成都宏业建筑工程公司与袁永红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

成都市龙泉驿区人民法院

民事判决书

（2019）川0112民初5229号

原告:成都宏业建筑工程公司,住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道北泉路****附**。

法定代表人：***，执行董事。

委托诉讼代理人：**，四川迪泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：向吉，四川迪泰律师事务所实习律师。

被告:***，女，1979年7月11日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。

原告成都宏业建筑工程公司（以下简称宏业公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏业公司的委托诉讼代理人**、向吉，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告宏业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2018年5月21日签订的《租赁合同》于2019年6月3日解除；2、被告向原告支付欠付的房租及相关费用，截止2019年6月20日，为人民币107167.63元；3、被告按照租期租金总额的10%向原告支付违约金36585.12元；4、被告立即腾退租赁房屋（成都市龙泉驿区北泉路177号东方华大广场项目一层108-109商铺），并支付逾期腾退房屋的占用使用费及其他各项费用（以合同约定的租金为标准，自2019年6月4日起计算至腾退之日止，暂计至2019.7.29，计20761.7元）;5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月21日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告所有的位于成都市龙泉驿区商铺，租赁面积169平米，租赁期限2年，自2018年5月21日至2020年5月20日止；租金标准为每月每平90元，此租金包含物业管理费（不含消防开检、垃圾清运费），物业管理费由宏业公司自行拆分。***自计租日开始承担该房屋的租金。租金标准为每月每平90元，从第2个租约年（含第2个租约年）开始租金递增；约定租金按季支付；同时合同还约定在租赁期间，***（被告）拖欠租金、费用逾期，宏业公司有权解除合同，同时保证金不予退还，并要求***（被告）支付违约金，按租赁期租金总额的10%计算。合同签订后，被告实际使用了出租房屋，但其并未按时支付租金及水电各项费用，原告多次向被告催收未果，原告于2019年6月3日向被告送达了解除合同的通知，行使合同解除权，鉴于被告的行为侵犯了原告的合法权益，特依据《民事诉讼法》之相关规定诉至贵院，请依法判决。

被告***辩称：合同解除认可，截止到2019年6月20日的房租认可，6月21日我就没有做了，从6月21日原告就锁了房子，不让我进去，没法腾退，所有装修的东西以及大件东西都没有搬走。

本院经审理认定事实如下：2017年9月30日，宏业公司取得案涉商铺所有权。2018年5月21日，宏业公司与***签订《东方华大广场租赁合同》，约定宏业公司将位于四川省成都市龙泉驿区商铺出租给***，商铺建筑面积169平方米，***承租商铺用于经营兔火锅。租赁期限2年，自2018年5月21日至2020年5月20日止；装修免租期1个月，自2018年5月21日起至2018年6月20日止。商铺租金标准为每月每平方米90元，此租金包含物业管理费用，***自计租日开始承担商铺租金，首笔租金本合同签订后5个工作日内支付，应交租金为45630元。租金按季支付，***于上一季度期满15日前将下一季度租金一次性交付给宏业公司。租金标准：自2018年5月21日至2019年5月20日每月租金15210元；自2019年5月21日至2020年5月20日在上一个租约年租金标准的基础上递增5%，即每月租金15970.50元；中央空调费:***应当自开业日起向商业管理公司交纳该房屋的中央空调费。中央空调费收费标准为:每月每平方米8元,该费用每月均收取,宏业公司开具相应空调能耗费收据。***在租赁合同签订当日，向宏业公司交纳保证金15210元，作为履约保证金。该履约保证全主要适用于以下情况:（ａ）***的任何顾客对***所供应的商品或服务的投诉、索赔,要求退还有关商品及收回购买该商品所支付的金额或任何形式的权利主张，只要顾客提供了消费者协会或具有法定资质的检测机构出具的商品或服务存在质量问题的书面文件,商业管理公司即有权决定是否接受顾客的要求及支付有关索赔,*****提出异议;（ｂ）***违规经营遭到政府部门处罚,可能对该房屋所在物业经营造成不利影响时,商业管理公司也可从履约保证金代付罚款（金额以政府处罚通知为准）;（ｃ）***在经营期内若出现租金、水费等欠费时,商业管理公司可用***交纳的履约保证金先抵足***欠费。合同终止后（包括但不限于（ａ）***根据本租赁合同约定将空置的该房屋交还宏业公司:（ｂ）***圆满解决并履行宏业公司就***违反本合同所提出的追偿;及（ｃ）***之电话、电讯及电力账户已与有关部门及单位结清、工商注册登记地址从该房屋迁出、该地址天然气销户等）30日内,履约保证金（如有）无息退还,***应同时退还履约保证金收据原件。第八条违约责任：依照合同法,任何一方违反本合同,给对方造成损失的,应由违约方向守约方赔偿损失并支付违约金。本合同违约金金额为租赁期租金总额10%违约金。乙方逾期交付租全的,除按所欠租金补交外,每日应按欠交租金总额的1‰向甲方支付滞纳金;如乙方逾期15日未向甲方交付租金的,视为乙方严重违约,乙方应向甲方支付违约金且甲方有权解除本合同,同时保证金不予退还。

