凯嘉国际投资（北京）有限公司等与北京松能电气工程有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2019）京03民终11222号

上诉人（原审原告）：北京祥和源农业科技股份有限公司，住所地北京市密云区高岭镇政府西侧2号。

法定代表人：卓天龙，经理。

委托诉讼代理人：魏伟，北京辉远律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：凯嘉国际投资（北京）有限公司，住所地北京市西城区。

法定代表人：窦玉琴，总经理。

委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：祝秋香，北京市盈科律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：北京松能电气工程有限公司，住所地北京市密云区新西路2号果园街道办事处办公楼515-116室。

法定代表人：刘建国，总经理。

委托诉讼代理人：张伟东，北京市蓝鹏律师事务所律师。

上诉人北京祥和源农业科技股份有限公司（以下简称祥和源公司）因与上诉人凯嘉国际投资（北京）有限公司（以下简称凯嘉公司）、被上诉人北京松能电气工程有限公司（以下简称松能公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初1539号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人祥和源公司之委托诉讼代理人魏伟、上诉人凯嘉公司之法定代表人窦玉琴、委托诉讼代理人祝辉良、被上诉人松能公司之委托诉讼代理人张伟东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

祥和源公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由凯嘉公司、松能公司承担。事实及理由：原审判决认定事实错误，原审判决书中认为凯嘉公司主张的逾期交纳租金的滞纳金于法有据是错误的，首先该滞纳金在合同履行期间从未向祥和源公司主张过，而是在合同解除后才向祥和源公司主张的，且其主张的2013年3月的滞纳金也已经超过了诉讼时效，该两笔滞纳金的计算也存在问题，不应全部按日1.2%来计算，应当按照合同约定的阶梯计算，且合同约定的滞纳金标准过高。原审判决认为祥和源公司要求支付利息于法无据，祥和源公司无法认同。依据祥和源公司与凯嘉公司、松能公司的合同约定一系列押金只是在合同履行期间不计利息，在合同解除后凯嘉公司、松能公司应当依法支付占用祥和源公司资金的利息。综上请求二审法院依法撤销原审判决中的第一项、第三项判决并依法改判。

凯嘉公司辩称，不同意祥和源公司的上诉请求。

松能公司辩称，同意一审判决，不同意祥和源公司的上诉请求和理由。

凯嘉公司亦提起了上诉，但在二审期间申请撤回上诉。

祥和源公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令凯嘉公司、松能公司连带返还租赁保证金303 848元、服务费押金75 962元、物业押金9989.52元、装修押金15 000元、装修管理费5927.22元、办理证照开业押金50 000元；2.判令凯嘉公司、松能公司退还多缴纳租金55 131元；3.判令凯嘉公司、松能公司连带支付上述款项利息，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年7月1日至实际给付之日止。

一审法院经审理认定事实如下：2011年12月1日，出租方委托方（甲方）凯嘉公司、承租方（乙方）祥和源公司、出租委托方（丙方）松能公司签订《租赁合同》，甲方同意将涉案房屋出租给乙方用于经营餐饮，租赁面积397.3平方米。乙方免租期三个月，自交房之日起算。租赁期限为9年，从房屋交付日开始计算。月租赁费用计算方式为租赁费单价*租赁面积*365天/12个月，租赁费单价包括应通过甲方向丙方支付的租金及向甲方支付的代理服务费。初始租赁费单价一层按每天每平方米8元计算（其中租金4.261元、代理服务费3.739元），合同每满三年环比递增5%。签署合同当日，乙方支付首期租赁费用及合作保证金。首期租赁费用为290 029元（其中租金154 477元、代理服务费135 552元），保证金290 029元（其中租金保证金154 477元，服务费包含金135 552元），如乙方违约提前终止本合同，此保证金不予退还。保证金数额在整个租赁期内保持不变，租赁费用按每三个月为一期支付一次。若乙方在租赁期内没有任何违约行为，则甲方应于合同终止或解除后的60天内将上述保证金如数退还给乙方（不计利息）。租赁期内，由于乙方原因提出提前终止本合同，则甲方有权不予退还乙方已付保证金及剩余租赁费用，并保留依法向乙方进一步索赔的权利。乙方逾期支付租赁费用或其他应付款项的，逾期付款天数在七日内的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款的0.3%滞纳金；逾期付款天数在七日至十五日的，乙方应按日向甲方支付逾期付款的0.6%滞纳金；逾期付款天数超过十五日至三十日的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款的1.2%滞纳金；逾期付款天数超过三十日的，甲方有权选择即可终止本合同，并按合同第17条的相应约定执行。若甲方选择不终止合同的，乙方应继续按日支付逾期应付款1.2%的滞纳金，直至乙方补缴完毕全部逾期应付款之日止。公共事业费用应由乙方通过甲方缴纳给相关部门或直接交给有关部门：其中需通过甲方代收代缴的费用包括物业费、物业押金（为3个月物业费）、装修押金、装修管理费、供暖费，其他费用由乙方直接交给相关部门或交付物业管理公司代缴。乙方必须完成国家相关部门审批程序并取得相关证照后方可营业，为此需向甲方交纳5万元的证照办理押金，与首期房屋租赁费用及保证金一同支付，待乙方取得相关审批手续并正式经营三个月后退还。

