苍溪县自然资源局与四川华林建设工程有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书

法定代表人：罗德华，董事长。

委托诉讼代理人：阳军，四川汉能律师事务所律师。

原告苍溪县自然资源局与被告四川华林建设工程有限公司（以下简称华林建设公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，发现案情复杂，于2019年7月31日书面裁定转为普通程序审理。2019年10月16日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张鸣、张清云和被告的法定代表人罗德华及其委托诉讼代理人阳军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告苍溪县自然资源局向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付国有土地使用权出让金余额389508元，并从2018年12月5日起按中国人民银行公布的贷款利率支付利息；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年11月6日，原、被告签订了《国有建设土地使用权出让合同》。合同约定：苍溪县国土局将位于苍溪县陵江镇红军路西段（宗地编号为苍府土供[2018]14号,宗地总面积为3015.77㎡）出让给四川华林建设工程有限公司(以下简称华林建设公司)使用，土地使用权出让年期为59年，自约定的交付土地之日起算；本合同项下宗地土地使用权出让金总额为489508元，付款方式为分期付款，受让人华林建设公司应于2018年11月6日前支付出让价款100000元，2018年12月5日前支付出让价款389508元，并在支付第二期出让价款时按照第一期出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息。合同签订后，原告依约交付了土地，被告华林建设公司并未依合同约定按期缴纳土地使用权出让金，仅在2018年11月1日缴纳100000元，其余拖欠的土地出让金及利息至今未付。原告认为，依法订立的合同，对当事人具有约束力，当事人双方应当依合同约定全面履行自己的义务。原、被告订立的《国有建设土地使用权出让合同》合法有效，被告华林建设公司未按照合同约定的时间缴纳出让金，其行为已构成违约。依据合同法第一百零七条及相关规定，要求被告华林建设公司缴纳下欠土地出让金及利息。

被告华林建设公司辩称：1.出让土地1676.39㎡存在重复出让和重复计算出让金的事实。（1）原告重复出让面积243.24㎡的事实。被告北侧围墙(栏)与苍溪中学园艺场地块相邻面积为243.24㎡的土地，原告在2009年将该地块确权给苍溪中学使用，2013年给被告颁发建设用地规划许可证又确定该地块归被告使用，2018年在办理手续时再次将该地块纳入出让给被告土地1676㎡的范围内。从时间节点上看,确权给苍溪中学在先,不存在被告不使用的事实。（2）原告重复计算土地出让金的事实。依据原告方提供的供地方案，1676.39㎡出让土地中包括被告一期已取得土地使用权的394.36㎡和占用程道贵,胡国发国有出让土地68㎡，该两地块是国有出让土地，已经缴纳出让金，不应再计算，故1676.39㎡的出让土地中应减扣重复出让的面积243.24㎡及重复计费的面积394.36㎡和68㎡,剩余面积为970.79㎡属于应该交出让金的面积。2.关于出让金计算方式及金额。（1）按照出让合同约定的单价及计算方式,应交出让金金额为970㎡×292元/㎡=283470.68元。（2）按照供地方案确定的出让金计算公式。首先，该宗地土地面积3015㎡，按土地性质分，出让土地1676.39㎡，划拨用地1339.38㎡。其次,土地面积3015㎡对应的总建筑面积为10124.83㎡，其中划拨土地1339.38㎡对应的拆迁还建面积4496.67㎡，1676.39㎡出让土地对应的销售面积为5628.16㎡。如前所述,现只有970.79㎡应交出让金,故970.79㎡对应的销售面积为3259.24㎡，按供地方案的计算公式应缴的土地出让金为：(3259.24㎡÷10124.83㎡×3015.77㎡)×292元/㎡=283471.67元。3.被告已缴的该宗地费用应减扣的内容。（1）按照土地管理法规定,土地实行统征统出的原则,即政府统一征收,统一出让。因此,被告作为土地使用权人缴纳出让金,政府应给用地人提供净地,征用土地的成本均应有政府承担。（2）依据供地方案载明的事实,该宗地总面积3015.77㎡中有拆迁户集体土地1954㎡、新增建设用地599.41㎡,合计2553.41㎡（合3.83亩）。该两部分系2015年3月13日县征拆办与光明一组签订统征土地补偿协议取得，依据该协议，征拆办应支付光明社区一组补偿费139603.50元，但该笔费用实际由被告向征拆办交纳的146334.59元。（3）被告给光明一组交土地费60000元,也属该地块征用成本由政府承担，故上述两笔费用应在应交土地出让金中减扣，即283470元－100000元－146334.59元－60000元=－22864.59元，现被告实际超缴22864.59元。对应退的款项，被告将另案起诉。

