陕西秦海国际置业有限公司,某某与租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省咸阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)陕04民终26号

上诉人（原审原告）：***，女，1977年5月27日出生，汉族，住西安市碑林区，公民身份号码：61010XXXX705273640

委托诉讼代理人：高扬，陕西博硕律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄文宣，陕西博硕律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：陕西中电建秦海实业发展有限公司（名称变更前为：陕西秦海国际置业有限公司）。

住所地：陕西省西安市碑林区XX巷XX号XX楼XX层。统一社会信用代码：91610000559375663E。

法定代表人：杨景林，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：雒磊，陕西兆守律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵雪莹，陕西兆守律师事务所实习律师。

上诉人***因与上诉人陕西中电建秦海实业发展有限公司（简称秦海置业）租赁合同纠纷一案，不服咸阳市渭城区人民法院(2018)陕0404民初2438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、依法撤销咸阳市渭城区人民法院(2018)陕0404民初2438号民事判决书第二项、第四项、第五项，改判被上诉人赔偿上诉人损失共计人民币283653.33元（其中损失276653.33元，鉴定费7000元）；2、依法维持一审判决第一项、第三项；3、依法判决被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院混淆“消防验收”与“消防安全检查”，错误地认定上诉人存在消防验收方面及装修投资方面的过错，属于事实认定错误，进而导致双方的过错责任划分错误和适用法律错误，且遗漏认定上诉人的投资损失，损害了上诉人的合法权益。

陕西中电建秦海实业发展有限公司辩称：第一，答辩人于2017年8月17日取得建设工程消防验收合格的意见书；第二，渭城区公安消防大队出具的临时查封决定书载明查封的原因为：1、开业前未经消防安全检查，擅自营业；2、使用可燃材料进行装修，而无论是擅自营业还是装修材料的选择都是被答辩人自行决定的，因此查封结果是由被答辩人的行为导致的；第三，临时查封决定书查封范围为办公室，并未造成被答辩人无法经营，查封原因由被答辩人所致，且查封范围不包括所经营的商铺，而同期商铺有8家一直经营至今，其自己放弃经营，应该自行承担由此引发的后果，无权要求答辩人赔偿；第四，双方明确约定租赁合同为一年，并非长期，因此请求法庭驳回上诉人的上诉请求。

陕西中电建秦海实业发展有限公司上诉请求：一、撤销咸阳市渭城区人民法院(2018)陕0404民初2438号民事判决;二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：涉案工程已通过消防验收，《租赁合同》和《秦海金案项目商户装饰装修申请表》说明应由被上诉人自行装修并办理消防安全检查手续，临时查封决定未实质影响被上诉人经营，一审法院判决解除合同没有事实及法律依据，被上诉人因未按约定缴纳租金及物管费而无权请求返还履约保证金，一审判令其承担装修、辅助投资损失没有事实及法律依据，本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，一审也存在适用法律错误的问题。

***辩称：第一，上诉人混淆主体工程和装修工程，秦海未通过装修工程验收；第二，合同约定背离法律规定及行政程序，二次消防验收不进行，安全检查无法进行，承租人自行联系消防队未得到回应；第三，被查封前无法使用系出租人以管理者地位要求其关门停业所致，在查封后无法使用系作为经营者办公室已被查出，代表秦海广场已无法使用；第四，该案系2018年7月诉至法院，合同当时仍在履行期内；第五，出租人未办理二次消防验收，导致承租人无法经营，结合秦海广场2018年8月才对外宣布开业，因出租人的根本违约致使承租人经营目的无法实现，应退还保证金；第六，其是在合同期内提出解除合同，而不是终止后提出，在纠纷未解决的前提下，承租人的物品不应被损坏，应当返还；第七，合同并非自然到期自动终止，而是出租人违约下的解决纠纷，装修损失应予赔偿；第八、***租赁的仅仅是一间商铺，秦海公司还有大面积公共区域，依法也应申请取得公共区域的消防安全检查，否则，秦海公司应当承担由此引发的法律后果。

***向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告签订的《秦海金岸项目租赁合同》，2、依法判令由被告向原告支付各项损失赔偿款415040.36元，3、依法判令被告立即返还原告履约保证金13338元，4、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2017年12月1日，***与秦海置业签订《秦海金岸项目租赁合同》，合同约定：***承租秦海置业位于秦海金岸项目三层的010号铺位，建筑面积185平方米；租赁期限自2017年12月1日至2018年12月31日。合同签订后，***按约定交付秦海置业合同履约保证金13338元。之后，***投入资金对商铺进行了深度装修，商铺用于儿童益智类项目。但装修后的商铺消防设施未达标，对此，作为管理层的秦海置业则以规避消防检查的方式使商户经营，最终公安消防部门于2018年8月21日对秦海置业的相关商铺予以查封。另查，根据***的申请，本院通过咸阳市中级人民法院委托中建鼎正项目管理有限公司及陕西华联资产评估有限公司对***的装修投资及辅助投资进行了鉴定，并形成（2018）陕04鉴1459-1号“造价鉴定意见书”及陕华联鉴字（2019）第001号“司法鉴定意见书”，确认秦海金岸三层010号铺位装修造价81936.43元及辅助投资38583元。同时，***支付鉴定费2000元。

