某某与中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民初4710号 原告：***，男，1960年9月9日出生，汉族，住四川省高县。 委托诉讼代理人：**，四川蜀鸿律师事务所律师。 被告：中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司，住所地四川省成都市锦江区总府路35号金骊总府大厦21、20、19层。 负责人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，四川和骏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，四川和骏律师事务所律师。 第三人：四川省宜***建设股份有限公司，住所地四川省宜宾市柏溪镇振兴南******。 法定代表人：***。 第三人：***立置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区酒都路中段59号第八层。 法定代表人：***。 第三人：宜***房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市柏溪镇振兴南***楼。 法定代表人：***。 第三人：***，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市。 第三人：***，男，1985年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾市。 上述第三人共同委托诉讼代理人：**，男，系宜宾市寅吾投资集团有限公司工作人员。 原告***因与被告中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称华融四川公司）、第三人四川省宜***建设股份有限公司（以下简称寅吾建设公司）、***立置地股份有限公司（以下简称鼎立公司）、宜***房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）、***、***案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人**，被告华融四川公司的委托诉讼代理人***、**，第三人寅吾建设公司、鼎立公司、寅吾房产公司、***、***的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.立即停止对宜宾市翠屏区白沙学堂路26号地中海蓝湾22栋4-6层房产（权证号：宜宾市房权证临港字第××号、00××10号、00××11号）的强制执行，并解除查封；2.确认案涉22栋4-6层房屋因装修形成的添附归原告所有；3.确认原告自2016年起以借款利息抵扣鼎立公司房屋租金的协议合法有效；4.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告明确其第一项诉讼请求为立即停止对案涉房屋的拍卖，并解除查封。事实和理由：1.原告与鼎立公司签订协议时不知晓案涉房屋存在抵押的情形，有理由相信租赁物的权属完整，因此在鼎立公司装修的基础上又投入大量资金进行再装修。原告的装修及酒店的经营使得案涉房屋因添附而升值，该添附的财产不应作为鼎立公司的财产予以执行。原告租赁案涉房屋经营蓝湾佳美酒店的投入均为借款，若此时执行案涉房产，将对原告的权益造成巨大影响；2.鼎立公司因欠付原告借款本息，双方约定于2016年起将原告应付房租在鼎立公司欠付原告的借款利息中予以抵扣，直至鼎立公司还清借款本息为止，故2016年起原告未再向鼎立公司支付房屋租金，即使要对案涉房屋进行拍卖也应当在拍卖公告中注明房屋租赁及租金抵扣的事实；3.原告提起本案诉讼前已经过了执行异议前置程序。 华融四川公司辩称，1.原告与鼎立公司签订的房屋租赁协议系恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，不足以对抗华融四川公司对案涉房屋的抵押权；2.原告没有证据证明其支付了装修款项，且因装修部分无法分割，原告也不享有独立于案涉房屋之外的物权，原告主张该部分损失应与鼎立公司协商赔偿或另外诉讼，而不应在本案中解决；3.原告并未提交证据证明其与鼎立公司之间存在借款及欠付利息的证据，该借款关系真实性存疑，原告的债权未经确认不能对抗华融四川公司取得的经生效判决确认的抵押权，其与鼎立公司之间以租抵债的协议效力问题不属于本案审理范围。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 寅吾建设公司、鼎立公司、寅吾房产公司、***、***述称，同意***的主张，请求支持其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的事实，本院确认如下： 本院在审理浙商银行成都分行诉寅吾建设公司、鼎立公司、寅吾房产公司、***、***金融借款合同纠纷一案中，根据浙商银行成都分行的财产保全申请，于2018年4月19日作出（2018）川01执保112号执行裁定书，裁定：***立公司所有的位于宜宾市翠屏区的房屋（房屋所有权权证号：宜宾市房权证临港字第××号、00××57号、00××08号、00××09号、00××10号、00××11号、00××12号、00××13号），查封期限自2018年4月19日起至2021年4月18日止，查封财产限额8200万元。