四川元坤智能机电设备有限公司、四川新泰塑胶有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川01民终23372号

上诉人（原审被告）：四川元坤智能机电设备有限公司,住所地四川省成都经济技术开发区(龙泉驿区)驿都大道341号3栋1层1号。

法定代表人:艾红梅，总经理。

委托诉讼代理人:杨学蓉,四川方舟达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗军红，女，系该公司员工。

被上诉人（原审原告）：四川新泰塑胶有限公司,住所地四川省成都经济技术开发区(龙泉驿区)驿都大道341号。

法定代表人:焦新法，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人:陈鑫,四川原则律师事务所律师。

委托诉讼代理人:陈磊,四川原则律师事务所律师。

上诉人四川元坤智能机电设备有限公司（以下简称元坤机电公司）与被上诉人四川新泰塑胶有限公司（以下简称新泰塑胶公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2021）川0112民初5228号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

元坤机电公司上诉请求：1.请求撤销一审判决,依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由新泰塑胶公司承担。二审中，元坤机电公司明确上诉请求为：1.驳回新泰塑胶公司关于经济损失的诉讼请求；2.元坤机电公司支付租金、门卫房、水电费等共计472474.8元。其中厂房租金129600元、仓储租金261360元、三楼办公室租金48006元、门卫费21600元、水电费11908.8元；3.元坤机电公司只承担新泰塑胶公司已经实际缴纳的涉案租金增值税金额。事实与理由：一、一审判决按17%的增值税计算租金显然对元坤机电公司不公平。从一审法院调查可知,新泰塑胶公司无法向元坤机电公司开具17%的增值税发票,所以不能按含税价要求元坤机电公司支付租金。元坤机电公司第一季度按含税17%金额支付了第一季度租金,收到发票时,发现只有5%-6%的税收,于是元坤机电公司就按不含税价支付新泰塑胶公司的租金。如果按不含税价支付租金,元坤机电公司就不欠新泰塑胶公司的租金。由于约定的是二种支付方式，则对于新泰塑胶公司未按17%的增值税发票开给元坤机电公司,元坤机电公司就可以按17%抵扣进项税。即使新泰塑胶公司除了交普通税外还需要交教育附加税、印花税等其他税,这个比例只占应纳税的不超过1%。所以多收的税款新泰塑胶公司应当抵扣元坤机电公司所交租金,这才公平合理。未开票的部分只能按不含税价计算。一审判决全部按含税价判决明显对元坤机电公司不公，不含税价租金总额为405571.51元,加上实际纳税23602元,应付税金429174.23元。一审判决应付租金512512.1元,相差83340元。扣除教育附加税、印花税等不足3000元,新泰塑胶公司每季度就多收租金80000元。而且关键是新泰塑胶公司没有开增值税发票给元坤机电公司,而开的是普通发票。因此,新泰塑胶公司不应收17%的增值税,而应按普通房屋收税计算。而根据合同约定，元坤机电公司只承担租金增值税部分，新泰塑胶公司也应对此出具增值税专用发票，对未发生的增值税不得收取，否则构成不当得利、属于违法所得。加之双方合同未约定印花税、房产税等税费，依据“无约定依法定”原则，应当由新泰塑胶公司自行承担。二、一审判决认定第一季度按17%税率支付后推论以后都应按此方式支付,认定错误。双方签订租赁合同时,新泰塑胶公司明确表示开具17%的增值税,所以元坤机电公司才按此支付。收到对方的发票后,才发现对方不是开的增值税票而是普通发票。因为增值税是17%的税率,元坤机电公司可以抵扣进项,然而对方开的是普通发票,元坤机电公司就不能按17%的抵扣税,势必造成元坤机电公司17%的损失,而这个利益又被新泰塑胶公司取得,显属不公平。不含税价比较公平,实际纳税由元坤机电公司承担。故请求法院依法改判。三、一审判决决确定元坤机电公司赔偿新泰塑胶公司损失55000元,认定错误。首先,新泰塑胶公司强制将元坤机电公司赶走并多次报警。元坤机电公司因企业需要厂房,刚刚安顿下来,又要搬离地址,造成了巨大经济损失。其次,新泰塑胶公司通过多收税,已谋取了80000元利益,不存在损失。第二,元坤机电公司与新泰塑胶公司因为含税和不含税的问题发生纠纷,双方都有错误,新泰塑胶公司违约在先,未按17%提供增值税票,谋取税收差价。第三,元坤机电公司按不含税没有欠租金且超付。第四,总计租金按一审判决认定也才欠69945.13元,而损失就认定了55000元,显属对元坤机电公司不公判决。第五，新泰塑胶公司无实际损失，且案涉合同系其违约强制提前终止，用暴力将元坤机电公司赶走，元坤机电公司并未违约。综上所述,一审判决按17%增值税判元坤机电公司支付租金,对新泰塑胶公司多收12%的税款只字不提,判决赔偿损失55000元显属认定错误，请求撤销一审判决,依法改判。

