告自制**（麻小馆）欠费表未计算2019年1月和2月的空调费，2019年3月发生391元，之后每月按照303平米*8＝2424元的标准计算至2019年12月，本院对此予以确认，故空调费合计为22207元；

3.水费。原告提供的自制**（麻小馆）欠费表水费一栏有部分与水费签收表不完全一致，以有被告及被告工作人员签字的水费签收表上具体金额为准。原告提供的水费签收表显示“麻小馆”于2019年4月、7月、8月、9月分别发生水费328元、402元、309元、221元，以上水费合计1260元，被告对水费予以认可，故本院确定为1260元；

4.垃圾清运费。该费用属于虽无合同明确约定，但确属于必然产生，故以原告提供的自制**（麻小馆）欠费表上载明的金额从2019年3月计算至2019年12月累计834.17元为准；

5.天然气设备使用费。虽然合同约定每月为200元，但原告提供的自制**（麻小馆）欠费表上载明的金额为600元，本院对此予以确认；

6.违约金。合同约定的按照欠付租金的10%计算合理，故确定为26836.67元（268366.7*0.1）；

7.其余费用。原告提供的自制**（麻小馆）欠费表上的天然气费（逃铺时欠付）454元、装修期间管理费4612元，既没有合同明确约定，原告也未提供相应票据加以证明实际产生，故不予支持。

综上，上述费用累计320104.54元，应扣除被告已经支付的租金109080元、押金20180元、100天的装修免除租金59769.9元（18180*12÷365*100），故被告还需向原告支付款项131074.64元。

依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、确认原告成都宏业建筑工程公司与被告**签订的《租赁合同》于2020年3月27日解除；

二、被告**在本判决生效之日起十日内向原告成都宏业建筑工程公司支付租金等款项131074.64元；

三、原告成都宏业建筑工程公司在收到本判决之日起十日内收回位于成都市龙泉驿区，被告**具有协助原告成都宏业建筑工程公司收回案涉房屋的义务；

四、驳回原告成都宏业建筑工程公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取4288.5元，由被告**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　　卢小川

二〇二一年十二月十四日

书记员　　李　仪