租赁合同签订后，***交纳租房保证金15210元，截止2019年6月20日，***欠缴宏业公司租金92020.50元。2019年2月22日，宏业公司向***送达《催收租金通知函》，告知其截止2019年3月20日，已拖欠租金及管理费45630元，要求***5个工作日内交纳上述费用。2019年6月3日，宏业公司向***送达《解除合同通知书》，通知***解除租赁合同，5日内腾退商铺。2019年8月15日，宏业公司将案涉商铺内物品搬至他处存放，案涉商铺承租于他人。

庭审中，原被告确认被告***欠付宏业公司空调能耗费13069.33元、水费1332.80元、垃圾清运费340元、电费405元。

以上事实，有东方华大广场租赁合同、租金催缴通知函、不动产权证书、解除合同通知及当事人的陈述在案佐证。

本院认为：原、被告签订的《东方华大广场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行合同义务。关于原告宏业公司请求确认《东方华大广场租赁合同》及《补充协议》于2019年6月3日解除的请求，本院认为，宏业公司于2019年2月22日，宏业公司向***送达《催收费用欠款通知函》，***收到催缴通知函，但至今未向宏业公司交纳租金的行为，已构成违约，宏业公司依据《东方华大广场租赁合同》第7.3.4条的约定行使合同解除权，具有事实与法律依据，本院予以支持，宏业公司于2019年6月3日已微信通知***解除合同，***庭审中也认可收到，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，《东方华大广场租赁合同》已于2019年6月3日解除。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，***应当向宏业公司支付截止2019年6月3日（实际计租开始日2018年5月21日）的未付租金83502.90元（2018年12月21日至2019年6月3日），整体租赁期间欠付水费1332.80元、垃圾清运费340元、空调能耗费13069.33元、电费405元，***应当按照租赁合同的约定进行支付；

2019年6月3日合同解除后，***应及时腾退商铺而未腾退，应当承担占用商铺期间的占用费，对宏业公司主张的2019年6月4日至2019年8月9日期间，按租金标准计算的占用费35135.10元（计算方式：94.5元/月/平方×169平方米×66天÷30天），本院予以支持；

宏业公司按照合同8.1条主张的违约金37416.60元，本院认为，宏业公司的损失主要在于租赁合同未到期而由于被告违约不得不解除合同而损失的剩余租期至再次转租期间的租金损失及***逾期支付租金造成宏业公司资金占用利息损失，因本院已支持宏业公司关于案涉商铺占用费的诉讼请求，及商铺已经再行转租，同时基于违约金原则上不超出造成的损失的30%，结合租赁合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院将违约金调整为25000元，因在违约责任约定8.3条中在被告未向原告交付租金严重违约的情况下保证金不予退还，因此该保证金实际是违约责任的一种形式，属于违约金的应由之义，因此上述违约金应当扣除已交保证金15210元，还应当给付9790元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三第二款、第九十六条第一款、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原告成都宏业建筑工程公司与被告***于2018年5月21日签订的《东方华大广场租赁合同》于2019年6月3日解除；

二、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告成都宏业建筑工程公司租金83502.90元及水费1332.80元、垃圾清运费340元、空调能耗费13069.33元、电费405元；

三、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告成都宏业建筑工程公司违约金9790元；

四、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告成都宏业建筑工程公司商铺占用费35135.10元；

五、驳回原告成都宏业建筑工程公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取1789.50元，由被告***负担。

如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。

审判员**

二〇一九年十月十八日

书记员**