芜湖新华书店有限公司与江苏新国网通信科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省芜湖市镜湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）皖0202民初6097号

原告：芜湖新华书店有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区东方龙城湛露苑**楼101-111、201-202、301-302、401-402，统一社会信用代码91340200149394108N。

法定代表人：高靖，该公司总经理。

委托诉讼代理人：马蓉，安徽正伦律师事务所律师。

被告：江苏新国网通信科技有限公司，，住所地江苏省无锡市梁溪区中山路260-1K统一社会信用代码91320202893406762。

法定代表人：吴小伟，该公司董事长。

委托诉讼代理人：龚力，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：范益民，安徽兴皖律师事务所律师。

第三人：京东五星电器集团安徽有限公司，，住所地安徽省合肥市濉溪路**统一社会信用代码9134010075296390XU。

法定代表人：潘一清，该公司总经理。

委托诉讼代理人：朱菁，女，该公司员工。

委托诉讼代理人：高晶晶，男，该公司员工。

原告芜湖新华书店有限公司（以下简称芜湖新华书店）诉被告江苏新国网通信科技有限公司（以下简称新国网公司），第三人京东五星电器集团安徽有限公司（以下简称五星电器公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告芜湖新华书店的委托诉讼代理人马蓉，被告新国网公司的委托诉讼代理人龚力、范益民，第三人五星电器公司委托诉讼代理人朱菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告芜湖新华书店向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《租赁合同》已于2020年6月30日解除，被告立即腾空案涉租赁房屋返还原告；2、判令被告向原告支付拖欠的2020年2月1日至2020年6月30日期间的房租租金2201333.33元及之后至实际交还房屋之日止的占用使用费；3、判令被告向原告支付滞纳金1326000元，同时按照年租金的10%支付违约金即530400元；4、判令被告承担原告实现债权的费用40000元。事实与理由：原、被告双方于2015年12月11日签订《房屋租赁合同》一份,约定原告将位于芜湖市镜湖区,建筑面积约2600平方米的房屋出租给被告销售数码产品,租赁期限采取“5＋5”年模式,前五年租赁期间自2015年12月15日至2021年2月28日（其中2015年12月15日至2016年2月29日为装潢期免收租金）,后五年租赁期间自2021年3月1日至2026年2月28日,前五年租金分别约定为:第一年度490万元（2016年3月1日至2017年2月28日）、第二年度499.8万元（2017年3月1日至2018年2月28日）、第三年度509.8万元（2018年3月1日至2019年2月28日）,第四年度520万元（2019年3月1日至2020年2月28日）,第五年度530.4万元（2020年3月1日至2021年2月28日）,月租金需提前15天支付。被告最后一次支付租金时间为2019年12月23日。2020年2月起,被告开始无故拖欠房租,多次催要未果,原告于2020年5月28日向被告发出《律师函》,要求被告支付拖欠的租金2201333.33元,但被告一直未付且继续占用诉争房屋,无奈,原告故诉至法院。

被告新国网公司辩称，1、原告要求解除合同，我们同意，但我们认为解除合同之日是以开庭时作为基准日。2、原告交付该房屋延迟交付四个月零十天时间，合同约定应该是2015年12月15日交付房屋给本案的被告，但是实际交付使用的时间是2016年4月25日，原告应该退还一部分租金给我公司。3、今年我公司没有支付房租原因是新冠疫情的影响，我们也多次联系本案原告要求协商解决，但是原告是置之不理，所以没有支付房租，从国家以及芜湖市相关政策，原告作为国有房屋的所有的经营管理人，应当执行对承租人减免的相关政策，原告应当减免六个月的房租。4、本案没有支付房租并不是我公司违约的问题，而是由于不可抗力造成的，我公司不应当承担违约金。请求依法驳回原告不实的诉讼请求。

第三人五星电器公司述称，1、我公司是案涉房屋的实际承租人，如果因为原、被告合同不能正常履行或解除以后，如果影响到我公司的实际权益，我公司会通过法律途径来维护自己的合法权益。2、我公司在疫情期间响应政府号召闭店一个月，从疫情爆发以后再到恢复开业，我公司一直面临着重大的亏损，在此期间我公司多次向被告进行沟通。要求执行芜湖市政府相关的维持经济发展减免租金的规定，但是被告不给予我公司正面的回应。至今为止，本案的被告未向我公司作出是否给予减免租金的任何决定。