诉争房屋在上述查封范围内。 2018年3月23日，本院作出（2018）川01民初1号民事判决书，判决：一、寅吾建设公司向浙商银行成都分行偿还贷款本金1900万元及利息（利息计算方式略）；二、寅吾建设公司向浙商银行成都分行偿还贷款5900万元及利息（利息计算方式略）；三、寅吾建设公司向浙商银行成都分行支付保全费5000元；四、如寅吾建设公司未履行第一、二、三项义务，浙商银行成都分行有权对鼎立公司位于宜宾市翠屏区房产（他项权证号：宜宾市房他证临港字第××号）在最高余额150444400元范围内行使抵押权，即有权对抵押财产折价或者拍卖、变卖所得的价款在最高余额150444400元范围内优先受偿，鼎立公司承担担保责任后，有权***建设公司追偿；五、鼎立公司、寅吾房产公司、***、***对寅吾建设公司的第一、二、三项债务在最高余额8800万元范围内承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权***建设公司追偿；六、驳回浙商银行成都分行的其他诉讼请求。该判决同时查明，诉争房屋办理抵押登记的日期为2014年12月23日，抵押权人为浙商银行成都分行。 2017年6月20日，四川省宜宾市中级人民法院在（2017）川15执156号案件中首轮查封诉争房屋。（2018）川01民初1号民事判决发生法律效力后，浙商银行成都分行向本院申请强制执行。2018年8月24日，本院向四川省宜宾市中级人民法院发出（2018）川01执1198号《商请移送执行函》，商请该院将诉争房屋移送本院执行。2018年10月16日，该院作出（2018）川15执恢35号《移送执行函》，将诉争房屋移送本院执行。2019年3月18日，本院作出（2019）川01执异434号执行裁定书，裁定将华融四川公司变更为（2018）川01执1198号执行案件的申请执行人。***向本院提起执行异议，本院于2019年7月24日作出（2019）川01执异967号执行裁定书，认为承租人仅享有在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的权利及对租赁房屋的优先购买权，无权排除执行法院对租赁争议房屋采取的拍卖措施，故裁定驳回***的异议请求。 另查明，宜宾临港开发区蓝湾佳美酒店（以下简称蓝湾佳美酒店）于2013年10月15日注册，类型个体工商户，经营者***，经营场所宜宾临港开发区学堂路地中海蓝湾22号楼。 庭审中，各方均认可案涉房屋由蓝湾佳美酒店经营使用，***确认尚未接到要求腾退房屋的通知。 对当事人有争议的事实，本院认证如下： （一）关于***是否在案涉房屋被抵押或查封之前就与鼎立公司之间签订有合法有效的租赁合同并按约支付租金。 第一，关于签订租赁合同的事实，***提供以下证据：1.2013年3月***与鼎立公司签订的《房屋租赁协议》，约定鼎立公司将案涉22号楼四至六层建筑面积约3749.47㎡的房屋装修后租赁给***使用；期限20年；租金为第一年2元/㎡，第二年3元/㎡，……。租赁费每年收取一次，每年最后一个月到期前10日内交清全年的租赁费。并约定如超期三天不与鼎立公司联系，鼎立公司有权收回门面并撬开门面处理室内财物，一切后果由***自行负全部责任。2.宜宾临港开发区蓝湾佳美酒店营业执照复印件，拟证明***承租案涉房屋后用于经营蓝湾佳美酒店。 华融四川公司对《房屋租赁协议》的三性不予认可，认为协议中约定的租赁费用远低于同区域商铺的市场租赁价格，且未明确每平方米的单价是每年还是每月，不符合租赁合同的交易惯例。对营业执照的关联性不予认可。 第三人认可***提交的所有证据。 第二，关于租金支付的事实，***提供以下证据：1.加盖有鼎立公司财务专用章的收据两张，显示2014年9月18日蓝湾佳美酒店缴纳2013年9月18日至2014年9月17日租金89987.28元；2015年12月31日***缴纳2014年9月18日至2015年9月17日蓝湾佳美酒店租金131380.92元。2.高县公安局庆符镇派出所出具的证明，其上载明***与***系父女关系，拟证明***缴纳蓝湾佳美酒店租金的行为视为***的行为。3.***银行流水12张、鼎立公司出具的情况说明、情况说明书及2019年9月14日的对账单，拟证明因鼎立公司欠付***借款及利息，双方约定以借款利息抵扣房屋租金。 华融四川公司认为收款收据没有相应的银行支付流水印证，不能证明实际支付了租金，且2015年租金金额与合同约定的租金金额不同。对银行流水、情况说明、对账单三性均不认可。 第三人认可***提交的所有证据。 本院对前述证据作如下认定：1.《房屋租赁协议》显示案涉房屋由鼎立公司装修后交由***承租，但未约定装修期限与交付时间；租赁费用的约定未明确每平方米的单价是按月计还是按年计，存在约定不明的情形；收款收据缺乏相应的银行流水印证；若每平方米的单价按月计，2014年的租金收取金额与合同约定一致，但2015年的租金收取金额则与合同约定不符，且租金支付时间也与合同约定不符；租金收取方式为先用房再付租金，也无押金收取情况，与市场交易惯例不符。