***、***等物权保护纠纷民事一审民事判决书

广东省中山市第二人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤2072民初9442号 原告：***，女,1986年5月30日出生,汉族,住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 被告：***，女,1980年10月22日出生,汉族,住广东省中山市。 委托诉讼代理人：***，广东礼相律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**其，广东礼相律师事务所律师。 被告:中山市天都城物业管理服务有限公司,住所地广东省中山市东风镇同安大道西。 法定代表人：***，财务总监。 委托诉讼代理人:营**，女，物业经理。 委托诉讼代理人:***,女，员工。 第三人：中山市**测绘工程有限公司，住所地广东省中山市东******第五期***畔18-19号商铺。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，副经理。 原告***与被告***、中山市天都城物业管理服务有限公司（以下简称天都城物业公司）、中山市**测绘工程有限公司（以下简称**测绘公司）物权保护纠纷一案，本院于2022年6月7日立案后，依法转为普通程序，由审判员***独任审理，原告***委托诉讼代理人***，被告***委托诉讼代理人**其，被告天都城物业公司委托诉讼代理人***，第三人**测绘公司委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.判令将原告名下的中山市××镇××道××号××期××幢××座房产与被告***所购买的中山市××镇××道××号××期××幢××1座房产相连的隔离栏杆推移至宗地图（编号Ｄ××81）显示的分割位置，恢复原告不动产权证宗地界址；2.被告***、天都城物业公司停止妨碍原告依照中山市××镇××道××号××期××幢××座房产证宗地图进行花园施工的行为。事实与理由：原告是中山市××镇××道××号××期××幢××座房产的业主，被告***是中山市××镇××大道××号××期××幢××座房产的业主，××幢××座房产与××幢××1座房产相邻，两房产各有一花园，花园之间以简易栏杆隔离相连（本文简称“隔离栏杆”）。被告天都城物业公司是该小区的物业管理企业。第三人**测绘公司是为该小区测量规划及出具宗地图的测量公司。原告接收房产后拟开展房产及花园施工工程，依据该小区物业管理制度施工前应取得相邻单元所有权人业主对施工方案签名确认。无奈被告***基于隔离栏杆位置偏移向原告花园导致被告***花园面积增大而不确认原告的施工方案，被告天都城物业公司亦因被告***不确认施工方案而不允许原告对花园进行施工。原告为此委托为该小区规划出具宗地图及规划图的第三人中山市**测绘工程有限公司再次对花园现场栏杆位置进行测量，并与小区报建规划时的测量图进行比对，证实，现场栏杆位置己与报建规划不一致。不排除存在被移动的可能，经测量，栏杆移动后，原告现场花园面积较宗地图面积减少89.73平方米。原告认为上述小区属于花园别墅小区，房产门前自带独立使用花园，根据该小区的布局及规划，建筑物所有权人对建筑物门前规划范围内的花园均享有使用权，现被告***不配合确认施工方案及被告天都城物业公司不作为的行为己损害了原告的合法权益。经原告多次与被告协商无果，为维护自身合法权利，特诉诸法院，望判如所请。 被告***答辩称，原告的诉讼主体不适格，无权向被告主张相关权利。根据原告房产产权登记信息可知，其房产土地使用权面积为131.4平方米，建筑面积317.2平方米，不包含案涉花园使用面积。经查，案涉小区的开发商为中山市天都城房地产开发有限公司，物业管理企业为被告天都城物业公司，案涉花园为公共绿化用地，该土地使用权由中山市天都城房地产开发有限公司原始取得。因此，对于该花园土地物权的行使权利不属于原告，其无权就案涉花园土地向被告主张相关权利。二、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。第一，原告并非案涉花园用地的登记使用权人，无权向被告主张该花园用地的相关权利。原告房产土地使用权面积及土地使用权范围不包含案涉花园用地，案涉花园用地登记使用权人为中山市天都城房地产开发有限公司。因此，原告没有相关的物权基础，无权就该花园土地向被告主张相关权利。第二，原告提交的宗地图及《天乙海岸名都住宅花园面积统计表（天景湾）》等证据依法不能作为其享有案涉花园用地权利的有效凭证。