北京祥和源农业科技股份有限公司与北京松能电气工程有限公司等租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民事判决书

（2018）京0105民初1539号

原告：北京祥和源农业科技股份有限公司，住所地北京市密云区高岭镇政府西侧2号。

法定代表人：卓天龙，总经理。

委托诉讼代理人：魏伟，北京辉远律师事务所律师。

被告：凯嘉国际投资（北京）有限公司，住所地北京市西城区。

法定代表人：窦玉琴，女，1968年11月2日出生，汉族，凯嘉国际投资（北京）有限公司总经理，住北京市石景山区。

委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李帅，河北磅礴律师事务所律师。

被告：北京松能电气工程有限公司，住所地北京市密云区新西路2号果园街道办事处办公楼515-0116室。

法定代表人刘建国，总经理。

委托诉讼代理人：张伟东，北京市蓝鹏律师事务所律师。

原告北京祥和源农业科技股份有限公司（以下简称祥和源公司）与被告凯嘉国际投资（北京）有限公司（以下简称凯嘉公司）、被告北京松能电气工程有限公司（以下简称松能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。祥和源公司委托诉讼代理人魏伟，凯嘉公司法定代表人窦玉琴及委托诉讼代理人祝辉良，松能公司委托诉讼代理人张伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

祥和源公司向本院提出诉讼请求：1、判令凯嘉公司、松能公司连带返还租赁保证金303 848元、服务费押金75 962元、物业押金9989.52元、装修押金15 000元、装修管理费5927.22元、办理证照开业押金50 000元；2、判令凯嘉公司、松能公司退还多缴纳租金55 131元；3、判令凯嘉公司、松能公司连带支付上述款项利息，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年7月1日至实际给付之日止。事实和理由：我方与凯嘉公司、松能公司于2011年12月1日签订《租赁合同》，我方为承租方，凯嘉公司为受托方，松能公司为委托方，合同约定凯嘉公司、松能公司出租位于北京市朝阳区金泉广场F栋一层21号（以下简称涉案房屋）给我方，租赁期限9年，租金每三个月支付一次。我向凯嘉公司交纳租赁保证金303 848元、服务费押金75 962元、物业押金9989.52元、装修押金15 000元、装修管理费5927.22元、办理证照开业押金50 000元。合同签订后，我方一直按时向凯嘉公司交纳租金至2015年6月5日。松能公司向我方发出《告知函》，要求我方停止向凯嘉公司支付一切相关款项。2015年5月，我方已向凯嘉公司支付2015年6月至8月期间租金18万元。2015年6月23日，松能公司向凯嘉公司发出《解除合同通知书》，解除了双方之间的《商铺委托出租代理合同》。2015年7月23日，松能公司书面通知我方自2015年7月1日起已将涉租场地使用权益全部转让给北京中汇川投资有限公司后更名为北京星科xx有限公司（以下简称星科公司），租赁费用向星科公司交纳。我方遂开始向星科公司支付租金及物业费。2016年10月18日，我方与星科公司口头达成一致，提前终止租赁合同，我方将涉租场地退还星科公司。2016年10月底，我方向星科公司讨要初期缴纳的各项保证金及押金合计460 726.74元未果。2017年5月6日，我方收到松能公司书面通知表示所缴各项押金及2015年7月1日后欠付松能公司的租金、滞纳金、违约金全部由凯嘉公司负责结算处理。我方多次催促归还款项及利息，凯嘉公司、松能公司均予推脱，故诉至法院，望判如所请。

凯嘉公司辩称：租赁保证金、服务费押金、物业押金及办理证照开业押金因合同未到期，祥和源公司提前终止合同，属于违约行为，我方依约不予退还租赁费保证金。我方与松能公司解除的是双方之间的《商铺委托出租代理合同》，而《租赁合同》系三方签订，并未解除，且在我方与松能公司调解中明确约定自2015年7月1日后，松能公司将其与祥和源公司租赁合同项下全部权利转让给我方，包括但不限于收取租金、滞纳金及违约金等，结算后收取金额直接归我方所有，无须再转交松能公司。祥和源公司未经我方同意于2016年10月18日单方终止租赁合同，属于严重违约行为，我方有权不退还上述押金。装修费押金15 000元已经退还。装修管理费5927.22元，其中100元系出入证工本费已经退还；5562.2元缴纳给物业公司，发票已转给祥和源公司；265.02元已经向祥和源公司开具发票。装修管理费依约不予退还，且由物业公司收取，与我方无关。祥和源公司要求退还多缴纳租金55 131元不成立，我方有权收取该期间租金。另，我方代缴2015年7月至9月物业费17 878.5元，且祥和源公司履约期间未按时支付租金，应承担滞纳金140 406元。如果法院判决退还租赁保证金，则该部分费用应予扣减。

