某某、深圳市瑞恒投资发展有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省深圳市宝安区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0306民初19168号

原告：***，女，汉族，1984年5月21日出生，住址：广东省深圳市罗湖区。

委托诉讼代理人：张婵青，泰和泰（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘磊，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。

被告：深圳市瑞恒投资发展有限公司，住所地：深圳市宝安区新安街道22区怡园路东二巷建兴工业区一栋五楼，统一社会信用代码：91440300279314110E。

法定代表人：罗向民，董事长。

被告：深圳市勤诚达集团有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道中兴路大世纪花园管理处，统一社会信用代码：914403002793088373。

法定代表人：廖新源，董事长。

上列二被告共同的委托诉讼代理人：张洁平，广东淳锋律师事务所律师。

上列二被告共同的委托诉讼代理人：傅晓威，广东淳锋律师事务所律师。

原告***等与被告深圳市瑞恒投资发展有限公司（以下简称瑞恒公司）、深圳市勤诚达集团有限公司（以下简称勤诚达公司）商品房预售合同纠纷案件，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张婵青、刘磊，二被告共同的委托诉讼代理人张洁平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付逾期办证房产证的违约金人民币516460.26元，以购房房款7133429元为基数，按照日万分之四的标准，自2017年5月29日计至2017年11月25日，共计181天，计算标准为7133429元×0.0004×181天＝516460.26元；2、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2015年12月11日，原告与被告瑞恒公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，向瑞恒公司购买宝安区中的第1栋9Ｂ单元4层403号房。合同约定：出卖人应于2016年12月31日前将本房地产交付给买受人。出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。合同签署后，原告履行了合同约定的各项义务，但瑞恒公司未按照约定完成项目房地产初始登记，导致原告无法按期办理房产证，瑞恒公司应当承担违约责任。2018年12月，原告向宝安区人民法院起诉瑞恒公司，要求其支付自2017年11月26日至2019年5月10日的违约金。2019年6月28日，宝安区人民法院作出了判决，认为瑞恒公司于2016年9月底已经交付。依据合同约定原告应当在240天内即2017年5月28日前完成办证义务。瑞恒公司应当从2017年5月29日开始承担迟延办证的违约责任。法院判决瑞恒公司向原告支付自2017年11月26日至2018年11月16日的违约金。之后深圳市中级人民法院维持了宝安法院的判决。因第一次诉讼原告未向瑞恒公司主张从2017年5月29日至2017年11月25日（181天）期间的违约金，所以原告另行起诉要求瑞恒公司以购房总价款为基数。按照日万分之四的标准支付自2017年5月29日至2017年11月25日期间的迟延办证违约金。被告勤诚达公司为瑞恒公司的唯一股东，应当与瑞恒公司一起承担连带责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。

被告辩称，本案违反民事诉讼法“一事不再理”原则，依法应予裁定驳回原告的起诉。在2020年期间，原告向宝安区人民法院提起民事诉讼，主张我方向其支付迟延交房及迟延办证违约金，该纠纷经法院审理做出一审判决后双方均提起上诉，后经深圳市中级人民法院做出二审判决驳回上诉并维持原判，生效判决中我方所应承担的违约责任已履行完毕。现原告因同一法律事实和理由要求我方支付迟延办证违约金是属于重复起诉的行为。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第二百四十七条：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：1、后诉与前诉的当事人相同；2、后诉与前诉的诉讼标的相同；3、后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。对比我方与原告之间基于房屋买卖合同的前后两个诉讼：（一）本案与前诉当事人相同这一点毋庸置疑；（二）本案与前诉的诉讼标的相同，都是基于同一涉案房产的房屋买卖合同关系；（三）本案与前诉的诉讼请求相同，且本案的诉讼请求实质上否定前诉已生效并履行完毕的裁判结果，理由如下：1、本案与前诉的诉讼请求都是要求我方支付迟延办证违约金，所基于的事实系完全一致的，并未出现新的事实。本案诉讼请求是为寻求补救而提出的第一次诉求的附加，并具有可能在前诉中一并提出的性质，其实质上具有一致性。2、本案的诉讼请求实质上否定了前诉裁判的结果，在前诉宝安区人民法院作出的一审判决书中已明确认定“原告主张逾期办证违约金起算时间均晚于2017年5月底，属于原告自行处分权利的范畴，本院予以支持”，并由深圳市中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决，应认为原告对该权利已经进行了处分，被告就生效判决中所应承担的违约责任已履行完毕。任何一个生效的判决都代表着一个国家的尊严和权威，应当赋予其不可动摇的既判力，我方与原告之间关于房屋买卖合同引起的逾期办证违约责任纠纷已经全面审理完毕，原告又试图通过本案再次主张已经处分的权利，同一事情出现两个诉讼案件的重复处理，存在滥用诉讼权利之情形，不仅浪费司法资源，而且有悖法律规定。综上所述，原告提出的诉讼请求缺乏充分的事实和法律依据，请依法驳回原告的起诉。

