四川中融置业有限公司与某某商品房销售合同纠纷一审民事判决书

德阳市旌阳区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)川0603民初4030号

原告：四川中融置业有限公司，住所地四川省德阳市河**龙泉山北路**，统一社会信用代码91510600669586779H。

法定代表人：俞立，董事长。

委托诉讼代理人：郑勇，四川吉邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王裕华，四川吉邦律师事务所律师。

被告：***，女，1995年12月26日出生，汉族，住山东省莱阳市。

委托诉讼代理人：李强，四川宗元律师事务所律师。

第三人：谭候臣，男，1993年10月8日出生，住所地四川省德阳市旌阳区清江街********。

第三人：德阳市中林建设工程有限公司，住所地四川省德阳市孝泉正阳街，统一社会信用代码91510600205206678G。

法定代表人：黄忠金。

原告四川中融置业有限公司与被告***、第三人谭候臣、德阳市中林建设工程有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告四川中融置业有限公司的委托诉讼代理人王裕华，被告***的委托诉讼代理人李强，第三人谭候臣到庭参加诉讼；第三人德阳市中林建设工程有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告四川中融置业有限公司（以下简称中融公司）向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付购房款823717元；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告于2016年9月23日与原告签订《商品房买卖合同》，购买原告开发建设的位于德阳市市区“中融大名城”15-1-31/32-4号住宅，约定被告应以一次性付款方式支付购房总价款830650元。后原告依约向被告交付了房屋并办理不动产权登记证书，但经原告多次催要，被告至今仍拖欠823717元购房款。为维护原告合法权益，现提起诉讼。

被告***辩称：答辩人与段启初系朋友关系，段启初挂靠在中林公司、四川汇发建设有限公司名下承包了大名城（3#楼、5#楼及相应地下室）基础土方挖运施工工程及大名城（6#7#13#18#19#楼及相应地下室）基础土方挖运施工工程，案涉房屋房款以上述工程的工程款抵付完毕，车位系赠送；原商品房买卖合同已履行完毕，案涉房屋已登记至被告名下，现已出售给他人，原告不能再要求答辩人支付房款。

第三人谭候臣述称：案涉的两个工程实际是谭玉宏的，案涉工程是段启初卖给谭玉宏的，工程实际是我们挂靠在中林公司名下做的；段启初是社区书记，我是社区聘用人员。我签合同时发现了有抵房款这一条，当时问段启初，段启初说相当于没有这一条，让我不用管；我的工程款不能用于抵扣案涉房屋的购房款。

第三人德阳市中林建设工程有限公司（以下简称中林公司）未到庭参加诉讼，也未作出答辩。

本院经审理查明认定事实如下：

2016年9月23日，原告中融公司（出卖人）与被告***（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人所购商品房为中融大名城15幢第31/32层1-31/32-4号，其建筑面积177.9平方米，单价每平方米5336.32元，总价780650元，付款方式为一次性付款。

2016年9月23日，原告中融公司（出卖人）与被告***（买受人）签订《中融·大名城商品房买卖合同面积误差补充协议》，载明：***购买中融公司开发的中融大名城15幢1单元31-4号房，合同约定总价为780650元，经测绘公司实测，最终房屋总价为773717元，出卖人应退买受人房款6933元。

2016年9月23日，原告中融公司（甲方）与被告***、案外人段启初（乙方）签订《协议书》，约定：乙方购买甲方中融大名城15号楼1单元31层4号房屋，总价为922945元，经享受特殊优惠后总房价为830650元，同时免十年物业管理费，赠送标准车位一个。因乙方在未交付房款前要先进行房屋装修及入住，所以经甲、乙双方友好协商，并经甲方董事会一致同意达成以下协议：1.乙方为甲方项目（大名城一期3#、5#楼）提供土方、护壁工程、基坑支护工程的施工。乙方的施工单价应与市场价一致，不得高于同一时段的市场价。如乙方工程款不足以抵消房款，乙方则应补足房款总额；2.如因乙方的施工单价高于同时段的市场价或双方因价格问题未达成一致。乙方须自甲方施工之日起7天内向甲方付清房款。如乙方不在约定时间内付清房款的，甲方有权将该房屋收回另行销售。

2016年9月23日，被告***出具《欠条》一份，载明：“我***购买四川中融置业有限公司开发的中融大名城15-1-31-4号房。因未付房款830650元先行交房装修，欠四川中融置业有限公司830650元”。该《欠条》上手写“2016年9月23日已收回面积补差款6933元，830650-6933=823717元”字样。

《大名城（3#楼、5#楼及相应地下室）基础土方挖运施工合同》，原告中融公司在甲方处盖章，乙方处载明的主体为四川汇发建设有限公司，四川汇发建设有限公司未在合同上盖章，乙方委托代理人处有第三人谭候臣签字，该合同约定：1.乙方承包甲方的大名城项目3#、5#楼及相应部位地下室基础土方开挖、外运工程、含道路的清洁、环卫、交通、城管执法、安办、建设等一切报建手续的办理，都由乙方自理；2.乙方基础土方工程按期完成后，经甲方项目工程部、监理及甲方审计等部门收方确认后，甲方在七个工作日内支付已完工程量的75%工程款（此工程优先抵扣大名城15#-31-4房款，即580650元）。原告称合同签订时间大概是2017年3、4月，具体时间记不清楚；谭候臣称合同签订时间是2016年11、12月，具体时间记不清楚。

