某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省泰兴市人民法院

民 事 判 决 书

(2021)苏1283民初4339号

原告：***，女，1963年3月28日生，汉族，住泰兴市。

委托诉讼代理人：张虹（特别授权），北京普胜达律师事务所律师。

被告：***，男，1966年9月26日生，汉族，住泰兴市。

委托诉讼代理人：朱杰（特别授权），泰兴市延令法律服务所法律工作者。

被告：江苏新都建设项目管理有限公司，住所地泰州市高港区创业园振北路8号。

法定代表人：周震，总经理、执行董事。

被告：江苏河失城镇建设有限公司，住所地泰兴市河失镇新广南路89号。

法定代表人：叶辉。

委托诉讼代理人：黄浙波（特别授权），泰兴市河失法律服务所法律工作者。

第三人：泰兴市河失镇人民政府，住所地泰兴市河失镇新广南路89号。

负责人：顾昌圣。

委托诉讼代理人：黄浙波（特别授权），泰兴市河失法律服务所法律工作者。

原告***与被告***、江苏新都建设项目管理有限公司（以下简称新都建设公司）、江苏河失城镇建设有限公司（以下简称河失城建公司）、第三人泰兴市河失镇人民政府（以下简称河失镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及委托诉讼代理人张虹、被告***委托诉讼代理人朱杰、被告江苏河失城镇建设有限公司委托诉讼代理人黄浙波、第三人泰兴市河失镇人民政府委托诉讼代理人黄浙波到庭参加诉讼，被告江苏新都建设项目管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.请求判令我与三被告的代建协议无效；2.申请专业评估公司对房屋装饰装修和财产部分进行专业评估，请求三被告返还装饰装修费用损失（以评估报告的评估价为赔偿标准）；3.请求判令被告一、被告二返还原告购房款：505000元（大写五十万零伍仟元整）；4.请求判令三被告向原告赔偿利息损失，以购房款505000元为基数，按银行贷款利率计算（银行贷款利率为年息6%）。从2017年9月2日起计算至实际给付之日（暂计算至2021年4月15日）。利息损失为106050元；5.请求判令三被告赔偿原告因房屋市场行情升值导致现有购房款无法再购买同样地块同样价位合法化的房源（具备土地合法、建设合法的房源）损失505000元（大写五十万零伍仟元整）；6.本案的诉讼费由三被告和第三人共同承担。事实和理由：***借用江苏新都建筑有限公司（现更名为：江苏新都建设项目管理有限公司）的资质承包泰兴市河失镇人民政府对外发包的河失镇阳光家园安置小区项目工程建设施工。但是***受利益驱动，以江苏新都建筑有限公司河失幸福家园项目部的公章与我签字代建协议（购房合同），至今为止办不到不动产证。河失镇人民政府作为见证方不起监督作用，已经违反代建协议约定条款。最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。请求人民法院依法审理，维护我的合法权益。审理中，原告变更诉讼请求：1.请求判令原告与被告一、被告二签订的关于代建销售安置农民集中居住区“阳光家园”的协议无效；2.请求判令被告一、被告二返还原告购房款505000元并支付自2017年9月2日起计算至付清之日期间的资金占有利息，具体计算方式：以购房款505000元为基数，2017年9月2日至2020年8月19日按年利率6%计算，自2020年8月20日至付清之日止，以2021年5月20日一年期贷款市场报价利率3.85%计算；3.判令被告一、被告二共同赔偿因合同无效导致原告需重新购置房屋的市场差价505000元；4.判令被告三对上述债务承担连带赔偿责任；5.判令第三人对上述债务承担补充赔偿责任；6.本案的诉讼费、财产保全费由三被告和第三人共同承担。以上2至3项暂计101万元。事实与理由：2017年9月3日，原告作为乙方与作为甲方的被告一***、被告二共同签订了案涉合同《关于代建销售安置农民集中居住区“阳光家园”的协议》，购买河失阳光家园安置小区13#-5.全部购房款505000元及其他相关费用已于2017年9月2日交纳。协议第一条第5款约定，甲方申请镇政府与幸福家园安置户一道给乙方统一办理房屋相关手续，其费用由乙方负担。第三人泰兴市河失镇人民政府作为见证方，在该协议中加盖了公章。上述房屋已交付。待后期原告欲办理房产证时，方得知案涉房屋无法办理房产证。2020年5月28日，被告二由江苏新都建筑有限公司更名为江苏新都建设项目管理有限公司。2021年5月19日，泰兴市自然资源和规划局依原告申请，作出泰自然资依复[2021]74号《政府信息依申请公开答复告知书》，公开了2013年11月23日泰兴市国地资源局作出的泰国土资罚字[2013]130号《土地违法案件行政处罚决定书》。该处罚决定书认定泰兴市河失镇人民政府非法占用土地实施幸福家园安置区等设施建设的面积为28184平方米（含案涉房屋面积），对其作出如下处罚：1.责令泰兴市河失镇人民政府退还非法占用的28184平方米的土地；2.责令泰兴市河失镇人民政府在自收到本行政处罚决定书之日起自行拆除在非法占用的27141平方米土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状（不符合规划部分，详见违法用地平面图红线阴影部分）；3.没收泰兴市河失镇人民政府在非法占用的1043平方米土地上新建的建筑物和其他设施（符合规则部分，详见违法用地平面图绿线阴影部分）；4.罚款56368元。后原告多次申请政府信息公开，案涉房屋所在阳光家园安置房的建设，未立项，无征地手续，未办理建设用地规则许可证、建设工程规划许可证。原告认为，案涉合同应为无效。2013年11月23日泰兴市国地资源局就已经做出泰国土资罚字[2013]130号《土地违法案件行政处罚决定书》，认定第三人泰兴市河失镇人民政府非法占用土地实施幸福家园（注：阳光家园系幸福家园二期）安置区等设施建设，案涉房屋属拆除或没收的范围，被告一、被告二仍于2017年9月3日将案涉房屋卖与原告，被告一、被告二存在共同欺瞒行为，而且案涉合同亦违反了2014年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，农民集体所有的土地的使用权不得出、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。案涉协议虽然加盖的系“江苏新都建筑有限公司河失幸福家园项目部”的章，但项目部不具有独立的法律主体资格，其民事责任仍由被告二江苏新都建设项目管理有限公司承担。被告三为案涉房屋的开发商，故被告三亦应一并承担连带赔偿责任。第三人泰兴市河失镇人民政府在2013年即受到相关行政处罚，此后继续作为见证人在案涉协议中加盖公章，在协议第一条第5款明确约定甲方申请镇政府与幸福家园安置户一道给乙方统一办理房屋相关手续的情况下，对原告签订案涉协议起到了严重误导作用，此处的见证人不仅仅起到见证作用，而且隐含着担保的含义，理应对案涉合同的无效后果承担补充赔偿责任。综上，被告一、被告二、被告三、第三人在明知案涉房屋的建设未立项、缺少相关证照手续，仍然建设、销售，应对案涉合同的无效后果共同承担责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院查明事实，判如所请。

