第一太平***物业顾问（广州）有限公司与海南建丰旅业开发有限公司服务合同纠纷一审民事判决书

海南省三亚市城郊人民法院

民 事 判 决 书

（2018）琼0271民初10521号

原告：第一太平***物业顾问（广州）有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地广州市天河区华夏路10号1301房。

法定代表人：ROBERTALEXANDERJAMESMCKELLAR。

委托诉讼代理人：韩蕾，广东安华理达律师事务所律师。

被告：海南建丰旅业开发有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：海南省三亚市河东区河东路196-1号中亚国际大酒店七层。

法定代表人：白穆迪。

委托诉讼代理人：周克涛，该公司职员。

原告第一太平***物业顾问（广州）有限公司（以下简称***物业顾问公司）与被告海南建丰旅业开发有限公司（以下简称建丰旅业公司）服务合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***物业顾问公司的委托诉讼代理人韩蕾，被告建丰旅业公司的委托诉讼代理人周克涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***物业顾问公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告建丰旅业公司向原告***物业顾问公司支付拖欠的服务酬金共计880000元及逾期付款违约金21120元（逾期付款违约金以被告建丰旅业公司拖欠的服务酬金为本金，双方约定的日万分之三为标准，自2018年8月18日双方实际解除合同关系之日，计至被告建丰旅业公司实际清偿之日止，暂计至2018年11月6日）；2.判令被告建丰旅业公司向原告***物业顾问公司支付拖欠的驻场服务费共计822562.27元及逾期付款违约金19741元（逾期付款违约金计算标准同上）；3.判令被告建丰旅业公司向原告***物业顾问公司支付拖欠的销售中心开办费用69026.5元及逾期付款违约金1657元（逾期付款违约金计算标准同上）；4.判令被告建丰旅业公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年1月13日，***物业顾问公司与建丰旅业公司签署《海南三亚椰洲·国家海岸项目前期物业管服务委托合同》，合同明确约定***物业顾问公司为建丰旅业公司持有的位于三亚市海棠湾地块的三亚椰洲国家海岸项目整体物业提供前期物业管理服务,具体分为两个阶段:交付前销售中心委托管理服务阶段及交付后物业委托管理服务阶段。在合同中,双方就两个阶段的物业管理服务内容、服务酬金及费用支付方式、违约责任等进行了详细约定。合同签订后，***物业顾问公司即开始积极履行合同义务，针对三亚椰洲整体物业提供了销售中心的顾问服务工作。2017年6月开始,***物业顾问公司组建的服务团队被派驻到销售中心提供现场服务。但是建丰旅业公司在接受了***物业顾问公司提供的各类服务的情况下，并未支付全部的顾问服务酬金和管理服务人员费用，经***物业顾问公司多次催促建丰旅业公司，但未能收回拖欠款项。2017年9月1日至2018年8月31日，为项目员工宿舍配置需要***物业顾问公司垫付全部宿舍租金，加税点后向建丰旅业公司收取。建丰旅业公司同意承担该笔费用并通过审核但迟迟未能向***物业顾问公司偿还。2018年8月18日，双方的合同因建丰旅业公司严重违约而终止，***物业顾问公司当日撤出全部派驻工作人员。***物业顾问公司认为，双方签订的合同成立并生效，对双方均有法律约束力。***物业顾问公司本着诚实信用的原则，履行了合同约定的义务，向建丰旅业公司提供了符合合同要求的工作成果且派驻了相关服务人员，但建丰旅业公司在接到***物业顾问公司催款函后仍拖延支付服务酬金、管理服务人员费用及***物业顾问公司代垫的开办费用。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。