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”原告所提交的证据并非有效的案涉花园用地产权证，其宗地图是原告自行委托第三人测量的，宗地图上注明“不牵涉任何产权面积”，***地图并没有对应的两花园分隔栏杆的具体坐标，面积统计表更没有对应的产权凭证予以佐证核实。因此，其相关证据不是最终有效的确权凭证，不能以此认定原告享有该花园用地的具体位置、面积等权利。三、原被告基于涉案房产的拍卖公告及房产现状参与拍卖，已清楚知悉房产及花园现状，并已同意拍卖相关告知，双方应当遵守拍卖合约，按花园界址现状使用各自花园。第一，由于中山市天都城房地产开发有限公司欠债而被法院司法拍卖案涉两套房产，原、被告是通过司法拍卖取得案涉两套房产的所有权，并没有与天都城房地产公司签订购房合同，无法像购买一手房一样根据购房合同取得天都城房地产公司让渡的花园用地使用权，无法确定花园的具体位置及使用面积。第二，案涉花园用地作为案涉房产的附属用地，附随对应房产转让给原被告进行使用，但鉴于没有购房合同约定对应花园的具体使用面积，而双方又是通过参与司法拍卖取得案涉房产的，应当依据司法拍卖公告的约定，确定各自房产及其附随花园用地范围。第三，根据案涉房产司法拍卖公告的约定，拍卖标的物以实物现状为准，买受人未看样或者未咨询而参与竞买的，视为已对标的物现状确认，并接受标的物现状和一切已知及未知的瑕疵，责任自负。案涉房产价值巨大，原告己到现场及相关部门核实了解其竞拍房产及花园现状后，才参与竞买的。原告对竞买前其房产及花园现状是清楚知悉的，其参与了案涉房产的竞买，即表示其同意按房产及花园的现状进行买受。第四，根据双方参与竞买前了解的情况以及被告天都城物业公司反映的事实，双方花园间隔栏杆是水泥基座构成，从双方参与竞买前便保持现状至今，从未被移动。因此，双方应当按照各自花园间隔的现状及范围，对各自花园进行使用。四、被告房产成交价比原告房产成交价多出459808元，证明被告房产花园面积比原告房产花园面积大符合市场价值及公平合理原则。第一，根据双方房产产权证登记信息及房产现状可知，原告房产位于中山市××镇××道××号××期××幢××座，土地使权面积：131.4平方米，建筑面积：317.2平方米，评估价：4123600元，起拍价：3298880元；被告房产位于中山市××镇××道××号××期××幢××1座，土地使用权面积：131.2平方米，建筑面积：316.22平方米，评估价：4110860元，起拍价：3288688元。两套房产的位置相邻，土地使用权面积只相差0.2平方米，建筑面积只相差0.98平方米，起拍价只相差10192元，坐向、结构、层数及周边环境完全相同，均为毛坏房，两套房产的评估价值没有涉及各自的花园部分。因此，除去花园部分，两套房产的评估价值基本相同。第二，根据两套房产的竞拍过程显示，双方房产起拍价基本相同，但参与竞买人到现场察看实际情况后，原告房产参与竞拍报名人数为2人，出价1次便完成竟拍，最终以起拍价3298880元成交，并无溢价。而被告房产参与竞拍报名人数为4人，出价40次后才定拍，最终以3758688元成交，溢价高达470000元。可见，被告房产成交价比原告房产成交价多出459808元。双方房产最终成交价的巨大差异的主要因素在于被告房产花园面积大于原告房产花园面积造成的，双方房产未含花园部分的市场价值基本相同，但被告房产花园面积大，最终市场成交价高，原告房产花园面积小，最终市场成交价低，符合市场定价规律。因此，被告取得其房产比原告取得其房产多支出巨额对价，故被告房产花园面积应当且实际也比原告房产花园面积大，符合市场价值及公平合理原则。第三，双方房产原来登记在小区开发商中山市天都城房地产开发有限公名下，双方的购房款项实际也是支付到该公司管理人名下账户，用于归还该公司所欠债务，本质上是向开发商购买案涉房产，只是通过司法拍卖的方式取得，没有与开发商签订相关购房合同。业主购得房附带对应花园的土地使用权，实际上是开发商对其土地使用权的让渡。因此，根据房产市场价值及公平原则，被告房产比原告房产成交价值多出459808元，在双方房产建筑面积及相关因素相差不大的情况下，开发商对被告让渡的花园使用面积也应当比原告花园使用面积大，才能体现双方房产的应有价值。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，双方按现状使用各自花园用地具有合法及合理性，应当按现状予以维持使用。请人民法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。 