成都市汇伦建筑工程有限公司与成都景悦商贸有限公司、张某某民间借贷纠纷一审民事判决书

成都市新都区人民法院

民 事 判 决 书

(2016)川0114民初5757号

原告成都市汇伦建筑工程有限公司，住所地成都市新都区。

法定代表人夏某某，经理。

委托代理人刘某某，四川天与律师事务所律师，特别授权代理。

委托代理人曾某某，女，1990年11月25日出生，汉族，住成都市新都区，系公司员工，一般授权代理。

被告成都景悦商贸有限公司，住所地成都市新都区。

被告张某某，男，1965年1月14日出生，汉族，住成都市新都区，

被告成都西南电工有限公司，住所地成都市新都区。

法定代表人邓某某，董事长。

三被告的委托代理人黄某某，四川天作律师事务所律师，特别授权代理。

原告成都市汇伦建筑工程有限公司（以下简称汇伦建筑公司）与被告成都景悦商贸有限公司（以下简称景悦商贸公司）、张某某、成都西南电工有限公司（以下简称西南电工公司）民间借贷纠纷一案，原告在提起诉讼前向本院申请采取保全措施，本院受理后依法实施了财产保全。本院于2016年10月14日立案后，本案依法组成合议庭，于2016年11月4日进行了庭审前证据交换，2016年11月21日在第五审判法庭进行了公开开庭审理。原告的委托代理人刘某某、曾某某、三被告的委托代理人黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告汇伦建筑公司诉称，2013年12月24日开始，被告景悦商贸公司作为借款方向汇伦建筑公司、成都市格林建材有限公司、成都市江河源贸易有限公司、成都新夏商贸有限公司、成都市新嘉美置业有限公司等出借方借款，并约定借款方从借款之日起按每月2%向各出借方支付资金占用利息。2015年4月3日，出借方要求被告景悦商贸公司归还欠款2300万元，利息296万元，被告承诺于2015年10月1日前还清欠款本息，被告张某某、西南电工公司愿意为之承担连带清偿责任。2015年6月3日，成都市格林建材有限公司、成都市江河源贸易有限公司、成都新夏商贸有限公司、成都市新嘉美置业有限公司等公司将债权转让给原告，并履行了通知义务。之后，三被告归还了部分欠款，截止2016年9月28日，尚欠本金17298073.08元及利息损失等费用。原告多次要求三被告履行还款义务，但未能如愿。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告景悦商贸公司归还原告借款本金17298073.08元及利息（从借款之日起按月息2%计至还清欠款之日止）；二、被告张某某、西南电工公司对上述第一项承担连带清偿责任；三、三被告承担本案诉讼费。

三被告辩称，一、原告诉请的债务，被告已经按照约定履行完毕，不应欠原告任何未了结债务。1、自2015年6月3日《债权转让通知函》起，被告已经按照2015年4月3日的《还款承诺书》列明的债务，向原告归还了本金830.85万元，归还了部分借款。2、2015年4月3日三被告与原告签订的《还款承诺书》，其中”特别约定”条款约定：如果债务人不能按期归还债务，则备案登记给原告相应的房产抵偿给出借方用以清偿欠款本息，房产所有权归出借方。按照该条约定，被告已经将与债务金额对等的由西南电工公司开发的新都”东湖郡”项目的房产备案登记给原告。双方于条件成就时，该备案登记给原告的房产即用作抵偿被告所欠的全部债务。因此，被告已不再欠原告借款债务。二、2015年4月3日的《还款承诺书》与2015年4月4日的《承诺书》系主从关系。《还款承诺书》明确了债权债务双方关于所欠债务的本金数额、欠息金额，还清债务的期限，以及特别约定等。且”特别约定”是附条件的民事法律行为。《承诺书》是针对条件成就时，就如何抵偿进行的说明。因《承诺书》系从合同，只是对”以房抵债”的事宜的具体明确的约定。从法律效力上看，从合同应从属于主合同，当两者存在冲突时，应以主合同的约定为有效。三、自2015年10月1日至2016年6月期间，被告在原告许可的条件下，利用被告销售渠道，帮原告就备案范围内的房产代为销售了部分房产，实现了部分现金的收回，合计为9352857元。四、原告提交的2012年5月18日成都市新嘉美置业有限公司向被告景悦商贸公司转款200万元的银行凭证存根，与本案争议债务无关，不属于本案受理的范畴。1、该款支付时间为2012年5月18日，不属于本案诉讼债权范围内。因为本案涉及成都市新嘉美置业有限公司的借款债权转让在2015年6月3日《债权转让通知函》、2015年4月3日的《还款承诺书》第一条第（5）、（6）项中是明确列明，其中并未包含该200万元。2、从该款支付和收款的主体看，是成都市新嘉美置业有限公司于景悦商贸公司，与本案无关。3、该款项的性质难定。

