***与雅安市名山区教育局房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

四川省雅安市名山区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川1803民初2949号

原告：***（曾用名罗皎益），女，1978年5月27日出生，汉族，住四川省雅安市。

被告：雅安市名山区教育局，住所地：四川省雅安市名山区。

负责人：吴比，局长。

委托诉讼代理人：彭书洋，北京炜衡（成都）律师事务所律师。

第三人：四川省盛达建筑工程有限公司，住所地：四川省雅安市名山区。

法定代表人：石裕清，执行董事兼总经理。

第三人：杜忠泽，男，1963年4月22日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。

第三人：柏玉琼，女，1963年4月7日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。

原告***与被告雅安市名山区教育局，第三人四川省盛达建筑工程有限公司、杜忠泽、柏玉琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***，被告雅安市名山区教育局的委托诉讼代理人彭书洋，第三人柏玉琼到庭参加诉讼，第三人四川省盛达建筑工程有限公司、杜忠泽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、依法判令第三人连带退还多占原告的商铺面积3.999平方米；2、判令第三人四川省盛达建筑工程有限公司从2020年9月10日起，以每天77.7元的标准赔偿阻止原告拆墙，导致商铺未租出去的损失至同意拆墙重新砌墙时止；3、如第三人没多占则判令被告按市场价赔偿原告商铺损失160000元，15年的租金68017元，合计228017元；4、案件受理费由被告或第三人承担。事实和理由：2004年3月10日原、被告签订《售房合同》，合同约定原告以每平方米1800元的价格，购买被告位于名山区教育小区的商铺1间（第三人四川省盛达建筑工程有限公司承建），面积47.067平方米（含公摊），2004年7月底交房。原告于2004年11月22日一次性交清了84700元的房款，原告购买的商铺在第三人的商铺中。由于种种原因第三人的商铺办到了产权证，而原告至今没有办到。且不动产登记中心明确告知原告，原告商铺的面积办理产权登记只能办理43.538平方米。随后原告请人测绘自己的商铺面积只有43.068平方米，少了3.999平方米，原告问被告是何原因？被告告知当初卖给原告和第三人四川省盛达建筑工程有限公司的商铺，系未砌隔墙的框架房，现在商铺的隔墙是第三人四川省盛达建筑工程有限公司砌的，砌时多占了原告的面积。第三人四川省盛达建筑工程有限公司早已将商铺转卖给了第三人杜忠泽、柏玉琼夫妇。原告找第三人，第三人推找被告。后经名山区住建局调解，第三人四川省盛达建筑工程有限公司同意拆隔墙还原告面积，可原告请人拆墙时第三人四川省盛达建筑工程有限公司又以未多占原告面积为由阻止。目前原告所购商铺的价值已达每平方米4万元;综上：原告为维护自己的合法权益，根据我国《合同法》及其相关法律之规定，特向贵院提起民事诉讼，请依法支持原告的诉讼请求为荷。