被告***辩称，1.被告***系案涉房屋的代建商，该涉案房屋系第三人泰兴市河失镇人民政府抵算工程款给***，***并非涉案房屋的开发商，只仅仅是房屋的承建商；2.原告与被告***签订的房屋买卖协议需经过开发人泰兴市河失镇人民政府同意并在其见证情况下签订的，我们认为该份协议是有效的；3.关于原告的诉讼请求的第三项，首先，对其要求的市场差价我们认为没有任何事实和法律依据，另外，如果法院按照原告的诉讼请求确认该份协议无效的话，无效合同所带来的后果只能根据合同双方过错程度予以各自返还，也就是说原告的第三项诉讼请求没有事实和法律依据；4.原告与被告签订房屋买卖协议当时已充分知悉该案涉房屋系小产权房，从合同的第二条上面明确载明了不含国有土地征用费，也就是说该房屋的土地性质属于集体性质，另外该房屋在2017年原告购买的时候并未要求合同相对方出示批建、竣工验收以及预售许可手续等等，该房屋事实上没有办理国有土地使用权，原告作为一个完全行为能力的自然人，应当自行承担不利后果，并且自2017年至今原告已经实际居住占有使用受益多年；5.原告将***、江苏新都建设公司以及江苏河失城镇建设有限公司作为被告，并将泰兴市河失镇人民政府作为第三人，表面上看原被告之间存在一定的关联性，但并非同一法律关系，应当裁定驳回其起诉。综上所述，我们认为原告的诉讼请求不能成立，请求法院驳回其诉讼请求。

