深圳市虹光投资有限公司、四川锦坤投资集团有限公司、绵阳兴金城房地产开发有限公司等其他案由执行审查类执行裁定书

广东省深圳市中级人民法院

执 行 裁 定 书

(2018)粤03执异167号

案外人：彭富刚等330人（具体情况详见附表）。

共同委托诉讼代理人：向某，男，1984年9月15日出生，身份证住址四川省成都市温江区。

申请执行人：深圳市虹光投资有限公司，住所地广东省深圳市福田区车公庙工业区管理服务中心楼9A座4层416（仅限办公），统一社会信用代码914403005685459195。

法定代表人：李初开。

委托诉讼代理人：庄梦蓝，该司法务主管。

被执行人：四川锦坤投资集团有限公司，住所地四川省绵阳市游仙经济实验区游仙东路67号，组织机构代码66959294-1。

法定代表人：赵生武。

被执行人：绵阳兴金城房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳市临园路西段5号，组织机构代码78914523-0。

法定代表人：赵生武。

被执行人：四川巨鸿房地产开发有限公司，住所地四川省成都市金牛区金府路502号，组织机构代码78269237-0。

法定代表人：赵生武。

委托诉讼代理人：宫农，该司总经理。

被执行人：绵阳市金宏建设有限公司，住所地四川省绵阳市涪城区临园路东段78号兴达国际大厦，组织机构代码70919492-2。

法定代表人：赵伟。

被执行人：绵阳市新兴建材有限公司，住所地四川省绵阳市游仙经济实验区（铁龙饲料厂内），组织机构代码67351450-8。

法定代表人：赵生全。

被执行人：绵阳铭地农业科技开发有限公司，住所地四川省绵阳市游仙经济实验区（铁龙饲料厂内），组织机构代码67143606-7。

法定代表人：邓飞。

被执行人：赵生武，男，1963年2月1日，身份证住址四川省绵阳市游仙区。

本院在执行申请执行人深圳虹光投资有限公司（以下简称虹光公司）与被执行人四川锦坤投资集团有限公司、绵阳兴金城房地产开发有限公司、四川巨鸿房地产开发有限公司（以下简称巨鸿公司）、绵阳市金宏建设有限公司、绵阳市新兴建材有限公司、绵阳铭地农业科技开发有限公司、赵生武合同纠纷一案[执行依据为本院（2012）深中法商初字第10号民事判决书，执行案号为（2014）深中法执字第1407号]过程中，查封了被执行人巨鸿公司位于四川省成都市“XX”小区项目用地（土地证号为温国用［20**］字第××号）。案外人彭富刚等330人不服向本院提出异议，本院立案受理，并另行组成合议庭进行审查，本系列案现已审查完毕。

案外人彭富刚等人提出异议称：“XX”小区由被执行人巨鸿公司开发建设，案外人均为该小区的购房业主，其中绝大部分于2011、2012年间与被执行人巨鸿公司签订房屋买卖合同，购买小区内房产，并以一次性支付或银行按揭的方式付清了全部购房款，大部分业主的购房合同均已在成××××区房管部门办理了备案手续，该小区房产于2014年12月开始实际交付业主入住使用。由于被执行人巨鸿公司对外涉及多笔债务，致使“XX”小区项目用地（土地证号为温国用［2007］字第××号）被多家法院先后予以查封、轮候查封，导致小区业主自购房至今一直无法办理各自所购房屋的房产证，对购房业主的合法权益及正常生活造成了严重影响，业主们多年来一直向成都市相关部门信访反映情况。综上，涉案土地上已经建成“XX”小区，且小区房产亦已全部对外销售，各购房业主均在法院查封涉案土地之前购买房产、付清款项并实际占有、使用，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定之情形，“XX”小区房产及所占土地均不应作为被执行人巨鸿公司的财产予以处分，请求解除对位于四川省“XX”小区项目用地（土地证号为温国用［20**］字第××号）的查封。

案外人彭富刚等人向本院提交了各自购房的商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、购房收据、银行转账单、物业服务协议、入住证明及水费、燃气费、物业费发票等证据材料，以证明其异议主张。

在本系列异议案件审理期间，本院依职权向成××××区房产管理局调取“XX”小区房屋买卖合同备案情况清单，并于“XX”小区进行现场调查。

就案外人提交的证据材料及本院依职权调取的证据材料，申请执行人虹光公司未发表质证意见；就案外人的异议请求，申请执行人虹光公司口头答辩称由法院依法审查。

就案外人提交的证据材料及本院依职权调取的证据材料，被执行人巨鸿公司质证称对证据的真实性无异议；就案外人的异议请求，被执行人巨鸿公司答辩称“XX”小区内房产在法院查封涉案土地之前已经全部出售给各购房业主，请求法院对案外人所提异议予以支持，解除对涉案土地的查封措施，以便各购房业主能够尽早办理房产证。

本院查明，“XX”小区由被执行人巨鸿公司开发建设，该小区建有5栋住宅楼，共计728套住宅及14套商铺，于2011年开始对外销售。彭富刚等案外人陆续于2011、2012年与被执行人巨鸿公司签订房屋买卖合同，购买小区内房产，并以一次性支付或银行按揭的方式付清了全部购房款，绝大部分业主在签订房屋买卖合同后于当地房管部门办理了合同备案手续，该小区房产于2014年交付各购房业主实际占有、使用至今（具体情况详见附表）。

另查明，本院（2014）深中法执字第1407号执行案件于2014年10月15日轮候查封了被执行人巨鸿公司位于四川省“XX”项目用地（土地证号温国用［20**］字第××号），该轮候查封于2017年7月29日转为正式查封。自2018年1月至今，共有彭富刚等498户“XX”小区购房业主陆续向本院提出案外人异议，本院立案受理。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据查明的情况，案外人彭富刚等购房业主于本院查封涉案土地之前已与被执行人巨鸿公司就“XX”小区房产各自签订了书面房屋买卖合同，并付清全款且合法占有各自所购房产，各案外人所购房产并非因案外人自身的原因未能办理过户登记手续，其情形符合上述司法解释的规定。而根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”在“XX”小区房产对外销售给各购房业主的同时，该小区房产所占用范围内的土地使用权亦随房产一并转让给各购房业主共有，而不应再作为被执行人巨鸿公司的财产进行处分。综上，就案外人彭富刚等人的异议请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

中止对位于四川省成都市“XX”小区项目用地（土地证号为温国用［20**］字第××号）的执行。

如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　朱轶超

审判员　　张文佳

审判员　　林　珊

二〇一八年六月十四日

书记员　　龙　烁

书记员　　林丽美

书记员　　叶志桃