北京东方至远科技股份有限公司与北京赛智科融投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京0108民初3943号

原告：北京东方至远科技股份有限公司，住所地北京市海淀区花园北路14号66幢2层207号。

法定代表人：李吉平，董事长。

委托诉讼代理人：高晓暖，北京德恒律师事务所律师。

被告：北京赛智科融投资管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街11号14层办公14A1-27。

法定代表人：段明，总经理。

委托诉讼代理人：关振海，北京市浩东律师事务所律师。

委托诉讼代理人：耿华，北京市浩东律师事务所律师。

原告北京东方至远科技股份有限公司（以下简称东方公司）与被告北京赛智科融投资管理有限公司（以下简称科融公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东方公司的委托诉讼代理人高晓暖，被告科融公司的委托诉讼代理人关振海、耿华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

东方公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的《房屋租赁协议》；2、判令被告向原告退还保证金274436元，赔偿原告对租赁房屋进行装饰装修的费用181274．19元、搬家费7025元、律师费50000元；3、判令被告向原告支付违约金1948524元；4、案件受理费由被告负担。

事实和理由：2018年1月31日，我公司与科融公司签订《房屋租赁协议书》，合同约定对方将位于x号x层x1、x2、x3、x4租赁给我公司使用。合同签订后，我公司入住租赁房屋，对房屋进行了装修。我方入住后发现租赁房屋不具备在工商局办理营业执照注册地址变更的登记条件，为此多次要求对方解决此问题，但对方至今未解决。此后，我方发现对方与房屋所有权人的租赁合同已解除，对方无权出租房屋，合同已不能履行，我方不得不搬离租赁房屋。对方的行为构成根本违约，给我方造成巨大损失，为此我公司提起上述诉请。

科融公司辩称，东方公司于2018年9月2日搬离房屋，合同在当天事实上解除了，我方同意此时合同解除。对方所称的约定解除权和法定解除权的条件均不成就，我方不构成违约，对方应自行承担擅自解除合同的违约责任和法律后果。根据合同约定对方提出解除合同不符合法律规定的条件，我方不退还保证金。提供工商注册地址不是租赁合同中约定的我方义务，而且在签约前我方也询问过原告是否需要工商注册登记，原告称已取得营业执照，不需要注册地址，所以我方不承担此项义务。关于装修费、搬家费，没有合同依据，我方不同意支付。

双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人无异议的证据可查明如下：

2018年1月31日，东方公司与科融公司签订《房屋租赁协议书》，科融公司将位于x号x层x1、x2、x3、x4号房屋，房屋的建筑面积为563．91平方米出租给东方公司使用，租赁期自2018年3月1日至2019年2月28日止，年租金为1646616元（租金中不包括物业费、能源费），每3个月支付租金一次，首期租金应在协议成立之日支付，合同保证金为274436元,租赁房屋用途为办公。该合同约定东方公司经科融公司或科融公司委托的物业管理机构书面同意后，可在同意的范围内对租赁房屋内部进行装修、装饰；或东方公司单方提前解除或终止本协议的，东方公司应提前3个月书面通知并有效送达科融公司；租赁期内，东方公司提前解除或终止本协议的，科融公司不退还保证金；本协议解除或终止的，属于东方公司的家具、电器等应由东方公司负责搬走，由东方公司增加的装修不得拆除；对于东方公司的装修费用，科融公司不承担补偿义务。科融公司有权根据东方公司交付租赁房屋的情况，要求东方公司将租赁房屋恢复到房屋交付时的装修状态。该合同还约定由东方公司负担所租赁房屋的物业费、能源费，物业费每月为4398元、能源费为每月10263元。在该协议8．6条款中有如下约定:本协议解除或终止三十日内,东方公司应完成变更或注销营业执照注册地址的工商手续(此处特指东方公司承租的科融公司房屋为东方公司营业地址,并经工商行政管理部门核准登记为营业执照地址的情况)。上述房屋租赁协议中对科融公司的权利义务一一进行了列明，其中未约定科融公司有义务协助东方公司办理营业执照经营场所的变更注册事宜，也未约定科融公司提供的承租房屋应具备办理营业执照注册地址工商登记的条件。该协议并未就违约金的计算条款作出特别约定。

