深圳市瑞恒投资发展有限公司、***等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤03民终6143号

上诉人（原审被告）：深圳市瑞恒投资发展有限公司，住所地：深圳市宝安区新安街道22区怡园路东二巷建兴工业区一栋五楼，统一社会信用代码：91440300279314110E。

法定代表人：罗向民，董事长。

委托诉讼代理人：张洁平，广东淳锋律师事务所律师。

委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，壮族，1970年12月24日出生，住所地：广东省深圳市南山区。

委托诉讼代理人：陈宏松，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙鹏，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。

原审被告：深圳市勤诚达集团有限公司，住所地：深圳市宝安区新安街道灵芝园社区22区勤诚达乐园13号楼27层至30层，统一社会信用代码：914403002793088373。

法定代表人：廖新源，董事长。

委托诉讼代理人：张洁平，广东淳锋律师事务所律师。

委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。

上诉人深圳市瑞恒投资发展有限公司（以下简称瑞恒公司）因与被上诉人***、原审被告深圳市勤诚达集团有限公司（以下简称勤诚达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初23567号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

***向一审法院起诉请求：1.瑞恒公司向***支付自2017年6月24日起至2018年11月16日止共510日的延期办证违约金387635.7元；2.勤诚达公司对瑞恒公司的上述债务承担连带清偿责任；3.瑞恒公司、勤诚达公司共同承担本案诉讼费用。

一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、瑞恒公司应于判决生效之日起三日内向***支付迟延办证违约金387635.7元；二、勤诚达公司对瑞恒公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回***其他诉讼请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7114元，由瑞恒公司、勤诚达公司共同承担。费用已由***预缴，一审法院迳退***；瑞恒公司、勤诚达公司应在判决生效之日起七日内向一审法院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。

瑞恒公司的上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判；二、本案一审、二审诉讼费用由***承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。按照深圳经济特区规划土地监察条例第三十九条的规定，只要违建、违法状态不消除则整个XX项目就会被政府相关主管部门实施权利限制，不得办理初始登记和转移登记等手续。本案中，***也积极参与并与瑞恒公司共同实施了违法加建行为，直接导致XX项目被政府相关主管部门实施权利限制，由此产生的不利后果理应由双方共同承担。作为共同过错方，***无权向瑞恒公司主张逾期办证违约责任。而且，违法加建的面积在行政处罚后也归属于***一方占有、使用、收益。一审判决瑞恒公司按照购房总价款每日万分之二的标准向***支付逾期办证违约金，不合逻辑也于法无据。二、一审判决瑞恒公司以购房总价款为基数并按每日万分之二的标准向***支付逾期办证违约金，明显有失公平。本案中，针对***诉请的违约金金额已超过总购房款总额的10%,明显过分高于***由此产生的实际损失。三、瑞恒公司调低违约金的请求具备充分的法律和事实依据。（一）根据最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见第6条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”。（二）瑞恒公司为解除政府相关主管部门对XX项目实施的权利限制付出了巨大努力和代价。（三）XX项目属于费用投入巨大但收益率较低的旧城改造项目。每日以购房总价款为基数按万分之四的标准计收逾期办证违约金，已超出瑞恒公司的承受范围。（四）本案中，***未能按照《商品房买卖合同》约定办理《房地产证》并不影响其对所购房屋行使占有、使用和收益等权能，逾期办证并没有实质损害***的预期收益。（五）基于本案中在瑞恒公司和***双方均不能举证证明逾期办证所造成实际损失的具体数额，从公平合理的角度出发，因逾期办证造成的实际损失可参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条第二款“合同没有约定或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定进行计算。

***辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当维持。

勤诚达公司未作答辩。

本院二审查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为：涉案房地产买卖合同（预售）约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。

涉案房地产项目于2016年9月20日取得竣工验收备案收文回执，于2016年9月底交付房产，瑞恒公司依照约定应当于2017年5月底之前履行完办证义务，但瑞恒公司未能在约定期限内完成初始登记并为买受人办理房地产权证书。关于迟延办证的原因，根据深圳市不动产登记中心、深圳市宝安区新安街道土地规划监察队、深圳市宝安区土地规划监察局复函内容，涉案房地产项目因部分房产存在违法加扩建行为而受到行政主管部门查处并实施权利限制，从而影响初始登记手续的正常办理，据此可认定违法加扩建行为与迟延办理房地产证之间具有因果关系。

关于迟延办证的责任承担问题，本院分析如下：一方面，瑞恒公司在销售涉案房产的过程中提供了宣传资料，并要求***委托湖南六建机电安装有限责任公司（以下简称湖南六建公司）实施与售房宣传册中的户型图一致的改造行为，已足以误导***相信通过补板搭建增加房产面积具备现实可能性；同时，瑞恒公司还与湖南六建公司签订施工合同，约定由湖南六建公司承接涉案小区的整体、统一改造，并由瑞恒公司支付改造费用，在一定程度上积极促成了加扩建行为，且在湖南六建公司完成加建后，均系通过瑞恒公司将房产再次交付给***并办理入伙手续，表明瑞恒公司对已完成的加扩建行为均予认可；此外，瑞恒公司亦未提交证据证明其在加建前明确告知***加建行为违反了规划要求，且将可能导致办证延迟，因此，瑞恒公司对于加建造成的逾期办证的后果存在过错。另一方面，上述加建行为是由***与湖南六建公司签署委托施工协议后实施的，其作为有完全民事行为能力的主体，应当知悉委托施工的内容与规划设计方案不符，本身即存在违法性，***作为违法加扩建行为的实施方对迟延办理房地产证亦存在过错。一审根据过错相抵原则，结合双方的过错程度，酌情判令瑞恒公司按照购房总价款每日万分之二的标准向***支付逾期办证违约金，违约金从***请求的起算日计算至瑞恒公司完成初始登记之日止，并无不当，本院予以维持。瑞恒公司上诉主张该违约金计算标准过高，请求再予以调低，理由不成立，本院不予支持。

综上，瑞恒公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7114.53元，由深圳市瑞恒投资发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　路　 德　 虎

审判员　刘　 灵　 玲

审判员　蔡　 妍　 婷

二〇二一年十一月三日

书记员　姚玉瓶（兼）

附相关法条：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。