**、四川沃富能汇环境能源设备有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）川0193民初4487号 原告（执行案外人）：**，男，1967年10月21日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：蒙晚月，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：四川沃富能汇环境能源设备有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区吉泰五路118号2栋4层3号、4号。 法定代表人：洪季，董事长。 委托诉讼代理人：***，四川永茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，四川永茂律师事务所律师。 第三人（被执行人）：成都澜山置业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段20号1栋7楼2号。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：**，四川齐远律师事务所律师。 原告**与被告四川沃富能汇环境能源设备有限公司（以下简称沃富公司）、第三人成都澜山置业有限公司（以下简称澜山公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人蒙晚月、被告沃富公司的委托诉讼代理人***、第三人澜山公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **向本院提出诉讼请求：1.确认位于成都市高新区南华路x号x栋x**x楼x号房屋归**所有；2.停止对位于成都市高新区南华路x号x栋x**x楼x号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：2016年7月10日，**与澜山公司就购买澜山公司销售的“一品金天府项目”房屋达成意向性一致，并于当日委托其妻弟黄焜向澜山公司代为支付定金20,000元。同日，黄焜使用澜山公司提供的POS机，代**向澜山公司支付20,000元。2016年7月16日，**与澜山公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定澜山公司将预售许可证成房预售中心城区字第10595号下第x幢x层x号房屋出售给**，房屋总价款为367,347元。同日，双方签订《一品金天府商品房买卖合同补充协议》，载明签订本合同之时，**支付首期款183,000元，须于2016年8月31日前，支付第二期款184,347元。签订合同当日，**分别委托其配偶黄荔、弟媳**向澜山公司共计支付163,000元。2016年8月27日，黄荔向澜山公司支付尾款184,347元。同日，澜山公司向**、黄荔开具《收据》。2016年11月13日，案涉房屋办理商品房合同备案，登记买受人为**。2016年12月30日，澜山公司代收**的契税、印花税、维修基金、产权登记费共计14,398.21元。因案涉房屋面积调整，澜山公司应当退还864.21元，本次实际支付13,534元。案涉房屋于2017年1月1日正式交房，**于2018年1月1日入住案涉房屋。后因澜山公司的原因，一直未给**办理过户登记。2021年7月16日，四川自由贸易试验区人民法院作出（2021）川0193执5209号执行裁定书，查封了案涉房屋。**提出书面异议，四川自由贸易试验区人民法院于2022年3月31日作出（2022）川0193执异66号执行裁定书，裁定驳回**的异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因**对案涉房屋享有合法权利，且足以排除强制执行，故不得执行案涉房屋。 沃富公司辩称，1.案涉房屋并未办理不动产物权转移登记，**并不享有案涉房屋所有权；2.**要求停止对案涉房屋的执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，**不享有排除强制执行的民事权益，且**未提交证据证明案涉房屋已办理预告登记，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定；3.沃富公司在本案中无任何过错，不应当承担诉讼费用。综上，请求驳回**的全部诉讼请求。 澜山公司述称，案涉房屋确系澜山公司在查封前出售给**，并与**签订买卖合同及补充协议，澜山公司亦收到**支付的全部购房款，澜山公司于2017年1月1日已将案涉房屋交付**使用，故**的诉讼请求符合相关法律规定，应当得到支持。 本院经审理认定事实如下：2016年7月16日，**（买受人）与澜山公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，主要约定：1.买受人购买出卖人预售许可证成房预售中心城区字第10595号下第x幢x层x号房屋；2.该商品房规划用途为办公；3.该商品房预测建筑面积共63.76平方米，其中套内建筑面积为45.94平方米，该商品房价款按照套内建筑面积计算，单价为7996.23元/平方米，该商品房总价款为367,347元；4.出卖人在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；5.办理房屋占有、使用的交接手续。出卖人与买受人办理完前述手续后，出卖人向买受人转交房屋钥匙、用电卡等，双方签署房屋交接单等资料，完成该商品房的交接手续；6.房屋所有权转移登记。双方同意自该商品房按本合同第十八条约定交付使用之日起250个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。 同日，**（买受人）与澜山公司（出卖人）签订《一品金天府商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1.分期付款方式：签订合同之时，交纳首期款183,000元，于2016年8月31日前，交纳第二期款184,347元；2.