某某与北京松能电气工程有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2019）京03民终11223号

上诉人（原审原告）：***，男，1976年11月15日出生。

委托诉讼代理人：魏伟，北京辉远律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：凯嘉国际投资（北京）有限公司，住所地北京市西城区。

法定代表人：窦玉琴，总经理。

委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：祝秋香，北京市盈科律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：北京松能电气工程有限公司，住所地北京市密云区新西路2号果园街道办事处办公楼515-116室。

法定代表人：刘建国，总经理。

委托诉讼代理人：张伟东，北京市蓝鹏律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人凯嘉国际投资（北京）有限公司（以下简称凯嘉公司）、北京松能电气工程有限公司（以下简称松能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初1550号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人***之委托诉讼代理人魏伟、被上诉人凯嘉公司之委托诉讼代理人祝辉良、被上诉人松能公司之委托诉讼代理人张伟东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持我方一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由凯嘉公司、松能公司承担。事实及理由：原审判决认定事实错误，原审判决书认定我方与松能公司的租赁合同处于履行过程中，合同尚未终止，退还条件未成就属于认定事实错误。我方与松能公司的租赁合同早已终止。我方早在2015年7月1日就与案外人北京星科投资有限公司（以下简称星科公司）重新签订租赁合同，此后系与星科公司存在租赁关系，与松能公司不存在租赁关系。且目前我方与星科公司也已经协商一致解除租赁合同并实际腾退房屋。综上请求二审法院依法撤销原审判决并依法改判。

凯嘉公司辩称，不同意***的上诉请求，同意一审判决。***称与星科公司签订租赁合同事宜不真实，其在一审中已认可原租赁合同处于履约过程中，并未提及星科公司租赁合同事宜，且其也无权单方与星科公司签订租赁合同，其双方之间租赁合同不能推翻原租赁合同的法律效力。

松能公司辩称，不同意***的上诉请求，同意一审判决。

***向一审法院起诉请求：1、判令凯嘉公司、松能公司连带返还租赁保证金581 314元、特殊行业风险押金10万元、物业押金27 536.88元；2、判令凯嘉公司、松能公司连带支付上述款项利息，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年7月1日至实际给付之日止。

一审法院认定事实：2011年8月1日，出租方（甲方）松能公司、租赁代理方凯嘉公司与承租方（乙方）***签订《租赁合同》，甲方及代理方同意将涉案房屋出租给乙方用于经营餐饮，租赁面积986.2平方米。乙方免租期三个月，自交房之日起算。租赁期限为9年零4个月，从房屋交付日开始计算。月租赁费用计算方式为租赁费单价*租赁面积*365天/12个月，租赁费单价包括应通过代理方向甲方支付的租金及向代理方支付的代理服务费。初始租赁费单价一层按每天每平方米4元计算（其中租金2.14元、代理服务费1.86元），合同每满三年环比递增5%。签署合同当日，乙方支付首期租赁费用及合作保证金。首期租赁费用为359 963元（其中租金192 580元、代理服务费167 383元），保证金359 963元（其中租金保证金192 580元，服务费包含金167 383元），如乙方违约提前终止本合同，此保证金不予退还。保证金数额在整个租赁期内保持不变，租赁费用按每三个月为一期支付一次。若乙方在租赁期内没有任何违约行为，则甲方应于合同终止或解除后的60天内将上述保证金如数退还给乙方（不计利息）。租赁期内，由于乙方原因提出提前终止本合同，则甲方有权不予退还乙方已付保证金及剩余租赁费用，并保留依法向乙方进一步索赔的权利。乙方逾期支付租赁费用或其他应付款项的，逾期付款天数在七日内的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款的0.3%滞纳金；逾期付款天数在七日至十五日的，乙方应按日向甲方支付逾期付款的0.6%滞纳金；逾期付款天数超过十五日至三十日的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款的1.2%滞纳金；逾期付款天数超过三十日的，甲方有权选择即可终止本合同，并按合同第16条的相应约定执行。若代理方选择不终止合同的，乙方应继续按日支付逾期应付款1.2%的滞纳金，直至乙方补缴完毕全部逾期应付款之日止。公共事业费用应由乙方通过代理方缴纳给相关部门或直接交给有关部门：其中需通过代理方代收代缴的费用包括物业费、物业押金（为3个月物业费）、装修押金、装修管理费、供暖费，其他费用由乙方直接交给相关部门或交付物业管理公司代缴。乙方须向代理方交纳10万元特殊行业风险抵押金，与首期房屋租赁金及保证金一同支付，如乙方未发生违约及违约行为，租赁合同终止时，抵押金与保证金一起退还乙方。如乙方在经营中有违反行业法规及其他相关法律规定的行为，给甲方或代理方造成损失，代理方有权从此特殊行业风险抵押金中扣除相关费用。

