某某、某某等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

广东省佛山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤06民终6983号 上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，汉族，住广东省佛山市南海区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：***，女，汉族，住广东省佛山市南海区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：***生活服务集团股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。 法定代表人：李长江。 委托诉讼代理人：***，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，系公司员工。 原审第三人：佛山市南海区豪信物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，系公司员工。 原审第三人：广东业和房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：***。 上诉人***、***因与被上诉人***生活服务集团股份有限公司（以下简称***公司）、原审第三人佛山市南海区豪信物业管理有限公司（以下简称豪信公司）、广东业和房地产开发有限公司（以下简称业和公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2022）粤0605民初23741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***、***上诉请求：1.改判确认***公司与***、***之间不存在物业服务合同关系；2.***公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案小区合法的前期物业公司是豪信公司，由开发商在2010年出售房产前作为单一业主依法聘请。***公司在庭审中明确表示开发商2016年签订前期物业合同时未经全体业主投票表决，没有也无法出示经全体业主投票表决的相关证据，开发商私自更换***公司为物业服务单位，违反《物业管理条例》第十一条规定的“由业主共同决定选聘和解聘物业服务企业”的内容。而根据《佛山市物业管理办法》（试行）第二十条规定，建设单位已经出售的专有面积的业主人数，一户按一人计算；建设单位尚未出售和已出售但未交付的部分按一人算，当对更换物业公司进行表决时开发商与每一位业主一样只能算一票。开发商不能未经全体业主投票作出是否更换物业公司的决定，无权私自更换物业服务单位。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条亦对更换或解聘物业服务公司做出了相同的规定。因此，本案的关键是《佛山市前期物业服务委托合同》（以下简称《前期合同》）的订立未经公示，系在全体业主不知情的情况下由开发商私自决定，侵犯了***、***的财产权利。二、适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定的前提条件是“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同”，而***公司与开发商签订的《前期合同》并非依法，因此对***、***不具有法律约束力。三、***公司应另案起诉开发商挽回损失。四、一审法院违法中止诉讼。 ***公司辩称，***公司通过招投标方式取得了涉案小区的物业管理权，且与建设单位签订的《前期合同》已在当地住建部门备案，合法有效，并不存在法律规定的无效情形。***公司已依约提供了物业服务，***、***应依约支付物业服务费。综上，请二审法院依法驳回***、***的全部上诉请求。 豪信公司、业和公司未陈述意见。 ***公司向一审法院起诉请求：1.***、***向***公司支付自2021年1月起计至2022年6月止的物业费2580元(按该物业的房屋建筑面积86m2，每月每平方米1.50元计收，合该物业每月的物业费为196.16元)；2.***、***向***公司支付其逾期支付物业费所产生的违约金1681.48元(该违约金以每月所拖欠的物业费为基数，按每日2‰为标准，计至2022年6月9日)；3.***、***承担本案的全部诉讼费用。 ***、***向一审法院反诉请求：1.确认***公司与***、***之间不存在物业服务合同关系；2.***公司退还***、***2016年11月至2020年12月的违法所得9808元；3.本案诉讼费由***公司承担。 一审法院查明以下事实：广东***物业服务股份有限公司是依法成立的股份有限公司，于2019年5月13日变更企业名称为*****物业服务集团股份有限公司，于2020年4月3日变更企业名称为***生活服务集团股份有限公司。***生活服务集团股份有限公司佛山南海西樵分公司（以下简称西樵分公司）为***公司依法设立的分公司。 ***、***为佛山市南海区西樵镇西岸新城区涉案小区XX座XXXX房的所有权人，该房屋建筑面积130.77平方米，于2017年7月4日办理房屋产权登记。 就涉案小区的物业管理服务，业和公司通过招投标，于2016年10月28日与中标的***公司签订《佛山市前期物业服务委托合同》，约定业和公司选聘***公司对涉案项目实施前期物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，其中多层住宅按1.20元/平方米/月、高层住宅按1.80元/平方米/月【房屋总层数在七层（含）以上】计收物业服务费；物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在公历每月5日前交纳当月物业服务费；本合同期限自2016年11月1日起至本物业管理区域内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。 