四川中融置业有限公司、某某商品房销售合同纠纷二审民事判决书

四川省德阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川06民终942号

上诉人（原审原告）：四川中融置业有限公司，住所地：四川省德阳市河**龙泉山北路**。

法定代表人：俞立，该公司董事长。

委托诉讼代理人：郑勇，四川吉邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王裕华，四川吉邦律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，女，1995年12月26日出生，汉族，住山东省莱阳市。

委托诉讼代理人：李强，四川宗元律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：谭候臣，男，1993年10月8日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。

被上诉人（原审第三人）：德阳市中林建设工程有限公司，住所地：四川省德阳市孝泉正阳街。

法定代表人：黄忠金，该公司总经理。

上诉人四川中融置业有限公司（以下简称中融公司）因与被上诉人***、谭候臣、德阳市中林建设工程有限公司（以下简称中林公司）商品房销售合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初4030号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

中融公司上诉请求：1.依法判令撤销德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初4030号民事判决，依法改判为：被上诉人***向上诉人支付购房款823717元；2.本案一、二审诉讼费、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原判认定事实不清，判决结果严重违背社会主义核心价值观，违背公序良俗。本案案涉房屋购买人为***，原判认定***购买资金应当由第三人谭候臣、中林公司用其工程款抵扣，但本案查明的证据不能证明中林公司、谭候臣在合同中明确表示用自己的工程款为***抵扣房款，相关的证据证明谭候臣、中林公司均明确表示不为***抵扣房款，故一审并没有对本案房款抵扣的真实性、合法性、合理性进行审理。2.一审认定抵扣购房款的行为已经履行完毕错误。一审中，上诉人提交了被上诉人***出具的《欠条》原件，表明抵扣未进行，上诉人向被上诉人交付发票和办理产权证仅仅是履行卖方合同义务。3.一审判决认定的购房款金额错误。被上诉人***出具的《欠条》原件载明的欠款金额为823717元，因车位未签订买卖合同，业主是先预交5万元车位款。4.案涉房屋***已经出售，之前我们提到的欠五万元的车位，都已经出售给了新的买受人李珍。

***称一审认定的主要事实清楚，适用法律正确。1.一审中被上诉人用以证明全部房款已经进行抵扣完成的证据是上诉人自行制作并向公安机关提交的资料，该资料应视为上诉人已经自认了房款已经完成抵扣，现上诉人作出了相反的表述，应该作出合理解释和提交相应的证据。一审法院按照书面材料形成的时间顺序查明本案的事实，反映了本案的真实情况。2.上诉人称中林公司明确表示不为***抵扣房款的意识表示是在一审之后，是上诉人为了达到诉讼目的而制作的材料，这份材料目的性明确，表示的内容不是客观情况，且中林公司不愿意出庭，更加反映了这份证据的真实性有待商榷。3.关于欠条，欠条是在2016年，当时工程没有开工，在2018年，工程款已经逐渐形成，上诉人后续开票的行为，说明房款已经进行了抵扣。4.上诉人所称的办理产权证是履行合同的行为，严重违背生活规律和市场规律，因此上诉人办理产权过户、开具票据和收款收据等行为，能证明案涉房款已经抵扣完成。5.我们同意82万中包含了一个车位费，因一审中，上诉人起诉的是仅仅是房屋，不包括车位，所以一审以77万元认定购房款正确。6.上诉人主张的公序良俗问题，本案不管是否工程款抵扣完成，不影响上诉人，实际影响的是第三人或者中林公司的权利，所以一审中我们强调上诉人和第三人恶意串通，在段启初死亡后，为达到不支付工程款的目的，且房屋买卖行为，不存在违背公序良俗的行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。

谭候臣称，1.中融公司和段启初或者***签署的合同、协议我不知情，我没在上面签字。2.工程是我做的，合同是我签的的，税票也是我开的，若说我是段启初的代理人，可以看我和他有无经济往来。3.关于***说我与中融公司恶意串通，侵吞段启初的工程款问题，在段启初活着时，我也是经常找段启初要工程款，且索要方式有点过激，拉横幅要款，有相关的出警记录。4.现中融公司还有70多万元工程款没有给我，这70多万不是本案涉及的工程款。5.本案170多万元的工程已经结清了。请求法院依法判决。

中林公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。

中融公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付购房款823717元；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。