无论买受人以贷款方式付款或者一次性付款或分期付款的，均由买受人委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记，并应当在办理房屋交接手续时出具由公证处统一出具的委托公证书。上述委托为不可撤销之委托且买受人应将所有相关证件及资料交由出卖人收持，待办理完毕房屋所有权证书和他项权证后，将房屋所有权证书交付买受人。因银行办理抵押登记而使买受人不能在合同约定的时间内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担违约责任。 2016年7月10日，**配偶黄荔之弟黄焜向澜山公司支付20,000元。2016年7月16日，**配偶黄荔、弟媳**分别向澜山公司支付50,000元、113,000元。2016年8月27日，黄荔向澜山公司支付184,347元。2016年8月27日，澜山公司向**出具《收据》，载明收到案涉房屋房款367,347元。2016年12月30日，澜山公司向**出具《收据》，载明收到案涉房屋契税、维修基金、产权手续费等共计14,398.21元。2017年3月4日，**向澜山公司支付13,534元。2019年8月12日，澜山公司向**开具发票，金额为366,482.79元。 2016年11月13日，案涉房屋办理网签合同信息备案，《网签合同信息查询记录》中载明案涉房屋建筑面积合计63.61平方米，其中套内建筑面积为45.7平方米。 2017年3月4日，**与成都米友科技股份有限公司签订《房屋委托管理协议》，主要约定**委托成都米友科技股份有限公司统一经营管理案涉房屋，合作期限为自合同签订之日起，截至执行满63个合同月时止。2021年3月4日，**与成都彩寓科技服务有限公司签订《房屋委托管理协议》，主要约定**委托成都彩寓科技服务有限公司统一经营管理案涉房屋，合作期限为自合同签订之日起，截至执行满15个合同月时止。同日，**与成都米友科技有限公司签订《解除合同协议书》，主要约定**与成都米友科技有限公司全资子公司成都彩寓科技服务有限公司签订的《房屋委托管理协议》生效后，**与成都米友科技有限公司协商一致同意双方于2017年3月4日签订的《房屋委托管理协议》予以解除。 2022年4月2日，成都中能物业管理有限责任公司一品CG物业服务中心出具《入住证明》，载明成都市高新区南华路x号一品金天府小区于2017年1月1日正式交房，现有南华路x号x栋x**x号业主**于2018年1月1日入住。 沃富公司与澜山公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日作出（2020）川0193民初380号民事判决。后澜山公司不服该判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。四川省成都市中级人民法院于2020年10月22日作出（2020）川01民终14578号民事调解书，载明：“本案审理过程中，经本院主持调解，当事人自行和解达成如下协议，请求人民法院确认：一、澜山公司于2021年4月30日前向沃富公司支付630,000元，具体支付方式如下：2021年1月31日前支付315,000元，2021年4月30日前支付315,000元；二、如澜山公司按照第一项内容按时足额支付上述款项，则双方就本案所涉《一品金天府项目中央空调系统工程设备购销合同》（合同编号：JTF—GC—（2016）008号）权利义务清结；三、如澜山公司未按照第一项内容按时足额支付上述款项，任意一期不履行或未及时履行的，则沃富公司有权立即向人民法院按如下方式申请强制执行：澜山公司立即向沃富公司支付款项630,000元及资金占用利息（利息计算方式如下：以630,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年10月8日计算至全部款项付清之日止）；四、一审案件受理费6493元，保全费5000元，二审案件受理费3600元，减半收取1800元，均由澜山公司负担（其中一审案件保全费已由沃富公司垫付，澜山公司在支付最后一期款项的同时将一审案件保全费一并支付给沃富公司）。以上协议，不违反法律规定，本院予以确认。”该民事调解书发生法律效力后，经沃富公司申请，本院于2021年6月30日立案执行，执行案号为（2021）川0193执5209号，执行标的682,654.25元，申请执行费9227元。2021年7月16日，本院查封了登记在澜山公司名下的案涉房屋。后**向本院提出执行异议，本院于2022年3月16日作出（2022）川0193执异66号执行裁定书，裁定驳回**的异议请求。 另查明，黄焜与澜山公司于2016年7月16日签订两份《四川省商品房买卖合同（预售）》《一品金天府商品房买卖合同补充协议》，主要约定黄焜购买澜山公司预售许可证成房预售中心城区字第10595号下第x幢x层x号、x号房屋，房屋总价款分别为361,323元、363,432元。2016年7月8日，黄焜、**向澜山公司共计支付40,000元；2016年7月16日，黄焜、**还向澜山公司共计支付322,378元；2016年8月27日，黄焜、**向澜山公司共计支付362,377元；以上共计支付724,755元。2019年9月11日，澜山公司向黄焜开具两张发票，金额分别为363,033元、360,354元。 上述事实有《四川省商品房买卖合同（预售）》《一品金天府商品房买卖合同补充协议》《收据》《网签合同信息查询记录》《房屋委托管理协议》《解除合同协议书》《入住证明》、发票、支付凭证、（2022）川0193执异66号执行裁定书及当事人的当庭**等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，因本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，且有相应的法律和司法解释予以调整，故本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。 