被告天都城物业公司答辩称，尊重法院的判决结果。被告天都城物业公司只是对有争议部分暂时不准原告装修，建议原告等第一部分解决后再装修。 第三人**测绘公司答辩称，第三人在2012年案涉建设物竣工时曾对花园面积测绘过一次，2021年8月再次测绘时发现原告房屋土地面积比原来面积小了80平方米。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下： 原告***通过司法拍卖的方式取得了位于中山市××镇××道××号××期××幢××座的房地产，并于2022年2月22日将上述房地产过户至其名下。经查，上述房地产的不动产权证号为粤（2022）中山市不动产权第0××2号，载明上述房地产的土地面积为131.4平方米，专用建筑面积为317.2平方米，上述房地产土地面积并不包含附属花园部分的面积。 2021年6月21日，被告***通过司法拍卖的方式获得了位于中山市××镇××道××号××期××幢××1座的房地产。上述不动产权证号为粤（2022）中山市不动产权第0××2号，并载明该房地产的土地面积为131.2平方米，建筑面积为316.22平方米，上述房地产土地面积并不包含附属花园部分的面积。 原告诉称其取得上述房地产的土地使用权后，原打算对房地产所附属的花园进行改造施工，但发现与原告相邻的被告***所有的房地产附属花园围栏界址已推移至原告的附属花园内，导致原告附属花园的面积减少了，且被告***、天都城物业公司均拒绝原告对花园进行施工，故原告起诉至法院主张权利。 另查明，根据中山市自然资源局所存档的上述房地产的文件材料显示，中山市××镇××道××号××期××幢××座房地产的宗地图编号为Ｄ××4,产权总面积为317.2平方米，占地面积为131.44平方米，并不包含附属花园部分的面积。与××幢××座相邻的××幢××1座的宗地图编号为Ｄ××5,产权总面积为316.22平方米，占地面积为131.2平方米，并不包含附属花园部分的面积。此外，上述两份宗地图均显示××幢××座与××幢××1座的两间房地产除专属土地面积和建筑面积外，另在二者之间有一大片的用作花园的空地，中间有一条围栏状的分界线。本院另向上述房地产的开发商中山市天都城房地产开发有限公司（以下简称天都城公司）的破产管理人调取了由第三人**测绘公司于2011年7月22日作出的上述两套物业的《天乙海岸名都住宅花园面积统计表（天景湾）》，该表显示天景湾湾13幢02座的基底面积为131.57平方米，用地面积为421.92平方米，花园面积为290.35平方米；天景湾××幢××1座的基底面积为131.57平方米，用地面积为382.26平方米，花园面积为250.69平方米。庭审中，原告***与被告***、天都城物业公司均确认原告***与被告***对上述物业的花园用地并不拥有国有土地使用权，但被告天都城公司认为上述花园用地是作为业主的原、被告双方各自专属享有。 2022年10月27日，原告向本院申请对中山市××镇××道××号××期××幢××座房地产与××幢××1座房地产之间的隔离栏杆界址进行测绘。本院依程序选定广东东建测绘工程有限公司负责上述测绘事宜。2022年12月8日，广东东建测绘工程有限公司经测绘作出天景湾××幢××座、××幢××1座实测现状图一份，其中××幢××座包含花园用地在内的总用地面积为344.04平方米，××幢××1座包含花园用地在内的总用地面积为480.69平方米。此外，上述现状图显示××幢××座与××幢××1座之间的花园界址相比较Ｄ××4和Ｄ××5两份宗地图中花园界址存档记录，存在明显向××幢××座偏移的情况，即××幢××1座的实际花园面积相较Ｄ××4和Ｄ××5两份宗地图增大，而××幢××座的实际花园面积则缩小。此外，上述两处花园在周边及中间界址部分均使用相应的围栏予以分割。原告因本次测绘事宜支付测绘费用6800元。 本院认为，本案为物权保护纠纷。《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本院认为，现实生活中，存在诸多建设单位销售住宅、经营性用房时将特定部分绿地以买卖、赠与等方式进行了处置，建筑区划内存在非归属于业主共有的绿地是客观存在。具体表现为，在商品房买卖合同中，这部分绿地被明确与建筑物专有部分一同销售，归该业主个人专有使用。其特点为该专有使用权同专有部分一同取得，且一并移转让与。其后果表现为建筑规划区内的部分绿地使用权变为个人专有权的附属部分，该专有权人对该块土地使用权承担相应义务，其他业主对此不能再予利用。因此，法律对此类客观存在予以确认，也有利于社会生活稳定。