中海物业管理有限公司、屈伸财产损害赔偿纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)川01民终6780号

上诉人（原审被告）：中海物业管理有限公司。住所地:广**省深圳市**山区高新技术产业园**区科技**道豪威科技大厦**。

法定代表人：王琦，董事长。

委托诉讼代理人：曹骥，泰和泰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告)：**，男，汉族，1970年10月1日出生，住成都市锦江区。

原审被告：中海物业管理有限公司成都。住所地：成都市高新区神仙树**路**号路8号。

主要负责人：孙京伟，总经理。

委托诉讼代理人：曹骥，泰和泰律师事务所律师。

原审被告：中海嘉泓（成都）房地产开。住所地：**川省成都市高新区交子大道**号中海国际中心**座**楼A座25楼。

法定代表人：郭勇，董事长。

委托诉讼代理人：曹骥，泰和泰律师事务所律师。

原审被告：成都业之峰装饰工程。住所地：**川省成都市正府街**号丝绸大厦综合楼**楼合楼1-3楼。

法定代表人：陈福彭，总经理。

委托诉讼代理人：陈玉红，女，该公司员工。

上诉人中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）因与被上诉人**、中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司（以下简称中海地产公司）、原审被告中海物业管理有限公司成都分公司（以下简称中海物业成都分公司）、成都业之峰装饰工程有限责任公司（以下简称业之峰装饰公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服成都市高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初8075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人中海物业公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判驳回**的诉讼请求；2、诉讼费用由**承担。事实和理由：1、一审法院漏查关键事实、事实认定错误。中海物业公司提交了2016年5月上诉人委托专业公司对小区进行排水管检查、清理的相关证据，一审法院未予认定；房屋装修完毕后**是否对房屋进行过管理，以及管理方式、程度一审法院未予查实，没有查明其对事故的发生是否存在过错；一审法院认为中海物业公司应当“采取严于其自行制定的疏通标准对二次排水管进行维护”属于事实认定错误；鉴定机构出具的《补充说明》并没有明确说明主卧需要更换多少木地板、主卫地面及部分墙面需要具体更换多少墙砖、主卧卫生间的欧神诺地砖虽然华润建材有限公司认为没有色号一致的备货，但并不是必须在华润建材有限公司购买，一审法院据此做出判决属于事实认定错误。2、一审法院适用法律错误。上诉人已经对排水管进行了检查，并且举证予以证明，不应承担任何侵权责任，一审法院适用《侵权责任法》第六条判决上诉人存在侵权行为应承担侵权责任适用法律错误。

被上诉人**辩称，1、根据《前期物业管理合同》第二条第二款，二次排水管属于公用设施，物管公司有责任对二次排水管的运行、维修、养护和管理。至于对污水管检修次数属于物管公司单方面自行的规定，属于物管方面的格式条款，物管公司对二次排水管维护的责任应以不对业主财产造成损失为最低要求；房屋装修时每户业主都要到物管公司报备登记，物管公司要对装修情况进行日常巡查，因此物管公司对二次排水管负有管理维护的职责；2、二次排水管道装修公司做闭水试验后就回填，然后在回填层上再做防水层，然后再贴地板砖和墙砖，业主日常使用时不直接使用该二次排水管道。业主已于2016年2月入住，上诉人提出2016年5月已委托专业公司对小区排水管进行了检查，更证明入住时该二次排水管是畅通的；3、2016年6月8日漏水时已将地砖毁损，查找漏水原因时地砖全部撤除，在修复装修时，因欧神诺没有与原色号一致的的备货，墙砖也全部撤除；中海物业公司确认不再申请鉴定**才进行的装修。综上，一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审被告中海地产公司述称，本案中其不承担责任。

原审被告中海物业成都分公司的意见与中海物业公司的上诉意见一致。

原审被告业之峰装饰公司述称，业主于2016年2月份入住，与业主的合同已完全履行完毕，交付使用时所有管道均进行了疏通，没有任何过错，不应承担责任，请求维持一审判决。