松能公司辩称：涉案房屋产权系政泉公司，政泉公司欠付我方合同款，故以涉案房屋使用权折抵。我方委托专业机构凯嘉公司经营管理，履约过程中，凯嘉公司未支付租金。我方于2015年6月23日向其发送解约通知，双方于2015年7月1日解除委托代理关系。我方于2016年起诉凯嘉公司，双方经调解确定由凯嘉公司出面解决租金事宜，负责退还费用。本案诉求与我方无关，应由凯嘉公司承担责任。自2015年7月1日后涉案房屋收费事宜由星科公司负责，我方也不清楚祥和源公司是否提前解约。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证；对当事人有争议的证据，本院依法予以认定。

2011年12月1日，出租方委托方（甲方）凯嘉公司、承租方（乙方）祥和源公司、出租委托方（丙方）松能公司签订《租赁合同》，甲方同意将涉案房屋出租给乙方用于经营餐饮，租赁面积397.3平方米。乙方免租期三个月，自交房之日起算。租赁期限为9年，从房屋交付日开始计算。月租赁费用计算方式为租赁费单价*租赁面积*365天/12个月，租赁费单价包括应通过甲方向丙方支付的租金及向甲方支付的代理服务费。初始租赁费单价一层按每天每平方米8元计算（其中租金4.261元、代理服务费3.739元），合同每满三年环比递增5%。签署合同当日，乙方支付首期租赁费用及合作保证金。首期租赁费用为290 029元（其中租金154 477元、代理服务费135 552元），保证金290 029元（其中租金保证金154 477元，服务费包含金135 552元），如乙方违约提前终止本合同，此保证金不予退还。保证金数额在整个租赁期内保持不变，租赁费用按每三个月为一期支付一次。若乙方在租赁期内没有任何违约行为，则甲方应于合同终止或解除后的60天内将上述保证金如数退还给乙方（不计利息）。租赁期内，由于乙方原因提出提前终止本合同，则甲方有权不予退还乙方已付保证金及剩余租赁费用，并保留依法向乙方进一步索赔的权利。乙方逾期支付租赁费用或其他应付款项的，逾期付款天数在七日内的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款的0.3%滞纳金；逾期付款天数在七日至十五日的，乙方应按日向甲方支付逾期付款的0.6%滞纳金；逾期付款天数超过十五日至三十日的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款的1.2%滞纳金；逾期付款天数超过三十日的，甲方有权选择即可终止本合同，并按合同第17条的相应约定执行。若甲方选择不终止合同的，乙方应继续按日支付逾期应付款1.2%的滞纳金，直至乙方补缴完毕全部逾期应付款之日止。公共事业费用应由乙方通过甲方缴纳给相关部门或直接交给有关部门：其中需通过甲方代收代缴的费用包括物业费、物业押金（为3个月物业费）、装修押金、装修管理费、供暖费，其他费用由乙方直接交给相关部门或交付物业管理公司代缴。乙方必须完成国家相关部门审批程序并取得相关证照后方可营业，为此需向甲方交纳5万元的证照办理押金，与首期房屋租赁费用及保证金一同支付，待乙方取得相关审批手续并正式经营三个月后退还。

同日，凯嘉公司（甲方）与祥和源公司（乙方）签订《补充协议》，约定涉案房屋实际租赁面积大于主合同租赁面积，多出18.93平方米按主合同同等租赁条件承租。由于租赁地址市场因素及行业特殊性，甲方按照原租赁合同及补充协议的租赁总体面积另收取2元/日/平方米的租赁服务费。