本案当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2015年12月11日，原告作为买受人，被告瑞恒公司作为出卖人，双方签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：1、原告购买被告瑞恒公司开发的深圳市宝安区第1栋9Ｂ单元4层403号房产，用途为住宅，建筑面积132.94平方米，购房总价款为7133429元。2、合同第二十一条约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，出卖人应选择如下方式办理房地产证：待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。3、合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。4、合同附件五第十二条对房地产证的办理约定如下：本合同项下的《房地产证》由买受人自行办理，买受人未与出卖人签署《房地产证办证委托协议书》的，买受人不得要求出卖人为其办理房地产权属转移登记，更不得要求出卖人承担延期办证的违约责任。

上述合同签订后，原告已付清了购房款。

原告（甲方）与案外人湖南六建机电安装有限责任公司悦园项目部（乙方）曾签署《房屋施工委托协议》，该协议附件为《施工平面示意图》，其中所示户型与原告购房时取得的售房宣传册一致。原告同时向案外人湖南六建公司悦园项目部出具《授权委托书》，授权其办理商品房毛坯入伙验收及钥匙签收相关手续，委托人对受托人的验房结果予以认可，瑞恒公司无需向委托人寄发毛坯入伙通知书。委托人及受托人均承诺在上述代理事项未完成前不得任意解除、撤销、终止本授权委托书。

2016年7月25日，被告瑞恒公司与案外人湖南六建机电安装有限责任公司（以下简称湖南六建公司）签署了一份《勤诚达宝安悦园项目（B区）主体结构改造工程施工合同》，约定瑞恒公司委托湖南六建公司承包如下工程内容：瑞恒公司提供的主体结构改造施工图以及完成主体结构改造工程所需的相关工作，包括悦园项目B区7#栋、8#栋、9#栋、10#栋结构改造施工图；改造后建筑图；以及给排水、雨水、空调冷凝水管道改造和室内强电部分改造；因结构改造引起的户型改造及为完成结构改造工程而有必要采取的隐含的所有施工及安全、现场文明施工及各种配套保证（如临时设施等）等各方面的措施，同时包括与本工程其他相关施工单位的配合等；不包括二次改造的铝合金栏杆、门窗的安装、拆除；煤气管道改拆、景观照明及弱电线路改造。约定的合同价为19868940.5元。被告于庭审中确认整个项目（7、8、9A、9B、10A、10B栋）都已委托湖南六建公司收房并对房屋进行改造，其已向湖南六建公司支付了改造费用。

2016年8月31日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局颁发了勤诚达悦园项目的《深圳市建设工程规划验收合格证》。

2016年9月20日，涉案房地产项目取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。

2016年10月19日，深圳市宝安区新安街道规划土地监察中队对涉案房地产项目巡查时发现该商住楼（共4栋）多处存在违法加、扩建阳台的建设行为，已依法查处，同时函请深圳市不动产登记中心宝安登记科协助对上述房地产实施权利限制，上述房地产不得办理初始登记或转移、抵押登记。

2018年9月7日，深圳市宝安区土地规划监察局向被告瑞恒公司作出《行政处罚决定书》（ＮＯ.1801451），内容如下：经查，你单位未取得《建设工程规划许可证》在宝安区阳台加建钢筋混凝土结构建筑物，上述行为违反了《广东省城乡规划条例》第四十条，我局已于2018年9月3日向你单位送达了《行政处罚告知书》，依据《广东省城乡规划条例》第八十条的规定，决定处罚如下：1、没收违法收入人民币122485280.34元，并处罚款人民币2576610.5元，合计人民币125061890.84元。被告瑞恒公司于2018年10月18日、2018年12月25日、2019年1月3日分三次缴纳了上述款项。

2018年9月19日，深圳市宝安区新安街道土地规划监察队去函深圳市不动产登记中心宝安登记科，解除了勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利限制。