一审法院经审理查明认定事实如下：2016年9月23日，原告中融公司（出卖人）与被告***（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人所购商品房为中融大名城15幢第31/32层1-31/32-4号，其建筑面积177.9平方米，单价每平方米5336.32元，总价780650元，付款方式为一次性付款。

2016年9月23日，原告中融公司（出卖人）与被告***（买受人）签订《中融·大名城商品房买卖合同面积误差补充协议》，载明：***购买中融公司开发的中融大名城15幢1单元31-4号房，合同约定总价为780650元，经测绘公司实测，最终房屋总价为773717元，出卖人应退买受人房款6933元。

2016年9月23日，原告中融公司（甲方）与被告***、案外人段启初（乙方）签订《协议书》，约定：乙方购买甲方中融大名城15号楼1单元31层4号房屋，总价为922945元，经享受特殊优惠后总房价为830650元，同时免十年物业管理费，赠送标准车位一个。因乙方在未交付房款前要先进行房屋装修及入住，所以经甲、乙双方友好协商，并经甲方董事会一致同意达成以下协议：1.乙方为甲方项目（大名城一期3#、5#楼）提供土方、护壁工程、基坑支护工程的施工。乙方的施工单价应与市场价一致，不得高于同一时段的市场价。如乙方工程款不足以抵消房款，乙方则应补足房款总额；2.如因乙方的施工单价高于同时段的市场价或双方因价格问题未达成一致。乙方须自甲方施工之日起7天内向甲方付清房款。如乙方不在约定时间内付清房款的，甲方有权将该房屋收回另行销售。

2016年9月23日，被告***出具《欠条》一份，载明：“我***购买四川中融置业有限公司开发的中融大名城15-1-31-4号房。因未付房款830650元先行交房装修，欠四川中融置业有限公司830650元”。该《欠条》上手写“2016年9月23日已收回面积补差款6933元，830650-6933=823717元”字样。

《大名城（3#楼、5#楼及相应地下室）基础土方挖运施工合同》，原告中融公司在甲方处盖章，乙方处载明的主体为四川汇发建设有限公司，四川汇发建设有限公司未在合同上盖章，乙方委托代理人处有第三人谭候臣签字，该合同约定：1.乙方承包甲方的大名城项目3#、5#楼及相应部位地下室基础土方开挖、外运工程、含道路的清洁、环卫、交通、城管执法、安办、建设等一切报建手续的办理，都由乙方自理；2.乙方基础土方工程按期完成后，经甲方项目工程部、监理及甲方审计等部门收方确认后，甲方在七个工作日内支付已完工程量的75%工程款（此工程优先抵扣大名城15#-31-4房款，即580650元）。原告称合同签订时间大概是2017年3、4月，具体时间记不清楚；谭候臣称合同签订时间是2016年11、12月，具体时间记不清楚。

2018年1月19日，原告中融公司（甲方）与第三人中林公司（乙方）签订《大名城（6#7#13#18#19#楼及相应地下室）基础土方挖运施工合同》，合同约定：1.乙方承包甲方的大名城项目二期6#7#13#18#19#楼及相应地下室基础土方开挖、外运工程、含道路的清洁、环卫、交通、城管执法、安办、建设等一切报建手续的办理，都由乙方自理；2.乙方基础土方工程按期完成后，经甲方项目工程部、监理及甲方审计等部门收方确认后，甲方在七个工作日内支付已完工程量的75%工程款（此工程先抵扣15#-31-4房款），工程竣工验收后一个月内支付剩余的25%（此工程优先抵扣15#-31-4房款）。

2018年2月9日的原告中融公司的工程付款审批单载明：1.收款单位：中林公司，申请部门：工程管理部；2.摘要：大名城3#、5#基础土方挖运工程款约60万元，6#7#13#18#19#栋土方挖运工程约43万元，预留房款78.065万元，本次申请支付200000元。该审批单已经工程部、商务部/审计部、财务部、董事会审批。原告当庭表示审批单上签字的都是原告公司的员工。

2018年7月5日，原告向被告出具了收到案涉房屋房款773717元的发票。

2019年11月19日，中林公司出具《情况说明》，称其对中融大名城项目二期6#、7#、13#、18#、19#楼及相应地下室基础土方开挖、外运工程进行了施工，工程款应全部由其收取，不为任何第三方抵扣房款。

第三人谭侯臣与原告均表示6#7#13#18#19#楼及相应地下室基础土方的工程款170多万已付清。3#、5#楼及相应地下室基础土方的工程款50多万尚未支付。

原告在庭审时表示中融·大名城15栋只有一个单元。

原告申请财产保全并支付保全费5000元。

一审法院认为,原告中融公司与被告***之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，对原、被告双方均具有拘束力。

