芜湖新华书店有限公司与芜湖市涵驰汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省芜湖市镜湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）皖0202民初422号

原告：芜湖新华书店有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区康复路101号，统一社会信用代码：91340200149394108N。

法定代表人：张晓先，总经理。

委托诉讼代理人：马蓉，安徽正伦律师事务所律师。

被告：芜湖市涵驰汽车服务有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区三山里32号29幢，统一社会信用代码：913402005986566609（1-1）。

法定代表人：宫尚武，总经理。

原告芜湖新华书店有限公司与被告芜湖市涵驰汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖新华书店有限公司的委托诉讼代理人马蓉到庭参加诉讼，被告芜湖市涵驰汽车服务有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告芜湖新华书店有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，判决被告立即搬离租赁房屋；二、判决被告支付自2018年11月20日至实际腾房之日止按照租金标准计算的占用使用费（暂计算至2018年12月20日为25000元）；三、判决被告支付自2018年11月20日至实际腾房之日止的按照日租金3倍计算的逾期归还房屋违约金（暂计算至2018年12月31日为101106元）；四、判决被告支付原告实现债权的费用9000元。事实和理由：2016年10月31日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》。约定：被告承租原告位于芜湖市镜湖区三山里32号房屋（包含大院传达室）用于汽车修理，不得用于经营其它行业，租期自2016年10月13日至2018年11月20日，年租金30万元；租赁期满，承租方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付日租金三倍的滞纳金。租赁期满，被告不仅没有归还房屋，反而在二楼经营了大众浴室，原告发函要求被告腾房无果，无奈诉至贵院，请求判与所请。

被告芜湖市涵驰汽车服务有限公司未答辩，亦未向本院提供有关证据。

本院经审理认定事实如下：2016年10月31日，原、被告双方签订《房租租赁合同》一份，租赁合同主要内容如下：1、原告将位于芜湖市镜湖区三山里32号房屋（建筑面积1596平方米）租赁给被告，租期自2016年10月13至2018年10月31日，其中2016年10月13日至2016年10月31日为被告装修期，装修期间免收租金；2、被告向原告承诺租赁房屋仅作为汽车修理使用，不得用于经营其他行业，否则视为根本违约；3、租赁期满，原告有权收回房屋，被告必须如期交还，同等条件下，被告有优先续约权；4、租赁期间内年租金30万元，保证金3万元，保证金不计息，合同期满后在确认所有费用后予以全额退还；5、租金一年一次性缴纳，在原告向被告交付房屋使用前，……；6、违约责任，原告违约，导致合同解除的，应支付被告本合同年租金总额30%的违约金，租赁期间，如被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回房屋，被告应按照合同总租金30%向原告支付违约金，在违约金不足以弥补原告损失时，还应负责赔偿原告损失：其中第三项约定改变本合同规定的租赁用途的，第四项约定被告逾期支付租金，每逾期一日，被告按照日租金的3倍支付滞纳金，累计超过30天的，视为被告单方面违约，原告有权解除本协议，同时承担年租金30%作为违约金；合同还约定了争议问题的解决方式等条款。同日，双方还签订了补充协议一份，在补充协议中双方约定院子大门的改造后拆迁补偿、仓库隔热层漏水被告加盖彩钢瓦拆迁后补偿问题以及被告因装修影响开业时间补偿20天等内容。嗣后，双方按照租赁合同及补充协议的约定履行了合同。2018年10月31日合同到期后，根据补充协议的约定，原告给予了被告20天的装修导致的延期开业补偿时间后于2018年11月21日向被告发出了通知，通知主要内容如下：双方于2018年11月5日在原告方会议室当面协商了续租的基本条件，原告方安排专人上门把双方商定的续租合同当面交给了宫尚武先生，并电话与其确认如果续租，务必于2018年11月20日前一次性付清一年租金315000元并带上转账支付凭证来原告单位签订续租合同。由于被告至今没有来原告单位签订合同也没有收到31.5万元的租金，根据双方签订的房屋租赁合同第八条第三款第四项以及第十一条等规定，现通知宫尚武先生，合同已经到期，鉴于你违约在先，我方决定收回房屋，请你立即腾空房屋交还我方，如果逾期归还，自2018年11月21日起每逾期一日，应向我方支付日租金3倍的滞纳金,应当支付一切损失。由于双方协商未果，原告于2019年1月9日遂诉至本院。

本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，应受法律保护。根据合同法规定，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据双方租赁合同及补充协议的约定，被告擅自改变部分房屋的用途，在租赁合同期满后未按照合同的约定及原告通知确定的时间一次性缴纳租赁期满后的租金，已经构成违约，根据合同的约定，原告有权要求解除合同，故对原告要求解除双方之间签订的房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告继续占用原告所有的房屋，应当按照实际占有的时间缴纳占用期间的占用使用费，占用使用费的标准按照合同约定的租金标准进行计算。原、被告双方在合同中约定，因被告逾期缴纳房屋租金，每逾期一日，被告按照日租金的3倍支付滞纳金明显过高，虽然被告在诉讼中并未抗辩或者通过反诉的方式要求调整，本院考虑到滞纳金的功能以及原告实际损失结合被告继续支付原告占有使用期间的使用费的情况予以调整，考虑到对被告违约行为的惩罚和违约金的填补功能，本院酌定为按照原房屋租赁合同租金标准的20%（25000元/月×20%），即每月5000元支付自2018年11月21日起至实际腾空交付房屋时为止的违约金。对于律师代理费，原被告双方在房屋租赁合同中并未约定，原告在通知中要求被告在规定的时间签订合同并缴纳租金，不构成合同的约定，故原告要求被告承担该项损失于法无据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、解除原、被告双方在2016年10月31日签订房屋租赁合同，被告芜湖市涵驰汽车服务有限公司于本判决生效后十日内将其承租的芜湖市镜湖区三山里32号房屋腾空交付原告芜湖新华书店有限公司；

二、被告芜湖市涵驰汽车服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告芜湖新华书店有限公司自2018年11月21日起至实际占用期间的占用使用费（按照原合同约定的月租金25000元的标准计算；

三、被告芜湖市涵驰汽车服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告自2018年11月21日起至实际腾房之日止的预期违约金损失（按照原合同约定的月租金25000元标准的20%计算）；

四、驳回原告芜湖新华书店有限公司要求被告芜湖市涵驰汽车服务有限公司支付实现债权费用律师代理费9000元的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取1552元，由原告芜湖新华书店有限公司负担52元，由被告芜湖市涵驰汽车服务有限公司负担1500元(因案件受理费原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内给付原告)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。

审判员　　汪晓强

二〇一九年二月二十五日

书记员　　舒丹丹

附本案法律适用主要条款：

1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。

2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

3《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况支付对方一定数额的违约金，也可以约定因违约行为产生损失的计算方法。

5、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。

6、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还原物。返还的原物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。

7、《中华人民共和国合同法》第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理的期间仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金，也可以解除合同，收回租赁物。

8、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。