同日，凯嘉公司（甲方）与***（乙方）签订《补充协议》，约定涉案房屋实际租赁面积大于主合同租赁面积，多出168.36平方米按主合同同等租赁条件承租。由于租赁地址市场因素及行业特殊性，甲方按照原租赁合同及补充协议的租赁总体面积另收取1.25元/日/平方米的租赁服务费。

庭审中，各方均确认***支付凯嘉公司租赁保证金581 314元、特殊行业风险押金10万元、物业押金27 536.88元。

经查，松能公司于2015年6月5日向***送达《告知函》，告知松能公司与凯嘉公司发生履约争议，从即日起暂停支付一切相关条款，待协商后再行支付。松能公司于2015年7月23日向***送达《告知函》，告知自2015年7月1日起至2021年11月30日止将涉案房屋使用权权益全部转让给星科公司，租赁合同继续有效，按时按期将租金支付给星科公司。

另查1，2010年12月，松能公司与凯嘉公司签订《商铺委托出租代理协议》将涉案房屋委托凯嘉公司代理出租，代理期限自2010年12月1日至2020年11月30日。《商铺委托出租代理协议》于2015年7月1日解除。

另查2，2017年，松能公司与凯嘉公司因委托合同争议诉至法院，双方经调解确认和解意见：1、对于租户祥和源公司的租金保证金、服务费保证金、办理证照开业押金，由凯嘉公司与祥和源公司直接结算退还，凯嘉公司无需向松能公司退还该部分费用；2、对于租户***的租赁保证金、服务费保证金、物业押金、特殊行业风险押金，由凯嘉公司与***直接结算退还，凯嘉公司无需向松能公司退还该部分费用；3、松能公司将以下权利转让给凯嘉公司：一是凯嘉公司代理期间，松能公司向祥和源公司追索迟延交纳租金所产生的滞纳金的债权；二是凯嘉公司代理期间，松能公司向***追索迟延交纳租金所产生的滞纳金的之债权；三是2015年7月1日之后，松能公司将其与祥和源公司租赁合同项下的全部权利转让给凯嘉公司（包括但不限于收取租金、滞纳金、违约金等）。凯嘉公司结算后收取的金额直接归凯嘉公司所有，无需再转交给松能公司。4、在凯嘉公司与祥和源公司、***处理上述债权债务期间，松能公司配合凯嘉公司出具与祥和源公司、***结算所需要的全部文件和手续，直至结算完毕。松能公司承诺在转让上述债权、合同权利后，不会有第三方就转让的债权、合同权利提出抗辩或新的主张，否则由松能公司负责解决；调解协议生效后15日内，松能公司配合凯嘉公司与***进行结算，并分别向祥和源公司、***发出债权转让通知书等文件。5、调解协议生效后15日内，凯嘉公司向松能公司支付30万元，双方除此别无纷争。6、凯嘉公司与松能公司就本案签署的任何文件，或任何一方与第三方签署的文件，如与本案调解笔录内容不一致的，以调解笔录为准。据此，法院于2017年5月3日出具（2016）京0105民初53749号民事调解书，确认凯嘉公司于2017年5月18日前支付松能公司费用30万元。

