潗蛟益、雅安市名山区教育局房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

四川省雅安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川18民终222号

上诉人（原审原告）:***，女，1978年5月27日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。

被上诉人（原审被告）：雅安市名山区教育局，住所地：四川省雅安市名山区蒙阳街道茶都大道。

法定代表人：吴比，局长。

委托诉讼代理人：彭书洋，北京炜衡（成都）律师事务所律师。

原审第三人：四川省盛达建筑工程有限公司，住所地：四川省雅安市名山区蒙阳街道茶都大道（新区F区）。

法定代表人：石裕清，执行董事兼总经理。

原审第三人：杜忠泽，男，1963年4月22日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。

原审第三人：柏玉琼，女，1963年4月7日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。

上诉人***因与被上诉人雅安市名山区教育局（以下简称教育局）、原审第三人四川省盛达建筑工程有限公司（以下简称盛达公司）、杜忠泽、柏玉琼房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省雅安市名山区人民法院(2020)川1803民初2949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

***上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判支持***的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由教育局或盛达公司、杜忠泽、柏玉琼承担。事实和理由:一、一审事实不清。当初教育局交付***房屋系未砌墙的框架房，后***与盛达公司、杜忠泽、柏玉琼的商铺房均砌了分隔墙；二、一审适用法律错误。***一审提交有测绘资质公司出具的《测绘报告》证明现实际房屋只有43.068平方米，教育局不认可该测绘报告，表达要提交重新测绘申请，后未提交，***自己申请委托重新测绘，并当即提交申请，但一审以先办产权登记，登记后以产权证为证据再另行起诉为由不同意。一审称***基于不同法律关系所提出的多项请求，存在逻辑顺序冲突，***认为自己的上诉请求不存在逻辑顺序冲突问题，因在教育局购买的房屋面积是47.067平方米，交付的房屋是框架，在***不知情的情况下框架房中间被砌了分隔墙。

教育局辩称，教育局已经按照合同约定向***交付了足够面积的房屋，***在交付时无异议。

盛达公司未到庭也未提交书面答辩意见。

杜忠泽未到庭也未提交书面答辩意见。

柏玉琼未到庭也未提交书面答辩意见。

***向一审法院提出诉讼请求:一、依法判令盛达公司、杜忠泽、柏玉琼连带退还多占***的商铺面积3.999平方米；二、判令盛达公司从2020年9月10日起，以每天77.7的标准赔偿阻止***拆墙，导致商铺未租出去的损失至同意拆墙重新砌墙为止；三、如盛达公司、杜忠泽、柏玉琼没多占则判令教育局按市场价赔偿***商铺损失160000元，15年的租金68017元，合计228017元；四、案件受理费由教育局或盛达公司、杜忠泽、柏玉琼承担。

一审法院认定事实:2004年3月10日，教育局（原为名山县教育局）作为乙方（售房单位)，***（原名罗皎益）作为甲方（购房人)，双方签订《售房合同》一份。合同约定：一、乙方将建的住宅清水房按100%的产权出售给甲方（住宅清水房附件：进户门为卷帘门；窗为铝合金窗；供电线路到进户门口；供水管进户门口；内墙和天棚为混合沙浆粉糊；地面为沙浆压光)。二、乙方出售给甲方的住房，坐落在县城新区的“教育小区”内的第1幢1单元1楼4号，于2004年7月底竣工交付甲方，该套房屋面积为47.067平方（含公摊面积）。三、每平方米售价1800元,甲方应付购房款捌万肆仟柒佰元。四、甲方办清购房款的支付手续后，乙方协助甲方办理房屋产权等证书，办理证书的税费、工本费等费用由甲方负责。五、甲方购房后，必须遵守国家对房屋管理的有关规定，不得擅自改变房屋结构，不得圈占、损坏楼梯、过道等共用部分和专用设施。双方还对房屋质量保修责任及保修期内的保修费用承担进行了约定。合同签订后，***交纳了全部购房款，教育局履行了交付房屋的义务。涉案房屋尚未办理产权登记。另查明，涉案房屋虽合同上约定为住房，实为临街商铺。***房屋两侧为盛达公司，杜忠泽、柏玉琼房屋，均已办理了产权登记。当初教育局交付给***房屋系未砌隔墙的框架房,后***与盛达公司、杜忠泽、柏玉琼的商铺房均砌了分隔墙。

