江苏康乃馨织造有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市长宁区人民法院 民事判决书 （2022）沪0105民初7752号 原告：江苏康乃馨织造有限公司，住所地江苏省淮安经济开发区铁云路8号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京大成（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告：***，男，1990年1月19日出生，汉族，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：***，上海德禾翰通律师事务所律师。 原告江苏康乃馨织造有限公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2022年7月12日进行证据交换。审理中，因不适宜适用简易程序，裁定转为普通程序，并适用普通程序独任制，于2022年11月11日公开开庭进行了审理。原告江苏康乃馨织造有限公司的委托诉讼代理人***，被告***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。经当事人申请，本院给与调解期限一个月。本案现已审理终结。 原告江苏康乃馨织造有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告返还房屋租赁保证金总计人民币120,000元；2.请求依法判令被告向原告支付违约金人民币135,000元：3.请求依法判令被告向原告支付逾期返还房屋租赁保证金损失2,400元（损失金额以120,000元为基数，按照每日0.5%计算，自2022年2月28日起暂计至2022年3月3日，并要求计算至被告实际清偿之日止）：4.请求依法判令被告向原告支付逾期支付违约金损失55.5元（损失金额以135,000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2022年2月28日起暂计至2022年3月3日，并要求计算至被告实际清偿之日止）；5.请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2020年8月13日，原告与被告共同签署《上海市房屋租赁合同》，原告承租被告位于上海市长宁区XX路XX号XX楼XX室房屋（以下简称涉讼房屋），租赁期限为2020年9月1日起至2021年8月31日止，原告向被告支付120,000元房屋租赁保证金，被告应在租赁期结束后当日向原告退还全部房屋租赁保证金，否则，每逾期一日，被告应当按照应付未付金额的0.5%向原告支付滞纳金；如被告擅自解除租赁合同，提前收回租赁房屋的，被告应按月租金的三倍向原告支付违约金，若违约金不足抵付原告损失的，被告应某赔偿。2021年8月27日，原告与被告共同签署《续租协议书》，约定续租期为2021年9月1日至2022年8月31日，续租期内月租金为45,000元，原租赁合同保证金沿用至该续租协议。其他各项合同条款与原租赁合同保持不变。2022年1月26日，被告向原告发出《解约通知函》，明确告知原告，因其自身原因，其将某2022年2月28日提前收回租赁房屋，且将某交房后当日内向原告退还房屋租赁保证金120,000元、支付违约金135,000元，总计255,000元。2022年2月27日，原告与被告共同签署《退房交接书》，原告如约将租赁房屋交付给被告。因被告未履行违约金和保证金的付款义务，故原告提起本案诉讼。 被告***辩称，对保证金金额无异议，违约金金额过高，超过了实际损失。因原告对房屋内的物品造成了损坏，故不同意返还保证金。违约金没有依据，不同意原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对上海市房屋租赁合同、续租协议书、解约通知函、本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2020年8月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方，租赁期限自2020年9月1日起至2021年8月31日止；月租金40,000元，押三付二。合同4-2条约定，在租赁期内，乙方应于每个付款月的1日前向甲方支付贰个月的租金，逾期支付的，每逾期一日，则甲方有权按未付租金的0.5%向乙方收取滞纳金；如逾期15天仍未支付的，则甲方有权单方面解除合约并收回房屋，房屋内所有家具设施由甲方处置。合同5-1条约定，保证金120,000元。合同5-2条约定，租约期满，乙方如不再续租，甲方应在租赁期结束后当日（在乙方将全部水、电、煤气费及电话费等乙方需要支付的费用付清后）将押金退还逾期支付的则按4-2条。合同7-2条约定，乙方返还房屋时，应经甲方验收认可。合同7-3条约定，乙方返还房屋时，必须保持房屋维持原状并保持清洁。