原告苍溪县自然资源局为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：

证据1、原告社会信用代码证、原告法人身份证明及身份证复印件、被告工商登记信息。拟证明原被告主体适格。

证据2、建设用地规划许可证、县处遗办《关于加快龙江世纪等10个重点疑难信访案件化解工作的通知》、苍溪县国土资源局《和谐家园（B幢）等3个问题楼盘处遗相关供地事项的情况汇报》、供地方案、国有土地出让合同。拟证明原、被告之间国有建设土地使用权合同关系成立并有效；被告负有按期缴纳土地出让金的合同义务；被告至起诉之日仍欠缴389508元土地出让金，并应承担支付利息的合同义务。

证据3、发票。拟证明被告已缴纳100000元土地出让金。

证据4、不动产登记材料。拟证明总用地面积3015.77㎡，界址清楚，权属明确，无争议。

被告华林公司为支持其抗辩观点，向本院提交了下列证据：

证据1、土地出让合同及补充条款。拟证明土地出让金金额计算错误。

证据2、苍溪中学1736号土地证复印件、苍溪中学该宗土地的宗地图、地籍调、地籍调查表7年5月21日华林公司不动产权籍调查表。拟证明华林公司和苍溪中学相邻的地界存在重复确权243.24㎡的事实。

证据3、供地方案、（2011）105号复函。拟证明出让合同中载明的1676.39㎡，其中394.36㎡和程道贵、胡国发的68㎡属于出让土地，已经缴纳了土地出让金；和苍溪中学相邻的243.24㎡属于重复供地。因此，下余970.79㎡是应该缴纳土地出让金面积。

证据4、补偿协议、土地征收办理流程表、（2015）8号入库通知书、2015-36号土地使用权出库通知书、2015年4月7日苍溪征地办公室开具的一般交款书146334.59元、陵江镇光明社区一社出具的收据3张合计60000元。拟证明该宗土地已缴纳费用206334.59元。

证据5、(2018)275号市国土局复函、2018年12月26日被告给国土局的异议函、2019年3月25日被告给国土局的报告、政府会议纪要。拟证明被告签订合同后发现问题一直要求原告进行纠正，没有结果。

证据6、国有土地使用权出让合同。拟证明2005年6月8日原被告签订的土地出让合同，用于修建和谐家园A幢时出让土地中1547.14平米、总金额422370元中，结合原告提交的供地合同，已取得土地使用权的剩余土地394.36㎡系重复计算。

证据7、程道贵、胡国发两户的建设用地批准书。拟证明此两户共有68㎡的土地已经是国有出让土地，现再次计算，系重复计算。

经质证，被告对原告提交的证据的质证意见为：证据1无异议。证据2真实性无异议，关联性有异议，出让合同中载明面积无异议，但计算土地出让金面积有异议；供地方案中所载明的3015.77㎡无异议，计算的土地出让金金额有异议；情况汇报中的被告应缴纳的土地出让金金额有异议。证据3、证据4无异议。

原告对被告提交的证据的质证意见为：证据1无异议，不认可被告证明目的，原告计算土地出让金是按被告销售面积除以被告建设的总建设面积所得系数乘以宗地面积3015.77㎡再乘以单价292元/㎡，不存在原告仅按土地出让面积计算土地出让金，被告辩称的计算方式计算错误。证据2合法性有争议，不应在本案中解决，庭审前原、被告已到现场查看，不动产的登记是行政行为，登记有错误应通过行政诉讼途径解决。证据3三性无异议，不认可被告证明目的，394.36㎡已经缴纳了土地出让金没有证据证明。证据4真实性无法确认，且与本案没有关联性。证据5广元国土局的函件是原被告签订合同前的文件，不是对被告抗辩理由的支持；华林公司的函件和报告的真实性无法确认，也不能证明向原告提出相关主张；会议纪要的三性无异议。对证据6和证据7的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的。出让土地是指土地交易方式，并不等同于出让金已经缴纳完毕，被告并没有举出证据证明这两部分土地已经缴纳了土地出让金，并且还要将A地块已经分摊到各住户名下的国有土地使用面积相加才能准确核算；同时，原告是为了切实解决问题，杜绝其他纠纷，故降低被告建筑的容积率，将总面积3015.77㎡纳入B幢的此次供地；如果不纳入，则被告的容积率就不是原来的3.36，而是现在计算的10.44，远超了规划指标，被告应当补缴超规划建筑部分的土地出让金。

