某某与浙江省浙商资产管理有限公司等案外人执行异议审查类执行裁定书

成都铁路运输中级法院

执行案件裁定书

（2021）川71执异51号

在本院执行申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产公司）与被执行人四川新地建筑工程有限公司（以下简称新地公司）、成都中成和益置业有限公司（以下简称中成公司）公证债权文书强制执行一案中，案外人梁建于2021年4月12日对本院执行位于成都市金牛区金谷二路58号2栋1层5号商铺（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权利承担举证证明责任，同时应举证证明其符合执行异议复议规定第二十八条规定的全部四项要件，其异议才能够成立。本案中，中成公司开发的案涉房地产项目未取得《商品房预售许可证》手续，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，双方订立合同之时直至目前，案涉房产尚未取得商品房预售许可证明，故中成公司与案外人梁建签订的商品房买卖合同无效，案外人梁建提出的异议不符合上述司法解释规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。综上，案外人梁建虽在人民法院查封前已合法占有案涉房产并已支付全部价款，未办理过户登记非因其自身原因造成，但其签订的买卖合同并非合法有效，故其对案涉房产享有的权利不足以排除执行。 此外，案涉房产系商铺，而非用于居住的房屋，故本案亦不符合执行异议复议规定第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的情形。 综上，案外人梁建的异议不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：

本院查明，本院于2019年6月5日立案执行申请执行人广发银行股份有限公司成都分行与被执行人新地公司、中成公司公证债权文书强制执行一案，案号为（2019）川71执215号，因被执行人暂无可供执行的财产，本院于2019年8月15日裁定终结本次执行程序。2020年3月25日，浙商资产公司向本院申请变更（2019）川71执215号案件的申请执行人，本院于2020年4月28日作出（2020）川71执异15号执行裁定，裁定变更浙商资产公司为（2019）川71执215号案件的申请执行人。2020年6月8日，本院依据浙商资产公司的申请，以（2020）川71执恢19号案恢复本案执行，在执行过程中，本院于2020年6月10日查封了被执行人中成公司名下位于成都市金牛区金泉街道办事处土桥社区8组、涧漕河社区1组，产权证号为成国用（2014）第XXX号的土地使用权，因被执行人暂无可供执行的财产，本院于2020年11月5日裁定终结本次执行程序。2021年1月29日，本院再次依据浙商资产公司的申请，以（2021）川71执恢10号案恢复本案执行，在执行过程中，本院于2021年2月25日查封了被执行人中成公司名下位于成都市金牛区金谷二路58号2栋的在建工程共计52套房屋，上述房屋所占用国有土地使用权的权证号为成国用（2014）第XXX号，且案涉房产在上述查封范围之内。2021年3月1日，本院在案涉房产所在地张贴公告，公告载明本院对案涉房产的查封情况以及拟进行评估、拍卖的情况，并告知案涉财产涉及的相关权利人及时向本院主张权利。 另查明，2019年12月30日，梁建与中成公司签订《商品房认购协议书》，约定梁建认购中成公司开发的主角商厦项目2栋1楼5号房屋即案涉房产，总价为3127869元。同日，梁建向中成公司转账支付定金30000元，中成公司向其开具收据。2020年1月7日，梁建（买受人）与中成公司（出卖人）签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》，约定梁建购买案涉房产，单价为30300元/㎡，总价为3127869元。同日，梁建通过银行转账向中成公司支付了3097869元，付清全部房款，中成公司向其开具收据并将房屋交付给梁建占有使用，后梁建将案涉房产出租。

驳回案外人梁建的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　程媛媛 审 判 员　于甯一 审 判 员　凡维佳

法官助理　张　奇