某某公司1与某某公司2等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市松江区人民法院 民事判决书 （2023）沪0117民初13988号 原告：上海泗泾建筑工程有限公司，住所地上海市松江区沪松公路2737号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，上海市经纬律师事务所律师。 被告：上海长施医疗科技有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇文化路298号。 法定代表人：***，执行董事。 被告：上海松泾实业有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇杜家浜路89号11幢—66。 法定代表人：***，执行董事。 二被告共同委托诉讼代理人：***，上海融盈律师事务所律师。 原告上海泗泾建筑工程有限公司与被告上海长施医疗科技有限公司、上海松泾实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年6月5日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依法转为普通程序，并分别于2023年9月5日、2023年11月2日公开开庭进行了审理。原告上海泗泾建筑工程有限公司委托诉讼代理人***以及被告上海长施医疗科技有限公司（以下简称“上海长施公司”）、上海松泾实业有限公司（以下简称“上海松泾公司”）共同委托诉讼代理人***两次均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告上海泗泾建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告上海长施公司于2020年8月18日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告上海长施公司立即搬离其所有物品并向原告返还涉案房屋；3.判决被告上海长施公司支付所欠租金350万元（从2022年10月1日起算暂计至2023年4月30日止，并要求计算至《房屋租赁合同》解除日止）；4.判决被告上海长施公司支付房屋占用使用费（从《房屋租赁合同》解除之日起算至归还房屋止，按原日租金1.24倍计算）；5.判决被告上海长施公司支付违约金300万元；6.判决被告上海长施公司支付逾期付款利息117万元（并要求计算到实际付清止）；7.判令被告上海松泾公司对被告上海长施公司上述第3、4、5、6项诉讼请求中的付款义务承担连带清偿责任。审理中，原告撤回第6项诉讼请求。变更第3、4项诉请为：判决上海长施公司支付欠付租金及房屋占用使用费（自2022年10月1日起至实际返还之日止，按照每月50万元的标准计算），变更第5项诉请为：判决被告上海长施公司支付违约金100万元。事实与理由：2020年8月18日，原告与被告上海长施公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于上海市松江区泗泾镇长施公路251号的房屋出租给被告上海长施公司。房屋前三年（2020年5月1日至2023年4月30日止）租金标准为600万/年，双方约定原告有权解除租赁合同的情形，如未经原告同意逾期不付租金及水电费累计超过30日。2020年8月18日，原告与两被告签订《租赁合同变更三方协议》，约定被告上海松泾公司承诺向原告提供担保，担保范围为原告、被告上海长施公司双方《房屋租赁合同》条款下，被告上海长施公司的合同义务包括但不限于支付租金、违约定及原告为实现债权而实际发生的诉讼费用、律师代理费等合理费用。担保方式为连带责任保证，担保期限为合同租赁期满（或终止履行）后两年。2020年4月30日原告将房屋交付给被告上海长施公司，但自2022年10月1日起两被告拖欠房租至今，双方租赁合同于2023年8月31日解除，被告确有150万元保证金在原告处，同意在租金及占用使用费中予以抵扣，故原告诉至法院，望判如所请。 二被告共同辩称，对欠付租金的事实予以认可，但被告有150万元的保证金在原告处，主张在欠付租金及占用使用费中予以扣除。被告上海松泾公司愿意承担连带责任，如法院认定双方租赁合同符合解除条件，则认可解除期限为2023年8月31日。二被告迟延交付租金的原因是原告未配合被告办理医疗营业执照，导致被告一直未能实际使用涉案房屋，目前，仅有部分物品堆放在涉案房屋中。 本院经审理认定事实如下：2020年8月18日，原告作为甲方与被告上海长施公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，就位于上海市松江区泗泾镇长施公路251号房屋达成租赁合意，租赁期限为2020年5月1日至2035年4月30日，房屋前三年（2020年5月1日至2023年4月30日止）租金标准为600万/年，租金每三年在前一年租金基础上递增5%，即第四年起至第六年（自2023年5月1日至2026年4月30日止）租金为630万元/年，从第七年起至第九年（自2026年5月1日至2029年4月30日止）租金为661.5万元/年，从第十年起至第十二年（自2029年5月1日起至2032年4月30日止）租金为694.575万元/年，从第十三年起至第十五年（自2032年5月1日至2035年4月30日止）租金为729.3038万元/年。租金支付实行先付后用原则，每3个月为结算周期，每年支付4期。本合同项下的首期租金应在该房屋交付后免租期届满前2个月（2020年7月31日前）支付。之后乙方应于每年的9月30日、12月30日、3月30日和6月30日前7日内向甲方各支付一次租金，2020年4月29日前乙方向甲方支付定金150万元，即三个月租金。乙方向甲方承诺，租赁该房屋必须注册新的经营公司在长施路251号名下，该房屋只作为生产及辅助用房和科技研发等使用。乙方应自行依法取得经营所需的各项资质、许可及批准文书，并按照其营业执照的经营范围依法经营、依法纳税，并遵守国家及本市有关房屋使用的规定。合同终止、解除后，乙方应按本合同约定完成该房屋的腾退及相关注销事宜，则每逾期一天乙方应向甲方支付原日租金1.24倍作为该房屋占用期间使用费。若乙方逾期未完成该房屋营业执照、燃气、水、电及通讯设备等地址注销、变更事宜，则每逾期一天乙方应向甲方支付原日租金1.24倍作为使用费。