本案的争议焦点为：一、**请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求能否成立；二、**对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院评述如下： 一、关于**请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求能否成立的问题 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，本案中，**虽主张与澜山公司就案涉房屋签订《四川省商品房买卖合同（预售）》并支付了全部购房价款，但并未按照房屋买卖合同约定办理房屋过户登记，故**仅享有债权请求权，其请求确认房屋归其所有于法无据，本院不予支持。 二、关于**对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，审查**对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需从以上四个条件进行分析，对此，本院评述如下： 关于是否在查封案涉房屋前签订合法有效书面买卖合同的问题。本院认为，案涉房屋于2021年7月16日被本院查封，而**与澜山公司于2016年7月16日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》《一品金天府商品房买卖合同补充协议》，该合同对房屋买卖内容要素约定齐全，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，沃富公司亦未提交证据证明**与澜山公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《一品金天府商品房买卖合同补充协议》具有法律规定的其他无效情形，故案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》《一品金天府商品房买卖合同补充协议》签订于人民法院查封案涉房屋前，且合法有效。 关于是否在查封案涉房屋前已合法占有案涉房屋的问题。沃富公司主张，**并未提交案涉房屋交接单或业主收楼确认书等证据，**提交的《入住证明》《房屋委托管理协议》中载明**的入住情况内容相互矛盾，时间存在冲突，且**提交的交纳物业费的票据显示的时间最早为2021年11月，晚于案涉房屋被查封的日期，故**提交的证据不能证明其于2021年7月16日前已合法占有案涉房屋。本院认为，**提交的《入住证明》《房屋委托管理协议》能够形成证据锁链，证明其在案涉房屋被查封前已合法占有案涉房屋。沃富公司虽对此不予认可，但并未提交有效证据予以反驳，并不能就此否认上述本案查明事实以及作出的相应认定。 关于是否已支付全部价款的问题。**主张，因案涉房屋存在面积差0.15平方米，澜山公司应当向其退还864.21元，故案涉房屋总价款为366,482.79元，**在本院查封案涉房屋前已向澜山公司支付全部购房款；沃富公司主张，黄焜与**购***山公司开发的房屋，难以认定黄焜与**所支付的款项系代**支付，**支付三笔款项，分别为120,662元、161,716元、113,000元，黄焜支付定金20,000元，黄荔支付50,000元，款项总金额超过合同约定的首期款183,000元，故**提交的证据不能证明其已支付全部购房款。本院认为，首先，**仅主张**支付的113,000元系支付案涉房屋的购房款，结合黄焜支付的20,000元定金、**配偶黄荔支付的50,000元，总金额为183,000元，与合同约定的首期款183,000元一致。且**配偶黄荔于2016年8月27日支付购房款184,347元，金额共计367,347元，与合同约定的购房款金额一致；其次，根据《网签合同信息查询记录》载明的案涉房屋的面积来看，案涉房屋确存在面积差即0.15平方米，故本院对**关于澜山公司应当向其退还864.21元，案涉房屋总价款为366,482.79元的主张予以采纳。澜山公司向**出具了《收据》，载明收到**购房款367,347元，且澜山公司已向**开具金额为366,482.79元的发票，澜山公司在庭审中亦认可**已支付全部购房款；最后，黄焜、**共计向澜山公司支付857,755元，扣除**主张的黄焜、**代其向澜山公司共计支付的133,000元，金额总计724,755元，与黄焜与澜山公司签订的两份《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定的两套房屋的总价款一致，且澜山公司已向黄焜开具了黄焜支付其购买房屋所支付购房款对应的发票。综上，本院认为，**提交的证据足以证明其已实际支付全部购房款。 关于未办理过户登记原因的问题。本院认为，**已将办理房屋产权登记的相关费用支付给澜山公司，最终未能办理房屋过户登记不可归咎于**自身，故**对案涉房屋未办理过户登记并无过错。 综上，**对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故不得执行案涉房屋。关于解除查封的诉讼请求，因解除查封不属于案外人执行异议之诉的审理范围，故对**的该项诉讼请求，本院不予处理。 据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百零九条、第三百一十条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行位于成都市高新区南华路x号x栋x**x楼x号房屋； 二、驳回原告**的其他诉讼请求。 案件受理费6810元，由第三人成都澜山置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本院（2022）川0193执异66号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 应负担诉讼费用的当事人，经催缴后仍不交纳的，人民法院依法强制执行。 审　判　长　　宿　波 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　张　静 二〇二二年九月二十三日 书　记　员　　罗　文