陕西中电建秦海实业发展有限公司与某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

陕西省咸阳市渭城区人民法院 民事判决书 (2023)陕0404民初545号 原告：陕西某某有限公司。 法定代表人：***，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，陕西渭民律师事务所律师。 被告：***，女，汉族。 委托诉讼代理人：**，陕西仁和万国律师事务所律师。 原告陕西某某有限公司诉被告***房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法独任进行了审理，原告某某公司的委托诉讼代理人***，被告***及委托诉讼代理人**均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告陕西某某有限公司诉称，诉讼请求：1、请求依法解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、请求依法判令被告向原告返还某某房屋；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：某某置业有限公司（现更名为陕西某某有限公司）于2017年建成。2017年4月18日，被告***在原告处订购某某房屋，建筑面积78.28平方米，房屋总价款295500元，被告***2017年4月19日缴纳房款195500元，还有100000元房款未支付。此套房屋系物业用房，被告在认购时就已知悉。直至今日，即使被告均已收房且入住该房屋，但该房屋特殊性质无法过户给被告，致使双方签订的房屋买卖合同的合同目的无法实现。 被告***辩称，1、双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告按照合同履行了付款义务，支付了房款195500元，同时已入涉案房屋，且多次要求原告办理房产过户手续，被告无任何违约行为。2、原告存在违约行为，并以合同债务事实上不能履行为理由解除合同不能成立。2018年3月20日双方约定，原告为被告一年内办理房产过户，也就是在2019年3月20日之前，原告有义务办理房产证，此后原告以涉案的房屋是物业用房为由，多次与被告沟通、协商，但是就是不办理房产过户。所谓物业用房不能过户是原告的主观想法，即使在房管局备案，也可以申请更换，所以不构成事实上不能履行。原告在出售涉案房屋时候，明知涉案房屋是物业用房，还欺骗被告签订合同构成恶意。所以原告既是恶意，又是违约，所以没有解除合同的权利。违约方不得解除合同。签订商品房认购协议的时候我们并不知道案涉房屋系物业用房，直至2018年3月20日签情况说明的时候我们才知道。 经审理查明以下案件事实：2017年4月11日，原告陕西某某置业有限公司与被告***签订《某某商品房认购协议书》购买某某号房屋，建筑面积78.28平方米，房屋每平方单价3774.9元，房屋总价款295500元。2017年4月18日缴纳房款195500元，剩余100000元房款未支付。2017年4月19日被告***签订《现场网签合同确认书》。2018年3月20日原告陕西某某置业有限公司咸阳分公司向被告***出具情况说明内容：“因该房屋在出售之前已在房地局备案为物业用房，暂未能出购房正式合同，今购买方与出卖方协商，先行办理收房手续。出卖方在一年之内办理该房屋性质变更手续，并出具正式购房合同。可签订正式购房合同时，购买方须3日之内将剩余房款全款交清。” 另查明：陕西某某置业有限公司现更名为陕西某某有限公司。庭审中为查明案件事实，本院在咸阳市房地产交易管理处依法调取某某号房产信息，回函称，该房屋公司性质属于物业用，产权属业主共有。 本院审理认为：物业管理用房属于管理区域公共配套性质，其产权属于全体业主所有。根据我国物业管理条例规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。物业公司未经业主大会同意，不能改变物业管理用房的用途，更不能将物业管理用房出租给他牟取利益。本案原告陕西某某有限公司与被告签订的《某某商品房认购协议书》、《现场网签合同确认书》具备商品房买卖的条件，应属于《商品房买卖合同》。该合同签订是双方事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。协议签订后，被告***按约履行了合同内容，房屋且交付使用，由于该房屋的特殊性质属于物业用房，无法给被告***办理房屋所有权证书，致使双方签订的房屋买卖合同的合同目的无法实现，现原告陕西某某有限公司要求解除双方签订的《房屋买卖合同》应当予以支持，被告***应当返还原告陕西某某有限公司位于某某路某某号房屋。关于被告***交付的房屋款及装修损失应当另案处理，本院不予论处。故依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十六条之规定判决如下： 一、原告陕西某某有限公司与被告***签订的《某某商品房认购协议书》、《现场网签合同确认书》合法有效，予以解除。 二、被告***将位于某某路某某号房屋十日内返还原告陕西某某有限公司。 案件5800受理费，减半收取2900元，由被告***承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于咸阳市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年二月二十八日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律法规 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ······