烟台南山置业发展有限公司、某某房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁06民终93号 上诉人（原审被告、反诉原告）：烟台南山置业发展有限公司，住所地山东省烟台市莱山区港城东大街世纪大厦B座。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，******师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：***，******师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：***，女，1975年9月5日出生，汉族，户籍所在地吉林省农安县，现住吉林省长春市南关区。 上诉人烟台南山置业发展有限公司（以下简称南山置业公司）因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院（2021）鲁0613民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 南山置业公司上诉请求：1.撤销山东省烟台市莱山区人民法院（2021）鲁0613民初147号民事判决，依法改判驳回***诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由***承担。事实与理由：一、南山置业与***签订的《商品房买卖合同》不应被解除，一审判决解除合同没有事实和法律依据。二、南山置业不应支付房屋增值损失。双方在商品房买卖合同第十五条第一款约定“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失”，一审判决第四项判令南山置业支付***房屋增值损失618601元没有依据。三、对鉴定有异议。涉案房屋性质被确定为自用办公性质，一审法院仍按照商品住宅房的性质对涉案房屋进行鉴定，得出的鉴定结论没有参考价值。该鉴定报告估价因素不全面，没有考虑楼层、采光、朝向等因素。另外，该鉴定报告采用比较法，但无法看出鉴定机构选取实例的情况。南山置业公司对该鉴定报告不认可，一审判决不应以该鉴定报告作为判决依据。四、***应支付占有房屋使用费。若法院最终判决解除双方合同，因***实际占有涉案房屋，应向南山置业公司支付自2009年10月3日起至实际归还房屋之日止的占有房屋使用费25万元（按2万元/年，暂计算至2021年8月27日）。 ***向一审法院起诉请求：1.解除***与南山置业公司签订的商品房买卖合同；2.南山置业公司返还***购房款382273元；3.南山置业公司赔偿***房屋增值利益损失618601元；4.南山置业公司返还***房屋办证费用17870.44元；5.***向南山置业公司退还房屋；6.本案诉讼费由南山置业公司负担。 南山置业公司向一审法院提出反诉请求：1.依法判令***支付房屋的占用使用费228333元(自2009年10月起至2021年2月止，按照20000元/年计算)，并继续支付房屋占用使用费至实际返还房屋之日止；2.反诉费用由***承担。 一审法院认定事实如下：2007年5月18日，南山置业公司取得位于烟台市莱山区网点的《商品房预售许可证》，预售房屋用途为：住宅＋网点；商品房预售总建筑面积为358985.98平方米，其中住宅355781.08平方米，非住宅3204.90平方米；商品房预售总套数2021套，其中住宅2020套，非住宅1套；有效期自2007年6月1日至2009年3月1日。 2007年5月23日，***（买受人）与南山置业公司（出卖人）签订了编号为2007160123的《商品房买卖合同》，约定***购买南山置业公司开发建设的南山?世纪华庭15号楼2**13层05号房屋，该房屋建筑面积101.4平方米、总价款379540元、用途为住宅楼。该合同第八条约定：出卖人应当在2009年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的房屋交付买受人。合同第十五条约定：“出卖人应按相关规定在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。 合同签订后，***依约按照涉案房屋实测面积102.13平方米向南山置业公司支付购房款382273元。2009年10月，***接收涉案房屋并装修后居住使用至今。2013年3月21日，***支付南山置业公司办理涉案房屋产权证书的费用17870.44元。南山置业公司至今未为***办理涉案房屋权属登记证书。 2013年3月21日，南山置业公司取得了涉案房屋所在烟台市莱山区港城东大街277号15号楼的产权证书，该证书载明的规划用途为住宅、自用办公、商业；附记载明了15号楼住宅编号、商业编号及自用办公编号，其中自用办公编号为2**305-3005。涉案房屋编号为15号楼2**13层05号房屋，属于自用办公范围。 庭审中，***与南山置业公司对涉案房屋的价值存在争议。