对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，结合庭审情况，本院认定如下：

原告机构名称原为苍溪县国土资源局，2019年3月因机构改革更名为苍溪县自然资源局；被告企业名称原名为苍溪县陵江建筑工程有限公司，2008年8月变更为四川华林建设工程有限公司。2005年6月8日，原、被告签订《国有土地使用权出让合同》，被告购买位于。2006年6月,被告取得本案案涉土地修建和谐家园Ｂ幢，于2007年5月竣工。该宗土地中既有出让土地又有划拨土地。2013年城乡建设和住房保障局为李开先等20余户居民和华林公司颁发了《建设用地规划许可证》（地字第（地字第**18年9月29日，原告编制了《苍溪县人民政府供地方案》【苍府土供（2018）14号】载明：拟供地位置苍溪县；拟供建设用地单位名称四川华林建设工程有限公司及陈兴华等户；拟供地块面积：宗地总面积3015.77㎡（合4.52亩），其中：出让净用地面积为1676.39㎡（合2.51亩），划拨供地面积为1399.38㎡（合2.01亩）；规划用途居住用地，建筑容积率设定3.36亩；基准地价住宅292元／㎡，评估结果宗地总地价489508元；建议出让地价489508元，出让金支付方式为一次性付清。该供地方案中的说明事项中进一步载明：一、基本情况：该宗地位于苍溪县，宗地总面积3015.77㎡，其中净用地面积为3015.77㎡【其中：占用原陵江建筑工程有限公司Ａ幢时已取得土地使用权的剩余土地394.36㎡，占用程道贵、胡国发国有出让土地68㎡（苍国土资建字第37号、68号）】，另占用拆迁户集体土地1954㎡及新增建设用地599.41㎡。2007年县规划建设局为该宗地办理了规划手续，2013年对该地重新（换证）办理了《建设用地规划许可证》【苍规用地证（2013）字第04号】）及《建设工程规划许》【苍规建住字（2013）字第42号】,规划用地面积为2974.5㎡,规划建筑规模为10124.83㎡。建成后,实际建筑总面积为10124.83㎡（其中:拆迁还建面积为4496.67㎡,公司出售面积5628.16㎡）,实际用地面积为3015.77㎡。因缴纳出让金标准存在异议，该宗地一直未完善用地手续。2016年6月29日,县涉建办《关于加快龙江世纪等10个重点疑难信访案件化解工作的通知》【苍处遗办发（2016）2号】，将化解和谐佳园信访问题列10个重点信访案件之一。二、会审情况：根据苍溪县人民政府办公室《十七届县人民政府第24次常务会议纪要》“建议和谐佳园危旧房改造村民联建且用于还房的房屋可以使用划拨国有建设用地使用权,公司销售的商品房可以协议出让国有建设用地使用权，协议出让价格应当按照核发工程建设施工许可证的时点或最迟于灾后重建政策结束前土地优惠政策执行。本着“实事求是、处理历史遗留问题”的原则，综合县2018年度第二次供地（矿）会审会议定结果，同意该楼盘拆迁还建户按实际还建分摊土地面积供地，华林建司销售的商品房协议出让,协议出让价格按核发施工许可证时点（2007年）优惠住宅基地价（该宗地为三级住宅292元／㎡）计收,合计48.9508万元。三、供地情况：经2018年9月28日苍溪县人民政府办公室《十七届县人民政府第24次常务会议纪要》审议决定，同意该宗地协议出让面积1676.39㎡，住宅70年（出让时间从2007年计起）,补交土地出让金48.9508万元【（5628.16㎡÷10124.83㎡×3015.77㎡）×292元／㎡＝48.9508万元】。另划拨供地面积1339.38㎡。

2018年11月6日，原、被告签订了《国有建设土地使用权出让合同》（合同编号为0704-2018-0164）。合同约定：苍溪县国土局将位于苍溪县陵江镇红军路西段（宗地编号为苍府土供[2018]14号，宗地总面积为3015.77㎡）出让给被告使用，出让年期为59年（扣减已使用年限），自约定的交付土地之日起算，出让金总额为489508元；付款方式为分期付款，受让人华林建设公司应于2018年11月6日前支付出让价款100000元，2018年12月5日前支付出让价款389508元，并在支付第二期出让价款时按照第一期出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向受让人支付利息。该合同后补充条款内容为：该宗地系历史遗留问题,按照苍处遗办发[2018]18号文件及2018年9月28日县府办《十七届县人民政府第24次常务会议纪要》执行。宗地总面积为3015.77㎡,其中出让面积为1676.39㎡,划拨土地面积为1339.38㎡;宗地建筑总面积为10124.83㎡,其中公司出售面积为5628.16㎡,拆迁还建面积为4496.67㎡。合同签订后，被告在2018年11月1日缴纳出让金100000元。

