烟台市海兴建设工程有限公司与烟台益文置业有限公司建设工程合同纠纷执行异议裁定书

山东省烟台市中级人民法院 执行裁定书 （2024）鲁06执异427号 案外人：***，男，1993年4月18日出生，汉族，住山东省烟台高新技术产业开发区创业路58号。 申请执行人：烟台市海兴建设工程有限公司，住所地：山东省烟台高新技术产业开发区创业路1030号。 法定代表人：***，总经理。 被执行人：烟台益文置业有限公司，住所地：山东省烟台高新技术产业开发区经八路17号内4号中俄科技园。 法定代表人：***，总经理。 本院在执行申请执行人烟台市海兴建设工程有限公司与烟台益文置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人***提出异议，请求解除对益文佳苑8号楼1单元1401号房屋的查封。事实与理由：***于2017年8月自被执行人处全款购买了高新区益文佳苑8号楼1单元1401号房屋，双方签订了房屋认购协议，***交付了购房全款，自2020年开始根据与烟台益文物业有限公司签订的物业服务管理协议缴纳物业费。期间，因被执行人原因，迟迟不肯为***办理房屋产权手续，甚至房屋网签手续都未予办理，直接导致了***虽全款购房仍被查封的情况。目前，烟台高新区益文佳苑大多数房屋已具备房屋产权手续的条件，但***房屋虽系全款购买，却因法院作出的(2024)鲁06执恢73号公告[原案号为(2023)鲁06执98号]被查封，致使至今无法进行网签，严重损害了***作为案外人的合法权益，给***工作和生活都造成了非常不利的影响。2014年12月29日，最高人民法院审判委员会第1638次会议通过的法释〔2015〕10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然***房屋未办理过户登记，仍在被执行人名下，但这完全是由于被执行人迟迟不肯为***办理房屋产权手续造成的，***在2017年8月就支付了房屋全款、与被执行人签订了房屋认购书，在法院查封前早已完成了装修并缴纳了物业费，因此***执行异议申请完全符合法释〔2015〕10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之第二十八条规定的人民法院应予支持的情形。综上情况，请求贵院支持执行异议申请，解除对***全款购买的益文佳苑8号楼1单元1401号房屋的查封。 本院查明，在原告烟台市海兴建设工程有限公司与被告益文置业建设工程施工合同纠纷一案中，烟台市海兴建设工程有限公司于2021年7月28日向本院申请诉前保全，本院于2021年7月30日作出(2021)鲁06财保73号民事裁定，冻结被申请人烟台益文置业有限公司银行存款人民币5500万元或查封相应价值的其他财产。2021年8月10日，本院向高新区不动产登记中心及高新区规划国土建设部送达执行裁定书、协助执行通知书，查封被申请人烟台益文置业有限公司所有的位于烟台市高新区创业路58号，预售许可证号为高预字第170817200161项下的烟台二中新校区(二期)教师公寓项目的55套房产。查封期限三年，自2021年8月10日至2024年8月9日，其中包括案涉房产。 后本院于2022年9月30日作出(2021)鲁06民初389号民事判决书，判决：一、烟台益文置业有限公司于判决生效后十日内支付烟台市海兴建设工程有限公司工程款15801984.97元；二、烟台益文置业有限公司于判决生效后十日内支付烟台市海兴建设工程有限公司逾期付款违约金1208947.65元、并自2022年10月1日起至判决生效确定付款之日止以15801984.97元为基数按日0.2‰另行计付违约金：三、驳回烟台市海兴建设工程有限公司的其他诉讼请求。烟台市海兴建设工程有限公司向本院申请执行，本院于2023年2月13日立案执行，执行案号为(2023)鲁06执98号。烟台市海兴建设工程有限公司于2023年5月26日提交撤销执行申请书，本院于2023年5月30日作出(2023)鲁06执98号执行裁定书，裁定终结(2021)鲁06民初389号民事判决书的执行。 2024年8月1日，本院向高新区不动产登记中心及高新区规划国土建设局送达执行裁定书、协助执行通知书，继续查封被申请人烟台益文置业有限公司所有的位于烟台市高新区创业路58号，预售许可证号为高预字第170817200161项下的烟台二中新校区(二期)教师公寓项目的38套房产。查封期限三年，自2024年8月1日至2027年7月30日，其中包括案涉房产。2024年8月15日，(2023)鲁06执98号案件恢复执行，执行案号（2024）鲁06执恢73号。 另查明，2017年8月10日，乙方***(认购人)与甲方烟台益文置业有限公司(卖方)签订商品房认购协议，协议书载明：“一、乙方所认购的商品房8#楼东单元东户14层1401(以下简称该房屋)，建筑面积约104.72m2，该房屋按套计价，面积差异不予调整，销售总价531977.60元。乙方同时认购车位一个，价款60000元，储物间一个，价款10000元，应交款601977.60元，乙方已经支付200000元，应交款项余额401977.60元。二、乙方选择一次性付款方式购买该房屋。1.乙方承诺于2017年8月31日前将全部余款一次性支付至甲方账户。” 2014年12月17日，烟台益文置业有限公司为***出具了借款200000元的工商服务业统一收款收据，2017年8月30日，烟台益文置业有限公司为***开具401977.60元的房款收据。烟台益文置业有限公司、***出具关于20万房款收据说明，表明房款中有200000元是以***的名义代***支付，烟台益文置业有限公司为***开具收据，该款项为***自愿代***支付，因当时房子在开发建设过程中，并未确定具体房号，因此以借款的形式收取。后烟台益文置业有限公司将房屋交付案外人。案外人为证实其主张向本院提交了商品房认购协议、房款收据、物业费、垃圾费收据等证据佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人提交的证据能够证明其在本院查封前与烟台益文置业有限公司签订了商品房认购协议并合法占有涉案房产，且案外人已付清全部购房款，其对于未办理过户登记亦不存在过错。因此，应当中止对涉案房产执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于烟台市高新区创业路58号益文佳苑小区8号楼1单元1401号房产的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十一月一日 法官助理*** 书记员李双