原审原告**向一审法院起诉请求：请求判令中海物业公司、中海物业成都分公司、中海地产公司、业之峰装饰公司共同赔偿**各项经济损失共计82880元；赔偿房屋租金损失（从2016年6月8日起按每月15000元计算至法院判决书生效后两个月）；排除妨害，消除其他两个卫生间的隐患；承担评估费8000元。

一审法院认定事实：2014年，**在中海地产公司处购买了位于成都市××区××公馆××单元××号房屋一套，该房屋建筑面积189.65平方米，2015年5月1日，中海地产公司将经竣工验收合格的该房屋向**进行了交付。中海地产公司向**交付的《商品房使用说明书》载明：卫生间预留了一个同层排水接口，住户可根据装修需要进行扩展和接驳，装修前应对排水管道进行通水实验。

2013年9月12日，中海地产公司与中海物业成都分公司签订《【中海·xx片区xx地块（住宅）项目】前期物业服务合同》，约定中海物业成都分公司为该地块住宅小区提供物业服务，物业服务内容包括了公用区域、共用部位的清洁卫生，垃圾的清运及雨、污水管道的定期疏通。作为该合同附件的《物业管理服务标准》对于共有设施设备维护养护规定的标准为：上下水管道、落水管，每年检查一次，平时发现问题立即修补、疏通；共有雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月检查一次，视检查情况及时清掏，并确保井内无垃圾杂物、无泥土，井盖干净。

2015年3月7日，**与业之峰装饰公司签订家装装修合同，约定由业之峰装饰公司对案涉房屋进行装修。该房屋装修于2015年5月20日开始，业之峰装饰公司在装修前对案涉房屋的给排水管道进行了检测，对厨房、卫生间、屋面防水进行了闭水实验，2016年2月该房屋装修完毕。

2016年6月8日晚上，**发现案涉房屋的主卧室及卫生间大面积浸水，造成主卧室木地板、衣柜受损，卫生间地砖上翘。**随即通知中海物业成都分公司、业之峰装饰公司到现场予以排查。经排查后确认系因公共排水管道堵塞导致**房屋主卧室卫生间二次地漏排水管返水造成，二次排水的公共排水管堵塞点位于该栋房屋的2楼至3楼的位置。

一审诉讼过程中，根据**的申请，一审法院依法委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司四川分公司对案涉房屋修复费用及客观市场租赁价格进行评估。2016年11月4日，该机构出具《评估报告书》，估价结果为：评估总价14.2553万元，其中案涉房屋主卧及卫生间修复费用评估总价为8.2880万元，租赁建筑面积189.65平方米，租赁单价2.17元/平方米·天（整体租赁单价约12000元/月），租赁期限145天（自2016年6月1日至2016年10月24日），租赁总价5.9673万元。**支出鉴定费8000元。

2016年12月2日，鉴定机构杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司四川分公司向一审法院出具的《补充说明》载明：估价对象主卫地面砖及部分墙砖、主卧实木地板已严重浸水并拆除；另外根据华润建材有限公司出具的证明，估价对象主卫室内地面铺设的欧神诺地砖，墙面铺设的欧神诺墙砖所使用两款砖目前暂时都有货，但均不是相同色号的，存在色差，这两部分评估是按全部更换考虑。2016年12月12日，中海地产公司、中海物业成都分公司、中海物业公司不申请对鉴定事项进行重新鉴定，一审法院告知原告**不需要再保存现场。

一审诉讼过程中，**不申请对案涉房屋是否存在设计缺陷进行鉴定。

一审法院认定上述事实，采信了双方当事人提交的身份证、组织机构代码证；《前期物业服务合同》及附件、《商品房使用说明书》；装修合同**住宅装修管理服务协议；装修备案表、交接记录；视频资料、现场照片；建设工程规划合格证、竣工验收备案表、验收合格证明；鉴定结论以及鉴定费票据等证据。

一审法院认为，公民的合法财产受法律保护，行为人因过错侵害他人财产造成损害的，应当承担赔偿责任。本案中，中海地产公司作为案涉房屋的建设单位，中海物业公司作为案涉房屋的物业管理单位，业之峰装饰公司作为案涉房屋的装修单位，但原审被告如未尽到合同约定的义务，**可以选择侵权纠纷提起诉讼。