被告雅安市名山区教育局辩称，一、原告没有证据证明所购买的商铺少于出售面积，被告亦没有少交付给原告案涉房屋的面积。第一，原告称涉案商铺产权证登记只能办理43.538平方米，从现有证据来看，没有任何证据对这一说法予以支持。第二，原告自行委托第三方测绘机构测量涉案商铺的面积这一行为无法证明其商铺少于出售面积的事实。原告称测绘结果为商铺的套内面积是43.068平方米，少于出售面积3.999平方。原告测绘时，其商铺已经完成一间分割成两间的砌墙行为。第三方测绘机构测绘时仅仅对涉案房屋的套内面积进行了测绘。因为测绘机构并非房屋登记机构所做的专业测绘，其测量并非是产权登记面积，即使按照原告的说法和认可其测绘的面积，测绘机构所测绘的面积43.068平方米也没有计算涉案商铺应该分摊的公摊面积，以及砌墙导致的墙体厚度，即二次分摊的面积。案涉房屋当时交付的时候是未砌墙的框架房（这点原告起诉书里面有自认）。而原告与被告签订的《售房合同》载明的是“47.067平方米（含公摊）”，其面积是包含公摊面积的。据被告的了解，涉案商铺应存在2平方米左右的公摊面积（不含砌墙的面积），以及该涉案商铺净深为11.7米，其墙体面积占地面积也有2平方米左右，因此，47.067平方米（含公摊）不能与所谓的测绘报告的43.068平方米划等号，其测绘报告也不能达到证明其商铺少于出售面积的事实。第三，原告的测绘结果是单方面自行委托机构进行测绘的，被告对此测绘结果的客观性和真实性、合法性不予认可。二、原告混同了合同责任与侵权责任，属于请求不清，根据原告的诉状，原告认为第三人存在侵犯其物权的行为，因此，诉讼请求也是基于民事侵权法律要求第三人承担民事责任。而被告与原告之间是买卖合同关系，要求被告对原告承担赔偿责任的前提为被告存在违约行为，以及该违约行为给原告造成了损害。现原告所称的事实、理由以及提供的证据并不能证明被告存在违约行为，也不能证明被告给原告造成了多少的损失。因此，原告要求被告承担赔偿责任没有法律和事实依据。原告请求人民法院判令如第三人没多占则被告按市场价赔偿商铺损失的请求是将两个法律关系进行混同，且法律关系混杂，属于请求不清，依法应当驳回。三、原告所称的商铺损失和租金损失没有任何依据支撑，即使原告的商铺被侵占了或者少交付了，但是原告暂无证据证明被侵占面积大小，以及商铺现有具体单价，原告不能随意估价，以此来作为商铺单价计算总体损失。其租金损失也没有任何证据材料予以支持，原告应该承担证明损失大小的证明义务，若无法证明，应承担举证不能的诉讼后果。另外，原告请求被告赔偿其损失的请求超过了3年的诉讼时效。综上所述，被告认为，首先，原告在诉状中的事实和理由部分认为，其房屋面积被所谓的第三人侵占，那么其应当要求第三人返还，而不应当要求被告赔偿其损失，被告没有侵占，被告不应当在本案作为被告。其次，原告无法准确的证明被告少交付了房屋以及少交付房屋的面积，且被告认为原告计算的面积没有有力的证据支持。同时，其计算存在错误，存在漏项，主要是没有计算整栋房屋的楼梯、过道等第一次公摊面积及砌隔墙砖的第二次公摊面积，所以才造成原告认为其面积少于出售面积的误解。原告请求人民法院判令如第三人没多占则被告按市场价赔偿商铺损失160000元，以及15年的租金68017元的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求人民法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。

第三人柏玉琼述称，我与杜忠泽系夫妻关系，我是建材经销商，四川省盛达建筑工程有限公司一直在我这里购买建材，四川省盛达建筑工程有限公司欠我的货款是用商铺和我互相抵账的，四川省盛达建筑工程有限公司抵账给我的商铺原来就办了房产证的，我拿到商铺后，再过户给我的时候，房管部门有专业的测绘人员是测绘了的，与房产证的面积是吻合的。我的商铺在彩虹路是两间，与原告商铺相邻，在蒙茶街是两间，是整体一起连在一起买的，还有一个转角。面向街道我的商铺是在右边，原告商铺是在左边。四川省盛达建筑工程有限公司把房子抵账给我后，我与四川省盛达建筑工程有限公司就到房管部门去办理过户登记，产权证上登记的是我与杜忠泽的名字，是2016年办的过户登记。当时每间商铺的墙都是砌好了的。2019年，原告说我占了她的商铺面积，我觉得有点莫名其妙，我搬进来做生意都好多年了，而且我来的时候，隔墙都是砌好了的，我过户的时候，都没有原告的签字，因为原告不是房屋的所有权人，她没有办房产证，但她仍然多次找我，还找了相关部门，相关部门还找我了解情况，我把产权证的复印件拿给相关部门人员看后，他们都说不关我的事。我的商铺是办了房产证的，我没有侵占原告的商铺面积，原告要求我赔偿没有道理。