新泰塑胶公司辩称，一、元坤机电公司与新泰塑胶公司签订了合法有效的租赁合同，系双方真实意思表示，元坤机电公司应严格按照合同约定履行付款义务，一审判决事实认定正确。首先，2019年12月5日，双方当事人之间签订了三份租赁合同。根据合同约定，案涉物业每季度含税租金价格为140485.81元，租金每三个月支付一次，每次应提前15日将下3个月租金支付给新泰塑胶公司，合同中对双方违约责任、损失赔偿、合同解除、履约保证金等亦进行了明确的约定。上述合同系双方真实意思表示，合法有效。新泰塑胶公司已按照合同约定向元坤机电公司开具了增值税专用发票，元坤机电公司应严格按照合同约定含税租金价格支付租金，而不是其自己认为的方式和价格支付租金。其次，含税价格是当事人意思自治的体现，价格是包含综合税负的价格，如增值税及附加税费、房产税、印花税、所得税等，且为双方真实意思表示，已经明确记载在合同条款当中，合同签订后履行期间，元坤机电公司不能单方变更，私自减少。最后，合同中并非都按照17%计算含税价格，其中两份合同的含税价税率为6%左右并明确记载于相应合同（办公室租赁合同以及房屋仓储出租合同），元坤机电公司上诉状内容与事实不符。二、元坤机电公司未依约支付租金的行为已构成根本违约，根据合同约定，元坤机电公司除应当支付拖欠租金外，还应赔偿经济损失，一审法院事实认定正确并且对违约责任进行了适当减免。合同签订后，元坤机电公司除第一期按合同约定支付租金外（即2019年10月14至2020年1月13日），再也未依合同约定足额支付过租金。不论是元坤机电公司当庭陈述还是一审证据都足以证明，元坤机电公司存在拖欠租金的违约行为。双方签订合同对违约条款有明确约定，如《房屋仓储出租合同》第十条违约责任，第2点D条“乙方应向甲方赔偿经济损失，其计算公式为：损失赔偿额=甲方解除合同之日到2022年10月13日之间甲方按本合同应收租金的15%”。根据该违约条款，元坤机电公司合计应当支付新泰塑胶公司经济损失97111.95元，一审法院已经酌情予以减少。综上所述，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请维持原判，驳回元坤机电公司上诉请求。

新泰塑胶公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2019年12月5日签订的《房屋（仓储）出租合同》《房屋（厂房）出租合同》《办公室租赁合同》；2.元坤机电公司立即支付2020年1月14日至2020年9月7日期间尚欠厂房租金、仓储租金及门卫费、办公室租金、水电费、税费合计71405.29元及资金占有利息（以71405.29元为基数，按LPR标准从2020年9月11日计算至款项付清之日止）；3.元坤机电公司赔偿新泰塑胶公司经济损失97111.95元；4.诉讼费由元坤机电公司承担。

一审法院经审理查明：对双方均无争议的签订租赁合同、已付款项等事实，一审法院予以确认。

一审法院另查明，2020年9月9日，元坤机电公司法定代表人艾红梅于向新泰塑胶公司法定代表人焦新法发送的短信载明：“焦总：您好！我们员工这几天在跟您公司张主任在办理退租结算手续！但一直办不下去。原因有两点：1．按合同约定季度房租+17%税点共计134080.21元，贵司会计及张主任给的结算单为季度租金+税点为142212.21元，要求我司多支付费用！不然不对接；2．对我公司已多支付的金额不予扣减；3.房屋租金税额达不到合同约定税额。现我们按贵司通知搬离时间已经完全搬离了，请贵公司配合办理解除租赁协议！且按实际情况办理结算。焦总，我司与贵司从19年10月14日至20年9月7日厂房租金129600元、仓储租金261360元、三楼办公室租金48006元、门卫费21600元、水电费11908.8元，共计472474.8元……”。

一审法院查明上述事实，有《房屋（广房）出租合同》、《房屋（仓储）出租合同》、《办公室租赁合同》、催款函、通知、付款回单、四川增值税专用发票以及当事人陈述等证据佐证，一审法院予以认定。