2018年10月11日，深圳市不动产登记中心发布《房地产首次登记公告》如下：该中心拟对涉案房地产项目予以首次登记，现予公告，如有异议，请自本公告之日起三十日内将异议书面材料送达该中心，逾期无人提出异议或者异议不成立者，该中心将予以登记。

2018年11月6日、13日，小区部分业主确认收到被告瑞恒公司发送的手机短信，告知原告勤诚达悦园项目已符合房产证办理条件，并通知原告带齐办证资料前往被告处办理。

2018年11月16日，涉案房地产项目办理了房地产初始登记。

2018年11月20日，湖南六建公司出具《证明》如下：其公司悦园项目部于2015年初开始陆续与购买宝安区商品住宅的业主签订了《房屋施工委托协议》，根据上述协议约定，其公司代理业主收房并在毛坯交付验收后进行加建施工。2016年7月，该公司又与发展商即被告瑞恒公司就加建施工签订了协议。2016年9月底，该公司开始履行上述协议，代理业主收房并开始加建施工。施工开始后，2016年10月因新安街道规划土地监察中队的查处导致施工进度受到影响，且悦园项目无法进行初始登记，2017年4月份其公司完成施工。根据业主对该公司的授权及其与业主之间《房屋施工委托协议》约定的交付方式，是由其向业主进行交付，最终通过瑞恒公司于2017年3月至4月期间向业主发出了入伙通知书，完成了交付。

2018年12月上旬，被告瑞恒公司在业主微信群内陆续发布部分可缴税办理房产证的业主名单，有业主于2018年12月8日在微信群内发送已办出的房产证照片。2018年12月中下旬，被告瑞恒公司在小区公告栏及业主微信群发布公告，通知尚未签署和解协议的业主尽快于2018年12月25日前到悦园客服中心签署和解协议，未电话预约或说明暂无法签订协议原因的，视为不同意签署，瑞恒公司将委托律师团队与其对接并进行后续处理，并将视情况决定采取何种法律手段向不同意签署和解协议的业主追讨瑞恒公司已代缴的罚款（每平方米4.2万元，具体金额按每户加建面积总和计算），或依法向相关行政、司法部门提出拆除加建部分的诉请。

为查明案件情况，本院向深圳市不动产登记中心、深圳市宝安区新安街道土地规划监察队、深圳市宝安区土地规划监察局去函查询，深圳市不动产登记中心于2018年8月16日向本院复函（深不动产登函［2018］486号）如下：一、勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）未办理初始登记，并于2016年10月19日被深圳市宝安区新安街道规划土地监察中队查封（查封附记：宗地号：Ａ010-××0;项目名称：勤诚达悦园；限制期限：文书未注明查封期限，权利限制时间自文书送达之日起至查封机关送达解除查封限制文书之日止。查封期间不得办理初始登记或者转移、抵押登记）。二、根据《不动产登记暂行条例》和《深圳经济特区房地产登记条例》的有关规定，上述项目由深圳市瑞恒投资发展有限公司办理完房地产初始登记后，购房业主方可备齐相关资料申请办理不动产权证书。

深圳市宝安区新安街道土地规划监察队向本院复函如下：勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）因规划验收后存在违法加扩建行为，依据《深圳经济特区规划土地监察条例》第三十九条规定，我队于2016年10月19日去函市不动产登记中心宝安登记科，依法限制了勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利。2018年8月31日，区土地规划监察局撤销了原行政处罚决定。2018年9月19日，我队去函市不动产登记中心宝安登记科，解除了勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利限制。

深圳市宝安区土地规划监察局向本院复函（深宝土规监函[2019]45号）如下：一、截至2019年1月3日，瑞恒公司已经将全部罚款（没收违法收入人民币122485280.34元和并处罚款人民币2576610.5元）缴纳至指定账户；二、确定瑞恒公司应缴纳罚款依据和具体计算方式如下：l、没收违法收入依据以及计算方式如下：根据《市规划国土委宝安管理局关于协助核查提供“勤诚达悦园”项目材料的复函》（深规土宝函[2018]366号）确定成交均价为42226.79元／平方米。成交均价42226.79元／平方米乘以建筑总面积68861.96平方米，得出该建设工程的销售总价2907819523.9084元。由销售总价除以71890.17平方米（总建筑面积68861.96平方米与超建面积为3028.21平方米的和），得出该建设工程的销售平均单价为40448.08元/平方米。用销售平均单价（40448.08元/平方米）乘以测绘报告中确定的涉案项目违法建设面积（3028.21平方米）得出违法所得为122485280.34元人民币。2、罚款依据以及计算方式如下：罚款数额为建筑总面积的工程造价的10%，为2576610.5元人民币。三、上述罚款为当事人瑞恒公司在勤诚达悦园规划验收后进行违法加扩建行为而作出的行政处罚。

