深圳市勤诚达集团有限公司
深圳市瑞恒投资发展有限公司、***等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）粤03民终4955、4957号
4955、4957号案上诉人（原审被告）：深圳市瑞恒投资发展有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道22区怡园路东二巷建兴工业区一栋五楼，统一社会信用代码91440300279314110E。
法定代表人：罗向民。
委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张洁平，广东淳锋律师事务所律师。
4955号案被上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1984年5月4日出生，身份证住址住址广东省深圳市南山区。
4957号案被上诉人（原审原告）：***，女，汉族，1985年6月9日出生，身份证住址深圳市宝安区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈菲菲，广东德城（龙华）律师事务所律师。
4955、4957号案原审被告：深圳市勤诚达集团有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道中兴路大世纪花园管理处，统一社会信用代码914403002793088373。
法定代表人：廖新源。
委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张洁平，广东淳锋律师事务所律师。
上诉人深圳市瑞恒投资发展有限公司（以下简称瑞恒公司）因与被上诉人***、***、原审被告深圳市勤诚达集团有限公司（以下简称勤诚达公司）房屋买卖合同纠纷二案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初16165、17312号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定对本案进行独任审理。本二案现已审理终结。
上诉人瑞恒公司的上诉请求：1.撤销原审判决第一项判决并改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。具体事实和理由详见上诉状。
被上诉人***、***未作答辩。
原审被告勤诚达公司未发表陈述意见。
4955号案被上诉人***的一审诉讼请求：1.判令瑞恒公司、勤诚达公司连带向***支付延迟办理《房地产证》违约金人民币（以下币种均为人民币）923394元（自房地产交付之日即2016年9月20日后第240日即2017年5月18日起至办理房产证之日2019年6月25日止，合计768天，每日按购房总价款的万分之四计算违约金）；2.判令瑞恒公司、勤诚达公司承担案件诉讼费用。
4957号案被上诉人***的一审诉讼请求：1.判令瑞恒公司、勤诚达公司连带向***支付延迟办理《房地产证》违约金2384340元（自房地产交付之日即2016年9月20日后第240日即2017年5月18日起至办理房产证之日2019年8月6日止，合计811天，每日按购房总价款的万分之四计算违约金）；2.判令瑞恒公司、勤诚达公司承担案件诉讼费用。
4955号案一审法院判决：一、瑞恒公司应于判决生效之日起十日内向***支付迟延办证违约金322226.16元；二、、勤诚达公司对瑞恒公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回***的其他诉讼请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6517元，由***负担人民币3258.5元，瑞恒公司、勤诚达公司负担人民币3258.5元，由瑞恒公司、勤诚达公司在判决生效之日起十日内迳付***。
4957号案一审法院判决：一、瑞恒公司应于判决生效之日起十日内向***支付迟延办证违约金787920元；二、、勤诚达公司对瑞恒公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回***的其他诉讼请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12937元，由***负担人民币6468.5元，瑞恒公司、勤诚达公司负担人民币6468.5元，由瑞恒公司、勤诚达公司在判决生效之日起十日内迳付***。
本院经二审审理查明，各方当事人在二审期间均未提交新的证据。一审判决认定的事实（详见一审判决书）清楚，本院予以确认。
本院认为，本二案系房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖合同（预售）约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。
涉案房地产项目于2016年9月20日取得竣工验收备案收文回执，于2016年9月底交付房产，瑞恒公司依照约定应当于2017年5月底之前履行完办证义务，但瑞恒公司未能在约定期限内完成初始登记并为买受人办理房地产权证书。关于迟延办证的原因，根据深圳市不动产登记中心、深圳市宝安区新安街道土地规划监察队、深圳市宝安区土地规划监察局复函内容，涉案房地产项目因部分房产存在违法加扩建行为而受到行政主管部门查处并实施权利限制，从而影响初始登记手续的正常办理，据此可认定违法加扩建行为与迟延办理房地产证之间具有因果关系。关于迟延办证的责任承担问题，本院分析如下：
一方面，瑞恒公司在销售涉案房产的过程中提供了宣传资料，并要求买受人统一委托湖南六建公司实施与售房宣传册中的户型图一致的改造行为，已足以误导买受人相信通过补板搭建增加房产面积具备现实可能性；同时，瑞恒公司还与湖南六建公司签订施工合同，约定由湖南六建公司承接涉案小区的整体、统一改造，并由瑞恒公司支付改造费用，在一定程度上积极促成了加扩建行为，且在湖南六建公司完成加建后，均系通过瑞恒公司将房产再次交付给买受人并办理入伙手续，表明瑞恒公司对已完成的加扩建行为均予认可；此外，瑞恒公司亦未提交证据证明其在加建前明确告知相关买受人加建行为违反了规划要求，且将可能导致办证延迟，因此，瑞恒公司对于加建造成的逾期办证的后果存在过错。另一方面，上述加建行为是由相关买受人与湖南六建公司签署委托施工协议后实施的，其作为有完全民事行为能力的主体，应当知悉委托施工的内容与规划设计方案不符，本身即存在违法性，相关买受人作为违法加扩建行为的实施方对迟延办理房地产证亦存在过错。一审根据过错相抵原则，结合双方的过错程度，酌情判令瑞恒公司按照购房总价款每日万分之二的标准向该部分已实施加建行为的买受人支付逾期办证违约金，违约金从买受人请求的起算日计算至瑞恒公司完成初始登记之日止，本院予以维持。瑞恒公司上诉主张该违约金计算标准过高，请求再予以调低，理由不成立，本院不予支持。
综上，上诉人深圳市瑞恒投资发展有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本二案二审案件受理费分别为人民币6133元、11679元，均由上诉人深圳市瑞恒投资发展有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判员 钱 松
二〇二一年五月十日
书记员 李会英（兼）