经审理查明，2015年4月3日，被告景悦商贸公司、张某某、西南电工公司向原告汇伦建筑公司签订《还款承诺书》。第一条约定”成都景悦商贸有限公司（以下称”借款方”曾向成都市汇伦建筑工程有限公司、成都市格林建材有限公司、成都市江河源贸易有限公司、成都新夏商贸有限公司、成都市新嘉美置业有限公司等单位（以下统称”出借方”）借款，并约定借款方从借款之日起按每月2%向各方借款方支付资金占用利息，现就借款本息的归还情况确认如下：（1）2014年1月13日、14日成都景悦商贸有限公司借到成都市汇伦建筑工程有限公司750万元，2014年4月11日已还款500万元，剩余本金250万元。此笔借款已付利息69万元（利息付至2014年9月12日），尚欠利息33万元（从2014年9月13日计算至2015年3月31日）。（2）2014年1月14日成都景悦商贸有限公司借到成都市格林建材有限公司300万元。此笔借款已付利息48万元（利息付至2014年9月12日），尚欠利息40万元（从2014年9月13日计算至2015年3月31日。（3）2014年1月13日成都景悦商贸有限公司借到成都市江河源贸易有限公司180万元。此笔借款已付利息29万元（利息付至2014年9月12日），尚欠利息24万元（从2014年9月13日计算至2015年3月31日）。（4）2014年1月13日成都景悦商贸有限公司借到成都新夏商贸有限公司270万元。此笔借款已付利息43万元（利息付至2014年9月12日），尚欠利息36万元（从2014年9月13日计算至2015年3月31）。（5）2013年12月24日成都景悦商贸有限公司借到成都市新嘉美置业有限公司400万元，此笔借款已付利息72万元（利息付至2014年9月22日），尚欠利息50万元（从2014年9月23日计算至2015年3月31日）。（6）2014年1月23日成都景悦商贸有限公司借到成都市新嘉美置业有限公司900万元，此笔借款已付利息144万元（利息付至2014年9月22日），尚欠利息113万元（从2014年9月23日计算至2015年3月31日）。以上陆笔借款共计尚欠本金2300万元，尚欠利息296万元（从借款之日起暂计算至2015年3月31日），借款方确认无异议”。第二条约定”借款方承诺：于2015年10月1日前付清全部欠款本息”。第三条约定”还款保证：1、张某某及借款方的关联企业”成都西南电工有限公司”同意作为担保人，为借款方归还出借方的欠款本息等债务承担连带担保责任，担保范围包括但不限于欠款本息、追索债权所支付的合理费用等；担保期限为约定的归还期限到期后三年。2、为了保障出借方的债权的实现，成都西南电工有限公司同意将所开发的新都”东湖郡”项目的如下房产与借款方（含借款方指定方）签订《商品房买卖合同》并办理合同备案登记”。《还款承诺书》特别约定”如果借款方按期足额将欠款本息支付给了出借方，则出借方配合成都西南电工有限公司解除相应的上述《商品房买卖合同》的备案登记；超过半年期限（即至2015年10月1日），则相应的房产抵偿给出借方用以清偿欠款本息，房产所有权归属于出借方（含出借方指定方），由出借方占有和全权处置，若出借方将房产转让给第三方，成都西南电工有限公司应配合出借方将房产变更登记在出借方指定的第三方名下”。2015年4月4日，三被告再次向原告签订《承诺书》，该《承诺书》系对《还款承诺书》的补充。内容是：2015年4月3日借款方成都景悦商贸有限公司、担保方张某某及成都西南电工有限公司向成都市汇伦建筑工程有限公司、成都市格林建材有限公司、成都市江河源贸易有限公司、成都新夏商贸有限公司、成都市新嘉美置业有限公司等单位（以下统称”出借方”）出具了《还款承诺书》，约定将成都西南电工有限公司开发的新都”东湖郡”项目的81套住宅以3200/平方米、1层写字楼以4000/平方米的价格与借款方（含借款方指定方）签订《商品房买卖合同》并办理合同登记备案，作为借款方对出借方的还款担保。为了不影响成都西南电工有限公司”东湖郡”项目对客户的销售，避免购房的客户认为本项目发生了降价，《商品房买卖合同》及备案价按住宅3600元/平方米、写字楼4000/平方米，但该备案价不作为各方真实约定的房价。若发生了借款方未按《还款承诺书》确认的期限足额清偿欠款本息，则出借方有权决定要求借款方或担保方清偿债务，或者以上述登记备案的房产抵偿欠款本息，如果出借方决定以房抵债，则抵债的房款仍以《还款承诺书》约定的住宅3200/平方米、写字楼4000/平方米为准，该实际抵偿价与合同备案价之间的差额，以及由此产生的额外契税等税费出借方不承担，有借款方或担保方承担”。2015年6月3日，成都市江河源贸易有限公司、成都市新嘉美置业有限公司、成都新夏商贸有限公司、成都市格林建材有限公司共同致函被告景悦商贸公司、张某某、西南电工公司，告知其将所有债权（合计借款本金2050万元，并约定从借款之日起按每月2%向各方出借方支付资金占用利息）转让给原告汇伦商贸公司，并出具《债权转让通知函》，三被告在《债权转让通知函》上盖章予以确认。该函的具体内容为：2014年1月13日成都景悦商贸有限公司（以下简称”景悦公司”）借到成都市江河源贸易有限公司180万元；2014年1月23日景悦公司借到成都市新嘉美置业有限公司900万元，2013年12月24日又借到400万元；2014年1月13日景悦公司借到成都新夏商贸有限公司270万元；2014年1月14日景悦公司借到成都市格林建材有限公司资金300万元。合计借款本金2050万元，并约定从借款之日起按每月2%向各方出借方支付资金占用利息。2015年4月3日上述各出借方要求景悦公司归还欠款本息，张某某先生及成都西南电工有限公司愿意承担连带责任担保。2015年6月2日成都市江河源贸易有限公司、成都市新嘉美置业有限公司、成都新夏商贸有限公司、成都市格林建材有限公司已分别将对景悦公司的借款本金（合计金额2050万元）及应收利息之债转让给了成都市汇伦建筑工程有限公司。现成都市汇伦建筑工程有限公司因工程建设资金紧张，希景悦公司、张某某先生及成都西南电工有限公司即时向成都市汇伦建筑工程有限公司清偿欠款本金及利息。