被告新都建设公司辩称，一、案涉房屋并非我司承建，我司未与建设单位签订任何形式的施工合同，未参与工程的任何施工环节，并未收到任何工程款。泰兴市人民法院（2021）苏1283民初769号案件中第三人河失镇人民政府提供的补充说明中“***承建的河失镇幸福家园安置房二期南侧工程”，可以看出案涉工程由***承建。泰兴市人民法院（2021）苏1283民初3198号、（2021）苏1283民初2926号生效民事裁定书中均可见“泰兴市河失镇人民政府和施工单位***无权对小区空置的安置房对外公开售卖，且高于安置房原始价格成交”。原告提供的证据4的庭审笔录中，我司已经在庭审中明确过我司并未承建案涉房屋，庭审中也没有任何证据表明我司承接过案涉工程。以上均可看出我司并未承建案涉项目，我司也从未刻制也无需刻制案涉项目部章。二、我司并未与原告签订任何形式的协议，***和印和生也并非我司工作人员，我司从未收到过案涉任何房款，故我司并非案涉关于代建销售安置农民集中居住区“阳光家园”的协议的任何一方当事人。原告提供的所有证据中，仅有该协议中盖有项目部章，其他所有证据均与我司无关，但是该项目部章并非我司刻制，也并非向公安部门备案的章，最为关键的是，我司未收到案涉任何工程款、房款，我司对案涉合同的签订、履行情况均不知情。三、根据合同相对性原则，原告只能向被告***主张权利。即使该合同系无效合同，确认无效后，出卖人、买受人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。买卖合同的内容具有相对性，即指除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担合同规定的义务。原告于2017年就已经购买了案涉房屋，在购买房屋时应该要求向对方出示批建、竣工验收及预售许可手续等，原告在购买时未要求出示，实际上对于其购买的系没有办理土地证、房产证的房屋是明知的，原告作为一个完全行为能力的自然人，应当自行承担不利的后果，其后续的装修等系扩大的损失，且2017年至今已有多年，原告对房屋也占有、使用、收益多年。四、原告就房屋买卖合同纠纷将***、江苏河失城镇建设有限公司和我司作为共同被告，并将泰兴市河失镇人民政府作为第三人，实际上虽然具有关联性，但并非同一法律关系，应当裁定驳回起诉。根据《最高人民法院公报》2021年第一期“甘肃华远实业有限公司等与兰州银行股份有限公司庆阳分行等金融借款合同纠纷案”的裁判摘要：当事人依据多个法律关系合并提出多项诉讼请求，虽各个法律关系之间具有一定事实上的关联性，但若并非基于同一事实或者诉讼标的并非同一或者同类，经人民法院释明后，当事人仍不分别起诉的，可以裁定驳回起诉。综上，请求法院驳回原告对我司的诉请。