被告建丰旅业公司辩称，根据双方签订的合同，约定由***物业顾问公司的总部顾问团队和项目管理团队向建丰旅业公司提供物业管理服务，合同约定了管理服务的内容以及***物业顾问公司和建丰旅业公司的权利义务。双方争议焦点主要涉及《服务合同》第四章1.1条提述的销售中心委托管理服务阶段。1.***物业顾问公司现场项目管理服务团队费用（“驻场服务费”）的结算。建丰旅业公司认为***物业顾问公司履行其服务义务有明显瑕疵、管理失职，提交的驻场服务费数据失实，曾多次要求***物业顾问公司提供相关原始打卡记录、调薪单等资料供建丰旅业公司盘点、核实应付款项金额，但***物业顾问公司迄今没有提供。按照合同约定，***物业顾问公司应对建丰旅业公司委托管理的事项及本合同约定事项尽职尽责，制订管理制度及预算后经建丰旅业公司确认后执行；***物业顾问公司的现场服务管理人员的工资及福利按***物业顾问公司标准执行，由***物业顾问公司提供预算，经建丰旅业公司审议后由建丰旅业公司支付，具体工资及福利总额将由双方另行确定。***物业顾问公司应尽职尽责、如实准确提交相关费用开支明细，建丰旅业公司应履行的“按实支付”义务应以“真实发生”的应付费用为限，不真实、不准确的费用开支则不负有支付义务。经建丰旅业公司核查，原告驻场项目管理团队的薪酬发放存在无序超标的现象，出勤考勤记录亦有失实之处。在未经建丰旅业公司事前明确同意的情况下，***物业顾问公司存在为其派驻人员超预算制定薪酬、超标准发放福利、超编制等级聘用人员，不合规之处。除了薪酬、福利发放有不合规之外，***物业顾问公司提交的驻场员工考勤记录亦有较多错漏。值得注意的是，***物业顾问公司向法院提交的起诉状附件《欠款明细表》中也存在错漏。***物业顾问公司主张的2018年8月驻场服务费128887.72元一项中实际上已计入其驻场人员的经济补偿金56140.81元，但该表在该项下重列经济补偿金一项并合并计入其主张的驻场服务费，即错误地重复计入了经济补偿金。故此，建丰旅业公司请求法院判令***物业顾问公司安排人员与建丰旅业公司人员结合经预算和管理制度共同核对驻场服务费用明细，必要时应需向建丰旅业公司提供其派驻人员的真实原始钉钉打卡考勤记录供核对，建丰旅业公司同意按经如实核对后的明细向***物业顾问公司支付驻服务人员的各项费用。2.委托管理服务酬金（“顾问酬金”）的结算。建丰旅业公司认为，***物业顾问公司疏于管理，没有积极、全面地履行合同的管理义务，在基本性、日常性的管理方面存在明显的履行瑕疵和管理失职。***物业顾问公司在起诉状中宣称在2017年6月开始即组建服务团队派驻现场提供服务，建丰旅业公司享受了各类服务但未支付“全部的顾问服务酬金和管理服务人员费用”。***物业顾问公司提供的证据聚焦其总部人员每月1-2次的到场指导工作，但其提供的证据仅仅是笼统地罗列了在较长的时间段内提供的文件明细，并没有说明其现场服务的实际效果以及***物业顾问公司现场管理服务人员落实建议的情况。前述现场工作确认表，虽经建丰旅业公司人员签字确认，但其仅能表明***物业顾问公司履行了合同第四章第1.1条第2段提及的***物业顾问公司委派人员每月1-2次到访现场开展物业管理顾问工作，此项总部人员现场到访工作仅是***物业顾问公司的部分义务，而非其义务的整体和履约的全貌，而且，***物业顾问公司证据内容有较多重合。实际上，从合同第四章第1.1条可知，***物业顾问公司的管理服务义务并不限于每月1-2次的销售中心现场到访指导，更为重要的是第1.1条第1段约定的销售中心日常性、基础性的现场管理服务。从服务人次的角度看，***物业顾问公司每月现场到访的工作量约为每月8人天，而现场管理的工作量以现场派驻人员10人计算约为每月200人天；从物业管理的实务看，物业管理服务合同的目的是对场所中动产、不动产的管理和场所到访人员的服务，故建丰旅业公司销售中心现场实际的日常性服务是合同的核心内容。***物业顾问公司总部人员每月1-2次到场指导和培训对象主要是***物业顾问公司派驻现场的项目管理团队员工，前述行为可视作***物业顾问公司对派出员工的内部培训，是提高***物业顾问公司自身员工工作能力的手段。因此，从工作量和物业管理服务的目的而言，***物业顾问公司项目管理团队的现场服务是合同的根本目的和主体内容，而***物业顾问公司总部到场指导培训是辅助手段。因此，***物业顾问公司现场管理团队的日常性、基础性的管理服务才是检验***物业顾问公司实际履约的主要标准。由***物业顾问公司提供的欠款明细表可知，***物业顾问公司现场管理人员在2017年7月开始才陆续进驻建丰旅业公司物业现场开展服务；编制工作计划表等基础性服务直至2017年6月30日才完成，且***物业顾问公司首两期对应的主要服务成果文件在2017年下半年仍被要求返工、修改或提交。综合以上种种服务质量瑕疵，建丰旅业公司请求法院判令***物业顾问公司免除2017年1月-6月即首两期的顾问酬金。此外，***物业顾问公司的现场物业管理服务从及时性、针对性、质量等方面与其自称的管理水准，甚至与同业一般水准均有明显落差。***物业顾问公司驻场团队管理松散总部团队未勤勉尽责予以督导，并且总部团队未如期提供有针对性的服务框架方案，人员聘用进度亦不及预期。***物业顾问公司提供的服务方案的不完善及现场服务人员的不足等各方面的履约瑕疵，即是对其自身合同义务的违背，也相应增加了建丰旅业公司的管理难度和成本，对建丰旅业公司相关楼盘的推售、客户接待、销售机遇的把握均有不利影响。故此，建丰旅业公司请求法院判令自2017年7月开始的剩余服务期顾问酬金由***物业顾问公司减半收取（以每月2.75万元计算）。3.其他争议焦点。***物业顾问公司提出的逾期付款违约金和本案诉讼费用承担等主张不应孤立地评估，而应结合***物业顾问公司履约实际情况和服务履行瑕疵来综合考虑。建丰旅业公司曾在2018年8月-10月期间联系***物业顾问公司，争取就待付款项金额进行商谈及核对，其中提出了核对考勤记录等要求。双方于2018年10月进行了商谈，但***物业顾问公司对建丰旅业公司要求提供驻场费用明细相关基础资料并没有重视，迄今没有提供，使得驻场服务款项的核实难以推进，故***物业顾问公司应当对款项逾期支付承担责任，合同无法全面推进及履行的主因是***物业顾问公司驻场服务瑕疵及其多方面管理不当，建丰旅业公司在对接管理、推盘销售、客户接待等方面受到了不利影响，遭受了直接或间接的损失。概言之，***物业顾问公司作为诉讼提起人自身履约过失明显，理应承担诉讼费用。故此，建丰旅业公司请求驳回***物业顾问公司的各项违约金主张，判令***物业顾问公司承担本案诉讼费用。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原、被告双方对如下事实均无异议，本院予以确认：