对于三原审被告是否已经尽到合同约定的义务，是否对造成**房屋受损具有过错为本案争议焦点。一、**主张中海地产公司建设的房屋在主卧卫生间增设了同层排水管，如二次公共排水管堵塞易造成该排水管返水造成业主房屋受损，存在设计缺陷，一审法院认为，案涉房屋经过竣工验收合格，同时该房屋的设计单位也出具函件证明符合设计规范，而**诉讼过程中不申请对案涉房屋是否存在设计缺陷进行司法鉴定，故**主张中海地产公司存在设计缺陷造成其财产损失，一审法院不予支持。二、中海物业公司作为**所居住小区的物业管理公司，对于二次排水管具有疏通、维护的管理义务。造成**房屋堵塞是因为二次排水管堵塞所致，现有证据不能证明造成二次排水管堵塞是因为居住该房屋的业主不正当的将装修废物排入该二次排水管所致。中海物业公司作为小区的物业管理单位，在收取业主物业管理费后，应当对物业的公共部分尽到合理的管理义务，对于二次排水管的疏通，该公司虽然制定了具体的疏通、维护标准，但中海公司对二次排水管的疏通、维护责任应当达到在小区业主合理使用物业的情况下不致发生业主财产损失的标准。案涉小区交房时间不长，进行装修的业主较多，二次排水管被堵塞的可能性较大，中海物业公司作为专业的物业服务单位，对此应当明知，应当采取严于其自行制定的疏通标准对二次排水管进行维护。中海物业公司疏于履行物业服务合同义务，具有过错，同时其过错行为与二次排水管堵塞具有因果关系，应当承担赔偿责任，赔偿**的相关损失。三、业之峰装修公司在装修前检查了相关供排水管道，同时也对卫生间进行了闭水实验，尽到了相关合同义务。无证据证明案涉房屋装修过程中业之峰装饰公司将不应当排入排污管的物质排入了污水管，同时案涉二次排污管堵塞点位于2楼与3楼之间，并非位于**房屋内，故现有证据不能确定业之峰装饰公司的过错行为导致排水管堵塞造成**的财产损失，故业之峰装修公司在本案中不承担责任。四、**作为该房屋的业主，在发现房屋浸水后及时通知了中海物业公司、业之峰装饰公司排查原因、采取措施防止房屋其他财产受损，留存房屋现状是为了进行损失鉴定的顺利进行，在对房屋管理上不具有过错，同时也不具有造成损失进一步扩大的过错，对于损失不承担责任。

对于**的损失情况认定如下。1、参照《评估报告书》，**的房屋受损部位需要进行修复，费用需要82880元，该部分费用应作为损失进行赔偿；2、**的房屋在2016年2月装修完毕，在2016年6月8日具备使用条件，可用于出租或自行居住使用，因房屋受损后会影响该房屋的使用，造成该房屋的收益减少或**另行租房居住，故该房屋中断使用期间的房屋出租收益或另行租房产生的损失应作为损失进行赔偿。期间从2016年6月8日计算至一审法院通知**不需要留存现场后合理的修复期间止，一审法院结合业之峰装饰公司的意见，该房屋修复期间约两个月，故截止时间为2017年2月12日，租金标准参照鉴定结论确定的每月12000元计算，但**的房屋主卧室及卫生间不能使用，虽会影响该房屋的整体使用，但其他房间作为相对独立空间仍可正常使用，一审法院酌情按照50%进行计算，合计49000元。3、鉴定费8000元也应作为损失进行赔偿。以上合计139880元。另外，**要求排除另外两个卫生间的妨害的诉讼请求，无证据证明存在现实危险，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第十五条第一款第（六）项的规定，判决：1、中海物业公司于判决生效之日起十日内赔偿**房屋修复费用82880元、房屋租金损失49000元、评估费8000元，合计139880元；2、驳回**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取872元，由中海物业公司负担。