另查，原告于2019年就涉案房屋纠纷向本院提起诉讼，要求被告赔偿逾期交房违约金及逾期办证违约金，本院于2019年6月28日作出（2019）粤0306民初4885号民事判决书，判令：瑞恒公司应当向原告支付逾期办证违约金1015800.29元（以购房总价款人民币7133429元为基数，按每日万分之四的标准，自2017年11月26日起计算至2018年11月16日止，共计356天）。当事人不服一审判决，提起上诉，二审判决维持原判。

本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。《深圳市房地产买卖合同（预售）》为原告与被告瑞恒公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方均应全面遵照履行。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉求，结合庭审已经查明的事实及原、被告诉辩意见，本案争议的焦点为原告的起诉是否为重复起诉，是否违反民事诉讼法“一事不再理”的原则。

《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：1、后诉与前诉的当事人相同；2、后诉与前诉的诉讼标的相同；3、后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。对此，本院分析如下：

一、被告瑞恒公司应向原告支付的逾期办证违约金的计算期间。根据生效判决已经查明的关于逾期交房的具体情况，原告与被告瑞恒公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》;第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任；合同附件五第十二条对房地产证的办理约定如下：本合同项下的《房地产证》由买受人自行办理，买受人未与出卖人签署《房地产证办证委托协议书》的，买受人不得要求出卖人为其办理房地产权属转移登记，更不得要求出卖人承担延期办证的违约责任。根据上述约定，初始登记后，办理涉案房产的房地产证属于原告的义务，瑞恒公司仅为协助义务。涉案房产已于2016年9月底交付原告，本院酌情认定瑞恒公司应于2016年10月1日起240日内履行完办证义务，但瑞恒公司直至2018年11月16日才完成初始登记，已违反合同约定，应支付自本房地产交付之日后第240日起即2017年5月29日起至2018年11月16日止的逾期办证违约金。

二、本案原告的起诉不构成重复起诉。（一）原告在前诉主张的逾期办证违约金自2017年11月26日起算，系以办理入伙手续作为房产交付时间计算的，该案中未对原告在本案中主张时段的违约金作出处理，原告并非故意放弃本案所主张时间段的逾期办证违约金的请求权，有权诉请被告支付；（二）结合本院查明的事实，原告提起的后诉与前诉的当事人及诉讼标的确实相同，但诉讼请求明显不同，原告前诉主张的逾期办证违约金的计算期限系从2017年11月26日开始计算至2018年11月16日，后诉主张的逾期办证违约金的计算期限系从2017年5月29日开始计算至2017年11月2月25日，两次诉请主张的时间段不同且无重复，不构成重复起诉。

三、原告的诉讼请求并未加重被告瑞恒公司本应承担的法律责任。本院生效判决已经认定被告瑞恒公司存在逾期办证的违约行为，应向原告支付自2017年5月29日至2018年11月16日的逾期办证违约金，生效判决已判令瑞恒公司向原告支付逾期办证违约金1015800.29元（以购房总价款人民币7133429元为基数，按每日万分之四的标准，自2017年11月26日起计算至2018年11月16日止，共计356天），故原告起诉要求被告瑞恒公司按照购房总价款每日万分之四的标准，支付2017年5月29日至2017年11月25日的逾期办证违约金，计为516460.26元，有事实和法律依据，本院予以支持。

关于被告勤诚达集团公司的责任承担问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告瑞恒公司为一人有限责任公司，勤诚达集团公司为该公司唯一股东，被告未能提交证据证明瑞恒公司财产独立于股东自己的财产，故勤诚达集团公司应对瑞恒公司的债务承担连带责任。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、被告深圳市瑞恒投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告***支付逾期办证违约金人民币516460.26元；

二、被告深圳市勤诚达集团有限公司对被告深圳市瑞恒投资发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币4482元，由二被告负担。原告已预交的案件受理费，由本院予以退回。二被告应于本判决生效之日起七日内缴纳案件受理费人民币4482元，逾期未缴纳的，本院依法强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判员　陈　蕾　仰

二〇二一年十二月五日

书记员　黄莹（兼）

书记员　陈　丽　君

附本案相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国公司法》

第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。