被告河失城建公司、第三人河失镇政府辩称，请求法院判决驳回原告对被告3及第三人的诉讼请求，其理由是：1.本案的原告并没有与本案被告3及第三人发生任何房屋买卖关系，所以在本案中原告无权要求被告3及第三人承担任何责任；2.本案原告与被告1之间形成了房屋买卖关系是在明知道被告1没有任何房屋销售资格及立项审批的情况下购买了该房屋，所以其对自己的在该买卖合同中所承担的不利后果应该是知道的，况且本案的原告在2017年购房以后一直居住到现在，此房屋已经经过了四年时间，原告才起诉要求解除所谓的买卖协议无效，这是没有任何法律依据，也超过了你要求解除合同的时效性；3.在原告与第一被告购买房屋时，河失镇人民政府仅作为一种见证人的身份在其买卖合同进行见证，法律上没有任何一条规定见证人应该承担任何的法律关系，所以综上所述，原告的诉讼是一种恶意诉讼的行为，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：2014年2月25日，第三人河失镇政府（甲方）与被告***（乙方）签订《关于阳光家园建设的打包协议》一份，甲方将位于幸福路南侧的阳光家园安置房工程交乙方建设，所有工程投入由乙方负责。2017年9月3日，被告***、江苏新都建筑有限公司（均为甲方）与原告（乙方）签订《关于代建销售安置农民集中居住区“阳光家园”的协议》一份，甲方将代建农民集中居住区“阳光家园”二间三层楼房以建设成本销售给乙方，该协议甲方***签名并加盖江苏新都建筑有限公司河失幸福家园项目部的公章，并由第三人河失镇政府见证。协议签订后，原告缴纳房款505000元(其中500000元转账、5000元现金)及其它费用给被告***，被告***交付房屋。

2013年11月23日泰兴市国地资源局作出泰国土资罚字[2013]130号《土地违法案件行政处罚决定书》，决定：1、责令泰兴市河失镇人民政府退还非法占用的28184平方米土地；2、责令泰兴市河失镇人民政府在自收到本行政处罚决定书之日起15日内自行拆除在非法占用的27141平方米土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；3、没收泰兴市河失镇人民政府在非法占用的1043平方米土地上新建的建筑物和其它设施。案涉房屋属拆除或没收的范围。

审理过程中，本院依原告申请对被告***名下的财产进行保全。

本院认为，被告***所出售的房屋系其承包建设的第三人河失镇政府阳光家园安置房，第三人将案涉房屋抵算被告***的工程款，河失镇政府开发的阳光家园安置房未立项、未经审批，未办理相关的征地手续，阳光家园安置房的土地系非法占用，并已经泰兴市国地资源局处罚，责令河失镇政府拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其它设施，恢复土地原状，***无权出售建在该土地上的房屋，故原告与被告***2017年9月3日签订的《关于代建销售安置农民集中居住区“阳光家园”的协议》应为无效，双方因合同取得的财产应予以返还；对原告要求确认协议无效和返还购房款的请求予以支持；关于返还主体，根据被告***与第三人签订的打包协议，河失镇阳光家园安置小区系被告***个人出资代建，案涉房屋是第三人抵算的***的工程款，从形式上看，该房屋属于***所有，***与原告签订的《关于代建销售安置农民集中居住区“阳光家园”的协议》应是其个人行为，且原告的购房款也是汇入***的个人账户，协议虽然加盖江苏新都建筑有限公司河失幸福家园项目部，该公章系幸福家园项目部并非阳光家园项目部，故***负有返还义务；关于原告主张利息之请求，虽然原告与***之间的房屋买卖协议无效，但原告一直占有和使用案涉房屋，对此请求不予支持；关于原告主张重新购置房屋的市场差价请求，无事实和法律依据，原告在购买案涉房屋时知道或者应当知道不得买卖，导致买卖无效的亦有过错，由此产生的风险由其个人承担，故对此请求亦不予支持；关于原告请求新都建设公司、河失城建公司、河失镇政府承担责任，***出售房屋的行为是其个人行为，与他人无涉，原告的主张亦无事实和法律依据，对此亦不予支持。被告新都建设公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。综上，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

一、原告***与被告***2017年9月3日签订的《关于代建销售安置农民集中居住区“阳光家园”的协议》无效；

二、被告***于本判决生效之日30日内返还原告***购房款505000元；原告***于本判决生效之日30日内将位于泰兴市河失镇幸福路南侧阳光家园的13-5号二间三层楼房返还给被告***；

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费14844元，诉讼保全费5000元，原告负担8100元，由被告***负担11744元(被告应负担的部分原告已垫付，被告在履行义务时一并加付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。

审　判　长　　张　宏

人民陪审员　　徐正林

人民陪审员　　张建荣

二〇二二年三月二十一日

书　记　员　　肖鹏程