本院经审理认定事实如下：2015年12月11日，原告（甲方）与被告（乙方原无锡新国网科技有限公司后更名为江苏新国网通信科技有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落芜湖市镜湖区的商业用房，面积约2600米出租给被告，租赁期为“5＋5”年模式。前五年租赁期间自2015年12月15日起至2021年2月28日止，合同期间甲方同意将2015年12月15日至2016年2月29日作为乙方室内装潢期，在装潢期内免收租金。后五年租赁期间自2021年3月1日至2026年2月28日。前五年租金为：第一年度年租金总额为490万元，后四年每年按2%增长，即第二年年租金为4998000元、第三年度租金为5098000元、第四年租金为520万元、第五年租金为5304000元。乙方须一次性支付租赁房屋保证金50万元。租赁合同期满或解除，在乙方支付所有应承担的费用后予以返还。乙方未按约定支付租金，拖欠租金超过30天的，甲方可以单方解除合同，乙方须承担本合同年租金总额10%的违约金，且甲方不承担包括装潢在内的乙方一切损失。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用，直接在保证金中扣除。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方需按日租金的三倍支付滞纳金，累计超过30天的，甲方有权解除本协议，同时乙方承担年租金10%作为违约金。本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解、协商或调解解决不成的，依法向甲方住所地有管辖权的人民法院提起诉讼。由此产生的诉讼费、律师费等实现债权的一切费用，由违约方承担。合同签订次日被告向原告转账2016年3月份的租金408300元和合同保证金50万元。此后，被告按月向原告支付租金至2020年1月。后因新冠疫情影响，被告未再按时交纳租金，期间被告要求原告给予租金减免，但双方分歧较大，未能达成一致。2020年6月1日，安徽正伦律师事务所接受原告委托向被告发出律师函，告知被告：1、在2020年6月3日前支付拖欠租金2201333.33元并支付占用资金期间的利息30705.56元；2、若未能按期足额支付，原告有权单方解除租赁合同，并要求被告承担年租金总额10%的违约金。该律师函经邮政ＥＭＳ于2020年6月3日送达被告。2020年7月23日，原告提起本案诉讼并支出律师代理费40000元。

2015年12月25日，被告（甲方）与第三人（乙方原安徽五星电器有限公司后更名为京东五星电器集团安徽有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落芜湖市镜湖区的商业用房，面积约2300平方米出租给第三人，合同中载明的租赁期模式及租赁期间、装潢免租期，同原告与被告签订的上述《房屋租赁合同》中约定的内容一致。此后，第三人入驻案涉房屋经营至今，第三人向被告支付房屋租金至2020年2月，后因新冠疫情影响闭店近一个月，第三人要求被告给予一定租金减免未果。