2017年1月13日，***物业顾问公司（乙方）与建丰旅业公司（甲方）签订《海南三亚椰洲·国家海岸项目前期物业管理服务委托合同》，约定***物业顾问公司为建丰旅业公司持有的位于三亚市海棠湾地块的三亚椰洲国家海岸项目整体物业提供前期物业管理服务，合同分两个阶段，分别为销售中心委托管理服务阶段及交付使用后物业委托管理服务阶段。合同第四章第一条物业管理服务阶段及服务方式约定，销售中心委托管理服务阶段为“自合同签订之日起，乙方根据本物业销售中心的特点，为本物业销售中心提供客户服务、物业咨询，以及全方位的日常保洁、绿化督导、24小时安全管理等物业管理服务。同时，乙方为本物业提供前期物业顾问服务，乙方委派专业物业经理或工程经理及其他相关人员于前期物业管理顾问服务阶段，每月1-2次到访现场开展本物业的前期物业管理顾问工作，具体时间将由双方协商确定。乙方派驻物业经理之薪金及福利费用由甲方承担”。合同第八章第一条约定了销售中心委托管理服务酬金及支付方式，约定“乙方于销售中心委托管理服务阶段之服务酬金每月为人民币伍万伍仟元整。甲方需于本合同启动之起五个工作日内支付乙方首三个月的管理顾问酬金及乙方驻场人员费用，即人民币壹拾陆万伍仟元整；自第四个月起，甲方在每季度首月份的5日前支付乙方当季度的服务酬金及乙方驻场人员费用......”。合同第八章第二条约定了现场管理服务人员费用及支付方式，约定“乙方于销售中心现场的管理服务人员的工资及福利标准按乙方标准执行，由乙方提供预算，经甲方审议后由甲方支付，具体工资及福利总额将由甲、乙双方另行确定。”合同第八章第二条第三款约定了开办费用由乙方制订预算，经甲乙双方确认后，由甲方按实支出或由甲方购置。合同第八章第4条约定“如甲方延期支付上述1、2项顾问酬金及相关费用，需向乙方支付逾期付款违约金（超过10天按逾期金额的日万分之三收取滞纳金）。”

合同签订后，双方依约履行了自己的义务，***物业顾问公司针对三亚椰洲整体物业提供了销售中心的顾问服务工作，2017年6月开始,***物业顾问公司组建的服务团队被派驻到销售中心提供现场服务，建丰旅业公司亦支付了部分顾问服务酬金和管理服务人员费用。2018年8月18日，双方签署了《物业服务退场确认函》，***物业顾问公司于次日撤出全部派驻工作人员，双方的合同解除。建丰旅业公司辩称***物业顾问公司没有积极、全面地履行合同的管理义务，存在明显的履行瑕疵和管理失职，请求判令免除2017年1月至6月即首两期的顾问酬金，但未能提供证据予以证明。

本院认为，***物业顾问公司与建丰公司签订的《海南三亚椰洲·国家海岸项目前期物业管理服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行。根据当事人陈述和经审查确认的事实、证据，本案争议的焦点问题如下：