同日，凯嘉公司（甲方）与祥和源公司（乙方）签订《补充协议》，约定涉案房屋实际租赁面积大于主合同租赁面积，多出18.93平方米按主合同同等租赁条件承租。由于租赁地址市场因素及行业特殊性，甲方按照原租赁合同及补充协议的租赁总体面积另收取2元/日/平方米的租赁服务费。

2012年2月14日，祥和源公司支付凯嘉公司租赁保证金303 848元、服务费押金75 962元、物业押金9989.52元、装修管理费及出入证工本费5927.22元、装修押金15 000元、办理证照开业押金50 000元。

后，凯嘉公司退还祥和源公司装修押金及出入证工本费15 100元，祥和源公司于2014年3月26日就此出具收据。

经询，祥和源公司与凯嘉公司均确认祥和源公司向凯嘉公司支付最后一笔租金系178 800元，支付期间自2015年6月1日至7月10日。各方亦均确认祥和源公司已于2016年9月搬离涉案房屋。

经查，松能公司于2015年6月5日向祥和源公司送达《告知函》，告知松能公司与凯嘉公司发生履约争议，从即日起暂停支付一切相关条款，待协商后再行支付。松能公司于2015年7月23日向祥和源公司送达《告知函》，告知自2015年7月1日起至2021年11月30日止将涉案房屋使用权权益全部转让给星科公司，租赁合同继续有效，按时按期将租金支付给星科公司。

另查1，2010年12月，松能公司与凯嘉公司签订《商铺委托出租代理协议》将涉案房屋委托凯嘉公司代理出租，代理期限自2010年12月1日至2020年11月30日。《商铺委托出租代理协议》于2015年7月1日解除。

另查2，2015年，凯嘉公司将祥和源公司作为被告、松能公司作为第三人诉至一审法院，要求支付2015年6月至2015年8月期间拖欠的租金220 000元、2015年7月拖欠的物业费6243.45元和滞纳金247 101.9元。一审法院于2015年10月19日作出（2015）朝民初字第38696号民事裁定书，裁定驳回凯嘉的起诉。凯嘉公司不服判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2015年12月18日作出（2015）三中民终字第15927号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。

另查3，2017年，松能公司与凯嘉公司因委托代理合同争议诉至一审法院，双方经调解确认和解意见：1、对于租户祥和源公司的租金保证金、服务费保证金、办理证照开业押金，由凯嘉公司与祥和源公司直接结算退还，凯嘉公司无需向松能公司退还该部分费用；2、对于租户刘国军的租赁保证金、服务费保证金、物业押金、特殊行业风险押金，由凯嘉公司与刘国军直接结算退还，凯嘉公司无需向松能公司退还该部分费用；3、松能公司将以下权利转让给凯嘉公司：一是凯嘉公司代理期间，松能公司向祥和源公司追索迟延交纳租金所产生的滞纳金的债权；二是凯嘉公司代理期间，松能公司向刘国军追索迟延交纳租金所产生的滞纳金的之债权；三是2015年7月1日之后，松能公司将其与祥和源公司租赁合同项下的全部权利转让给凯嘉公司（包括但不限于收取租金、滞纳金、违约金等）。凯嘉公司结算后收取的金额直接归凯嘉公司所有，无需再转交给松能公司。4、在凯嘉公司与祥和源公司、刘国军处理上述债权债务期间，松能公司配合凯嘉公司出具与祥和源公司、刘国军结算所需要的全部文件和手续，直至结算完毕。松能公司承诺在转让上述债权、合同权利后，不会有第三方就转让的债权、合同权利提出抗辩或新的主张，否则由松能公司负责解决；调解协议生效后15日内，松能公司配合凯嘉公司与祥和源公司进行结算，并分别向祥和源公司、刘国军发出债权转让通知书等文件。5、调解协议生效后15日内，凯嘉公司向松能公司支付30万元，双方除此别无纷争。6、凯嘉公司与松能公司就本案签署的任何文件，或任何一方与第三方签署的文件，如与本案调解笔录内容不一致的，以调解笔录为准。据此，一审法院于2017年5月3日出具（2016）京0105民初53749号民事调解书，确认凯嘉公司于2017年5月18日前支付松能公司费用30万元。