2016年11月4日的庭前证据交换中，原、被告对2015年4月3日被告尚欠原告借款本金2300万、利息296万元的事实均认可。

2016年11月21日开庭审理中，原、被告对2015年10月1日之前向原告归还了830.85万元，之后归还了9352857元，共计归还了借款17661337元的事实均认可。

另，原告在庭审中及提交代理词中认为：被告尚欠原告本息14738105.43元，其中本金13579335.47元、利息1158769.96元。这一计算方式包含了一笔在2015年7月8日的200万的还款。若不包含该笔还款，剩余还款本息合计应为17298073.08元。

关于2015年7月8日归还的一笔200万元款项，原告方认为，是的2012年5月18日往来账的还款，不是本案的还款。被告方则认为是本案还款。

原被告为了更有利于实现原告的债权，将被告西南电工公司所有的36套房产进行了备案登记。

2012年5月18日，成都市新嘉美置业有限公司向被告景悦商贸公司转款200万元。次日，被告景悦商贸公司向其开具收据。2015年7月7日，成都市新嘉美置业有限公司向原告汇伦建筑公司出具”委托书”。请求原告汇伦建筑公司代为向被告景悦商贸公司收取该笔往来款。此并非《还款承诺书》、《承诺书》、《债权转让通知函》中约定的债权，即与本案不具有关联性，本案不予采信。

关于被告方提供的证据”案外人夏某某书写的‘截止2015年11月13日上午成都景悦商贸有限公司累计欠款本息合计为1820万元整（大写：壹仟捌佰贰拾万元整）’”，系复印件，且与本案不具有关联性。本院不予采信。

