雷州市白沙镇中心小学与某某、雷州市第三建筑工程公司、雷州市白沙镇白沙村民委员会租赁合同纠纷一案民事一审判决书

广东省雷州市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0882民初439号

原告：雷州市******学（下称白沙小学）,住所地:雷州市****。

法定代表人:郑广生,校长。

委托诉讼代理人:蔡教英,广东雷三元律师事务所律师。

委托诉讼代理人:黄尤，广东雷三元律师事务所律师。

被告：***，男，1962年7月20日出生，汉族，公民身份号码：440************131，住雷州市****雷州市第三建筑工程公司宿舍。

第三人：雷州市第三建筑工程公司（下称三建公司），住所地：雷州市****白沙镇政府旁。

法定代表人：***，经理。

被告***以及第三人三建公司的共同委托诉讼代理人：邓兴军，广东鹏讯律师事务所律师。

被告***以及第三人三建公司的共同委托诉讼代理人：黄粱鸿，广东鹏讯律师事务所实习律师。

第三人：雷州市******民委员会（下称白沙村委会），住所地：雷州市******。

法定代表人：陈树模，主任。

原告雷州市******学与被告***、雷州市******民委员会、雷州市第三建筑工程公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，本院依法适用简易程序,于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告白沙小学的委托诉讼代理人蔡教英、被告***以及其及第三人三建公司的共同委托诉讼代理人邓兴军、黄粱鸿到庭参加诉讼。第三人白沙村委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告白沙小学向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原、被告于2003年12月1日签订的《协议书》；二、本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：2000年6月6日，白沙村委会与三建公司签订一份《建筑工程合同书》。合同约定：一、三建公司为白沙村委会建设一幢三层楼幼儿园，即“白沙镇中心小学幼儿园教学楼”;二、工程竣工验收之日起开始按乙方三建公司总投资额计算利息，月息按1%计算，工程竣工三年后开始付款，每年十月份付10万元(由学校幼儿园学生收费付给)。合同还对其他事项进行了约定。由于幼儿园的权属和管理属于原告，并且《建筑工程合同书》第三条第三款约定工程款用幼儿园招生收费支付，故在原告没有能力支付工程款(经2000年9月22日结算，整个幼儿园教学楼工程款为397548.59元)的情况下，由原告将幼儿园承包给被告经营，以承包金抵偿工程款(幼儿园工程由被告挂靠三建公司，被告是实际施工人)。于是，原、被告于2003年12月1日签订了一份《协议书》。该协议书约定：一、承包期限：从2004年1月30日起至2027年6月30日止，共计23年6个月；二、以乙方投资建筑幼儿园教学楼的结算总额以及结算总额所产生的利息为总承包额，此承包金不是用现金交易。而是用此冲平甲方(原告)所欠乙方(被告)建筑幼儿园教学楼的工程款及利息；三、由于国家政策或地方法规不许可乙方承包幼儿园时，甲方可收回办园权，但是要按原来建筑幼儿园教学楼的本息在23年的平均数(2004年1月30日以后不计息)尚欠承包多少年，甲方就给乙方相应地还多少款。协议书还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将幼儿园交由被告经营，至2020年2月底，被告已经经营16年零1个月，应缴的承包金已经冲抵工程款及利息383491元。

为加强幼儿园管理，保证幼儿教育事业健康发展，2003年3月4日，国务院办公厅发出《关于幼儿教育改革与发展的指导意见》(国办发[2003]13号)该《指导意见》指出：“地方各级人民政府要加强公办幼儿园建设，保证幼儿教育经费投入，全面提高保育、教育质量。不得借转制之名停止或减少对公办幼儿园的投入，不得出售或变相出售公办幼儿园和乡(镇)中心幼儿园，已出售的要限期收回。”2011年5月27日，广东省人民政府办公厅发出《广东省发展学前教育三年行动计划》(粤府办(2011)30号),该《行动计划》指出：“2013年年底前，将各级各类资产属于国有的公办幼儿园统一归口同级教育部门管理各地不得借转制之名停止或减少对公办幼儿园的投入，不得出售或变相出售公办幼儿园和资产属于国有的乡镇(含街道，下同)中心幼儿园；不得将公办幼儿园出租，已出租的合约期满后要收回。”

另外，2016年以后，雷州市教育局先后多次召开会议，明确指出，由于承包后，私人老板以营利为目的，减少对幼儿园的投入，教师配备不足，办园质量差，严重制约着幼儿园的发展，各中心小学要高度重视，纠正错误做法，采取措施于2018年前将承包的公办幼儿园收回。

原告认为，原、被告签订的承包经营幼儿园的《协议书》,违反了国务院国办发[2003]13号和广东省人民政府粤府办(2011)30号文件的相关规定以及雷州市教育局的要求。同时，双方已经在协议书中作出“如果违反国家政策或地方法规，原告可以收回幼儿园的办园权”的约定。因此，根据《合同法》第九十三条之规定，特具文向贵院起诉，请依法判准原告的诉讼请求。