合同9-2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反本合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后叁日内仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；（三）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（五）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（六）乙方逾期不支付租金超过15天的。 签约后双方按约履行。 2021年8月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《续租协议书》，约定，续租期为一年，自2021年9月1日起至2022年8月31日止。续租期内的月租金为45,000元，原合同之保证金沿用至新续租协议，乙方不再另行支付。其余各项条款与原租赁合同保持不变。 2022年1月26日，被告向原告发送《解约通知函》，载明，被告因自住需求，将提前收回房屋，按合同约定，此种解约被告已构成违约，按照续租期内月租金金额，被告须某原告的违约金金额为135,000元。现按照合同约定提前1个月书面通知原告，被告将某2022年2月28日正式终止双方租赁关系，并于当日收回房屋，原告结清水电煤等公共事业费，要求原告于某办理交接手续。交房后当日内被告退还租房保证金120,000元以及违约金人民币135,000元，共计人民币255,000元至原告指定账户。原告在返还房屋时，应经被告验收认可，必须保持房屋维持原状并保持清洁，租赁期间原告未经甲方同意改变房屋的结构及用途，故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应某恢复原状或赔偿经济损失，具体赔偿金额以双方协商结果为准，如乙方赔偿的金额高出保证金部分，在扣除保证金的情况下需另外现金补足。 2022年2月27日，被告与原告方人员***签署《退房交接书》，记载，现场双方验房，被告提出：茶几边榻榻米脏，换鞋凳脏，主卧地毯有粉色污渍，主卧墙纸破损，主卧床垫有污渍，美人靠角边脱漆，单人沙发布线头崩开，置物架角坏，餐椅布包脏（1个），餐桌脚边脱漆，被告要求原告赔偿150,000元。押金120,000元，违约金135,000元，由被告支付给原告。***在签字处注明，原告不认可被告提出的问题，均为自然损耗，现状以中介所拍照片为准，原告不同意赔偿。 后原告提起本案诉讼。 审理中，被告提供一组照片，欲证明房屋内的物品损失。原告对照片真实性和证明目的均不予认可，原告认为仅有主卧地毯的污渍是原告造成。经本院释明，被告表示，就房屋内的物品损失不在本案中提起反诉，如有主张，另行诉讼；双方未有约定保证金抵扣物品损失，保证金由法院依法处理。 因双方各执己见，致调解未成。 本院认为，双方主要争议焦点在于，被告是否应当返还押金并支付违约金。被告在解除通知函及退房交接书中，均同意向原告返还保证金，并支付违约金。原告对此认可，并返还了房屋。应当认为，双方就解除的违约责任已达成合意。被告要求对违约金金额进行调整的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。被告另抗辩，因原告对房屋内物品造成损坏，故不同意履行付款义务。对房屋内物品是否存在损坏及损坏是否系原告造成，双方尚存有争议。经本院释明后，被告确认不在本案中提起反诉，需另行诉讼。被告既不就物品损失提起诉讼主张，在庭审中仍以此作为不予返还保证金和支付违约金的抗辩意见，显然违背双方达成的解约条件，本院难以支持。原告要求被告返还保证金、支付违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。因双方合同约定退房需被告确认；被告在退房中提出了物品损坏，原告亦认可存在个别物品污损情况，故双方在交房时对此存有争议，被告因此未即时退还保证金和支付违约金，具有一定合理的理由，故原告主张的延迟返还保证金的滞纳金及违约金的利息损失，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款以及《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十五条之规定，判决如下： 一、被告***应于本判决生效之日起十日内向原告江苏康乃馨织造有限公司返还保证金120,000元； 二、被告***应于本判决生效之日起十日内向原告江苏康乃馨织造有限公司支付违约金135,000元； 三、驳回原告江苏康乃馨织造有限公司其余的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,161.80元，由原告江苏康乃馨织造有限公司负担49.20元，被告***负担5,112.60元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年十一月十八日 书记员*** 附：相关法律条文