一审庭审中，祥和源公司与凯嘉公司均认可2015年7月1日前存在两笔逾期付款情形：1、2013年2月1日应付2013年3月1日至5月31日期间租赁费379 810元，实际于2013年1月30日付款1万元，于2013年2月7日付款15 000元，于2013年2月27日付款65 000元，于2013年3月7日付款8万元，于2013年3月14日付款138 540.35元（含物业费18 730.35元）；2、2015年2月1日应付2015年3月1日至5月31日期间租赁费   398 800元，实际于2015年2月9日付款5万元，于2015年2月15日付款58 800元，于2015年3月10日付款5万元，于2015年3月16日付款2万元，于2015年3月19日付款2万元，于2015年3月31日付款4万元，于2015年4月3日付款1万元，于2015年4月15日付款4万元，于2015年4月28日付款16 243.45元（含物业费6243.45元），于2015年4月30日付款10万元。就此，祥和源公司表示付款时间都是征得凯嘉公司同意，且凯嘉公司收取租金并未提出异议，未催缴过滞纳金应视为免除了祥和源公司的逾期付款责任，就此，祥和源公司提交短信记录为证，显示凯嘉公司工作人员多次提示支付租金，并对收到租金予以回复。就此，凯嘉公司表示并未免除祥和源公司逾期付款滞纳金责任，两笔款项参照合同约定按照逾期应付款日1.2%计算滞纳金合计140 406元。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。松能公司、凯嘉公司与刘国军签订之《租赁合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。松能公司委托凯嘉公司将涉案房屋出租给祥和源公司使用，现祥和源公司已经搬离涉案房屋，租赁关系已经解除，各方应对各项押金依约核算处理。关于租赁保证金，依据合同约定应与祥和源公司违约责任一并考量，由凯嘉公司退还祥和源公司。祥和源公司于凯嘉公司委托管理涉案房屋期间存在两笔逾期付款情形，且凯嘉公司曾于2015年采取诉讼方式主张滞纳金，祥和源公司提交微信记录不足以证明凯嘉公司作出过放弃滞纳金的意思表示，凯嘉公司收取租金行为亦不当然视为放弃该项主张，故祥和源公司要求租赁保证金中扣抵逾期付款滞纳金于法有据。就凯嘉公司主张祥和源公司提前解约违约责任问题，结合在案证据可知凯嘉公司于2015年7月1日后不再享有涉案房屋委托代理权，祥和源公司履约行为相对方系星科公司代理之松能公司，凯嘉公司无权向祥和源公司主张合同权利。凯嘉公司可依据与松能公司之间达成之调解协议就损失问题予以处理。就凯嘉公司于2015年7月至9月期间代交物业费不应于租赁保证金中扣抵，可另行主张处理。故一审法院就租赁保证金与逾期付款滞纳金予以核算后判处由凯嘉公司退还祥和源公司。祥和源公司要求凯嘉公司退还服务费押金、物业押金及证照办理押金理由正当，一审法院予以支持。凯嘉公司提交证据证明装修押金已经退还，一审法院对于祥和源公司该项主张不予支持。装修管理费非保证金性质，合同亦未约定凯嘉公司就此承担返还义务，祥和源公司要求凯嘉公司予以返还依据不足，一审法院不予支持。关于已付租金一节，凯嘉公司与松能公司签订之《商铺委托出租代理协议》于2015年7月1日解除，且松能公司书面告知祥和源公司自2015年7月1日后向星科公司支付租金，故祥和源公司要求凯嘉公司返还2015年7月1日后的租金理由正当，一审法院结合已付租金情况酌情判处。《租赁合同》约定押金不计利息，且解约结算后予以退还，祥和源公司要求支付利息于法无据，一审法院不予支持。另，依据《租赁合同》约定押金返还及租金收付事宜均由凯嘉公司负责，祥和源公司要求松能公司承担连带责任依据不足，一审法院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、凯嘉国际投资（北京）有限公司于判决生效之日起七日内退还北京祥和源农业科技股份有限公司租赁保证金十六万三千四百四十二元、服务费押金七万五千九百六十二元、物业押金九千九百八十九元五角二分、证照开办押金五万元；二、凯嘉国际投资（北京）有限公司于判决生效之日起七日内退还北京祥和源农业科技股份有限公司租金四万四千七百元；三、驳回北京祥和源农业科技股份有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人未提交新的证据。