一审法院认为，***与秦海置业签订《秦海金岸项目租赁合同》，是双方意思的真实表示，为有效合同；该合同履行有效期止2018年12月31日，即双方之间的租赁合同已实际解除。***在承租秦海置业所有的秦海金岸三层010号铺位后，对该铺位进行了营业装修，而该装修不符合消防验收；且***在装修过程中明知其与秦海置业签订的是为期1年的短期租赁合同，却投重金予以装修，致投资成本无法收回。作为出租方的秦海置业，在招商运营过程中，应当对商铺经营者进行有效管理，对承租方进行的商铺装修应当有效监督和指导；而秦海置业在发现商铺不符合消防验收后，未采取有效措施，而是躲避消防验收，从而导致公安消防部门查封相关商铺，使商铺不能正常运营。综上，可以确认***在承租秦海金岸三层010号铺位期间未能正常营业，其直接投资损失120519.43元，对该损失的产生***与秦海置业均有过错，于本案双方应承担同等民事责任。审理中，秦海置业以***拖欠租金、物管费而以保证金扣除的抗辩理由，证据不足，不予支持。由此，秦海置业收取***13338元的履约保证金，应予返还。***的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除***与陕西秦海国际置业有限公司签订的《秦海金岸项目租赁合同》。二、陕西秦海国际置业有限公司赔偿***60259.72元。三、陕西秦海国际置业有限公司退还***保证金13338元。四、陕西秦海国际置业有限公司给付***鉴定费1000元。五、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费7726元，由***负担3863元，由陕西秦海国际置业有限公司负担3863元。

在二审中，***提交了两组证据：第一组，鉴定费转账的电子回单两张，证明***委托李辉向司法鉴定机构支付的鉴定费用应为7000元。第二组，秦海广场8月8日开业的图片一张，证明秦海广场2018年8月8日才正式对外开业。陕西中电建秦海实业发展有限公司质证认为：第一组，不予认可，对李辉及***的关系不清楚；第二组：不予认可，图片上看不出对方想要证明的内容，无法证明其来源。经审查，3000元的电子回单有一审卷中的发票印证，本院对其予以采信，其他证据缺乏证据印证，又不为对方所认可，本院对其依法不予采信。

经审查，依据***提供的有效证据能证实其因本案支出鉴定费用3000元。对一审查明的其他事实，本院依法予以确认。

本院认为，上诉人***与上诉人陕西中电建秦海实业发展有限公司在平等、自愿的基础上签订的《秦海金岸项目租赁合同》，是双方真实的意思表示，对双方均具有约束力。一审法院的立案时间是2018年7月26日，涉案合同有效期止于2018年12月31日，一审判决作出的时间是2019年9月12日，故***是在合同履行期内提起诉讼的，一审法院判决作出时涉案合同已因到期而自动终止，一审判决认定双方之间的租赁合同已实际解除，虽用词欠妥，但也符合客观实际。秦海置业因存在开业前未经消防安全检查擅自营业和用可燃材料装修的隐患被公安消防部门查封，对此，秦海置业没有尽到其作为管理者的责任，***亦未尽到其有关消防安全方面的合同责任，故在消防安全违法上，***和秦海置业均有过错。***系一年期的短期承租却深度装修，对此，秦海置业也没有尽到其作为管理者的责任，故在深度装修上，***和秦海置业亦均有过错，一审法院据此判决***和秦海置业对***的直接投资损失承担同等民事责任，依法并无不妥。***支出的鉴定费3000元，据此亦应各半承担。***主张，其深度装修系因双方口头达成了长期履行合同的约定，因缺乏证据支持，本院依法不予采信。一审对履约保证金、加盟损失以及租金、物管费等的处理符合法律规定，依法应予支持。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，原审判决认定事实有误，但适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

一、维持一审判决第一、二、三、五项。

二、改判一审判决第四项为：陕西中电建秦海实业发展有限公司给付***鉴定费1500元。

二审案件受理费合计6315元，由上诉人***承担4600元，由上诉人陕西中电建秦海实业发展有限公司承担1715元。

本判决为终审判决。

审判长　　刘联胜

审判员　　倪治国

审判员　　张作儒

二〇二〇年三月三十一日

书记员　　魏　琦

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