遂宁市船山区新桥镇小坝村村民委员会、四川森泰园艺绿化工程有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

四川省遂宁市船山区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)川0903民初4249号

原告：遂宁市船山区新桥镇小坝村村民委员会，住所地：遂宁市船山区新桥镇小坝村。

法定代表人：胡兴奎，系该村村主任。

一般授权委托诉讼代理人：杨文龙，遂宁市船山区桂花法律服务所法律工作者。

特别授权委托诉讼代理人：吴恩祥，男，汉族，生于1970年3月5日，住四川省遂宁市船山区，社长。

被告：四川森泰园艺绿化工程有限公司，住所地：遂宁市船山区介福东路**附**。统一社会信用代码：91510903791831424K。

法定代表人：胡儒斌，系该公司董事长。

原告遂宁市船山区新桥镇小坝村村民委员会（以下简称：小坝村村委会）与被告四川森泰园艺绿化工程有限公司（以下简称：森泰园艺公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告小坝村村委会特别授权委托诉讼代理人吴恩祥、委托诉讼代理人杨文龙，被告森泰园艺公司的法定代表人胡儒斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告小坝村村委会向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2007年8月26日签订的土地出租合同；2.二被告立即支付原告土地租赁费37798.8元（算至2020年6月30日）；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告小坝村村委会将土地租赁费变更为从2017年9月1日至2020年8月31日共计87228元，并要求被告森泰园艺公司向其支付违约金26168.4元。事实与理由：被告找到原告要求租用3社土地，经协商，被告租用原告土地24.23亩，并约定每年每亩1200元，租金一年一付，即每年8月31日之前付清当年租金，同时约定了违约责任，租期至2030年8月31日止。原被告于2007年8月26日签订了土地出租合同，双方签字捺印，并在红旗公证处进行了公证。但被告自2018年起拒不缴纳土地租金，原告多次催收均无果。

被告森泰园艺公司辩称：租赁费不应当承担。2015年9月24日，被告给原告发出了通知，原告方的鱼塘承包给他人，导致租赁的土地改变了性质，把树全部淹了，并要求下一届不租给住户，2016年被告还支付了一年租金，但原告还是继续租赁给他人。被告确实从2017年8月31日至2020年8月31日都没有向原告交租金，没给租金的原因就是原告将鱼塘租给了他人导致树被损害。被告没有违约，不应当承担违约金，原告把被告的损失赔偿之后可以解除双方签订的土地出租合同。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及庭审确认的证据，本院认定如下事实：

2007年8月26日，原告小坝村村委会（出租方、甲方）与被告森泰园艺公司（承租方、乙方）签订《土地出租合同》，约定：甲方将新桥镇小坝村三组24.23亩土地出租给乙方从事林木、种苗、花卉种植、休闲观光等生产经营。地块名。地块名，面积：24.23亩，四至界限：东至石溪浩鱼种场、南至内洪堤、西至山坡、北至马安四村。出租期限为23年，自2007年8月30日至2030年8月31日至。价格和支付方式：乙方在租用甲方土地的合同期间，乙方付给甲方每亩土地每年租金为1200元，在合同期内的每亩土地租价，甲乙双方不得任意涨价和降价。乙方向甲方以现金方式支付，一年支付一次租金，支付时间为每年的8月31日……甲方负责协助乙方按合同规定行使土地使用权，甲方不得干预乙方正常生产经营活动。合同到期乙方负责土地还耕，清除杂物。合同期内乙方因特殊情况确需转让土地，必须由原届承租人支付租期内的年租金。乙方在合同期内，不得损坏内洪堤干。有下列情况之一的，本合同可以变更或解除：1.经当事人双方协商一致；2.订立的本合同所依据国家政策发生重大变化的；3.一方违约，经协商调解无效，致使合同无法履行的……甲乙双方在合同生效后应本着诚信原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约方支付违约金，违约金额为土地租金的30%，违约方除赔偿违约金外，还应赔偿守约方的一切经济损失……。原被告均在该合同上盖章，原告代表韩顺才、唐先林、吴成天、被告法定代表人胡儒斌在该合同上签字捺印。2007年8月30日，红旗公证处对上述合同进行了公证。

2015年9月24日，被告森泰园艺公司向船山区新桥镇小坝村三组出具通知，称，我公司与你们签订租用黄板石24.23亩土地合同，主要用于林木、种苗、花卉、休闲观光等生产经营。因你们出租的鱼塘失控，损坏了内洪堤，仍其扩大水面，淹没苗木基地，导致桂花树生长缓慢，烂根落叶，破坏了租地时的原状，我公司无法正常经营，请你们阻止鱼塘续租，恢复原状，否则拒付土地租金，赔偿该土地苗木经济损失。同时向各出租户出具通知：由于苗圃被水淹的问题一直未得到解决，经与鱼塘负责人邓伟多次协商，多次申请村社协调解决，但一直没有结果，希望你们于本年12月前配合我公司及村社对此问题进行处理，恢复我公司租地时的原状，否则本公司将拒付各位土地出租户下一年的土地租金。

被告森泰园艺公司自认，从2017年8月31日至2020年8月30日，被告森泰园艺公司尚欠原告土地租金87228元。

本院认为，原告小坝村村委会与被告森泰园艺公司签订的《土地出租合同》实为土地承包经营权出租合同，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据原、被告签订的土地出租合同“若一方违约，经协商调解无效，致使合同无法履行的，可以解除合同。”的约定，被告森泰园艺公司自2017年8月31日之后未向原告支付租金，属于违约行为，鉴于庭审中被告愿意积极筹备资金解决该纠纷，双方对此还可以进一步进行协商，合同还有继续履行的可能，故对原告小坝村村委会请求解除原、被告双方签订的《土地出租合同》的诉讼请求，在本案中，本院现不予支持。

原告小坝村村委会依约将其土地出租给被告森泰园艺公司使用，但被告森泰园艺公司自2017年8月31日开始再未按照合同约定向原告小坝村村委会支付土地租金，其应当承担继续履行给付租金的义务。据此，对于原告要求被告森泰园艺公司向其支付87228元土地租金的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金，案涉出租合同约定，如一方当事人违约，应向守约方支付违约金，违约金额为土地租金的30%。该约定未明确违约金计算的基数，且违约金约定过高，有违损失填补规则，故本院依法将该违约金调整为尚欠租金的5%，即87228元*5%=4361.4元。

对于被告森泰园艺公司主张欠付租金的原因是原告小坝村村委会将鱼塘出租给他人，鱼塘涨水导致淹没树苗，给被告造成损失，而原告未能阻止。对此被告森泰园艺公司仅向本院提供了两份通知，不能证明系原告小坝村村委会将鱼塘出租给他人才导致其损失，且原告小坝村村委会将其所有的鱼塘出租给他人使用系其享有的权利，若鱼塘承租人的行为导致被告损失，被告应向该第三人主张权利，而不应以此为由拖欠原告的土地租金。故对该主张，本院不予认可。

综上，依照最高人民法院依照《中华人民共和国农村土地承包法》第十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告四川森泰园艺绿化工程有限公司于本判决生效之次日起十日内向原告遂宁市船山区新桥镇小坝村村民委员会支付土地租金87228元和违约金4361.4元；

二、驳回原告遂宁市船山区新桥镇小坝村村民委员会的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费370元，由被告四川森泰园艺绿化化工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。

审 判 员　陈海军

二〇二〇年十月二十七日

法官助理　张　燕

书 记 员　唐　忠