2016年11月8日，业和公司与***公司签订《XXXX新城前期物业服务合同补充协议》，约定逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一天应向物业服务企业交纳应付费用的2‰的违约金；本合同签署后生效，至本物业管理区域内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止及其他权利义务等内容。 ***、***已向西樵分公司交纳2016年11月至2020年12月期间的物业费。 一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷，争议焦点是***公司与业和公司签订的《前期合同》是否合法有效，对***、***是否具有约束力，***、***应否向***公司支付物业费及违约金。经查，***公司与作为建设单位的业和公司签订涉案《前期合同》，约定业和公司选聘***公司对涉案小区实施前期物业管理服务的相关事宜。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。涉案《前期合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，该合同对作为涉案小区业主的***、***具有法律约束力。在涉案《前期合同》实际履行过程中，***公司委托其分公司履行物业服务合同，并非是委托其他独立的企业法人履行义务，不违反法律规定；***、***提供的佛山市南海区市场监督管理局答复文件针对的是西樵分公司，不能据此认定***公司不具有物业服务的经营范围；***、***向西樵分公司交纳物业费至2020年12月，实际上认可了***公司通过委托西樵分公司提供的物业管理服务；综上所述，***、***称涉案《前期合同》无效、***公司并非涉案小区前期物业服务企业、***公司及西樵分公司违法经营的抗辩（反诉）主张缺乏理据，一审法院不予采纳。 基于前述，***公司依据涉案《前期合同》约定已实际为***、***提供了物业管理服务，根据民法中的等价有偿原则及诚实信用原则，***、***理应向***公司支付相应的物业管理服务费用及逾期交费的违约金，对***、***要求返还其已缴物业费的反诉请求一审法院不予支持。 ***、***拖欠***公司2021年1月至2022年6月期间的住宅物业费3530.88元（196.16元/月×18个月），***公司仅诉请***、***支付2580元，视为其对自身权利的放弃，据此，***、***应支付2580元予***公司。 关于违约金。涉案物业服务协议中约定如逾期交纳物业费的，每逾期一天按应缴费用的2‰收取违约金，该约定标准过高，一审法院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算。***公司主张自欠费次月1日起计算逾期交纳物业费的违约金没有违反双方约定，一审法院予以支持。结合***公司的诉讼请求，违约金以每月应交物业费为基数自2021年2月1日起分段计算至2022年6月9日为130.45元。***公司诉请的违约金超出部分，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十四条第一款、第二款、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条、第六十七条第一款、第一百五十五条，判决：一、***、***应于判决发生法律效力之日起十**支付佛山市南海区西樵镇西岸新城区新城中路北101号XXXX新城XX座XXXX**2021年1月起至2022年6月止的物业费2580元予***公司；二、***、***应于判决发生法律效力之日起十**支付违约金130.45元予***公司；三、驳回***公司的其他诉讼请求；四、驳回***、***的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费50元，减半收取计25元（***公司已预交），由***、***负担并应于判决发生法律效力之日起十**迳付予***公司，一审法院不另收退。反诉受理费减半收取计25元（***、***已预交），由***、***负担。 二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为***、***的上诉请求应否得到支持。 首先，关于***、***与***公司之间是否存在物业服务合同关系。对此，本院认为，其一，涉案小区的建设单位业和公司在涉案小区未成立业主委员会，也没有召开业主大会选聘物业服务企业之前，通过合法招投标的方式与***公司签订《前期合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条关于“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”之规定，该合同对包括***、***在内的涉案小区全体业主具有法律约束力。***、***主张上述合同的签订违法缺乏依据，本院不予支持。其二，在上述合同的实际履行过程中，***公司委托其分公司履行物业服务合同，***、***亦已依约交纳2016年11月至2020年12月期间的物业费，可见***、***对***公司为其提供物业服务知情并认可。综上，***、***主张其与***公司不存在物业服务合同关系理据不足，本院不予支持。***公司已实际为***、***提供了物业服务，***、***理应向***公司支付欠缴的物业服务费2580元及相应的逾期交费违约金。一审法院对此处理正确，本院予以维持。 其次，关于一审法院是否存在违法中止审理的问题。经审查，本案一审期间，与本案原告相同、被告反诉或抗辩理由相同，均涉及同一前期物业服务合同效力的另案尚在二审审理之中，一审法院以本案的处理需以另案的审理结果为依据，裁定本案中止诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第五项规定的应当中止诉讼的情形。***、***上诉主张一审法院程序违法缺乏依据，本院不予接纳。 综上，***、***的上诉理由不能成立，本院不予接纳。一审判决认定事实清楚，判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费150元（上诉人***、***已预交），由上诉人***、***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　余珂珂 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二三年六月二十八日 法官助理　*** 书 记 员　***