有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方按月租金的6倍支付违约金给甲方，违约金不足以弥补实际损失的，按实际损失赔偿：（7）乙方未经甲方同意逾期不支付租金及水电费累计超过30日的等。 2020年8月18日原告（甲方）与被告上海松泾公司（乙方）、被告上海长施公司（丙方）签订租赁合同变更三方协议，约定一、甲、乙、丙三方一致同意，自本协议生效之日起，丙方作为新乙方与甲方重新签订长施公路251号《房屋租赁合同》，乙方在租赁合同中的全部权利、义务由丙方企业履行（已经履行的期限包含在本合同期限内，乙方已支付的保证金150万（上海松泾实业有限公司支付）、第一期租金150万（法人***个人账户出资代付）等所有费用视为丙方支付费用。）二、乙方承诺向甲方提供担保，担保范围为甲、丙双方《房屋租赁合同》条款下，丙方的合同义务（包括但不限于支付租金，违约金及甲方为实现债权而实际发生的诉讼费用、律师代理费等合理费用）。担保方式为连带责任保证，担保期限为合同租赁期满（或终止履行）后两年。三、丙方按照租赁合同约定，自行办理（包括注册地变更、经营办证、消防、治安、环保、安全等手续），甲方积极提供相关证明文件和相应的协助。四、本协议作为租赁合同及其附件的有效补充，是租赁合同及其附件不可分割的一部分，与租赁合同具有同等法律效力。 经查，上海市松江区泗泾镇长施公路251号的房屋产权人为原告。2022年11月17日本院出具（2022）沪0117民初10753号民事调解书，原告与两被告就涉案房屋截止至2022年9月30日的房租达成和解。 另查明，二被告自2022年10月1日起欠付租金至今，被告上海松泾公司向原告交付保证金150万元，原告同意在欠付租金及占用使用费中予以扣除。被告上海松泾公司对被告上海长施公司的涉案付款义务承担连带清偿责任不持异议。 以上事实，有房屋租赁合同、租赁合同变更三方协议、不动产权证书、民事调解书及当事人的陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与二被告签订的涉案合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性效力性规定，属于有效的合同，当事人均应按约恪守履行各自的合同义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方对于欠付租金的起算时间、计算标准、被告上海松泾公司承担连带责任、抵扣保证金等无异议。但是双方对于被告未及时支付租金的原因及违约金是否过高等存在争议，本院分述如下。 首先，关于二被告未及时支付租金的理由是否正当。二被告称被告未能及时支付租金是因为原告不配合被告上海长施公司办理医疗营业执照，被告未能实际使用涉案房屋所致。但根据双方合同约定可知，涉案房屋只作为生产及辅助用房和科技研发等使用。二被告应自行依法取得经营所需的各项资质、许可及批准文书，并按照其营业执照的经营范围依法经营、依法纳税，并遵守国家及本市有关房屋使用的规定，合同并无涉案房屋可用作医疗用途的约定，且明确被告应自行取得相关营业执照。除此，双方自2020年8月签订租赁合同至2022年9月30日，被告已经支付相应租金，已经实际履行合同2年有余，故二被告称原告不配合其办理医疗营业执照故未能及时支付租金的理由本院难以支持。 对于违约金。双方当事人确认被告上海长施公司确实逾期支付原告租赁费用，被告上海长施公司应当承担相应违约责任。根据合同约定，逾期支付租金的，违约责任为6个月的租金即300万元，显属过高。在考量违约金计算标准是否合理时，还要兼顾违约金的另一重要特性即补偿性，同时还要衡量违约行为的恶意程度，即造成实际违约的事实情况等因素，结合本案所涉及的实际情况，原告自愿调整为100万元，本院认为，较为公平合理，故予以支持。 对于房租租赁合同的解除及被告搬离并返还房屋。按照合同约定，被告长期未支付租金，已经符合解除租赁合同的条件，亦符合被告搬离并返还房屋的约定，故本院对原告的主张予以支持。 对于房租及房屋占用使用费。双方确认自2022年10月1日起被告开始欠付租金，按照租赁合同约定，被告应当支付租金及房屋占用使用费，合同约定房屋占用使用费的标准为房租的1.24倍，现原告主张按照原合同约定的租金标准支付房屋占用使用费并无不当，本院予以支持。双方确认被告上海松泾公司交付给原告的150万元保证金在房租及房屋占用使用费中予以抵扣，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第七百零三条、第七百零四条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认在2020年8月18日原告上海泗泾建筑工程有限公司与被告上海长施医疗科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2023年8月31日解除； 二、被告上海长施医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区泗泾镇长施公路251号的房屋并将上述房屋返还给原告上海泗泾建筑工程有限公司； 三、被告上海长施医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海泗泾建筑工程有限公司租金及房屋占用使用费（自2022年10月1日起至实际返还房屋之日止，按照每月500,000元标准计算，需扣除被告上海松泾实业有限公司交付的1,500,000元的保证金）； 四、被告上海长施医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海泗泾建筑工程有限公司违约金1,000,000元； 五、被告上海松泾实业有限公司对被告上海长施医疗科技有限公司上述第三、四项付款义务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13,960元，由被告上海长施医疗科技有限公司、被告上海松泾实业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年十一月十三日 书记员*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。