本案争议的焦点是被告***是否应向原告中融公司支付购房款。原告认为被告至今未支付案涉房屋的购房款，应立即向原告支付购房款823717元；被告认为其已用段启初的工程款抵扣了案涉房屋的房款，故不应再行支付房款；第三人谭侯臣认为其工程款不能用来抵扣***的购房款；第三人中林公司出具的《情况说明》载明其工程款不为任何人抵扣房款。一审法院认为，2016年9月，原告将中融·大名城15幢1-31/32-4号房屋出售给被告。在《商品房买卖合同》签订之后，原告与第三人谭侯臣签订《大名城（3#楼、5#楼及相应地下室）基础土方挖运施工合同》，约定工程款优先抵扣大名城15#-31-4房款，即580650元。2018年1月原告与第三人中林公司签订的《大名城（6#7#13#18#19#楼及相应地下室）基础土方挖运施工合同》中也约定了工程款优先用于抵扣15#-31-4房款。经法院询问，大名城15幢仅有一个单元，即***购买的大名城15幢1-31/32-4号房屋就是上述两个施工合同中的大名城15#-31-4号。从时间顺序可以看出，原、被告签订《商品房买卖合同》在前，原告与两位第三人签订施工合同在后，原告在签订施工合同时明知大名城15幢1-31/32-4号房屋已出售给被告，还在施工合同中约定工程款优先用于抵扣大名城15#-31-4号房款。由此可知，原告在签订施工合同时，已同意被告购买案涉房屋的房款用大名城（3#楼、5#楼及相应地下室）及大名城（6#7#13#18#19#楼及相应地下室）基础土方挖运工程的工程款抵扣。2018年2月9日，原告的工程付款审批单载明预留房款78.065万元，与被告购房案涉房屋的合同中约定的购房款780650元一致，再次印证了原告同意用案涉两个工程的工程款抵扣被告应支付的购房款。原告于2018年7月5日向被告出具收到购房款773717元发票及之后将案涉过户登记至被告名下的行为则表明原、被告之间以工程款抵房款的行为已经履行完毕，原告认可其收到了被告的购房款773717元。原告认为案涉房屋的购房款是823717元，但2016年9月23日的《商品房买卖合同》、2016年9月23日的《面积补差协议》、2018年2月9日原告的工程付款审批单、2018年7月5日的购房款发票能够相互印证，案涉房屋合同中预定的总房款为780650元，扣除面积补差款6933元后，最终房屋总价款为773717元。原告已收到被告的购房款773717元，故对原告要求被告支付购房款823717元的诉请，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告四川中融置业有限公司的诉讼请求。本案征收案件受理费12038元、保全费5000元，共计17038元，由原告四川中融置业有限公司负担。

本院二审审理期间，上诉人中融公司向本院提交了以下证据：1.中融公司和***的《协议》，拟证明***购买大名城285号地下车位，应缴首期款项5万元，一审主张的82万多包括房款和车位款。2.物业费收据两张，拟证明自2018年12月7日起，***已开始占有使用大名城285号地下车位，***出售“中融大名城”15-1/32-4号房屋时，连同285号地下车位一并出售。现由购买人李珍实际占有使用。

***质证认为，三份证据不是二审新证据，形成时间在一审开庭之前，除了李珍的，都是在一审之前形成的，证据本身与本案无关；一审上诉人起诉是82万多，但是很明确写明是住宅，没有谈及车位，所以车位的5万元不是本案的审查范围，一审上诉人也没有增加或者变更诉讼请求；抵扣的是83万元多，虽然车位不在本次诉讼中，但是也是在抵扣的款项内。

谭候臣质证认为，与我无关，不发表意见。

本院二审审理期间，谭候臣向本院提交了照片、工农村公安的出警记录，拟证明其三番五次找段启初讨要工程款，甚至采用了较为激进的方式，所以其不是段启初的代理人，工程是我做的，我为什么去帮他抵扣这个房款。