2012年2月14日，祥和源公司支付凯嘉公司租赁保证金303848元、服务费押金75 962元、物业押金9989.52元、装修管理费及出入证工本费5927.22元、装修押金15 000元、办理证照开业押金50 000元。

后，凯嘉公司退还祥和源公司装修押金及出入证工本费15100元，祥和源公司于2014年3月26日就此出具收据。

经询，祥和源公司与凯嘉公司均确认祥和源公司向凯嘉公司支付最后一笔租金系178 800元，支付期间自2015年6月1日至7月10日。各方亦均确认祥和源公司已于2016年9月搬离涉案房屋。

经查，松能公司于2015年6月5日向祥和源公司送达《告知函》，告知松能公司与凯嘉公司发生履约争议，从即日起暂停支付一切相关条款，待协商后再行支付。松能公司于2015年7月23日向祥和源公司送达《告知函》，告知自2015年7月1日起至2021年11月30日止将涉案房屋使用权权益全部转让给星科公司，租赁合同继续有效，按时按期将租金支付给星科公司。

另查1，2010年12月，松能公司与凯嘉公司签订《商铺委托出租代理协议》将涉案房屋委托凯嘉公司代理出租，代理期限自2010年12月1日至2020年11月30日。《商铺委托出租代理协议》于2015年7月1日解除。

另查2，2015年，凯嘉公司将祥和源公司作为被告、松能公司作为第三人诉至本院，要求支付2015年6月至2015年8月期间拖欠的租金220 000元、2015年7月拖欠的物业费6243.45元和滞纳金247 101.9元。本院于2015年10月19日作出（2015）朝民初字第38696号民事裁定书，裁定驳回凯嘉的起诉。凯嘉公司不服判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2015年12月18日作出（2015）三中民终字第15927号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。

另查3，2017年，松能公司与凯嘉公司因委托代理合同争议诉至本院，双方经调解确认和解意见：1、对于租户祥和源公司的租金保证金、服务费保证金、办理证照开业押金，由凯嘉公司与祥和源公司直接结算退还，凯嘉公司无需向松能公司退还该部分费用；2、对于租户刘国军的租赁保证金、服务费保证金、物业押金、特殊行业风险押金，由凯嘉公司与刘国军直接结算退还，凯嘉公司无需向松能公司退还该部分费用；3、松能公司将以下权利转让给凯嘉公司：一是凯嘉公司代理期间，松能公司向祥和源公司追索迟延交纳租金所产生的滞纳金的债权；二是凯嘉公司代理期间，松能公司向刘国军追索迟延交纳租金所产生的滞纳金的之债权；三是2015年7月1日之后，松能公司将其与祥和源公司租赁合同项下的全部权利转让给凯嘉公司（包括但不限于收取租金、滞纳金、违约金等）。凯嘉公司结算后收取的金额直接归凯嘉公司所有，无需再转交给松能公司。4、在凯嘉公司与祥和源公司、刘国军处理上述债权债务期间，松能公司配合凯嘉公司出具与祥和源公司、刘国军结算所需要的全部文件和手续，直至结算完毕。松能公司承诺在转让上述债权、合同权利后，不会有第三方就转让的债权、合同权利提出抗辩或新的主张，否则由松能公司负责解决；调解协议生效后15日内，松能公司配合凯嘉公司与祥和源公司进行结算，并分别向祥和源公司、刘国军发出债权转让通知书等文件。5、调解协议生效后15日内，凯嘉公司向松能公司支付30万元，双方除此别无纷争。6、凯嘉公司与松能公司就本案签署的任何文件，或任何一方与第三方签署的文件，如与本案调解笔录内容不一致的，以调解笔录为准。据此，本院于2017年5月3日出具（2016）京0105民初53749号民事调解书，确认凯嘉公司于2017年5月18日前支付松能公司费用30万元。