同时查明：2009年11月27日，原告在给苍中校颁发的土地使用权证中的宗地图显示【苍国用（2009）第1736号】，被告北侧围墙(栏)与苍溪中学园艺场相邻的一块长梯形243.24㎡【（4.05m＋3.92m）×61.04m÷2】确权给苍中校，2015年10月8日又规划给被告使用。

2015年3月13日，苍溪县土地房屋征收拆迁办公室与苍溪县陵江镇光明社区经济联合社第一社（以下简称光明社区一社）签订了《统征土地补偿协议》，征用土地用于和谐家园B幢建设，共补给该社土地补偿费、安置补偿费、青苗附着物补偿费共计139603.50元。经原告下设相关职能部门审核，2015年4月7日，被告向征拆办缴纳征地补偿费和规费146334.59元，征拆办出具了四川省政府非税收入一般缴款书。2015年4月9日出具的入库通知书中载明供地总面积集体土地3.83亩，征收补偿费105524.16元，上缴规费40810.43元，合计146334.59元。2007年4月27日、6月18日、10月11日，被告先后三次每次20000元共向光明社区一社交土地补偿款60000元，该社给被告出具了收据。

由于被告修建的和谐家园地块权属问题，长期不能办理相关证件，导致群众信访。被告于2018年7月16日向广元市国土资源局反映，广元市国土资源局责成苍溪县国土资源局依法处理群众诉求，限期办理。2018年12月26日，被告对以出让土地重复出让和应减扣应缴款项为由向原告提出异议函请求处理；2019年3月25日，被告再次向原告书面报告要求处理遗留问题。以上两次均未得到处理，故被告一直未缴纳土地出让金。

本院认为：原、被告虽然于2018年11月6日签订《国有建设土地使用权出让合同》，但事实上案涉的宗地使用权被告已经于2007年实际取得并使用，该合同是为了处理历史遗留问题和后期办证需要而补签的。现本着“实事求是、处理历史遗留问题”的原则，对合同中涉及土地面积计算和土地出让金计算存在差错，应予纠正。

一、关于重复计算出让土地和重复计算土地出让金的问题。1.案涉宗地与被告北侧围墙(栏)与苍溪中学园艺场相邻的一块长梯形243.24㎡的面积，于2009年已经确权给苍中校，2015年又规划给被告使用，属于重复出让。2.根据原告提供的供地方案中明确载明宗地总面积3015.77㎡中占用了被告A幢已取得土地使用权的剩余土地394.36㎡和占用程道贵、胡国发国有出让土地68㎡；按照原告工地方案中的计算方式：【（5628.16㎡÷10124.83㎡×3015.77㎡)×292元/㎡=48.9508万元】，原告计算的宗地总面积3015.77㎡中的出让部分面积1676.39㎡，包括了占用被告A幢已取得土地使用权的剩余土地394.36㎡和程道贵、胡国发国有出让土地68㎡，现原告再计算土地出让金系重复计算。以上被告实际取得的出让土地使用权应当从总出让的土地总面积1676.39㎡－243.24㎡－394.36㎡－68㎡=970.79㎡；应缴纳的土地出让金为970.79㎡×292元/㎡=283470.68元。

二、关于被告已缴纳的款项是否应当减扣的问题。2015年4月7日，被告向苍溪县土地房屋征收拆迁缴纳的征地补偿费和规费146334.59元，按照出让土地法律法规和政策相关规定，原告应当净地出让，而不应当由被告缴纳尚未完成国有土地使用权回收和拆迁补偿工作的相关费用，故现被告缴纳的此笔款项应当减扣。被告另于2007向光明社区一社交纳的款项60000元，其款项涉及地块指向不明，费用性质无法确认，且系“白条”，故该款项不予减扣。

综上所述，本案被告现应补缴原告款项为：283470.68元－100000元－146334.59元=37136.09元。因被告在补缴部分土地出让金后，对原告出让土地中的面积和金额均提出异议但未得到解决，故被告对下欠的土地出让金因存在争议而未缴纳，并非被告违约，现原告主张计算下欠土地出让金的利息的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款和《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条、第十五条之规定，判决如下：

一、被告四川华林建设工程有限公司在本判决生效后立即支付原告苍溪县自然资源局土地出让金37136.09元；

二、驳回原告苍溪县自然资源局的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决所确定的期限履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7286元，原告负担6591元，被告负担695元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被告对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。

审　判　长　　孟益松

人民陪审员　　张艳华

人民陪审员　　蔡　慧

二〇一九年十一月十二日

书　记　员　　王　坤