一审法院认为:本案是房屋买卖合同纠纷。***与教育局签订的《售房合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力。合同签订后，***履行了支付购房款的义务，教育局履行了交付房屋的义务,即双方均按合同约定履行了各自的主要义务。现***主张自己购买的涉案商铺房只有43.068平方米,与合同上约定的47.067平方米,少了3.999平方米，要么是盛达公司、杜忠泽、柏玉琼侵占，要么是教育局没有交付足够的面积，***的依据是自己请人测绘商铺面积只有43.14平方米。根据购房合同约定，教育局交付的房屋是含公摊面积，也就是教育局交付面积是由套内建筑面积、公摊面积组成，***仅凭自行委托的测绘公司所测绘套内面积就推定教育局未交付够涉案商铺面积或者是盛达公司、杜忠泽、柏玉琼侵占了自己商铺面积是没有依据的。而房屋面积一般应以产权登记面积为准，产权登记面积就包括了套内建筑面积和公摊面积，只有确定了产权登记面积，***通过比对，就可以说明教育局是否交付了合同约定的面积。因产权登记面积应当由相关部门予以审查确认，并记载于不动产证书中，虽然该审查亦是依据相关的测绘结论，但测绘结论不能替代相关部门的审查权利，司法机关亦不能以审判权替代政府职能部门的行政职权,故***自行通过测绘鉴定方式确定案涉商铺的产权登记面积也不符合法律规定。在涉案商铺尚未办理权属登记的情况下,***是无法确认教育局没有按约定面积交付商铺的。***可待产权登记办理完毕后，在证据充分后，另行主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果”之规定，本案***所提供的证据不足以证明其事实主张,应当承担举证不能的不利后果，且***基于不同法律关系所提出的多项请求存在逻辑顺序冲突。因此，***要求盛达公司、杜忠泽、柏玉琼连带退还多占***的商铺面积3.999平方米，盛达公司从2020年9月10日起以每天77.7元的标准赔偿阻止***拆墙导致商铺未租出去的损失,如果盛达公司、杜忠泽、柏玉琼没有多占则判令教育局按市场价赔偿***商铺损失160000元，15年的租金损失68017元的诉讼请求，没有充分的证据支撑，一审法院依法不予支持。综上所述，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费4720元，由***负担。

二审期间，***提交证据1教育局出具的《经营场所使用证明》，拟证明教育局交付的房屋面积为47.067平方米；证据2《评估报告》（复印件）、证据3落款“雅安市房产测绘大队”的《雅安市房屋面积测绘报告》“雅房测[2007-58]”，拟证明房屋面积与产权面积不符。

教育局质证认为：对证据1《经营场所使用证明》的真实性、合法性无异议，对其与本案的关联性不予认可；对证据2《评估报告》，因系复印件，对其真实性、合法性不予认可；对证据3《雅安市房屋面积测绘报告》，因无测绘机构印章，对其真实性、合法性不予认可。

本院经组织当事人质证后认为，上述证据将结合本案其他证据进行综合认定。

教育局、盛达公司、杜忠泽、柏玉琼均未向二审提交新的证据。

二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，***与教育局签订的《售房合同》中约定的“房屋面积47.067平方米（含公摊面积）”应当是指房屋的建筑面积。教育局是否已按《售房合同》交付约定面积与***，应以《不动产权证书》（或《房屋所有权证》）登记的面积为准，因***向教育局购买的案涉房屋尚未取得《不动产权证书》，故不能确定该不动产的套内现面积和建筑面积。***在本案一、二审中提交的证据，无法确认教育局已按《售房合同》交付约定面积与***，同时，***也无法确认相邻房屋所有权人盛达公司和杜忠泽、柏玉琼在砌分隔墙时侵占了***的房屋面积。***可待办理完毕产权登记后，另行主张。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　汤　玉

审 判 员　　简克红

审 判 员　　邓　飞

二〇二一年三月××日

法官助理　　魏　巍

书 记 员　　张　瑜