***主张涉案房屋的价值为1098306元，提交2020年1月15日烟台**房地产估价有限公司出具的《房地产咨询项目估价报告》予以证明。经质证，南山置业公司对上述估价报告不予认可，认为现涉案房屋所在小区房屋价格因疫情原因明显下降，1098306元的评估价值明显高于市场价格，评估基准日应以2021年1月14日为准，提交四份链家APP查询的同小区成交记录截图予以证明。经质证，***对链家截图真实性不清楚，认为链家不是权威的鉴定机构，不能以这个价格作为涉案房屋的价值，应当委托有资质的鉴定机构作出鉴定。 经南山置业公司申请，法院依法委托烟台嘉信房地产评估有限责任公司（以下简称嘉信公司）按照同地段同等装修标准以2021年1月14日为鉴定基准日对涉案房屋的价值（含装修价值）进行司法鉴定。2021年6月24日，该评估公司出具烟嘉评鉴字[2021]012号房地产估价报告，评估意见为：涉案房屋在2021年1月14日含装修的市场价值为1000874元。南山置业公司为此支付鉴定费9000元。***对该估价报告无异议，南山置业公司提出异议如下：1.涉案房屋性质已经确定为自用办公性质，报告书未考虑这一事实情况，仍然按照商品住宅房的性质进行鉴定，不符合客观、公平原则，所得出的结论没有参考价值。2.估价因素不全面，没有考虑楼层、采光、朝向、房屋布局等因素。涉案房屋朝向东北，房屋总层数39层，楼层高；所在**楼与其他**楼的楼间距较小，朝向、层高、楼间距综合决定涉案房屋采光不充足；从现场照片也可以看出，室内光线昏暗，而且房屋布局不合理。但报告书中并未体现估价师评估时考虑了这些影响房屋市场交易价值的现实因素。根据链家APP所显示的同时间段和差不多面积的同类型房屋，成交价格明显低于报告书所鉴定的价格(单位面积价格相差500-900元)。3.2021年6月8日估价人员对涉案房屋进行实地查勘，估价师***并没有到现场，但也在报告书中签名了，并且是排在首位的估价师，令人质疑报告书的形式大于内容。4.关于估价方法：报告书中明确估价方法选用比较法和收益法，其中比较法的定义及操作方式是“选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法”，但是自该报告书中并不能看出鉴定机构选取了哪些实例，选取的数量是否足够得出科学的结论，也无法得知所选取的对比实例是否具有可比性。南山置业公司不要求鉴定人员出庭接受质询，要求嘉信公司出具书面答复即可。 嘉信公司对南山置业公司的上述异议书面回复如下：1.估价对象用途的说明根据委托要求，本次估价对象按照住宅用途予以评估。评估报告第七页第四条及第九页第四条第二款中均已说明。2.估价因素的说明。异议人提出的采光、朝向、楼层、户型结构、楼间距等属于影响估价对象价值的区位状况和实物状况因素中的一部分，本次评估中已全面考虑这些因素对估价结果的影响。但房地产估价的专业程度相对较高、过程繁琐，现行估价规范并未规定必须在估价结果报告中详细披露此程序的详细实施过程。我们的估价结果是按照现行估价规范的要求，严格履行了必要的估价程序后得出的，这些估价程序的全面实施能够有效保障估价结果的客观合理性。异议人仅仅依据链家APP上个别案例简单得出的结果，与我们严格实施估价程序后得出的估价结果不具有可比性。3.估价人员的说明根据现行估价规范：除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。我公司委派一名估价师***参与现场查勘，符合现行规定。根据现行估价规范，房地产估价应实施包括明确估价基本事项、制定估价作业方案…实地查勘估价对象、选定估价方法进行测算……在内的11项估价程序，现场查勘只是评估程序中的一项，注册房地产估价师***未参与现场查勘，并不影响其参与该项目的其他估价程序，作为本次估价人员在估价报告中签字符合现行规定的要求。另外，需要说明的是，现行《房地产估价规范》并没有对签字人员的顺序作具体要求，也没有“首位”估价师之说。本次评估是两位签字估价师共同完成的，不存在“首位”估价师之说。4.估价方法实施的说明。本次估价中，我公司按照现行估价规范的要求，严格实施了比较法应实施的估价程序，实施的估价程序包括搜集和选取充分适当的可比案例。但房地产估价的专业程度相对较高、过程繁琐，现行估价规范并未规定必须在估价结果报告中详细披露此程序的详细实施过程。***对书面回复无异议，南山置业公司对书面回复有异议，认为链家APP虽然是某一套房产的成交情况，但客观上真实的反映了正常的市场供求关系和行情。即使评估方法的专业程度相对较高，但也应该在报告中有所体现，而不是寥寥数字就下结论。南山置业公司对其提出的异议未提供相关证据。 另查，南山置业公司于2021年1月14日收到本案民事起诉状副本。 一审法院认为，***与南山置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，***已依约完成支付购房款义务，南山置业公司在向***交付涉案房屋后仍负有为其办理不动产权属证书的义务，但涉案房屋的规划用途于2013年3月21日变更为自用办公，办理不动产权属证书存在事实上的履行障碍，导致合同目的不能实现，故***要求解除与南山置业公司于2007年5月23日签订的《商品房买卖合同》，于法有据，法院予以支持，该合同于2021年1月14日南山置业公司收到民事起诉状副本之日解除。