本院依法补充查明如下事实：凯嘉公司系于2015年7月将祥和源公司作为被告、松能公司作为第三人诉至一审法院，要求支付2015年6月至2015年8月期间拖欠的租金220 000元、2015年7月拖欠的物业费6243.45元和滞纳金247 101.9元。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，凯嘉公司在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。根据各方在二审中的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、凯嘉公司能否要求以逾期付款滞纳金抵扣租赁保证金及逾期付款滞纳金的数额；二、凯嘉公司是否应向祥和源公司支付保证金、押金利息。

一、凯嘉公司能否要求以逾期付款滞纳金抵扣租赁保证金及逾期付款滞纳金的数额。

《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定；第二百零六条规定，本法自2017年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。

对于2013年3月1日至2013年5月31日期间的租赁费用滞纳金问题，祥和源公司于2015年3月14日付清租赁费用，存在逾期付款的情况，该笔款项逾期付款滞纳金的诉讼时效应从祥和源公司付清租赁费用的次日开始计算。凯嘉公司未提交证据证明其在《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效期间内向祥和源公司主张过该笔滞纳金，故凯嘉公司对该笔滞纳金请求权的诉讼时效期间已过，对其要求用该笔滞纳金抵扣其应退还祥和源公司租赁保证金的请求，本院不予支持。

对于2015年3月1日至2015年5月31日期间的租赁费用滞纳金问题，凯嘉公司于2015年7月提起诉讼向祥和源公司主张滞纳金，二审法院于2015年12月18日作出生效裁定，故该笔滞纳金存在诉讼时效中断的情形，诉讼时效期间重新计算。至祥和源公司于2018年1月提起本案诉讼，凯嘉公司于本案中主张滞纳金，并未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效期间，凯嘉公司可要求用该笔滞纳金抵扣其应退还祥和源公司租赁保证金。

《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定：买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。

关于滞纳金的数额问题，祥和源公司在一审中抗辩凯嘉公司已放弃滞纳金，不同意支付滞纳金，一审法院未就若不支持祥和源公司免责抗辩，祥和源公司是否需要主张调整违约金进行释明，现祥和源公司在二审中主张违约金数额过高，而双方合同中约定的违约金计算标准确实过高，本院按照年利率24%的标准统一予以调整。按此计算，祥和源公司应支付2015年3月1日至2015年5月31日期间租金滞纳金的数额为7437元，则凯嘉公司应退还祥和源公司租赁保证金数额为296 411元。一审法院判决退还的租赁保证金数额有误，本院依法予以纠正。

二、凯嘉公司是否应向祥和源公司支付保证金、押金利息。

《租赁合同》约定保证金、押金不计利息，解约结算后予以退还，并未约定逾期退还需支付利息，且双方对于保证金、押金退还问题存在争议，凯嘉公司并不存在恶意不退还保证金、押金的情形，故本院对祥和源公司要求支付利息的请求不予支持。

综上所述，祥和源公司的上诉理由部分成立，对其合理部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初1539号民事判决第二项；

二、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初1539号民事判决第三项；

三、变更北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初1539号民事判决第一项为：凯嘉国际投资（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京祥和源农业科技股份有限公司租赁保证金二十九万六千四百一十一元、服务费押金七万五千九百六十二元、物业押金九千九百八十九元五角二分、证照开办押金五万元；

四、驳回北京祥和源农业科技股份有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费8958元，由北京祥和源农业科技股份有限公司负担503元（已交纳），由凯嘉国际投资（北京）有限公司负担8455元（于本判决生效之日起7日内交纳）。

二审案件受理费3108元，由北京祥和源农业科技股份有限公司负担148元（已交纳），由凯嘉国际投资（北京）有限公司负担2960元（于本判决生效之日起7日内交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　龚勇超
审　　判　　员　　　蒙　瑞
审　　判　　员　　　金妍熙

二〇一九年九月二十六日

法　官　助　理　　　李思巧
法　官　助　理　　　张　弛
书　　记　　员　　　凌　童
书　　记　　员　　　刘　鸽