庭审中，祥和源公司与凯嘉公司均认可2015年7月1日前存在两笔逾期付款情形：1、2013年2月1日应付2013年3月1日至5月31日期间租赁费379 810元，实际于2013年1月30日付款1万元，于2013年2月7日付款15 000元，于2013年2月27日付款65 000元，于2013年3月7日付款8万元，于2013年3月14日付款138 540.35元（含物业费18 730.35元）；2、2015年2月1日应付2015年3月1日至5月31日期间租赁费398 800元，实际于2015年2月9日付款5万元，于2015年2月15日付款58 800元，于2015年3月10日付款5万元，于2015年3月16日付款2万元，于2015年3月19日付款2万元，于2015年3月31日付款4万元，于2015年4月3日付款1万元，于2015年4月15日付款4万元，于2015年4月28日付款16 243.45元（含物业费6243.45元），于2015年4月30日付款10万元。就此，祥和源公司表示付款时间都是征得凯嘉公司同意，且凯嘉公司收取租金并未提出异议，未催缴过滞纳金应视为免除了祥和源公司的逾期付款责任，就此，祥和源公司提交短信记录为证，显示凯嘉公司工作人员多次提示支付租金，并对收到租金予以回复。就此，凯嘉公司表示并未免除祥和源公司逾期付款滞纳金责任，两笔款项参照合同约定按照逾期应付款日1.2%计算滞纳金合计140406元。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。松能公司、凯嘉公司与刘国军签订之《租赁合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。松能公司委托凯嘉公司将涉案房屋出租给祥和源公司使用，现祥和源公司已经搬离涉案房屋，租赁关系已经解除，各方应对各项押金依约核算处理。关于租赁保证金，依据合同约定应与祥和源公司违约责任一并考量，由凯嘉公司退还祥和源公司。祥和源公司于凯嘉公司委托管理涉案房屋期间存在两笔逾期付款情形，且凯嘉公司曾于2015年采取诉讼方式主张滞纳金，祥和源公司提交微信记录不足以证明凯嘉公司作出过放弃滞纳金的意思表示，凯嘉公司收取租金行为亦不当然视为放弃该项主张，故祥和源公司要求租赁保证金中扣抵逾期付款滞纳金于法有据。就凯嘉公司主张某和源公司提前解约违约责任问题，结合在案证据可知凯嘉公司于2015年7月1日后不再享有涉案房屋委托代理权，祥和源公司履约行为相对方系星科公司代理之松能公司，凯嘉公司无权向祥和源公司主张合同权利。凯嘉公司可依据与松能公司之间达成之调解协议就损失问题予以处理。就凯嘉公司于2015年7月至9月期间代交物业费不应于租赁保证金中扣抵，可另行主张处理。故本院就租赁保证金与逾期付款滞纳金予以核算后判处由凯嘉公司退还祥和源公司。祥和源公司要求凯嘉公司退还服务费押金、物业押金及证照办理押金理由正当，本院予以支持。凯嘉公司提交证据证明装修押金已经退还，本院对于祥和源公司该项主张不予支持。装修管理费非保证金性质，合同亦未约定凯嘉公司就此承担返还义务，祥和源公司要求凯嘉公司予以返还依据不足，本院不予支持。关于已付租金一节，凯嘉公司与松能公司签订之《商铺委托出租代理协议》于2015年7月1日解除，且松能公司书面告知祥和源公司自2015年7月1日后向星科公司支付租金，故祥和源公司要求凯嘉公司返还2015年7月1日后的租金理由正当，本院结合已付租金情况酌情判处。《租赁合同》约定押金不计利息，且解约结算后予以退还，祥和源公司要求支付利息于法无据，本院不予支持。另，依据《租赁合同》约定押金返还及租金收付事宜均由凯嘉公司负责，祥和源公司要求松能公司承担连带责任依据不足，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：

一、被告凯嘉国际投资（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京祥和源农业科技股份有限公司租赁保证金   十六万三千四百四十二元、服务费押金七万五千九百六十二元、物业押金九千九百八十九元五角二分、证照开办押金五万元。

二、被告凯嘉国际投资（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京祥和源农业科技股份有限公司租金四万四千七百元。

三、驳回原告北京祥和源农业科技股份有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8958元，由原告北京祥和源农业科技股份有限公司负担2543元（已交纳），由被告凯嘉国际投资（北京）有限公司负担6415元（原告北京祥和源农业科技股份有限公司已交纳，被告凯嘉国际投资（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内连带支付原告北京祥和源农业科技股份有限公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　　判　　长　　　孙　琪
人 民 陪 审 员　　　罗小灵
人 民 陪 审 员　　　史文军

二〇一九年三月二十二日

书　　记　　员　　　李剑奇