南山置业公司关于双方签订的《商品房买卖合同》无效、其应当承担的责任为缔约过失责任的抗辩主张，于法无据，不予采信。涉案合同解除前及本案审理期间，***系合法占有使用房屋，南山置业公司要求***按照20000元/年标准支付2009年10月至2021年2月期间的房屋的占用使用费228333元并继续支付房屋占用使用费至实际返还房屋之日止的诉讼请求，于法无据，不予支持。 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，合同解除后，***应当向南山置业公司返还涉案房屋，南山置业公司应当返还***已收取的购房款和办证费用，***要求南山置业公司返还其购房款382273元、办证费用17870.44元的诉讼请求，于法有据，予以支持。 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：当事人一方不履行债务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益的损失；但是，不得超过违约一方订立合同预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。本案中，根据鉴定机构出具的评估意见，涉案房屋市场价值为1000874元，南山置业公司虽提出异议，但未提交证据予以证明；鉴定机构对南山置业公司异议出具的书面回复意见科学、合理，鉴定程序合法、依据充分，法院予以采信。***要求南山置业公司支付其房屋增值损失618601元（1000874元—382273元）的诉讼请求，于法有据， 予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、2007年5月23日，***与烟台南山置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2007160123）于2021年1月14日解除；二、***将位于烟台市莱山区房屋返还给烟台南山置业发展有限公司，于本判决生效之日起十日内履行；三、烟台南山置业发展有限公司返还***购房款382273元、办证费用17870.44元，于本判决生效之日起十日内履行；四、烟台南山置业发展有限公司支付***房屋增值损失618601元，于本判决生效之日起十日内履行；五、驳回烟台南山置业发展有限公司的反诉请求。 二审中，当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点在于：1.南山置业公司与***签订的《商品房买卖合同》应否解除；2.南山置业公司应否向***支付涉案房屋增值损失及其数额；3.***应否向南山置业公司支付占有房屋使用费及其数额。 关于南山置业公司与***签订的《商品房买卖合同》应否解除的问题。涉案房屋的规划用途已由住宅变更为自用办公，导致涉案房屋无法办理不动产权属证书，***签订《商品房买卖合同》取得涉案房屋所有权的合同目的已不能实现。***依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的法定解除权，主张解除双方间的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。 关于南山置业公司应否向***支付涉案房屋增值损失及其数额的问题。因双方间的《商品房买卖合同》被解除，一审法院根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，判令南山置业公司向***支付涉案房屋增值损失，于法有据，本院予以确认。至于具体数额，一审法院委托鉴定机构就涉案房屋作出房地产估价报告，经鉴定涉案房屋市场价值为1000874元，增值损失计算为618601元，南山置业公司对该房地产估价报告提出异议，鉴定机构进行了书面回复，以上事实足以认定该房地产估价报告理据充分、程序合法，一审判决认定涉案房屋增值损失为618601元，理据充分，本院予以确认。 关于***应否向南山置业公司支付占有房屋使用费的问题。本院认为，南山置业公司依据《商品房买卖合同》作出了让***占有使用房屋的给付行为，故在该合同解除前***系合法占有使用该房屋，且***亦未因合同解除向南山置业公司主张其购房款被占用期间的利息损失，两相抵顶，南山置业公司关于***应向其支付占有房屋使用费的主张，本院不予支持。 综上，南山置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16901元，由上诉人烟台南山置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　刘　腾 审判员　　陈　勇 二〇二二年一月十一日 书记员　　***