上海灿虹企业投资管理有限公司与函极博（上海）餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市闵行区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪0112民初12618号

原告：上海灿虹企业投资管理有限公司，住所地上海市闵行区吴中路**。

法定代表人：沈维龙，执行董事。

委托诉讼代理人：朱骏，上海融力天闻律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李岗，上海融力天闻律师事务所律师。

被告：函极博（上海）餐饮管理有限公司，住所，住所地上海市闵行区吴中路**第****div>

法定代表人：刘**，执行董事。

委托诉讼代理人：马龙，男，该公司工作人员。

原告上海灿虹企业投资管理有限公司（以下简称灿虹公司）与被告函极博（上海）餐饮管理有限公司（以下简称函极博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理后，适用简易程序进行了审理。后因本案事实不易查明，但法律适用明确，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案于2021年9月9日公开开庭进行了审理。原告灿虹公司的委托诉讼代理人朱骏，被告函极博的委托诉讼代理人马龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告灿虹公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的房屋租赁合同于2021年1月6日起解除；2.判令被告向原告支付欠缴租金、物业费合计691,456元（2020年3月1日-2021年1月6日）；3.判令被告向原告支付欠缴水电费119,725元（2020年4、6、7、10、11、12月及2021年1月，水费6,315元，电费113,410元）；4.判令被告向原告支付因欠缴租金、物业费、水电费而产生的违约金合计211,063.08元(比例由合同约定的0.5%自愿降低为0.1%，自应付届满日之日起至付清欠付费用之日止，暂计至2021年1月22日的租金和物业费违约金为191,360.64元、水电费违约金为19,702.44元，合计204,290.63元，详见附表)；5.判令原告无需向被告退还租赁保证金140,160元；以上合计为1,115,680.63元。

事实和理由：原告与被告于2019年8月16日签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于闵行区XX路XX号XX幢XX室房屋，租期4年，自2019年11月1日始至2023年10月31日止，月租金63,510元(自起租日起两年内保持不变，之后第三年起每月固定租金单价3.20元)，月物业固定管理费6,570元;房租和物业管理费先付后租，每月20日被告向原告预先支付下月租金和物业管理费；被告需要交纳租赁保证金140,160元，另约定原告为被告独立安装水电表，并按照电表的计量数字每月收取电费，每年非夏季期间按照每千瓦时收取1.38元，每年7-9月夏季期间按照每千瓦时收取1.53元;水费每立方米5元。若被告逾期支付应付款项,则每逾期一天,被告应当按照应付未付金额的千分之五向甲方支付违约金。被告逾期支付任何一笔款项连续超过十五日时，原告有权停止公用设施供应，累计逾期超过三十日时，原告有权解除本合同。合同签订付款期限届满之后，被告开始拖欠租金等费用，原告于2020年12月14日致函催促，但被告在收到律师函后仍未能结清费用，原告只得依据合同约定和法律规定，于2021年1月5日发出解约通知书，并解除双方的房屋租赁合同，要求被告限期返还房屋、结清费用。但截止起诉之日，被告未履行任何还款义务，被告的行为已构成严重违约，应承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院。

审理中，原告调整第三项诉讼请求为：被告支付截至2021年1月22日的水电费、租金、物业费的违约金为6万元，2021年1月22日以后的违约金以未付金额为基数按照日万分之三计算至实际清偿之日止。

被告函极博公司辩称，原告的场地有一些遗留问题，但是一直没有解决。涉案房屋2020年12月21日就断水断电了，被告已经无法正常使用了。从答辩角度，合同是在2020年12月21日解除，但被告认为合同无效。涉案房屋租赁总面积是720平方米，其使用了480平方米，其余280平方左右的面积，原告出租房屋时未提供房产证，因为房屋性质是工业用地，无法办理相关证照，无法实现合同主要目的，上述280平方被告从来没有租出去过，所以不应计算在内。其要求水电费据实结算，原告一直没有给方案，所以被告就停交了水电费。被告不存在违约行为，所以不同意支付违约金。被告有租赁保证金140,160元在原告处，其同意在本案中一并处理。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

原告灿虹公司系闵行区XX路**房屋权利人，土地用途为工业。

2019年8月16日，原告灿虹公司作为业主方（甲方）与被告函极博公司作为使用方（乙方）就涉案房屋签订《场地占用协议》，确认2019年5月20日至2019年7月31日期间，乙方占用甲方灿虹世纪广场2楼东侧720平方米空间，正常从事美食街经营服务，双方协商期间场地占用费76,038元、水电费46,872元，合计122,910元按120,000元整结算，限2019年8月9日前支付。后被告函极博公司于2019年8月5日和8月16日付款2万元和10万元。