第三人四川省盛达建筑工程有限公司、杜忠泽未到庭参加诉讼，也未提出书面陈述意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的房屋面积测绘报告、测绘公司营业执照、资质证书复印件，是原告于2019年12月4日单方面委托四川三维测绘工程有限公司名山区分公司对其购买的商铺进行面积测绘，不是房管部门委托，被告雅安市名山区教育局有异议，且也只测绘了套内面积为43.14平方米，并没有包含公摊面积与商铺隔墙面积，该证据与本案不具有关联性，不能达到原告的证明目的，本院不予采信；2、原告提供的照片复印件，本院对其真实性予以认可，但不能达到原告证明目的，本院不予采信；3、被告提供的建筑平面图、四川省盛达建筑工程有限公司房产证复印件，证明涉案商铺存在公摊面积的情况，其产权登记面积除了套内建筑面积，还应该包括公摊面积，该证据真实、合法、与本案有关联，能达到被告证明目的，本院予以采信；4、第三人柏玉琼提交的房屋产权证复印件，证明其商铺的总建筑面积包含了套内建筑面积和共用分摊面积，对其证明目的，本院予以采信。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2004年3月10日，被告雅安市名山区教育局（原为名山县教育局）作为乙方（售房单位），原告***（原名罗皎益）作为甲方（购房人），双方签订《售房合同》一份。合同约定：一、乙方将建的住宅清水房按100%的产权出售给甲方（住宅清水房附件：进户门为卷帘门；窗为铝合金窗；供电线路到进户门口；供水管进户门口；内墙和天棚为混合沙浆粉糊；地面为沙浆压光）。二、乙方出售给甲方的住房，坐落在县城新区的“教育小区”内的第1幢1单元1楼4号，于2004年7月底竣工交付甲方，该套房屋面积为47.067平方米（含公摊面积）。三、每平方米售价1800元，甲方应付购房款捌万肆仟柒佰元。四、甲方办清购房款的支付手续后，乙方协助甲方办理房屋产权等证书，办理证书的税费、工本费等费用由甲方负责。五、甲方购房后，必须遵守国家对房屋管理的有关规定，不得擅自改变房屋结构，不得圈占、损坏楼梯、过道等共用部分和专用设施。双方还对房屋质量保修责任及保修期内的保修费用承担进行了约定。合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告履行了交付房屋的义务。涉案房屋尚未办理产权登记。

另查明，涉案房屋虽合同上约定为住房，实为临街商铺。原告房屋两侧为第三人四川省盛达建筑工程有限公司，杜忠泽、柏玉琼房屋，均已办理了产权登记。当初被告雅安市名山区教育局交付给原告***房屋系未砌隔墙的框架房，后原告与第三人的商铺房均砌了分隔墙。

本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告***与被告雅安市名山区教育局签订的《售房合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力。合同签订后，原告履行了支付购房款的义务，被告履行了交付房屋的义务，即双方均按合同约定履行了各自的主要义务。现原告主张自己购买的涉案商铺房只有43.068平方米，与合同上约定的47.068平方米，少了3.999平方米，要么是第三人侵占，要么是被告没有交付足够的面积，原告的依据是自己请人测绘商铺面积只有43.14平方米。根据购房合同约定，被告交付的房屋是含公摊面积，也就是被告交付面积是由套内建筑面积、公摊面积组成，原告仅凭自行委托的测绘公司所测绘套内面积就推定被告未交付够涉案商铺面积或者是第三人侵占了自己商铺面积是没有依据的。而房屋面积一般应以产权登记面积为准，产权登记面积就包括了套内建筑面积和公摊面积，只有确定了产权登记面积，原告通过比对，就可以说明被告是否交付了合同约定的面积。因产权登记面积应当由相关部门予以审查确认，并记载于不动产证书中，虽然该审查亦是依据相关的测绘结论，但测绘结论不能替代相关部门的审查权利，司法机关亦不能以审判权替代政府职能部门的行政职权，故原告自行通过测绘鉴定方式确定案涉商铺的产权登记面积也不符合法律规定。在涉案商铺尚未办理权属登记的情况下，原告是无法确认被告没有按约定面积交付商铺的。原告可待产权登记办理完毕后，在证据充分后，另行主张。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。”之规定，本案原告所提供的证据不足以证明其事实主张，应当承担举证不能的不利后果，且原告基于不同法律关系所提出的多项请求存在逻辑顺序冲突。因此，原告要求第三人连带退还多占原告的商铺面积3.999平方米，第三人四川省盛达建筑工程有限公司从2020年9月10日起以每天77.7元的标准赔偿阻止原告拆墙导致商铺未租出去的损失，如果第三人没有多占则判令被告按市场价赔偿原告商铺损失160000元，15年的租金损失68017元的诉讼请求，没有充分的证据支撑，本院依法不予支持。

综上所述，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费4720元，由原告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。

审　判　长　　杨　锦

人民陪审员　　侯盛平

人民陪审员　　李万林

二〇二〇年十二月二十三日

书　记　员　　韩　乐