合同签订后，东方公司按合同向科融公司支付了合同保证金及房屋租金。东方公司对上述承租房屋装修后入住房屋，为此支付了房屋装修费181274．19元、搬家费7025元。2018年7月27日，东方公司向科融公司发函称因公司入驻以来始终无法变更注册地址到承租的办公地点，科融公司一直没有解决，故申请搬离承租房屋，要求科融公司退还保证金，并于2018年7月27日前给予书面答复。2018年8月2日，东方公司向科融公司发出律师函，认为根据公平原则科融公司有保证租赁房屋具备办理营业执照注册地址工商登记条件的义务，要求科融公司在收到律师函10个工作日内，使租赁房屋具备办理营业执照注册地址工商登记的条件，如未能达到上述条件则在上述期限届满后立即解除合同，要求科融公司返还保证金、赔偿房屋装修费用并支付违约金。2018年8月9日，科融公司对东方公司复函称双方所签房屋租赁协议中未约定上述义务，东方公司无权据此主张任何权利，不同意退还保证金。2018年8月31日，东方公司向科融公司发函称自2018年8月31日解除与科融公司的房屋租赁合同。

2018年8月20日，北京市工商行政管理局海淀分局向东方公司发出责令改正通知书，称该公司在未变更登记的情况下擅自搬至x5开展经营活动，违反了公司登记事项发生变更时，未办理有关变更登记的规定，责令东方公司在30日内改正上述违法行为。东方公司于2018年9月2日从承租房屋内搬出，该公司此前已按合同约定向科融公司支付了6个月房屋租金。

另查，上述房屋系科融公司从x商业经营管理有限公司(以下简称x公司)处承租，双方所签订的房屋租赁合同中约定的租赁期限自2014年3月1日至2019年2月28日止。科融公司与亿世界公司在2018年因房屋租赁合同纠纷引发诉讼，亿世界公司作为房屋产权人不愿协助科融公司办理承租房屋的相关事务，致涉案房屋无法办理工商变更注册。

上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁协议书、当事人往来函件等证据材料在案佐证。

本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，东方公司与科融公司签订的《房屋租赁协议书》合法有效，双方当事人均应按合同约定享有权利、履行义务。东方公司与科融公司虽然在合同注明所承租房租用于办公，但并未明确约定涉案承租房屋用于企业的注册经营地址，实践中一个公司往往存在异地办公或在不同地点拥有多处办公场所的情况，如东方公司未在合同中明确约定科融公司所出租房屋应具备办理营业执照注册地址工商登记的条件，并有协助义务，则东方公司以此为由主张科融公司构成违约不能成立。东方公司承租上述房屋用于办公，虽然双方当事人在合同没有相关约定，但为便于合同的正常履行，出租人科融公司在承租人东方公司要求下也有协助其办理变更经营地址营业执照的附随义务。东方公司在承租房屋后如不能及时将在营业执照上将经营地址注册变更为承租房屋，在客观上则无法继承使用涉案房屋，从而无法实现其合同目的，故在科融公司经催告仍未能协助东方公司将承租房屋变更为营业执照经营场所的情况下东方公司依法可以要求解除双方签订的《房屋租赁协议书》。现东方公司于2018年8月31日向科融公司发出解除合同的通知后于2018年9月2日从所承租房屋内搬出，故其与科融公司之间的租赁合同应于2018年9月2日解除。东方公司提出解除合同系因科融公司经催告后拒不为其办理营业执照的变更事宜使合同无法继续履行所致，故该合同解除后科融公司根据公平原则理应将收取的合同保证金返还东方公司。双方在房屋租赁协议中约定“本协议解除的，由东方公司增加的装修不得拆除；对于东方公司的装修费用，科融公司不承担补偿义务”，故东方公司以科融公司违约为由，要求该公司赔偿装饰装修费用、搬家费用、律师费，支付违约金等各项诉请，没有事实及法律依据，本院不予支持。东方公司所要求返还的合同保证金，符合相关的法律规定，本院予以支持。

综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条之规定，判决如下：

一、确认北京东方至远科技股份有限公司与北京赛智科融投资管理有限公司于2018年1月31日所签订的《房屋租赁协议书》于2018年9月2日解除；

二、北京赛智科融投资管理有限公司于本判决生效后七日内返还北京东方至远科技股份有限公司合同保证金二十七万四千四百三十六元；

三、驳回北京东方至远科技股份有限公司的其他各项诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万三千二百四十五元，由北京东方至远科技股份有限公司负担一万零五十元，已交纳；由北京赛智科融投资管理有限公司负担三千一百九十五元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　曹力

二〇一九年三月七日

书记员　　刘超