广州高新区投资集团有限公司、广州启帆工业机器人有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市黄埔区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0112民初31496号

原告：广州高新区投资集团有限公司，住所地广东省广州市黄埔区映日路1号。

法定代表人：沈群，该公司董事长。

委托诉讼代理人：殷华骏，该公司员工。

委托诉讼代理人：孙琳琳，该公司员工。

被告：广州启帆工业机器人有限公司，住所地广东省广州高新技术开发区新瑞路2号。

代表人：广州启帆工业机器人有限公司管理人。

负责人：胡育新。

委托诉讼代理人：张小龙，广东启源律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵勇坚，广东启源律师事务所实习人员。

被告：广州机械科学研究院有限公司，住所地广东省广州市黄埔区茅岗路828号。

法定代表人：纪学成，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：陈祥娟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：符瑜，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。

原告广州高新区投资集团有限公司（以下简称“高新区公司”）与被告广州启帆工业机器人有限公司（以下简称“启帆公司”）、广州机械科学研究院有限公司（以下简称“研究院公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员秦智勇于2021年12月28日公开开庭进行了审理。原告高新区公司的委托诉讼代理人殷华骏、孙琳琳，被告启帆公司的委托诉讼代理人张小龙、赵勇坚，被告研究院公司的委托诉讼代理人陈祥娟、符瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告高新区公司向本院提出诉讼请求：1.判令启帆公司向高新区公司支付广州开发区永和经济区田园路97号厂房约1.18万平方米面积物业2020年5月至2021年2月的租金1772270元和违约赔偿金803370.01元（每期租金违约赔偿金从欠缴之日起计至2021年2月28日止，按每日千分之三计算）；2.判令研究院公司承担上述的连带责任；3.判令本案的全部诉讼费用由启帆公司、研究院公司承担。

事实和理由：高新区公司与启帆公司、研究院公司、案外人广州宝力特密封技术有限公司(曾用名：广州宝力特聚氨酯有限公司)、广州宝力特液压密封有限公司于2016年4月18日签订了《工业厂房租赁合同》（合同编号：16037），约定将位于广州开发区永和经济区田园路97号的厂房租赁给启帆公司、研究院公司和案外人分别使用，厂房总面积为36785.7508平方米，月租金单价为15元/平方米，月租金为551786元，每月15日前缴交当月租金，租赁期限10年，起租日为2015年6月1日。其中，启帆公司承租面积约为1.18万平方米，月租金为177227元。另，合同第八条第7点约定，研究院公司承诺对启帆公司和案外人在履行合同过程中所造成的一切经济损失承担连带清偿责任。启帆公司从2020年5月起开始长期欠缴租金，至2021年2月28日，已累计欠缴租金共计1772270元。另，依据合同第二条第3点的约定，逾期交纳租金的应按每日千分之三支付违约赔偿金，故违约赔偿金合计为803370.01元（每期违约赔偿金从当月16日起计至2021年2月28日止）。经多次催促和协商，启帆公司和研究院公司至今仍未支付欠缴租金和违约赔偿金，启帆公司和研究院公司的行为已严重损害了高新区公司的合法权益，为此，高新区公司特向法院提起诉讼，请求法院依法裁判，维护高新区公司的合法权益。

被告启帆公司辩称：一、高新区公司的租金应向研究院公司主张。根据《工业厂房租赁合同》第二条第5款，应由研究院公司统一向高新区公司支付租金。2020年1月1日，启帆公司与研究院公司签订《场地租赁合同》。合同第四条约定，租金分配为高新投资集团租金含税177227元。第五条第1款约定，启帆公司同意该合同约定的固定费用（包括租金和物业管理费）由研究院公司财务于每月20日前从启帆公司的账户中自行划扣，当月的租金和物业管理费当月收取。因此，启帆公司的租金和物业费是交给研究院公司的。且2020年8月，启帆公司与研究院公司签订《场地租赁补充协议（二）》，从2020年8月1日开始，启帆公司退租部分厂房和办公室，租金分配为高新投资集团租金含税83117元。故2020年5月1日至2020年7月31日，启帆公司欠研究院公司租金531681元，2020年8月1日至2021年2月28日，启帆公司欠研究院公司租金581819元，总计欠付租金1113500元，但并不欠高新区公司的租金。二、高新区公司诉求的违约金不合理。退一步讲，如法院认定启帆公司违约，但高新区公司诉求违约金按每日千分之三计算，即年化率为109.5%，严重不合理。高新区公司的损失属于资金占用的利息损失，合同约定的违约金过分高于造成的损失。且启帆公司确实经营困难，严重资不抵债，到如今宣告破产，并非恶意拖欠租金，启帆公司过错较小。故违约金应根据高新区公司实际损失来主张，应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算违约金。截至法院受理破产申请之日2021年1月25日止，利息为17369.01元。三、高新区公司的债权应自破产受理日起停止计息。广州中院于2021年1月25日作出（2021）粤01破申3号《民事裁定书》，裁定受理启帆公司的重整申请，依据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，高新区公司的债权应自破产申请受理时起停止计息。