被告***辩称，一、答辩人与被答辩人双方签订的《幼儿园承包协议书》是双方真实意思表示，合法有效，应当受法律保护。当时是被答辩人不能偿还答辩人债务的情况下，将涉案幼儿园承包给答辩人经营，以承包金抵偿工程款，当时被答辩人是非常心甘情愿把涉案幼儿园承包给答辩人的，应当明确双方签署《幼儿园承包协议书》的权利和义务，承包期限是自2004年1月30日起至2027年6月30日止，至今租赁期限还未届满，被答辩人主张解除协议书没有任何法律和事实依据。二、被答辩人主张按照《幼儿园承包协议书》的约定已经达到了《合同法》第九十三条之规定的约定解除条件，没有事实和法律依据。

被答辩人按照《幼儿园承包协议书》中的第五条第五款的约定，由于国家政策或地方法规不许可乙方承包幼儿园时，甲方可收回乙方的办园权，但要按照原来建设幼儿园教学楼的本息在23年的平均数(2004年以后不计利息),尚欠乙方多少钱甲方就相应偿还多少钱。并根据《国办法2003[13]号国务院办公厅转发教育部等部门关于幼儿教育改革与发展指导意见的通知》以及广东省发展学前教育三年行动计划(2011-2013年)、教育部办公厅关于公办幼儿园能否承包问题的复函《教育厅函2005[81]号》,主张答辩人与被答辩人双方签署的《幼儿园承包协议书》已经达到了约定解除条件。被答辩人所提供上述的三份文件并不是国家政策和地方性法律法规，这三份文件仅仅是一种部门通知、指导意见和复函，既不是国家政策也不是地方性法律法规，因此不能作为约定解除的条件依据。

其次，被答辩人提供的上述这三份文件中的表述中看出，地方性各级人民政府要加强公办幼儿园的建设，保证幼儿园的教育经费全面投入，全面提高保育、教育质量，不得借转制之名停止或减少公办幼儿园的投入，不得出售公办幼儿园和乡镇幼儿园，已出售的要限期收回。答辩人与被答辩人直接签订的《幼儿园承包协议书》是租赁合同，而不是买卖合同，被答辩人并不是把幼儿园出售给答辩人。因此，《幼儿园承包协议书》不构成出售的公办幼儿园事实。以及2011年5月27日广东省人民政府办公厅发出《引发广东省发展学前三年行动计划的通知》,粤府办2011[30]号中指出，该行动计划中指出“2013年年底前，将各级各类资产属于国有的公办幼儿园统一归口同级教育部门管理。各地不得借转制之名停止或减少对公办幼儿园的投入，不得出售或变相出售公办幼儿园和资产属于国有的乡镇(含街道，下同)中心幼儿园；不得将公办幼儿园出租，已出租的合约期满后要收回。”被答辩人与答辩人于2003年12月31日签署的《幼儿园承包协议书》后与文件2011年的时间，属于已经出租的情形，出租合约期届满后被答辩人可以将涉案幼儿园回收。可见，被答辩人主张双方签署的《幼儿园承包协议书》已经达到《合同法》第九十三条的约定的解除条件是没有任何事实和法律依据。在租赁届满前被答辩人不应当主张解除合同，也不应当收回幼儿园，请求贵院驳回被答辩人的所有诉讼请求。

第三人三建公司到庭参加庭审但不发表答辩意见。

第三人白沙村委会缺席庭审也不作书面答辩，在举证期限内没有提供证据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人白沙村委会没有出庭对原告所提供的证据进行质证，视其放弃质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据：国办发【2003】13号国务院办公厅转发教育部等部门（单位）关于幼儿教育改革与发展指导意见的通知、广东省人民政府办公厅文件（粤府办【2011】30号）、教育部办公厅关于公办幼儿园能否承包的问题的复函（教基厅函【2005】81号）、中共雷州市委巡查工作领导小组办公室文件（雷巡办发【2019】8号）、广东省人民政府办公厅文件（粤府办【2018】28号）、湛江市人民政府办公室湛府办函（2019）50号《关于印发湛江市促进学前教育普惠健康发展行动方案和湛江市推动义务教育优质均衡发展行动方案的通知》、幼儿园情况统计表，具有真实性、合法性、关联性，予以采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年6月6日，白沙村委会与三建公司签订《建筑工程合同书》，约定由三建公司承建白沙镇中心小学幼儿园教学楼。合同第三条第3项约定：“付款方法：工程竣工验收之日起开始按三建公司总投资额计算利息，月息按1%计，工程竣工三年后开始付款，每年十月份付壹拾万元（由学校幼儿园学生收费付给）。”工程竣工后，2000年9月22日，白沙村委会与三建公司结算大楼工程款总数为397548.59元。