故本院对***关于租赁及租金支付的主张不予采纳。2.鼎立公司出具的情况说明、情况说明书及银行流水无法反映鼎立公司与***之间的借款关系、借款金额以及双方的履行情况；对账单的落款时间为2019年9月14日，不能证明2016年之前双方就对其债权债务进行过结算，故本院对***关于其与鼎立公司之间以借款利息抵扣房屋租金的主张不予采纳。 （二）关于***是否在法院查封之前就已经占有使用案涉房屋。***提交了以下证据：蓝湾佳美酒店的营业执照、地中海蓝湾22#楼换表安装工程合同及发票、广告收据、监控设备收据、窗帘相关款项收据、瓷砖及加工款项收据、消防部门颁发的消防合格证、蓝湾佳美酒店与宜宾华润燃气有限公司、中国电信股份有限公司宜宾分公司的合作协议及发票16张、与宜宾市盛量弱电工程有限责任公司的《监控系统安装合同》、与四川**物业管理有限公司宜宾分公司签订的《商业物业管理服务协议》及发票20张、蓝湾佳美酒店与中国农业银行宜宾临港分理处签订的《授权划缴税款协议书》两份、蓝湾佳美酒店的税收通用完税凭证17张及中国农业银行税款扣划业务凭证24张、重庆市电梯日常维护保养合同及电梯维保费发票5张、电表安装发票复印件及电费发票复印件，拟证明***于2013年9月起即实际占有使用案涉房产，并实际投入大量资金用于装修、经营。 华融四川公司认为蓝湾佳美酒店的营业执照、换表安装工程合同、广告牌票据与本案无关，窗帘款、瓷砖款发生于抵押权成立之后，对其余证据的真实性认可，但仅能证明蓝湾佳美酒店在2013年9月占有使用案涉房屋，但不能证明系***占有使用。 第三人认可***提交的所有证据。 本院对该部分证据作如下认定：蓝湾佳美酒店的营业执照载明该酒店为个体工商户，经营者***，注册日期2013年10月15日。因被告认可蓝湾佳美酒店于2013年9月即在此经营，可以认定***作为蓝湾佳美酒店经营者从2013年9月起即占有使用案涉房屋。 本院认定上述事实，采信了以下证据：各方当事人的身份信息、本院（2018）川01执保112号执行裁定书、（2018）川01民初1号民事判决书、（2018）川01执1198号《商请移送执行函》、（2019）川01执异434号执行裁定书、（2019）川01执异1014号执行裁定书、四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15执恢35号《移送执行函》、营业执照、高县公安局庆符镇派出所出具的证明以及当事人庭审一致陈述等。 本院认为，围绕原告的诉讼请求，归纳各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.***享有的民事权益是否足以排除案涉房屋的拍卖；2.***对案涉房屋装修形成的添附是否享有所有权；3.***与鼎立公司之间关于以借款利息抵扣租金的协议的效力问题。 基于前述对争议焦点案件事实的证据分析，本院作如下认定： 一、关于***享有的民事权益是否足以排除案涉房屋的拍卖问题。***主张其作为承租人对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人可以依据“买卖不破租赁”原则请求房屋受让人继续履行原租赁合同，也可以请求以同等条件优先购买房屋，即承租人仅享有请求房屋受让人继续履行原租赁合同的权利和同等条件下的优先购买权，不包含阻碍所有权变动的权利，故***以其承租人身份，要求案涉房屋不得拍卖的主张没有法律依据，本院不予支持。 二、***对案涉房屋装修形成的添附是否享有所有权的问题。因对不动产进行装修而形成的添附附着于不动产，对不动产本身的权属不产生影响，故***对其所主张的添附所享有的权利不影响案涉房屋被认定为鼎立公司的责任财产，亦不能影响案涉房屋是否应当被强制执行的认定，故***对案涉房屋装修形成的添附是否享有权利，享有何种权利的问题不属于本案的审理范围，本院不予处理。***可依据其与鼎立公司的约定或根据法律法规的相关规定另行主张权利。 三、***与鼎立公司之间关于以借款利息抵扣租金的协议的效力问题。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第119条，人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利，享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。故***与鼎立公司之间关于以借款利息抵扣租金的协议的效力问题不属于本案的审理范围，本院不予处理。 综上所述，***的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费4621元，由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审　判　长　　*** 审　判　员　　孙　睿 人民陪审员　　罗　玲 二〇二〇年五月二十五日 书　记　员　　谭　淼