陕西秦海国际置业有限公司与某某,某某租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省咸阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)陕04民终27号

上诉人（原审被告）：陕西中电建秦海实业发展有限公司（名称变更前为：陕西秦海国际置业有限公司）。

住所地：陕西省西安市碑林区XX巷XX号XX楼XX层。统一社会信用代码：91610000559375663E。

法定代表人：杨景林，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：雒磊，陕西兆守律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵雪莹，陕西兆守律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1982年3月22日出生，汉族，住西安市，公民身份号码：61262XXXX20322003X。

被上诉人（原审原告）：***，男，1984年1月9日出生，汉族，住西安市，公民身份号码：64030XXXX401090516。

委托诉讼代理人：刘飞，陕西渭阳法律服务所法律工作者。

上诉人陕西中电建秦海实业发展有限公司（简称秦海置业）因与被上诉人***、***租赁合同纠纷一案，不服咸阳市渭城区人民法院(2018)陕0404民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

陕西中电建秦海实业发展有限公司上诉请求：一、撤销咸阳市渭城区人民法院(2018)陕0404民初2434号民事判决;二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：涉案工程已通过消防验收，《租赁合同》和《秦海金案项目商户装饰装修申请表》说明应由被上诉人自行装修并办理消防安全检查手续，临时查封决定未实质影响被上诉人经营，一审法院判决解除合同没有事实及法律依据，被上诉人因未按约定缴纳租金及物管费而无权请求返还履约保证金，一审判令其承担装修、辅助投资损失没有事实及法律依据，本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，一审也存在适用法律错误的问题。***与其没有签署合同，一审法院对此认定错误，应予纠正，***不是本案的当事人。

***、***辩称：第一，不同意秦海公司各项上诉请求，一审已经查明导致房屋无法使用的过错责任和违约方。第二，本案签订合同时就存在消防问题无法进行正常使用，在合同签订后，商场多次被消防部门查封，每次消防部门检查时，商场均向各商户通知，要求佯装没有使用的迹象，关门、封店应付消防检查，且其起诉时合同尚未到期。贾、徐是合伙关系，这在一审法院已经作出认定。故请求二审法院依法驳回秦海公司的上诉请求。

***、***向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告签订的《秦海金岸项目租赁合同》，2、依法判令由被告向原告支付各项损失赔偿款148683.04元，3、依法判令被告立即返还原告履约保证金10000元，4、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2017年11月6日，***、***合伙与秦海置业达成“秦海金岸项目租赁”意向，同年12月25日，双方签订《秦海金岸项目租赁合同》，合同约定：***、***承租秦海置业位于秦海金岸项目三层的004号铺位，建筑面积192.08平方米；租赁期限自2017年12月25日至2018年12月30日；铺位每月租金为25元/平方米，物业管理费每月16元/平方米。合同签订后，***、***按约定交付秦海置业合同履约保证金10000元。之后，***、***投入资金对商铺进行了深度装修，商铺用于服装类经营。但装修后的商铺消防设施未达标，对此，作为管理层的秦海置业则以规避消防检查的方式使商户经营，最终公安消防部门于2018年8月21日对秦海置业的相关商铺予以查封。另查，根据***、***的申请，本院通过咸阳市中级人民法院委托中建鼎正项目管理有限公司对***、***的装修投资进行了鉴定，并形成（2018）陕04鉴1455-1号“造价鉴定意见书”，确认秦海金岸三层004号铺位装修造价69754.27元。同时，***、***支付鉴定费1500元。

一审法院认为，***、***与秦海置业签订《秦海金岸项目租赁合同》，是双方意思的真实表示，为有效合同；该合同履行有效期止2018年12月30日，即双方之间的租赁合同已实际解除。***、***在承租秦海置业所有的秦海金岸三层004号铺位后，对该铺位进行了营业装修，而该装修不符合消防验收；且***、***在装修过程中明知其与秦海置业签订的是为期1年的短期租赁合同，却投重金予以装修，致投资成本无法收回。作为出租方的秦海置业，在招商运营过程中，应当对商铺经营者进行有效管理，对承租方进行的商铺装修应当有效监督和指导；而秦海置业在发现商铺不符合消防验收后，未采取有效措施，而是躲避消防验收，从而导致公安消防部门查封相关商铺，使商铺不能正常运营。综上，可以确认***、***在承租秦海金岸三层004号铺位期间未能正常营业，其直接投资损失69754.27元，对该损失的产生***、***与秦海置业均有过错，于本案双方应承担同等民事责任。审理中，秦海置业以***不是本案合格主体，及***、***拖欠租金、物管费而以保证金扣除的抗辩理由，证据不足，不予支持。由此，秦海置业收取的***、***10000元履约保证金，应予返还。***、***的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除***、***与陕西秦海国际置业有限公司签订的《秦海金岸项目租赁合同》。二、陕西秦海国际置业有限公司赔偿***、***34877.14元。三、陕西秦海国际置业有限公司退还***、***保证金10000元。四、陕西秦海国际置业有限公司给付***、***鉴定费750元。五、驳回***、***的其他诉讼请求。案件受理费3474元，由***、***负担1737元，由陕西秦海国际置业有限公司负担1737元。

经审查，对一审查明的事实，本院依法予以确认。

本院认为，上诉人陕西中电建秦海实业发展有限公司与被上诉人***、***在平等、自愿的基础上签订的《秦海金岸项目租赁合同》，是双方真实的意思表示，对双方均具有约束力。一审法院的立案时间是2018年7月26日，涉案合同有效期止于2018年12月30日，一审判决作出的时间是2019年9月12日，故***、***是在合同履行期内提起诉讼的，一审法院判决作出时涉案合同已因到期而自动终止，一审判决认定双方之间的租赁合同已实际解除，虽用词欠妥，但也符合客观实际。***、***合伙与秦海置业达成“秦海金岸项目租赁”意向，故秦海置业有关***不是本案当事人的诉讼主张，本院依法不予支持。秦海置业因存在开业前未经消防安全检查擅自营业和用可燃材料装修的隐患被公安消防部门查封，对此，秦海置业没有尽到其作为管理者的责任，***、***亦未尽到其有关消防安全方面的合同责任，故在消防安全违法上，***、***和秦海置业均有过错。***、***系约一年期的短期承租却深度装修，对此，秦海置业也没有尽到其作为管理者的责任，故在深度装修上，***、***和秦海置业亦均有过错，一审法院据此判决***、***和秦海置业对***、***的直接投资损失承担同等民事责任，依法并无不妥。***、***主张，其深度装修系因双方口头达成了长期履行合同的约定，因缺乏证据支持，本院依法不予采信。一审对履约保证金以及租金、物管费等的处理符合法律规定，依法应予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费941元，由上诉人陕西中电建秦海实业发展有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘联胜

审判员　　倪治国

审判员　　张作儒

二〇二〇年三月三十一日

书记员　　魏　琦

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