2003年12月1日，***与白沙小学签订《协议书》，第一条约定：承包期限：从2004年1月30日至2027年6月30日止，共计23年6个月。第二条约定：承包金额：以***投资建筑幼儿园教学楼的结算总额以及结算总额所产生的利息为承包总金额，此承包金不是用现金交易，而是用此冲平白沙小学所欠***建筑幼儿园教学楼的工程款及利息。第五条第2项约定：白沙小学把幼儿园移交给***后，白沙小学不得以任何借口进行行政干扰和终止此合同，否则白沙小学要如数偿还建楼费及相应的利息并且按实收购***新购置的设施。利息按百分之二计算。第五条第5项约定：由于国家政策或地方法规不许可***承包幼儿园时，白沙小学可收回***的办园权，但是要按原来建筑幼儿园教学楼的本息在二十三年的平均数（2004年1月30日以后不计利息）尚欠承包多少年白沙小学就给***相应地还多少款。被告***自2004年1月30日起至今一直占有使用涉案幼儿园。

在庭审中，***和白沙小学均确认《协议书》中的“承包期限共计23年6个月”系笔误，并均更正为“承包期限共计23年5个月”。原告白沙小学和被告***还均确认：自2000年9月1日起至2004年1月30日止，共计41个月，该期间的利息以工程款397548.59元为基数按月利率1%计算，总共为162994元，本息合计560542.59元（397548.59元+162994元），按照双方约定，该款项560542.59元作为承包幼儿园自2004年1月30日起至2027年6月30日的承包金，自2004年1月30日至2027年6月30日止总共281个月，即每月承包金为1994.81元（560542.59元÷281个月）。双方确认2000年6月6日签订《建筑工程合同书》时被告***系驻工地代表，也是涉案工程的实际出资人。原告白沙小学确认被告***自2004年1月30日起至今在履行合同过程中均没有违约行为。

在庭审中，本院依法向被告释明其有权要求原告返还超出合法租赁期限的部分租金，被告明确表示其另行起诉。

本院认为，本案属于租赁合同纠纷，综合原告的诉求与被告的抗辩意见，本案争议焦点如下：

涉案《协议书》是否合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍有效”以及第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，涉案《协议书》约定的租赁期限为23年5个月，已超过租赁期限最高限制，故涉案《协议书》的合法租赁期限应为20年，超出的3年5个月为无效部分。但租赁期限部分无效并不影响其他合同条款的效力，原告与被告在平等自愿、协商一致的基础上签订租赁合同，双方的意思表示真实，内容合法有效，故除了租赁期限的条款无效，涉案《协议书》其他条款均合法有效。

应否解除涉案《协议书》。原告以被告的租赁行为违反了政府和教育局的规定为由主张解除合同。《国办发【2003】13号国务院办公厅转发教育部等部门（单位）关于幼儿教育改革与发展指导意见的通知》第6点规定“不得借转制之名停止或减少对公办幼儿园的投入，不得出售或变相出售公办幼儿园和乡（镇）中心幼儿园”，是针对出售行为作出的规定，本案是租赁行为，故原告该主张不成立。《广东省发展学前教育三年行动计划》第三条第（一）项规定“不得将公办幼儿园出租，已出租的合约期满后要收回”，文件要求不得出租，已出租的合约期满后要收回，涉案《协议书》的合法租赁期限为20年，即自2004年1月30日至2024年1月29日，显然涉案《协议书》的合法租赁期限并未届满，故原告主张解除合同收回办园权，依法无据，不予支持。关于原告以《协议书》第五条第5项的约定为由主张被告违反国家政策或地方法规，广东省人民政府办公厅文件（粤府办【2018】28号）、湛江市人民政府办公室湛府办函（2019）50号《关于印发湛江市促进学前教育普惠健康发展行动方案和湛江市推动义务教育优质均衡发展行动方案的通知》均是管理性规定，并非是效力性规定，原、被告于2003年12月1日签订的《协议书》，除了租赁期限的条款无效，涉案《协议书》其他条款均合法有效，双方应予遵照履行。

超出合法租赁期限20年的部分租金即3年5个月的租金应否返还。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条的精神，在庭审中，本院依法向被告释明其有权要求原告返还超出合法租赁期限的部分租金，被告明确表示其另行起诉，是被告自愿处分民事权利，本院予以准许。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、确认原告雷州市******学与被告***于2003年12月1日签订的《协议书》的合法租赁期限为20年（即自2004年1月30日起至2024年1月29日止）；

二、驳回原告雷州市******学的诉讼请求。

案件受理费4702.71元(原告雷州市******学已预缴)，由原告雷州市******学负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。

审判员　林　颖

二〇二〇年五月二十五日

书记员　梁小翠

附相关法律、法规条文：

《中华人民共和国合同法》

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍有效。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第二百一十四条第一款租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。