***与重庆市化工研究院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

重庆市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）渝01民终8532号

上诉人（原审被告）：***，女，1956年11月30日出生，汉族，住重庆市江北区。

委托诉讼代理人：任涛，重庆固德律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：重庆市化工研究院，住所地重庆市江北区石马河化工村，组织机构代码45038636-9。

法定代表人：周卫平，院长。

委托诉讼代理人：周婵，重庆乾健律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人重庆市化工研究院房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2017)渝0105民初18284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人任涛、被上诉人重庆市化工研究院的委托诉讼代理人周婵到庭参加了询问。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.依法撤销重庆市江北区人民法院(2017)渝0105民初18284号民事判决并依法改判；2.本案诉讼费由重庆市化工研究院承担。事实和理由：***仅作为江北区黄碧英农产品经营部的代理人在《房屋及土地租赁合同》上签字，相应合同责任应由江北区黄碧英农产品经营部承担。

重庆市化工研究院辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求予以维持。

重庆市化工研究院向一审法院起诉请求：判令***归还占有使用位于重庆市江北区石马河化工村内140平方米的房屋及土地；判令***支付占有使用费（以承诺书约定的130元/日*平方米的标准计算，从2015年4月1日起计算至房屋及土地归还之日止）；本案诉讼费由***承担。

一审法院认定事实:位于重庆市江北区房屋现登记在重庆市化工研究院名下。2003年12月10日，重庆市化工研究院与***签订《房屋及土地租赁合同》，该合同主要载明：“甲方：重庆市化工研究院（以下简称甲方），乙方：江北区黄碧英农产品经营部（以下简称乙方），签约时间：二〇一三年十二月十日，签约地：重庆市化工研究院。乙方为发展业务，申请租赁甲方的房屋及土地。重庆市化工研究院将中王汽修厂房与围墙之间的空地出租，主要从事农产品干货（海椒）制作、堆存、批发。自建厂房面积为140平方米。租赁期限为壹年：从2013年12月10日起至2014年12月10日止。租地厂房租金单价为12元/㎡*月，合计20160元/年”等内容。该合同落款处原告加盖印章，被告签字并捺印。

2014年12月10日，***出具《关于按期返还房屋的承诺书》该承诺书主要载明：“重庆市化工研究院：本人***，身份证号码：。本人代表江北区黄碧英农产品经营部与贵院于2013年12月10日签订《房屋及土地租赁合同》，使用原中王汽修厂房与围墙之间的空地，实际面积140㎡，该合同已于2014年12月10日到期，贵院已明确不再继续出租，本人原应于2014年12月10日前向贵院返还房屋及土地。现本人特向贵院申请延期至2015年3月31日返还房屋及土地，就延续期间涉及的相关事宜，本人作出如下承诺：1、本人确认，延续期间（共111天）房屋及土地占用费共7225.6元，同时自愿缴纳按时返还房屋履约保证金5000元（以三个月房租计）。承诺两笔款项共：壹万贰仟贰佰贰拾伍元陆角整（12225.60）元于2014年12月15日前向贵院一次性支付。2、如本人未能按本承诺书确定的时间向贵院返还房屋（承诺按现状返还，租赁期间对房屋及土地的自建、装修部分资产归贵院所有），贵院有权没收本人支付的返还房屋履约保证金，且每逾期一天返还房屋，本人还应另承担双倍房屋及土地占用费130元/日。延续期满前，至少提前一月向研究院书面申请退还或继续使用的要求，经同意后，按实际使用结算费用”等内容。

一审庭审中，重庆市化工研究院表示由于其内部规定，其房屋仅能出租给公司或者经营户，不能出租给个人，因此在签订涉讼《房屋及土地租赁合同》时，重庆市化工研究院要求***以江北区黄碧英农产品经营部的名义签约，但是在合同签订后，江北区黄碧英农产品经营部并没有盖章确认，***也没有出具江北区黄碧英农产品经营部的委托授权书。因房屋已经出租了，重庆市化工研究院也就认可了***的承租人身份。***表示，其与黄碧英系朋友关系，本案中***与江北区黄碧英农产品经营部系委托代理关系，***得到了江北区黄碧英农产品经营部的口头授权，但是没有相应的证据予以证明。

一审法院认为：代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，未经追认的，由行为人承担民事责任。本案中，***在庭审中表示其系作为江北区黄碧英农产品经营部代为签订涉讼《房屋及土地租赁合同》、出具《关于按期返还房屋的承诺书》但并未举示相应的证据予以证明，且在事后江北区黄碧英农产品经营部对于***签约、出具承诺书的行为亦未进行追认，因此上述《房屋及土地租赁合同》、《关于按期返还房屋的承诺书》对于***产生拘束力，其民事责任应由***承担，故***系本案的适格被告。《房屋及土地租赁合同》签订后，已经按约交付涉讼房屋及土地，现《房屋及土地租赁合同》、《关于按期返还房屋的承诺书》中约定的返还房屋的期限已经届满，***未按期归还房屋及土地属实，因此对于重庆市化工研究院主张的要求***返还涉讼房屋及土地的诉讼请求，法院予以主张。房屋租赁合同解除后，承租人应当在合理期间内交还承租房屋，逾期不交还的，应当支付出租人因承租人的逾期腾房行为而造成的房屋占用损失。现双方之间的《房屋及土地租赁合同》在2014年12月10日届满，之后双方确认***可延期至2015年3月31日返还房屋及土地，现***未按时返还涉讼地块属实，综合《房屋及土地租赁合同》约定的租金标准和该地块、房屋的实际情况，法院依法确定按照1680元每月的标准，从2015年4月1日起至该地块实际返还之日止计算租金损失。对于重庆市化工研究院主张超过前述标准的部分，法院不予主张。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告***于本判决生效之日起十日内返还原告重庆市化工研究院位于重庆市江北区石马河化工村内140平方米的房屋及土地。二、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市化工研究院租金损失（以1680元/月的标准，从2015年4月1日起计算至实际返还房屋及土地之日止）。三、驳回原告重庆市化工研究院的其他诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。

本院认为，本案所涉《房屋及土地租赁合同》首部上的“乙方”（即承租人）载明“江北区黄碧英农产品经营部”，但该经营部并未在合同上加盖印章；***在合同尾部“乙方法定代表人或委托人”处签名并捺印。虽然***在《关于按期返还房屋的承诺书》中称其代表江北区黄碧英农产品经营部，承诺书的尾部“承诺人”处也是由***签名并捺印。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十五条规定，“委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。”本案***自称代理江北区黄碧英农产品经营部签订合同，但其并未举证证明其委托代理授权符合上述规定。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”本案中，江北区黄碧英农产品经营部并未追认***的代理行为，租赁合同对江北区黄碧英农产品经营部不发生效力。因此，结合***在二审中自认案涉房屋由其实际使用、现屋内物品由其放置的事实，一审认定案涉房屋的承租人并无不当。鉴于双方约定的房屋租赁期限已经届满，承租人***应及时返还房屋并支付逾期占用房屋产生的租金损失，一审判决正确。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1482元，由***承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　余彦龙

审　判　员　　师玉婷

代理审判员　　刘　希

二〇一八年一月三十一日

法官　助理　　江满意

书　记　员　　刘思含