以上事实，有还款承诺书、承诺书、债权转让通知函、收据、转款凭证、商品房买卖合同摘要等在卷为证。

本院认为，原、被告对截止2015年4月3日被告景悦商贸公司尚欠原告汇伦建筑公司借款本金2300万、利息296万元及被告张某某、西南电工公司对此笔债务负连带清偿责任的事实无争议；对2016年11月21日开庭审理日之前被告景悦商贸公司已归还了借款17661337元的事实亦无异议。本案争议的焦点为：一、关于2015年7月8日的一笔200万元的还款，是归还的本案所涉借款，还是归还的2012年5月18日的业务往来款。本院认为，原告提供的记载”2012年5月18日，成都市新嘉美置业有限公司向被告景悦商贸公司的转款200万元”的”成都农商银行进账单”，及次日被告景悦商贸公司向成都市新嘉美置业有限公司开具的”收据”二证据，从款项性质看，无法确认系被告景悦商贸公司向成都市新嘉美置业有限公司的借款；从与本案的关联性上看，该二证据非《还款承诺书》、《承诺书》、《债权转让通知函》中所涉的债权，与本案不具有关联性。原告提供的”委托书”系成都市新嘉美置业有限公司与原告汇伦建筑公司之间的约定，本案被告并未参与，与本案不具有关联性。故该笔款项应另案处理。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”、第七十二条”一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”之规定，原告提供的这三项证据不足以反驳对方提供的证据”收据”（收据上载明：2015年7月8日原告汇伦建筑公司收到被告景悦商贸公司200万元的款项，该款项是用于归还本案所涉债务）。本院认为被告方提供的证据更具有证明力。二、借款本息的计算方法。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）第一百二十五条”公民之间的借贷，出借人将利息计入本金计算复利的，不予保护；在借款时将利息扣除的，应当按实际出借款数计息”之规定，本院认为，本案案涉借款利息的计算不应将当月利息加入下月本金之中，而只能以借款本金为基数进行计算，若已经归还了部分本金，计算下月利息时则应扣除相应的利息，即利息应按当事人约定的月利率2%计算。列为表格如下：

截止2016年11月30日，被告景悦商贸公司尚欠原告汇伦建筑公司借款本金5338663元，利息7623093.66元，共计12961756.66元。三、是否可以”以房抵债”。原告方认为，原被告签订《还款承诺书》、《承诺书》及《商品房买卖合同》的备案登记行为，仅是担保方式的约定，是一种”让与担保”行为，而非债务清偿行为。原告可以选择被告清偿债务，或以房抵债。而被告方认为，按照该条约定，被告已经将与债务金额对等的由被告西南电工公司开发的新都”东湖郡”项目的房产备案登记给原告。且双方在《还款承诺书》、《承诺书》中就”以房抵债”进行了明确约定，待条件成就时，该备案登记给原告的房产即可用作抵偿被告所欠的全部债务。本院认为，本案中《还款承诺书》中特别条款中关于”以房抵债”的约定，不符合《中华人民共和国物权法》第一百八十六条”抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”之规定，故是无效的约定。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条”无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，《还款承诺书》特别条款中关于”以房抵债”的约定无效，不影响合同其他条款的效力。根据原被告之间的约定，双方就相关房产办理了备案登记。对于备案登记的房产，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条”为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿之规定，原告享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告成都景悦商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都市汇伦建筑工程有限公司归还借款本息12961756.66元（利息暂计至2016年11月30日，之后的利息以尚欠借款本金为基数，按月利率2%计算至借款本息付清之日止）；

二、被告张某某、成都西南电工有限公司对上述判决第一项承担连带清偿责任。

三、驳回原告成都市汇伦建筑工程有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费125588元，由原告成都市汇伦建筑工程有限公司承担40000元、被告成都景悦商贸有限公司承担85588元；诉前财产保全费5000元由被告成都景悦商贸有限公司负担。被告张某某、成都西南电工有限公司对被告成都景悦商贸有限公司承担的案件受理费、诉前财产保全费负连带清偿责任。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审　判　长　　胡辟江

人民陪审员　　张俊祥

人民陪审员　　朱兆群

二〇一六年十一月三十日

书　记　员　　马　睿