具体至本案中，作为案涉两套房地产销售单位的天都城公司所销售档案存档的《天乙海岸名都住宅花园面积统计表（天景湾）》显示天景湾××幢××座的基底面积为131.57平方米，用地面积为421.92平方米，花园面积为290.35平方米；天景湾××幢××1座的基底面积为131.57平方米，用地面积为382.26平方米，花园面积为250.69平方米；可见天都城公司在将××幢××座和××幢××1座两套房地产出售给其各自第一手购房者之时，同时将其建筑物毗邻的绿地作为花园向购房者出售或赠与，面积分别为290.35平方米、250.69平方米。此外，上述两处花园的销售时间是自2011年7月22日开始，且将花园的周边界址及中间分割界址以围栏的方式予以分割，亦应视为作为开发商的天都城公司将上述花园绿地明确与建筑物专有部分一同销售。上述两套房地产自2011年7月开售后，截至本判决作出之日止，围栏内的花园绿地一直由该两套房地产的业主专属使用，并无证据显示曾有案外第三人对该两处花园绿地的使用权问题提出异议，故亦应视为上述两处花园绿地作为其业主专属使用的事实已得到客观的公示及其他业主的认可。基于以上事实，本院依法认定，上述××幢××座和××幢××1座两套房地产毗邻的花园绿地属于其业主专属使用，该事实认定亦更有利于维护社会生产、生活的稳定。 另，《中华人民共和国民法典》第二百三十三条规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”第二百三十四条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”第二百三十六条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第二百三十七条规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。”本院认为，通过本院委托广东东建测绘工程有限公司所作的现状测绘图纸与中山市自然资源局存档的××幢××座、××幢××1座的两份宗地图进行对比，可以明显显示××幢××座与××幢××1座花园绿地的中央分隔界址相较存档的宗地图有明显的变化，即两套房地产所毗邻花园绿地的中央分割界址的围栏从××幢××1座往××幢××座方向偏移，并导致××幢××1座绿地花园面积增大，××幢××座绿地花园面积缩小的事实。基于以上事实，本院认为被告***专属使用的××幢××1座花园绿地的中央界址往原告专属使用的××幢××座花园绿地偏移的事实必然导致了原告对××幢××座花园绿地的专属使用权受到了损害，故原告有权要求被告***将其与原告之间绿地花园的中央界址恢复至中山市自然资源局所存档的D××4、D××5两份宗地图所载明的位置，并有权要求被告***、天都城物业公司停止妨碍其对其专属花园绿地部分的合法使用。 对于测绘费6800元。本院认为，原告在起诉之前已自行委托测绘机构对花园绿地中央界址的现状位置进行测绘，且已显示了该界址存在向原告一方偏移的情况。现因被告***在庭审中拒绝确认上述证据而导致本院根据原告的申请再次组织测绘事宜，且测绘结果与原告须证明的事实相一致，故原告已垫付的测绘费6800元理应由被告***承担。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十三条、第二百三十四条、第二百三十六条、第二百三十七条、第二百七十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一、三款之规定，判决如下： 一、原告***名下位于中山市××镇××道××号××期××幢××座房地产所附属的专用花园绿地与被告***名下位于中山市××镇××道××号××期××幢××1座房地产所附属的专用花园绿地的中央界址，恢复至中山市自然资源局所存档的Ｄ××4、Ｄ××5两份宗地图所载明的位置； 二、被告***、中山市天都城物业管理服务有限公司停止妨碍原告***合法使用位于中山市××镇××道××号××期××幢××座房房地产所附属专用花园绿地的行为； 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 案件受理费100元（已由原告***预交），由被告***、中山市天都城物业管理服务有限公司负担，并直接向原告***支付。测绘费6800元，由被告***负担，并直接向原告***支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年一月十三日 书记员　　***