四川广域网络建设有限公司、成都华达物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

原审判决认为广域公司系华达商城业主，广域公司之关联公司即新世纪公司与华达物业公司就广域公司所使用物业签订了《物业管理合同》，华达物业公司为案涉物业提供物业服务，广域公司应当受《物业管理合同》约束。华达物业公司在《物业管理合同》签订后一直为华达商场提供物业管理服务。因广域公司持续的拒绝交纳物业管理费、水电费，导致华达物业公司采取了禁止相关楼层电梯停靠、停止对案涉物业供电等较为激烈的催收手段，导致广域公司被迫搬离案涉物业。原审法院认为，广域公司在人民法院数次对其以及其关联公司新世纪公司拖欠物业服务费进行判决后仍不履行《物业管理合同》，导致继续拖欠新产生的物业管理费，存在明显违约行为。虽然广域公司违约拒不缴纳物业费，但华达物业公司未得到供电公司授权，无权在业主不交纳物业管理费、电费的情况下停电。华达物业公司还故意阻碍电梯停靠16楼，华达物业公司上述措施影响到案涉物业的使用价值，故华达物业公司对广域公司所提供的物业服务存在明显瑕疵。由于物业管理是一种全天候、不间断的公共服务，涉及范围非常广泛且事关全体业主的利益，若广域公司单以个别理由拒绝交纳物业管理费并持续多年，势必导致物业服务水平下降进而侵害全体业主的利益。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或者物业服务企业不履行法律、法规规定以及相关行业规范规定的义务，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但业主据此主张减免物业费没有法律依据以及合同依据。故广域公司提出的要求减免物业费的抗辩理由，原审法院不予采纳。广域公司应向华达物业公司支付物业管理费235861.2元（655.17平方米×4元×90个月）。关于广域公司提出的华达物业公司部分诉讼请求已经超过诉讼时效的问题。原审法院认为，物业服务系一种持续的、全天候、不间断的公共服务，事关全体业主的整体利益。如接受服务一方持续拒交物业费，那么将持续期间的物业费视为一个整体去考量诉讼时效问题更为适宜，亦更符合全体业主的公共利益。因广域公司持续欠交物业费，那么此持续期间的物业费系一个整体，广域公司定期交纳的物业费应该视为整体债务的分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，华达物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。由于华达物业公司在提供物业服务合同过程中本身存在违约行为，原审法院对华达物业公司要求广域公司支付违约金的诉请不予支持。关于华达物业公司主张的律师费。华达物业公司在《物业管理合同》签订后一直为华达商场提供物业管理服务。从2008年7月1日起，因广域公司之关联公司新世纪公司未向华达物业公司交纳物业管理费，双方发生纠纷。广域公司购得案涉物业后亦拒绝交纳物业管理费。华达物业公司曾数次向法院就新世纪公司、广域公司拖欠物业管理费提起诉讼，但广域公司在法院判决后，对新产生的物业管理费仍然拒绝交纳，存故意浪费司法资源之嫌。华达物业公司为此产生的律师费损失，应当由过错方承担。考虑到华达物业公司履行物业服务合同存在严重瑕疵，自身亦存在过错，原审法院酌情确认华达物业公司、广域公司各自承担50%律师费，即6000元。原审法院希望华达物业公司作为物业服务的专业公司能够将业主满意程度作为衡量自身服务是否到位的标准，尽力的提高物业服务质量，减少服务瑕疵，加强与业主的协调沟通，减少矛盾，消除对抗，提升业主对物业服务的满意度，以此获得业主的信任、理解与支持。原审法院亦希望广域公司打开与华达物业公司沟通的窗户，开诚布公的表达自身要求与希望，而非采取拒交物业费损害全体业主利益的方式。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款规定，判决：一、广域公司于判决生效之日起十日内向华达物业公司支付2011年9月至2019年2月期间的物业管理费235861.2元；二、广域公司于判决生效之日起十日内向华达物业公司支付律师费6000元；三、驳回华达物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元，因适用简易程序减半收取1570元，由广域公司担1470元，华达物业公司负担100元。******