被告研究院公司辩称：一、高新区公司没有证据证明启帆公司逾期缴纳租金导致其产生实际损失，故高新区公司要求研究院公司支付违约赔偿金不应予以支持。二、在案涉租赁合同合法有效的前提下，案涉租赁合同所约定的逾期付款违约金过高，依法应予调整。案涉租赁合同约定若租金逾期一个月以上，高新区公司可以及时终止合同进行止损，现无证据证明高新区公司采取了止损措施，应当自行承担扩大的损失。且启帆公司因资不抵债、经营陷入困境被广州中院裁定破产重整，已没有任何收益，若判决赔偿巨额违约金违反了损益相当性。请求法院酌情调整违约金计算标准依照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

本院经审理查明：2016年4月18日，高新区公司（甲方、出租方，原名为广州开发区工业发展集团有限公司）、研究院公司（乙方、承租方）、广州宝力特聚氨酯有限公司（丙方、承租方）、启帆公司（丁方、承租方）、广州宝力特液压密封有限公司（戊方、承租方）签订《工业厂房租赁合同》（合同编号：16037），约定：鉴于甲、乙双方于2014年10月31日签订工业厂房租赁合同（合同编号为14149号），以及2015年5月27日签订工业厂房租赁合同的补充协议（合同编号为15065号），现经甲乙双方同意，在租赁合同中加入丙、丁、戊作为承租方继续履行该合同，并重新签订本合同。第一条第1款约定，甲方同意将位于广州开发区永和经济区田园路97号（以下简称“涉案厂房”）租予乙方及其控制或参股企业的丙、丁、戊三方，承租方同意向甲方租赁该地址的地块及上盖，本租赁合同建筑面积为36785.7508平方米。第一条第3款约定，租赁合同的期限为10年，时间从2015年6月1日起至2025年5月31日止；免租期共128天，时间从2015年6月1日起至2015年10月6日止；租金从2015年10月7日开始计收。第二条第1款约定，厂房租金按每月每平方米15元收取，合同期内租金保持不变，本租赁合同建筑面积为36785.7508平方米，月租金为551786元。第二条第3款约定，本合同自生效之日起，每月15日前缴交当月租金，如果租金未在到期日当日或之前缴清，承租方须增缴违约赔偿金，即每拖欠1日，须增缴拖欠金额的3‰，如果租金逾期长达1个月或以上，甲方有权单方面终止合同，承租方应立即将厂房退还甲方，因承租方未能缴付租金，甲方亦有权停止向该厂房供应水电。第二条第5款约定，乙、丙、丁、戊四家公司每月租金将统一由乙方以支票或汇款方式支付给甲方，租金甲方按租赁合同各承租方的名称，开具正规发票给场地的各实际承租方。第八条第7款约定，因原租赁合同以乙方名义承担，变更后承租方为乙方或其参股、控股子公司，乙方有责任协调、管理租赁厂房内其他承租方行为，承诺对其他承租方在履行合同中所造成的一切经济损失承担连带清偿责任。合同附件1《发票开具明细表》载明，启帆公司租赁费为177227元/月。

2020年,研究院公司（甲方，出租方）与启帆公司（乙方、承租方）签订《场地租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉案厂房面积13667平方米的场地；租赁期为2020年1月1日至2020年12月31日；月租金含税406196元（租金分配为高新投资集团租金含税177227元、设备租赁不含税2500元、房租租金含税130800元、物业管理费含税95669元）；乙方同意该合同约定的固定费用（包括租金和物业管理费）由甲方财务于每月20日前从乙方公司的账户中自行划扣。

同年，研究院公司（甲方，出租方）与启帆公司（乙方、承租方）签订《场地租赁合同补充协议（二）》，约定：乙方退租涉案厂房部分面积8125.88平方米；从2020年8月1日起租赁面积为5541.12平方米，月租金含税166930.55元（租金分配为高新投资集团租金含税83117元、设备租赁不含税2500元、房租租金含税42525.71元、物业管理费含税38787.84元）。

高新区公司称其对研究院公司、启帆公司签订的前述《场地租赁合同》《场地租赁合同补充协议（二）》不知情。研究院公司确认其司自2020年8月1日起实际使用了启帆公司原租赁的8125.88平方米的场地。

《中国工商银行网上银行电子回单》显示，启帆公司曾于2020年4月28日向高新区公司转账支付2月、3月、4月的厂房租金各177227元。2021年2月25日，高新区公司向启帆公司、研究院公司发出《催款函》，催缴2020年5月至2021年2月欠缴的租金1772270元、滞纳金755518.72元。2021年3月，高新区公司将涉案厂房收回。启帆公司确认其司自2020年5月起欠缴租金。

2021年1月15日，广州市中级人民法院作出（2021）粤01破申3号《民事裁定书》，裁定：受理启帆公司的重整申请。2021年9月23日，广州市中级人民法院作出（2021）粤01破91-1号《民事裁定书》，裁定：终止启帆公司重整程序；宣告启帆公司破产。