2018年1月19日，原告中融公司（甲方）与第三人中林公司（乙方）签订《大名城（6#7#13#18#19#楼及相应地下室）基础土方挖运施工合同》，合同约定：1.乙方承包甲方的大名城项目二期6#7#13#18#19#楼及相应地下室基础土方开挖、外运工程、含道路的清洁、环卫、交通、城管执法、安办、建设等一切报建手续的办理，都由乙方自理；2.乙方基础土方工程按期完成后，经甲方项目工程部、监理及甲方审计等部门收方确认后，甲方在七个工作日内支付已完工程量的75%工程款（此工程先抵扣15#-31-4房款），工程竣工验收后一个月内支付剩余的25%（此工程优先抵扣15#-31-4房款）。

2018年2月9日的原告中融公司的工程付款审批单载明：1.收款单位：中林公司，申请部门：工程管理部；2.摘要：大名城3#、5#基础土方挖运工程款约60万元，6#7#13#18#19#栋土方挖运工程约43万元，预留房款78.065万元，本次申请支付200000元。该审批单已经工程部、商务部/审计部、财务部、董事会审批。原告当庭表示审批单上签字的都是原告公司的员工。

2018年7月5日，原告向被告出具了收到案涉房屋房款773717元的发票。

2019年11月19日，中林公司出具《情况说明》，称其对中融大名城项目二期6#、7#、13#、18#、19#楼及相应地下室基础土方开挖、外运工程进行了施工，工程款应全部由其收取，不为任何第三方抵扣房款。

第三人谭侯臣与原告均表示6#7#13#18#19#楼及相应地下室基础土方的工程款170多万已付清。3#、5#楼及相应地下室基础土方的工程款50多万尚未支付。

原告在庭审时表示中融.大名城15栋只有一个单元。

原告申请财产保全并支付保全费5000元。

以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《中融·大名城商品房买卖合同面积误差补充协议》、《协议书》、《欠条》、《大名城（3#楼、5#楼及相应地下室）基础土方挖运施工合同》、《大名城（6#7#13#18#19#楼及相应地下室）基础土方挖运施工合同》、审批单、《情况说明》、发票等证据予以证实。

本院认为,原告中融公司与被告***之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，对原、被告双方均具有拘束力。

本案争议的焦点是被告***是否应向原告中融公司支付购房款。原告认为被告至今未支付案涉房屋的购房款，应立即向原告支付购房款823717元；被告认为其已用段启初的工程款抵扣了案涉房屋的房款，故不应再行支付房款；第三人谭侯臣认为其工程款不能用来抵扣***的购房款；第三人中林公司出具的《情况说明》载明其工程款不为任何人抵扣房款。本院认为，2016年9月，原告将中融·大名城15幢1-31/32-4号房屋出售给被告。在《商品房买卖合同》签订之后，原告与第三人谭侯臣签订《大名城（3#楼、5#楼及相应地下室）基础土方挖运施工合同》，约定工程款优先抵扣大名城15#-31-4房款，即580650元。2018年1月原告与第三人中林公司签订的《大名城（6#7#13#18#19#楼及相应地下室）基础土方挖运施工合同》中也约定了工程款优先用于抵扣15#-31-4房款。经法院询问，大名城15幢仅有一个单元，即***购买的大名城15幢1-31/32-4号房屋就是上述两个施工合同中的大名城15#-31-4号。从时间顺序可以看出，原、被告签订《商品房买卖合同》在前，原告与两位第三人签订施工合同在后，原告在签订施工合同时明知大名城15幢1-31/32-4号房屋已出售给被告，还在施工合同中约定工程款优先用于抵扣大名城15#-31-4号房款。由此可知，原告在签订施工合同时，已同意被告购买案涉房屋的房款用大名城（3#楼、5#楼及相应地下室）及大名城（6#7#13#18#19#楼及相应地下室）基础土方挖运工程的工程款抵扣。2018年2月9日，原告的工程付款审批单载明预留房款78.065万元，与被告购房案涉房屋的合同中约定的购房款780650元一致，再次印证了原告同意用案涉两个工程的工程款抵扣被告应支付的购房款。原告于2018年7月5日向被告出具收到购房款773717元发票及之后将案涉过户登记至被告名下的行为则表明原、被告之间以工程款抵房款的行为已经履行完毕，原告认可其收到了被告的购房款773717元。原告认为案涉房屋的购房款是823717元，但2016年9月23日的《商品房买卖合同》、2016年9月23日的《面积补差协议》、2018年2月9日原告的工程付款审批单、2018年7月5日的购房款发票能够相互印证，案涉房屋合同中预定的总房款为780650元，扣除面积补差款6933元后，最终房屋总价款为773717元。原告已收到被告的购房款773717元，故对原告要求被告支付购房款823717元的诉请，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

驳回原告四川中融置业有限公司的诉讼请求。

本案征收案件受理费12038元、保全费5000元，共计17038元，由原告四川中融置业有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。

审　判　长　　蔡　静

审　判　员　　廖虹琳

人民陪审员　　邹　勇

二〇二〇年六月三十日

法官　助理　　李秋月

书　记　员　　黄　丹