某某与某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

上海市宝山区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪0113民初25240号

原告(反诉被告)：***，男，1972年5月25日生，汉族，户籍地山东省。

委托诉讼代理人：付传奇，上海明伦律师事务所律师。

被告(反诉原告)：**，男，1980年6月30日生，汉族，户籍地上海市宝山区。

委托诉讼代理人：陈宝广。

第三人：上海月浦房地产开发有限责任公司，住所地上海市宝山区德都路XXX号。

法定代表人：陈卫。

原告(反诉被告)***与被告(反诉原告)**房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，通知第三人上海月浦房地产开发有限责任公司(以下简称月浦房产)参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。***及其委托诉讼代理人付传奇、**及其委托诉讼代理人陈宝广到庭参加诉讼。第三人月浦房产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1、判令**将上海市宝山区塔源路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至***名下；2、要求**支付逾期过户的违约金4.5万元；3、第三人月浦房产对上述房屋的过户提供协助义务。事实与理由：2015年6月23日，双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定***购买**名下坐落于上海市宝山区塔源路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价为90万元。房款的支付方式为：1、2015年6月23日支付2万元；2、2015年6月25日支付23万元；3、2015年7月25日支付25万元；4、2016年7月30日支付20万元；5、过户支付20万元。合同第五条约定：待房屋具备办理房屋产权移转过户登记条件时，**应出具申请房屋产权移转给***的书面报告。如因**的延误而影响产权过户登记的，除应负赔偿责任以外，还应按照每日房屋总价的5%从***明确提出办理房屋产权移转过户登记之日起向***承担违约责任。**签约后于2015年6月23日将房屋交付***，***按约支付了70万元房款。因为该房屋是动迁安置房，**亦向***提交了相关的拆迁补偿安置协议的复印件。2018年11月该房屋具备过户条件，2018年12月，***向**提出办理过户手续及接收房屋尾款事宜，但**以各种理由拖延。***多次就上述事宜与其沟通，均无果。尾款20万元***同意在本案中一并处理，在过户同时将20万元支付给**；关于诉请中的逾期付款违约金是***根据合同自愿进行的大幅度降低后的标准。

**辩称并反诉，系争房屋是月浦镇海陆村宅基地的动迁后安置取得的，宅基地使用证的权利人是**父亲，经过2013年动迁后，共计取得其七套房屋，其中属于**是三套，其兄弟是四套。取得至今三套房屋均未办小产证。当时，中介得知**有动迁房，故问要不要出售，当时**就打算卖一套，经过中介居间后与***签订了房屋买卖协议。房价共计90万元，已经取得了70万元房款并完成交房，所有的入住手续都是***自己办的。因为第三人至今没有通知办理产证，因此小产证至今没有办理。签订合同的时候，因为**不懂得法律法规，但嗣后经咨询得知该买卖协议是违反了《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》第28条，根据该法规，配套商品房取得房地产权证后五年内不得转让的，因此系争合同为无效合同。据此，即便***在2018年12月开始就催告要求办理过户手续，但此前**已经认识到该合同是无效的，无法同意其要求。故本案中反诉要求：1、判令系争买卖合同无效；2、判令***搬离系争房屋。至于70万元同意返还给***。

***针对反诉辩称，不认可反诉，双方的买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，***已经按照合同的约定支付了房款，房屋也完成了交付，目前房屋也具备过户条件，**应该积极履行配合过户的义务。

第三人未作答辩。

本院经审理认定事实如下：

2015年6月23日，甲方**与乙方***签订了《房屋买卖合同》，合同约定乙方购买甲方名下坐落于上海市宝山区塔源路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价为90万元。房款的支付方式为：1、2015年6月23日支付2万元；2、2015年6月25日支付23万元；3、2015年7月25日支付25万元；4、2016年7月30日支付20万元；5、乙方于2018年8月1日开始付20万元尾款，按照银行利息支付到过户之前，尾款20万元付清再过户。合同第五条约定：待房屋具备办理房屋产权移转过户登记条件时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。如因甲方的延误而影响产权过户登记的，除应负赔偿责任以外，还应按照每日房屋总价的5%从乙方明确提出办理房屋产权移转过户登记之日起向乙方承担违约责任。签约后，**于2015年6月23日将房屋交付***，***共计支付了70万元的房款。

另查明，系争房屋为动迁配套商品房，2015年9月24日经核准登记在第三人月浦公司名下。至今未办小产证。

审理中，关于尾款20万元的约定，***表示20万元的确约定在过户时支付，当时双方约定2016年8月1日***将20万元的尾款先行存在银行，在过户的时候，再将20万元的本金和活期银行存款利率一并支付给**，因***2018年12月期间向**主张过户，但**不予理睬，因此***认为该期间的利息就不应该再由**获得，据此，本案中***同意给付**尾款20万元，并按照活期银行存款利率计算，支付该款在2016年8月1日起至2018年12月31日止的利率。对此，**表示，关于20万元的尾款如何支付，同意***的理解，但是**认为合同无效，所以20万元不应再收取。

本院认为，当事人行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实信用的基本民法原则。**作为出售方与***作为购买方就系争房屋达成的买卖合同均出自双方真实意思，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守合同各项条款。**所主张的该合同无效的观点，缺乏法律和事实依据，本院不予采信。合同签订后，**将房屋交付使用，***也支付大部分房款，双方应继续全面完成合同后续的义务。根据查明的事实，系争房屋作为动迁安置房已经满足过户的条件和期限，***表示其在2018年12月即向**催告办理过户手续以及接受房屋尾款等事宜，对此，**在反诉状中予以自认。故本院认为，经催告后，**直至诉讼期间仍未履行协助过户等义务，该行为已构成明显违约，***要求依约继续履行买卖合同、办理过户及房屋尾款的交接等主张，符合双方合同条款，本院予以准许。鉴于系争房屋目前仍登记在第三人名下，故第三人应一并予以配合办理。合同约定，如因出售方的延误而影响产权过户登记的，除应负赔偿责任以外，还应按照每日房屋总价的5%从买受方明确提出办理房屋产权移转过户登记之日起向买受方承担违约责任。双方均确认***自2018年12月起就进行了催告，故***要求据此主张迟延过户违约金并无不当，且该金额也比照合同约定进行了大比例扣减，对该违约金金额本院一并确认。关于房屋尾款的给付，庭审中，**关于房屋尾款支付条款的理解同意***的说明，对此本院也予以确认。故在过户同时，***应一并付清尾款20万元，并按照活期银行存款利率计算，支付该款在2016年8月1日起至2018年12月31日止的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

一、被告(反诉原告)**于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区塔源路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权过户登记至原告(反诉被告)***名下；

二、被告(反诉原告)**于本判决生效之日起十日内，向原告***(反诉被告)支付逾期过户违约金4.5万元；

三、原告(反诉被告)***在房地产交易中心受理上述房屋过户申请同时，一次性给付被告(反诉原告)**房屋尾款20万元，并按照活期银行存款利率计算，支付该款自2016年8月1日起至2018年12月31日止的利息；

四、第三人上海月浦房地产开发有限责任公司对上述房屋的过户提供协助义务；

五、被告(反诉原告)**的反诉请求均不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取6625元，反诉案件受理费减半收取6400元，均由被告(反诉原告)**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　陶　芳

二〇二〇年一月十五日

书记员　张雨柏

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。