1.关于服务酬金。双方签订的合同约定物业管理服务内容为两个阶段：交付前销售中心委托管理服务阶段与交付后物业委托管理服务阶段。按照合同第四章第一条的约定，销售中心委托管理服务阶段服务内容为“为本物业销售中心提供客户服务、物业咨询，以及全方位的日常保洁、绿化督导、24小时安全管理等物业管理服务。......”现***物业顾问公司提供了《物业管理顾问工作总结》、《销售中心物业管理方案》以及经建丰旅业公司签名的每月份的《现场工作确认表》，证明了***物业顾问公司按照合同约定履行了义务。又根据合同第八章第一条服务酬金及支付方式约定“乙方于销售中心委托管理服务阶段之服务酬金每月为55000元。”“甲方需于本合同启动之起五个工作日内支付乙方首三个月的管理顾问酬金及乙方驻场人员费用，自第四个月起，甲方在每季度首月份的5日前支付乙方当季度的服务酬金及乙方驻场人员费用。”建丰旅业公司应该按照该合同约定的价款及支付方式按时支付剩余的服务酬金。建丰旅业公司抗辩称***物业顾问公司没有积极全面履行管理义务，存在履行瑕疵和管理失职，但未能提供证据予以佐证，本院不予采纳。故此，***物业顾问公司诉求建丰旅业公司按照合同约定支付剩余服务酬金880000元，即自2017年4月20日至2018年8月18日双方解除《服务合同》期间的服务酬金，每月55000元，共计16个月，总计880000元（55000元/月×16月），本院予以支持。

2.关于驻场服务费。双方签订的合同第八章第二条约定了现场管理服务人员费用及支付方式，约定“乙方于销售中心现场的管理服务人员的工资及福利标准按乙方标准执行，由乙方提供预算，经甲方审议后由甲方支付，具体工资及福利总额将由甲、乙双方另行确定。”合同履行过程中，***物业顾问公司按期提供了费用明细表及关联发票，建丰旅业公司也进行了签收，但根据合同约定，针对此项费用，应该由双方核对费用明细后，由建丰旅业公司支付，现***物业顾问公司仅是将费用明细表发给了对方，未经双方核对确认，诉讼中建丰旅业公司针对此项费用亦提出了异议，并提供相关证据证明了费用确实有出入之处，需要经双方核对方可确认，故此，***物业顾问公司主张建丰旅业公司支付驻场服务费822562.27及逾期付款违约金不符合双方约定，本院不予支持。

3.关于销售中心开办费用的计算。双方签订的《服务合同》第八章第二条第三款约定了开办费用由甲方按实支出或由甲方购置。后***物业顾问公司进行了购置并提供了票据，票据显示为房屋租赁费用，金额为64680元，根据***物业顾问公司向建丰旅业公司发送的《员工宿舍租赁费用报销确认函》，载明租金为64680元，加收税费后为69026.50元。建丰旅业公司对上述《员工宿舍租赁费用报销确认函》无异议。现***物业顾问公司主张建丰旅业公司支付69026.50，应以双方约定的“按实支出”为据，诉讼中建丰旅业公司对该笔费用亦予以认可，本院予以支持。

4.关于***物业顾问公司所主张的违约金，合同第八章第4条约定“如甲方延期支付上述1、2项顾问酬金及相关费用，需向乙方支付逾期付款违约金（超过10天按逾期金额的日万分之三收取滞纳金）。”双方于2018年8月18日协议解除合同，***物业顾问公司依此主张建丰旅业公司支付顾问酬金及相关费用违约金，符合双方约定，本院予以支持。即服务酬金违约金以880000元为本金，从2018年8月18日起至欠款实际清偿之日止，按双方约定的日万分之三计付；开办费用以6,9026.50元为本金，从2018年8月18日起至欠款实际清偿之日止，按双方约定的日万分之三计付。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告海南建丰旅业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海南第一太平***物业顾问（广州）有限公司支付服务酬金880000元及逾期付款违约金（以880000元为本金，按日万分之三从2018年8月18日起计算至实际付清之日止）；

二、被告海南建丰旅业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海南第一太平***物业顾问（广州）有限公司支付销售中心开办费用69026.50元及逾期付款违约金（以69026.50元为本金，按日万分之三从2018年8月18日起计算至实际付清之日止）；

三、驳回原告海南第一太平***物业顾问（广州）有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费21126元，由原告海南第一太平***物业顾问（广州）有限公司负担9718元，由被告海南建丰旅业开发有限公司负担11408元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本上诉于海南省三亚市中级人民法院。

审　判　长　　谈旺玉

人民陪审员　　李新华

人民陪审员　　于洨丽

二〇一九年四月二十三日

书　记　员　　潘金莹

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法

的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。