本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，结合上诉人中海物业公司的上诉意见、被上诉人**的答辩意见以及中海房地产公司、中海物业成都分公司、业之峰装饰公司的陈述意见，归纳二审的争议焦点为：1、中海物业公司是否尽到了日常维护的管理义务；2、**作为该房屋的业主，是否有过错，对损失是否应当承担责任？3、损失的认定是否恰当？对此，本院作如下分析：

一、关于中海物业公司是否尽到日常维护的管理义务的问题。2016年6月8日晚上，**发现案涉房屋的主卧室及卫生间大面积浸水，造成主卧室木地板、衣柜受损，卫生间地砖上翘后，随即通知中海物业成都分公司、业之峰装饰公司到现场予以排查。经排查后确认系因公共排水管道堵塞导致**房屋主卧室卫生间二次地漏排水管返水造成，二次排水的公共排水管堵塞点位于该栋房屋的2楼至3楼的位置。该事实各方当事人在一、二审审理过程中均无异议。二次地漏排水管依照中海地产公司与中海物业成都分公司签订《【中海·xx片区xx地块（住宅）项目】前期物业服务合同》以及合同附件的《物业管理服务标准》的相关约定，属于小区共用设施、设备的范围，中海物业成都分公司为该地块住宅小区提供物业服务，物业服务内容包括了公用区域、共用部位的清洁卫生，垃圾的清运及雨、污水管道的定期疏通。中海物业公司向一审法院提交了《关于检查清掏园区雨、污水管道的通知》及工作记录，拟证明其已经达到自行制定的《物业管理服务标准》里对于共有设施设备维护养护规定的标准。但是涉案物业所在小区系新落成小区，交房后大部分业主将开展较为密集的装修工作，中海物业公司作为专业的提供物业服务的机构，应当加大堵塞排查及疏通的力度，对二次排水管的疏通、维护责任也应当达到公共部分管道通畅，能够顺利排水以保证小区业主合理使用物业的情况下不致发生业主财产损失的标准。鉴于损失发生的直接原因系公共排水管道堵塞导致**房屋主卧室卫生间二次地漏排水管返水造成，二次排水的公共排水管堵塞点位于该栋房屋的2楼至3楼的位置，可以认定中海物业公司对公共部分未尽到合理的管理义务，具有过错，其过错行为与二次排水管堵塞具有因果关系，应当承担赔偿责任。中海物业公司主张其不承担赔偿责任的理由不成立，本院不予采纳。

二、关于**在涉案房屋使用过程中是否有过错的问题。**作为该房屋的业主，在发现房屋浸水后随即通知中海物业成都分公司、业之峰装饰公司到现场予以排查，确认原因及堵点，并在合理时间内留存房屋现状以备一审法院组织各方当事人进行损失鉴定。中海物业公司虽然提出**应当承担责任，却未能提供任何证据证明**在装修、使用、管理房屋过程中有过错，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”及“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”等规定，本院对其该项主张不予认可。

三、关于损失大小的确定。一审诉讼过程中，根据**的申请，一审法院依法委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司四川分公司对案涉房屋修复费用及客观市场租赁价格进行评估并出具《评估报告书》，估价结果为：案涉房屋主卧及卫生间修复费用评估总价为8.288万元，租赁总价5.9673万元。2016年12月2日，鉴定机构出具的《补充说明》载明：估价对象主卫地面砖及部分墙砖、主卧实木地板已严重浸水并拆除；另外根据华润建材有限公司出具的证明，估价对象主卫室内地面铺设的欧神诺地砖，墙面铺设的欧神诺墙砖所使用两款砖目前暂时都有货，但均不是相同色号的，存在色差，这两部分评估是按全部更换考虑。中海地产公司、中海物业成都分公司、中海物业公司虽然不认可上述鉴定结论，又未申请重新鉴定，也未提交任何证据证明上述鉴定结论存在错误或者依据不足的情形，一审法院据此认定案涉房屋主卧及卫生间修复费用评估总价为8.288万元，并无不当。

综上所述，上诉人中海物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3098元，由中海物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　谢　芳

审判员　张艳秋

审判员　邓凌志

二〇一七年七月五日

书记员　范玥瑒