另查明，（一）2016年3月25日，原告与芜湖乐语通信通讯设备有限公司签订补充协议一份，该协议中约定：双方同意解除《合作经营协议》，芜湖乐语通讯设备有限公司于2016年3月31日月底前将其经营的场地归还原告。原告在向被告交付案涉房屋时，存在一楼的部分场地延期交付给被告的情形。原告曾于2016年6月19日向被告发函，要求以案涉房屋租赁面积之外的公摊面积的收益抵充因一楼部分用地延迟交付给被告造成的损失。庭审中，被告对于原告称被告使用了原告出租面积之外公摊面积的陈述，不予认可，并表示对于延迟交房应扣减的租金，被告多次与原告工作人员沟通，原告一直未予解决。（二）2020年7月15日，被告向第三人发出关于解除租赁合同的通知函，通知第三人因其未及时按约给付租赁费用，属于根本性违约为由，于2020年7月31日正式解除双方的房屋租赁合同，并要求第三人在同日将房屋腾空后归还被告。庭审中，原、被告均同意解除案涉房屋租赁合同，然而第三人要求继续在案涉房屋内承租经营，原告当庭表示可以在本案租赁合同解除后，可以和第三人直接签订房屋租赁合同，故撤回要求被告立即腾空案涉租赁房屋返还原告的诉讼请求。（三）原告原为芜湖市镜湖区房屋的所有权人（产权证号：2004060043、2004060104）。2016年10月12日，原告因所属集团整体改制，上述房屋变更为合肥阅海书店管理有限公司所有，该公司向本院出具情况说明表示案涉房屋的租金事宜仍由原告主张。（四）2020年2月5日，芜湖市人民政府发布《芜湖市人民政府关于应对疫情支持企业发展的政策意见》（芜政〔2020〕11号），“……二、（五）减免中小企业房租。受疫情影响导致生产经营遇到困难的中小企业，承租国有资产类经营用房的，免收6个月租金……”。2020年3月14日，皖市监发〔2020〕18号《关于应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的若干措施》规定：“对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业性单位房产的个体工商户，免收2020年2月、3月、4月房租”。（五）案件审理中，经原告申请，本院裁定对于第三人应付被告的租金200万元和对被告开户的银行账户内存款予以冻结。被告在新冠疫情发生之后第三人应给付的被告租金，已被本院依法保全。第三人表示，第三人已按与被告签订的房屋租赁合同将下一周期的房屋租金汇入被告的银行账户内，租金已交纳至2021年2月28日止。（六）案件审理中，经本院释明，被告要求将50万元的保证金抵扣拖欠的房屋租金。作为案涉房屋的次承租人第三人表示对于水电等费用均已及时交纳。

上述事实，有身份证、营业执照、房地产权证、房屋租赁合同、补充协议、联系函、律师函、流水账、情况说明、委托代理合同、票据及当事人的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应全面履行各自的合同义务。现原告提出要求解除双方租赁关系，被告对此亦表示同意，当事人意见一致，对于案涉租赁合同的解除，本院予以确认。现原告表示在不影响第三人正常经营的情况下，自行与第三人签订案涉房屋的租赁合同，在第三人已按约交纳租金至2021年2月28日，为避免产生新的争议，本院确定2021年2月28日为案涉租赁合同权利义务终止日。结合年初新冠疫情对租赁房屋经营环境造成的影响，以及芜湖市人民政府发布《芜湖市人民政府关于应对疫情支持企业发展的政策意见》中关于减免中小企业房租的政策规定，本院酌情对其中的2020年2月、3月的房租予以免除，再扣除被告交纳的50万元的保证金后，本院确认被告应向原告支付至2021年2月28日的租金4362000元（5304000÷12×11-500000）。

关于原告主张的滞纳金和违约金，本案被告未按约交纳租金主要的原因，是由于次承租人第三人因新冠疫情造成门店停业近一个月，第三人就房屋租金的减免同被告协商未果后，未及时向被告支付，在原告起诉后，经原告申请本院对于第三人应支付给被告的房屋租金采取了协助停止支付和账户冻结的诉讼保全措施。因此可以认定被告的合同违约行为与疫情直接相关，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。

关于原告主张的实现债权费用40000元，结合合同约定和本案案情，本院酌情支持20000元。

关于原告提出被告还使用了原告出租面积之外公摊面积的观点，对此被告不予认可，因案涉房屋租赁合同中没有相关约定，本院不予认定。对于被告提出原告延期交付房屋长达四个月零十天，要求原告退还部分租金的意见，因被告未提出反诉，故本案中不予审理认定，就该争议被告可另行主张。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条第（二）项、第一百零七条之规定，判决如下：

一、确认原告芜湖新华书店有限公司与被告江苏新国网通信科技有限公司签订的房屋租赁合同解除，双方合同权利义务于2021年2月28日终止；

二、被告江苏新国网通信科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告芜湖新华书店有限公司房屋租金4362000元；

三、被告江苏新国网通信科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告芜湖新华书店有限公司实现债权费用20000元；

四、驳回原告芜湖新华书店有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费39682元，财产保全费5000元，合计44682元，原告芜湖新华书店有限公司负担14894元，被告江苏新国网通信科技有限公司负担29788元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。

审　判　长　何　俊

人民陪审员　孙　琼

人民陪审员　路　丽

二〇二〇年十二月二十一日

书　记　员　舒丹丹

附：本案适用法律条款

《中华人民共和国合同法》

第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。