中融公司质证认为，我们知道这个事情，闹了之后，这部分款中林公司是结算清楚了。

***质证认为，一审中照片是出示了，关于出警记录，谭候臣未当庭提交原件，三性不予认可。讨要的工程款，不代表是案涉的工程款，关于谭候臣说的不同意抵扣工程款说法不能成立。

本院审查认为，中融公司提交的证据一，***认可5万元车位费，82万包括房款和车位款，对该证据本院予以确认。对证据二，对其真实性予以认可，但与本案不具关联性。谭候臣提交的照片仅存于手机中，也未当庭提交出警记录，且该证据一审中已提交。

本院认为，人民法院审理民事二审案件，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，围绕上诉请求有关的事实和法律适用进行审理。针对上诉人中融公司的上诉请求，本案二审争议的主要焦点是：一、工程款是否抵扣了购房款？二、购房款的金额认定问题？

针对争议焦点一，工程款抵扣购房款问题。上诉人中融公司认为，本案查明的证据不能证明中林公司、谭候臣在合同中明确表示用自己的工程款为***抵扣房款，相关的证据证明谭候臣、中林公司均明确表示不为***抵扣房款。一审中，上诉人提交了被上诉人***出具的《欠条》原件，表明抵扣未进行，上诉人向被上诉人交付发票和办理产权证仅仅是履行卖方合同义务。

本院认为，2016年9月23日，中融公司（出卖人）与***（买受人）签订的《商品房买卖合同》约定：买受人所购商品房为中融大名城15幢第31/32层1-31/32-4号，其建筑面积177.9平方米，单价每平方米5336.32元，总价780650元，付款方式为一次性付款。同日，中融公司（出卖人）与***（买受人）签订的《中融·大名城商品房买卖合同面积误差补充协议》载明：***购买中融公司开发的中融大名城15幢1单元31-4号房，合同约定总价为780650元，经测绘公司实测，最终房屋总价为773717元，出卖人应退买受人房款6933元。同日，中融公司（甲方）与***、案外人段启初（乙方）签订《协议书》约定：1.乙方为甲方项目（大名城一期3#、5#楼）提供土方、护壁工程、基坑支护工程的施工。如乙方工程款不足以抵消房款，乙方则应补足房款总额；2.乙方须自甲方施工之日起7天内向甲方付清房款。如乙方不在约定时间内付清房款的，甲方有权将该房屋收回另行销售。后2016年9月，中融公司与谭侯臣签订《大名城（3#楼、5#楼及相应地下室）基础土方挖运施工合同》，约定工程款优先抵扣大名城15#-31-4房款，即580650元。2018年1月中融公司与中林公司签订的《大名城（6#7#13#18#19#楼及相应地下室）基础土方挖运施工合同》中也约定了工程款优先用于抵扣15#-31-4房款。而大名城15幢仅有一个单元，***购买的大名城15幢1-31/32-4号房屋与上述两个施工合同中约定工程款优先抵扣的大名城15#-31-4号系同一位置。综合本案情况，第一，中融公司与***签订《商品房买卖合同》在前，中融公司与谭侯臣中林公司签订施工合同在后，中融公司在签订施工合同时明知大名城15幢1-31/32-4号房屋已出售给***，依据中融公司与***、段启初签订的《协议书》中融公司已同意***购买案涉房屋的房款用大名城（3#楼、5#楼）基础土方、护壁工程、基坑支护工程的工程款抵扣；第二，2018年2月9日，中融公司的工程付款审批单载明预留房款78.065万元，3#5#土方结算费用支付汇总表中载明：房款823717元，再次印证了中融公司同意用工程款抵扣***应支付的购房款；第三，中融公司于2018年7月5日向***出具收到购房款773717元发票及之后将案涉房屋过户登记至***名下的行为，则表明中融公司、***之间以工程款抵房款的行为已经履行完毕。

针对争议焦点二，购房款的金额认定问题。上诉人中融公司认为，被上诉人***出具的《欠条》原件载明的欠款金额为823717元，因车位未签订买卖合同，业主是先预交5万元车位款。本院认为，《商品房买卖合同》《面积补差协议》、工程付款审批单、中融公司向***出具的购房款发票，证明案涉房屋合同中预定的总房款为780650元，扣除面积补差款6933元后，最终房屋总价款为773717元。二审中，中融公司提交的《协议》证明车位价款为5万元，故案涉房屋的购房款及车位共计823717元。中融公司起诉状陈述***拖欠购房价830650元，但并未明确该款项包括车位，一审法院依据现有的证据认定购房款为773717元并无不当。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12038元，由上诉人中融公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　费元汉

审判员　　毛文婷

审判员　　江　黔

二〇二〇年十一月十八日

书记员　　马　涛