另查明，涉案厂房的产权于2010年6月12日、2011年2月16日分别登记在禧斯比能源科技（广州）有限公司、希世比科技电池（广州）有限公司名下。2014年5月19日，广州开发区拆迁管理办公室与前述两公司签订《企业地块及地上建（构）筑物收回补偿协议书》，将涉案厂房收回。2014年8月17日，广州开发区管委会印发会议纪要，决定由高新区公司作为业主持有涉案厂房，并出租给研究院公司。

上述事实有《工业厂房租赁合同》《场地租赁合同》《场地租赁合同补充协议（二）》《中国工商银行网上银行电子回单》《催款函》、房产证、《企业地块及地上建（构）筑物收回补偿协议书》《主任办公会议纪要》及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。

本院认为：本案是《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案适用民法典的规定。

高新区公司与启帆公司、研究院公司等四承租人签订的《工业厂房租赁合同》（合同编号：16037）是各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。

关于租金的给付主体。首先，《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据高新区公司与启帆公司等四承租人签订的《工业厂房租赁合同》（合同编号：16037）及附件，高新区公司将涉案厂房出租给启帆公司等四承租人使用，其中启帆公司承担的租金份额为177227元/月，此后启帆公司实际占有、使用了部分涉案厂房，故高新区公司与启帆公司已建立了租赁合同关系。启帆公司作为承租人之一，理应依照双方约定的租金份额向高新区公司给付租金。其次，尽管《工业厂房租赁合同》（合同编号：16037）第二条第5款约定，启帆公司等四承租人的租金由研究院公司统一支付给高新区公司，但该约定仅是对租金给付方式的约定，并非对租金给付主体的约定，并不能免除启帆公司应当向高新区公司承担的租金给付义务。最后，从《工业厂房租赁合同》（合同编号：16037）的实际履行情况上，启帆公司在欠缴租金前直接向高新区公司给付了2020年2月、3月、4月的涉案厂房租金，可见双方也以实际行动变更了租金给付方式。综上，启帆公司辩称其司仅拖欠研究院公司租金，未拖欠高新区公司租金，本院不予认可。

关于启帆公司拖欠的租金数额。尽管启帆公司于2020年与研究院公司签订了《场地租赁合同补充协议（二）》，将其司8125.88平方米的场地退租，并变更“分配高新投资集团租金”为83117元，但并无证据证明上述补充协议已经高新区公司同意，也无证据证明高新区公司对此知情，故根据合同的相对性原则，该补充协议不对高新区公司发生效力，启帆公司仍应依照《工业厂房租赁合同》（合同编号：16037）的约定份额177227/月向高新区公司给付租金。启帆公司自2020年5月起欠缴租金，经核算，其司共欠高新区公司2020年5月至2021年2月租金1772270元（177227元/月×10个月）。

综上，高新区公司诉请启帆公司支付2020年5月至2021年2月租金1772270元，于法有据，本院予以支持。

关于违约赔偿金。启帆公司拖欠高新区公司租金未付，高新区公司诉请启帆公司支付逾期缴纳租金的违约赔偿金，具有合同依据，本院予以支持。但鉴于双方约定的违约赔偿金标准过高，启帆公司对此提出异议，本院调整为每日按欠付金额的万分之五计算。又因广州市中级人民法院已于2021年1月15日受理启帆公司提出的破产重整申请，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条的规定，违约赔偿金应计至2021年1月15日。综上，违约赔偿金的计算方式为：每月欠缴租金的违约赔偿金以当月欠缴的租金177227元为基数，分别从欠缴之日即当月16日起计至2021年1月15日止，按照每日万分之五的标准计算，每月欠缴租金的违约赔偿金以不超过租金本金177227元为限。

关于连带责任。根据《工业厂房租赁合同》（合同编号：16037）第八条第7款的约定，研究院公司承诺对启帆公司在履行合同中所造成的一切经济损失承担连带清偿责任，故高新区公司诉请研究院公司对启帆公司上述债务承担连带责任，具有合同依据，本院依法予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条第二款、第七百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：

一、被告广州启帆工业机器人有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州高新区投资集团有限公司一次性支付2020年5月至2021年2月租金1772270元及违约赔偿金（每月租金的违约赔偿金以当月欠缴租金177227元为基数，分别从当月16日起计至2021年1月15日止，按照每日万分之五的标准计算，每月欠缴租金的违约赔偿金以不超过租金本金177227元为限。）；

二、被告广州机械科学研究院有限公司对被告广州启帆工业机器人上述债务承担连带清偿责任；

三、驳回原告广州高新区投资集团有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13702.56元，由原告广州高新区投资集团有限公司负担3782.75元，被告广州启帆工业机器人有限公司、广州机械科学研究院有限公司共同负担9919.81元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。

审判员　　秦智勇

二〇二二年三月二十九日

书记员　　林　婕