经询，各方均确认***现承租涉案房屋用于经营，《租赁合同》处于履约过程中。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。松能公司、凯嘉公司与***签订之《租赁合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。经查明事实可知，松能公司与凯嘉公司就委托关系发生争议并确认解除，此并不影响出租方松能公司与承租方***就租赁涉案房屋签署之《租赁合同》效力，租赁合同正处于履约过程中。依据合同约定，租赁保证金于合同终止或解除后60日内予以退还，特殊行业风险押金于租赁合同终止时与保证金一并退还，物业押金亦与涉租房屋使用相关，现租赁合同尚未终止，退还条件并未成就，***要求退还上述款项于法无据，法院难以支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回***的诉讼请求。

二审中，***提交以下新证据：1、《金泉美食宫商铺租赁合同》、北京大富豪杰娱乐有限公司（以下简称大富豪杰公司）企业信息查询及其出具的实际控制人证明，证明***为大富豪杰公司实际控制人，大富豪杰公司（乙方）与星科公司（甲方）签订租赁合同，约定乙方向甲方承租金泉美食宫F-2-05经营“大富豪杰电玩城”，租赁期限自2015年7月1日至2018年11月30日。2、星科公司出具的证明，内容为：“兹有我公司与***之间签订的《金泉美食宫商铺租赁合同》（***系北京大富豪杰娱乐有限公司的负责人）及《补充协议》系2015年11月因我公司（原名北京中汇川投资有限公司）更名，后双方于当月补签的，签订日期落款为2015年7月1日系双方实际合同开始履行日，租赁期限到2018年11月30日，到期后双方未签订新协议仍按照《金泉美食宫商铺租赁合同》及《补充协议》的条款继续履行，后因***方的经营原因致使《金泉美食宫商铺租赁合同》及《补充协议》无法继续履行，经双方友好协商于2019年4月和平解约。”

凯嘉公司发表如下质证意见：证据1，不认可真实性及证明目的，2015年11月3日之后北京中汇川投资有限公司更名为星科公司，而商铺租赁合同系以星科公司名义签订。证据2，不认可真实性及证明目的，***于庭审中称商铺租赁合同的实际签订日期与合同落款时间一致，此表述与该证据矛盾。

松能公司发表如下质证意见：证据1、证据2的真实性均认可，证明目的不认可。2015年7月1日之前租赁合同项下的权利义务归属于凯嘉公司，2015年7月1日之后租赁合同项下的权利义务归属于星科公司，至于星科公司与***是否解除合同，松能公司不清楚。

本院依法补充查明如下事实：凯嘉公司曾于2015年7月将***作为被告、松能公司作为第三人诉至一审法院，要求支付2015年6月至2015年8月期间拖欠的租金280 000元、2015年7月拖欠的物业费17210.55元和滞纳金322008.9元。

对于租赁合同主体，***主张2015年7月1日之前与松能公司存在租赁合同关系，凯嘉公司系松能公司的租赁代理方，三方签署《租赁合同》；2015年7月1日之后与星科公司存在租赁合同关系。凯嘉公司主张***一直与松能公司存在租赁合同关系，实际履行三方签署的《租赁合同》，2015年7月1日之后由星科公司代为收取租金。松能公司的意见与***意见一致。

对于租金收取，各方认可***在2015年7月1日之前向凯嘉公司缴纳租金。

经询，凯嘉公司称若租赁合同终止或解除，同意退还租赁保证金、特殊行业风险押金及物业押金，但需扣除滞纳金及凯嘉公司代缴的物业费。对于代缴物业费，凯嘉公司主张代缴2015年7月至2015年9月共计48900元的物业费并要求扣除，***予以认可。对于滞纳金，凯嘉公司主张2013年3月至2015年5月按照《租赁合同》约定的标准计算出的滞纳金698373元并要求扣除，***不予认可，主张超过诉讼时效且滞纳金计算标准过高。另，***主张迟延缴纳租金事先征得凯嘉公司的同意。