2019年8月16日，原告灿虹公司作为出租方（甲方）与被告函极博公司作为承租方（乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将坐落于闵行区XX路XX号XX幢XX室房屋，建筑面积720平方米的房屋出租给乙方作为美食街区使用。租赁期限为4年，交付日2019年8月1日，起租日为2019年11月1日，终止日2023年10月31日。装修免租期90天。房屋每平方米每天租金单价为2.9元，每月固定租金63,510元，每平方米每天物业管理费单价为0.3元，每月固定物业管理费6,570元。免租期物业管理费19,440元。房屋固定租金自起租日起2年内保持不变。租赁保证金为二个月的租金和二个月的物业管理费之和140,160元。若经敦促乙方仍不履行本合同约定的义务，甲方有权扣除全部或部分租赁保证金来抵扣任何乙方应付未付之款项和/或赔偿甲方的损失。若租赁保证金扣除应付款项后仍有剩余，甲方应在乙方按照第9条约定交还房屋之日和乙方办妥第12.5款后7个工作日之内无息退还。非夏季期间每千瓦收取电价1.38元，夏季期间每千瓦收取电价1.53元，每立方米水费单价5元。租金和物业管理费每月支付一次，每月的第20日乙方预先向甲方支付下月租金和物业管理费。乙方逾期支付租金累计超过30日的，甲方有权书面通知乙方解除合同，乙方应依约承担违约责任，甲方有权不予退还乙方已付的租金和租赁保证金。乙方逾期支付应支付款项，每逾期一天，应当按未付金额的千分之五向甲方支付违约金。乙方逾期支付任何一笔款项连续超过15日时，甲方有权停止公用设施供应，累计逾期超过30日时，甲方有权解除本合同。

2019年8月30日，被告支付原告42,048元，用途部分保证金。2019年9月17日，被告支付原告26,856元，用途三成租金保证金等。2019年11月11日，被告支付原告21,384元。2019年11月15日，被告支付原告60,776元，用途部分付1押2租金押金。2019年11月27日，被告支付原告100,000元，用途付一押二等尾款结清。

截至2019年11月27日，被告支付总额为251,064元（免租期物业费19,440元、2019年11月租金63,510元、2019年11月物业费6,570元、2019年11月水电费21,384元、押金140,160元）。

同日，被告向原告发送微信：“沈总您好，明年一月份之前的费用全部付清了”。原告回复：“我看到了，你的申请什么时候给我”。

2019年12月31日，被告支付原告18,665元，用途水电费。

2020年1月23日，被告支付原告18,628元。

2020年3月16日，被告向原告发送微信：“沈总您好，我们明后天先转一笔46,720，按餐饮这边面积480平的先计算，行吗？这几天把各个店人员、水电燃气费都处理了一下，租金都要滞后一些，小商户到期了也都没有钱，先让他们能做的复工做起来，咖啡厅那边我再抓紧找找看有没有不用注册的客户”。原告回复：“赶紧招商吧，如果有减免政策下来，我会优先考虑你这边情况的。”

2020年3月18日，被告支付原告46,720元。

2020年4月7日，被告支付原告46,720元。

2020年4月23日，被告支付原告34,741元，用途截止4月水电费。

2020年5月3日，被告支付原告46,720元。

2020年6月1日，被告支付原告46,720元。

2020年6月8日，原告向被告发送《函极博付款结算》，该结算表显示，截止2019年11月27日，被告应付未付款为0。其中2019年12月减免一个月租金63,510元，2020年2月减免半个月租金28,188元，2020年3月减免租金24,012元。被告2020年2月、3月和4月的水电费分别为21,799元、6,729元、6,213元，合计34,741元，被告于某4月23日付清上述34,741元。2020年5月和6月的租金和物业费原告调整至42,340元和4,380元，合计46,720元，被告于某5月3日和6月2日付清上述两笔46,720元。截至2020年6月2日，被告应付未付款为166,082元。

2020年7月14日，被告支付原告16,136元，用途五月水电费。

2020年7月23日，被告支付原告46,720元。

2020年10月26日，被告分别支付原告24,723元和26,676元。

2020年7月1日，涉案房屋因被告违规安装分表，燃气公司停止提供燃气。

2020年7月10日，原被告共同向大众燃气公司出具《承诺书》，“兹有上海灿虹企业投资管理有限公司因本店开通的天然气表装有分表，不符合燃气使用安全规范，同意整改。按照燃气公司的规范要求，将分表拆除后正常使用。”

2020年12月14日，原告向被告出具律师函，要求被告在2020年12月20日前付清全部欠款771,230元，否则其将依照合同约定解除租赁合同，并停止公用设施供应，收回房屋。

2020年12月22日，原告停水停电。

2021年1月5日，原告向被告邮寄《关于解除租赁合同的通知书》，告知房屋租赁合同于2021年1月6日解除，要求被告于2021年1月11日前返还租赁物，结清租金、物业费和水电等费用。该解除函被告于2021年1月9日签收。

本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规中的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告以涉案房屋性质是工业用途，不能用于商业为由认为合同无效之辩解与其实际已将涉案房屋用于经营并已办理了营业执照的情况不符，被告该项辩解意见无依据，本院不予采信。

在合同的履行期内，被告未按时支付租金、物业管理费等费用，经原告催缴仍未及时缴纳，其行为构成违约。原告作为守约方享有合同解除权。鉴于双方庭审中均同意涉案合同于2021年1月6日解除，本院予以确认。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本院依据上述法律规定，就原告的逐项诉讼请求作如下处理：

一、关于被告向原告支付欠缴2020年3月1日至2021年1月6日期间租金和物业费691,456元的诉请

本院注意到，根据原告制作的付款结算单显示，原告减免了被告2019年12月租金63,510元、2020年2月租金28,188元、2020年3月租金24,012元，与被告陈述减免情况一致，本院对被告的相关意见予以采信。根据付款结算单计算，截至2019年12月，被告支付总额251,064元，尚某2019年12月物业管理费6,570元。截至2020年6月，被告尚某原告物业费和租金总计141,250元。被告以其仅使用了480平方米为由调整租金和物业费的辩解意见，除原告结算单已经确认的，其余部分本院不予采信。截至2020年12月21日，被告尚某原告物业费和租金总计492,403.55元。2020年12月22日涉案房屋断水断电后，本院酌情判决被告按30%的标准支付占有期间的租金和物业费。2020年12月22日至2021年1月6日期间的租金和物业费10,851.10元。故截至2021年1月6日，被告尚某原告物业费和租金总计503,254.65元。

二、关于被告向原告支付欠缴水电费119,725元的诉请

经计算，被告尚某原告截至2020年12月的水电费119,725元，原告的该项诉请，本院予以支持。被告有关加价收取水电费的意见，本院认为，租赁合同中已经明确了计价方式，被告在签订租赁合同时未提异议，并每月对于水表分表、电表分表的读数在水电费明细确认单上签字确认，并已经按约定标准支付数期费用，且被告在转租时也在此基础上加价收取水电费，现被告不同意按约定标准支付，有违诚信，相关辩解意见不予采信。有关电梯的费用，被告亦在水电费明细确认单上签字确认，考虑到电梯使用情况，被告的相关辩解意见本院亦不予采信。

三、关于被告向原告支付因欠缴租金、物业费、水电费而产生的违约金的诉请

另因被告逾期支付租金、物业费和水电费构成违约，应当承担逾期付款违约金。原告已自行调整违约金的支付标准为日万分之三，系对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以确认。鉴于原告欠付金额数额有误，本院酌情调整截至2021年1月22日逾期支付水电费、租金、物业费的违约金为4.5万元，2021年1月22日以后的违约金以622,979.65元为基数按照日万分之三计算至实际清偿之日止。

四、关于原告无需向被告退还租赁保证金140,160元

原告的该项诉请符合合同约定，本院予以确认，租赁保证金140,160元归原告所有。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：

一、原告上海灿虹企业投资管理有限公司与被告函极博（上海）餐饮管理有限公司2019年8月16日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月6日解除；

二、被告函极博（上海）餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海灿虹企业投资管理有限公司物业费和租金总计503,254.65元；

三、被告函极博（上海）餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海灿虹企业投资管理有限公司水电费119,725元；

四、被告函极博（上海）餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海灿虹企业投资管理有限公司截至2021年1月22日的水电费、租金、物业费的违约金45,000元，并支付以622,979.65元为基数，自2021年1月23日起至实际清偿之日止按日万分之三标准计算的违约金；

五、被告函极博（上海）餐饮管理有限公司支付的租赁保证金140,160元归原告上海灿虹企业投资管理有限公司所有。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费14,841.13元，由原告上海灿虹企业投资管理有限公司负担841.13元，被告函极博（上海）餐饮管理有限公司负担14,000元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 员　金渊

二〇二一年十一月三日

法官助理　王晶

书 记 员　王晶

附：相关法律条文

《中华人民共和国民法典》

第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。