***、凯嘉公司、松能公司签订的《租赁合同》第7.2.1条约定：“乙方（***）应于每次租赁费用支付期开始前的30天内，将该期的租赁费用以现金、支票或银行划款方式交给代理方。”

本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

本院认为，根据各方在二审中的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、租赁保证金、特殊行业风险押金及物业押金退还条件是否成就；二、凯嘉公司能否要求以逾期付款滞纳金抵扣租赁保证金及逾期付款滞纳金的数额；三、凯嘉公司是否应向***支付保证金、押金利息。

一、租赁保证金、特殊行业风险押金及物业押金退还条件是否成就。

根据***、凯嘉公司、松能公司签署的《租赁合同》的约定，租赁保证金于合同终止或解除后60日内予以退还，特殊行业风险押金于租赁合同终止时与保证金一并退还。而根据松能公司2015年7月23日向***送达的《告知函》，松能公司将涉案房屋使用权益全部转让给星科公司，因此，星科公司概括承受了松能公司在《租赁合同》项下享有的权利义务。现星科公司与***已经协商一致解除租赁合同关系，租赁保证金、特殊行业风险押金及物业押金退还条件业已成就，故凯嘉公司应予退还。

二、凯嘉公司能否要求以逾期付款滞纳金抵扣租赁保证金及逾期付款滞纳金的数额。

《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定；第二百零六条规定，本法自2017年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。

对于2013年3月1日至2013年5月31日期间、2013年6月1日至2013年8月31日期间的租赁费用滞纳金问题，***于2013年6月14日付清租赁费用，存在逾期付款的情况，该笔款项逾期付款滞纳金的诉讼时效应从***付清租赁费用的次日开始计算。凯嘉公司未提交证据证明其在《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效期间内向***主张过该笔滞纳金，故凯嘉公司对该笔滞纳金请求权的诉讼时效期间已过，对其要求用该笔滞纳金抵扣其应退还***租赁保证金的请求，本院不予支持。

对于2013年12月1日至2015年5月31日期间的租赁费用滞纳金问题，凯嘉公司于2015年7月提起诉讼向***主张滞纳金，二审法院于2015年12月18日作出生效裁定，故该笔滞纳金存在诉讼时效中断的情形，诉讼时效期间重新计算。至***于2018年1月提起本案诉讼，凯嘉公司于本案中主张滞纳金，并未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效期间，凯嘉公司可要求用该笔滞纳金抵扣其应退还***的租赁保证金。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

关于滞纳金的数额问题，***在本案中主张违约金数额过高，而双方合同中约定的违约金计算标准确实过高，本院按照年利率24%的标准统一予以调整。按此计算，***应支付2013年12月1日至2015年5月31日期间租金滞纳金的数额为37253.92元，则凯嘉公司应退还***租赁保证金数额为544060.08元。***虽主张迟延缴纳租金征得凯嘉公司同意但***未能就其主张充分举证证明，本院不予采信。另，双方一致认可在凯嘉公司应退还***的租赁保证金、物业押金中扣除凯嘉公司代缴的物业费48900元，本院予以确认且一并予以扣除。

三、凯嘉公司是否应向***支付保证金、押金利息。

《租赁合同》约定保证金、押金不计利息，解约结算后予以退还，并未约定逾期退还需支付利息，且双方对于保证金、押金退还问题存在争议，凯嘉公司并不存在恶意不退还保证金、押金的情形，故本院对***要求支付利息的请求不予支持。

综上所述，***的上诉理由部分成立，对其合理部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初1550号民事判决；

二、凯嘉国际投资（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内退还***租赁保证金五十二万二千六百九十六元九角六分、特殊行业风险押金十万元；

三、驳回***的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费10888元，由***负担1954元（已交纳），由凯嘉国际投资（北京）有限公司负担8934元（于本判决生效之日起7日内交纳）。

二审案件受理费10888元，由***负担1954元（已交纳），由凯嘉国际投资（北京）有限公司负担8934元（于本判决生效之日起7日内交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　龚勇超
审　　判　　员　　　金妍熙
审　　判　　员　　　蒙　瑞

二〇一九年十月十八日

法　官　助　理　　　俞　洁
书　　记　　员　　　凌　童