一审法院认为，一、元坤机电公司未按约定给付租金等费用，在新泰塑胶公司催告后也未足额给付，其行为已构成违约，双方均确认元坤机电公司已实际搬离案涉房屋，且元坤机电公司所称“请贵司配合办理解除租赁协议”亦表明其有同意解除租赁协议的意思表示，故对新泰塑胶公司请求解除双方所涉三份合同的诉讼请求，一审法院予以支持。二、关于欠付费用，双方争议焦点主要在于税费问题。对此，一审法院评判如下：1．合同对相应厂房／仓储租金均约定按建筑面积计算，并确定不含税单价和含税单价，双方作为商事主体，应按合同履行义务；2．根据相关税收法律的规定，作为房屋出租方的新泰塑胶公司出租案涉房屋需依法缴纳增值税及附加税费、房产税、印花税、所得税等税费，合同仅对增值税专用发票开具进行了约定，但是不能据此认定元坤机电公司仅应承担增值税税费；3．元坤机电公司支付的第一期租金实系按含税价格进行支付，且其提交的短信记录所载“按合同约定季度房租+17%税点共计134080.21元”证明其对自身应按含税价格支付租金予以认可；4．结合艾红梅短信记录所载内容，一审法院确认元坤机电公司的搬离时间为2020年9月7日。综上，租赁期间相应费用共计516197.55元，其中厂房（含税）为152409.6元、仓储租金（含税）为279027.94元、办公室租金（含税）为．51251.21元、门卫费为21600元、水电费为11908.8元，元坤机电公司已支付446252.42元，元坤机电公司还应给付69945.13元。关于利息及经济损失的问题。按合同约定，新泰塑胶公司有权要求元坤机电公司赔偿损失，但其未举证证明其实际损失，且主张的损失计算标准过高，一审法院结合合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，确定元坤机电公司应赔偿新泰塑胶公司损失55OOO元。由于逾期付款所致利息属于损失范畴，不宜重复计算，故对新泰塑胶公司主张的利息不予支持。上述损失与元坤机电公司所支付的履约保证金39000元抵充后，元坤机电公司还应赔偿新泰塑胶公司16000元。至于元坤机电公司所提及发票开具问题，双方当事人可另行依法解决，本案中不予处理。

综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年施行的《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、解除新泰塑胶公司与元坤机电公司于2019年12月5日签订的《房屋（厂房）出租合同》、《房屋（仓储）出租合同》、《办公室租赁合同》；二、元坤机电公司于判决生效后十日内给付新泰塑胶公司租金、门卫费共生69945.13元；三、元坤机电公司于判决生效后十日内赔偿新泰塑胶公司损失16000元；四、驳回新泰塑胶公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务．应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1835元，由元坤机电公司负担。

本院二审期间，元坤机电公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。元坤机电公司提交以下证据：一、元坤机电公司员工张继凤积极对接交费事宜的录音及纸质版。拟证明：元坤机电公司积极主动与新泰塑胶公司沟通缴费事宜，被其以各种问题阻拦，不配合解决。元坤机电公司多次向新泰塑胶公司支付水电费、门卫费、租赁租金又因税率问题无法支付。二、元坤机电公司员工张继凤购买社保明细、工资支付银行流水。拟证明：张继凤与元坤机电公司存在劳动关系，系公司员工。新泰塑胶公司恶意对元坤机电公司员工故意刁难，以缴费数据错误让元坤机电公司无法获取准确缴费信息、无法开展正常工作，又以延迟缴费故意提起诉讼，想要非法获取国家税收。三、新泰塑胶公司不愿向元坤机电公司开具发票（《请开具厂房租金发票的通知》《房屋租赁结算清单明细表》）。拟证明：新泰塑胶公司向元坤机电公司出具的发票均已在一审中提交，新泰塑胶公司并不想向元坤机电公司开具发票。

新泰塑胶公司发表质证意见称，一、对元坤机电公司员工张继凤积极对接交费事宜的录音及纸质版，首先，录音嘈杂不清，无法分辨录音通话内容。多段录音中分别涉及多名工作人员，无法确认通话双方身份，也非本案当事人，真实性不予认可。其次，根据录音内容，能进一步证明元坤机电公司存在拖欠租赁费用的行为。二、对元坤机电公司员工张继凤购买社保明细、工资支付银行流水的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据为元坤机电公司单方制作，盖有元坤机电公司鲜章，真实性无法核实不予认可。另外，本案系租赁合同纠纷，元坤机电公司与其员工间是否存在劳动关系，是否发放工资与本案无关。三、对新泰塑胶公司不愿向元坤机电公司开具发票（《请开具厂房租金发票的通知》《房屋租赁结算清单明细表》），通过一审提交证据可以看出，新泰塑胶公司在每次元坤机电公司支付租金后都开具了相应发票。

本院对元坤机电公司提交的证据认定如下，一、对元坤机电公司员工张继凤积极对接交费事宜的录音及纸质版，内容并未涉及协商开具发票事宜，因缺乏关联性，本院不予采信。二、对元坤机电公司员工张继凤购买社保明细、工资支付银行流水，与本案无关联性，本院不予采信。三、对新泰塑胶公司不愿向元坤机电公司开具发票（《请开具厂房租金发票的通知》《房屋租赁结算清单明细表》），系元坤机电公司单方制作，因缺乏证明力本院不予采信。

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。二审另补充查明，一、2019年12月5日，元坤机电公司与新泰塑胶公司签订《房屋（仓储）出租合同》《房屋（厂房）出租合同》《办公室租赁合同》。二、《房屋（仓储）出租合同》约定以下内容：“一、出租房屋位置及面积出租房屋位置：成都市龙泉驿区驿都大道341号3栋1层1号房屋建筑面积为：5937.81平方米；乙方实际租用面积为：1210平方米”“三、租赁期限、续租权及提前退租事宜：1、本合同租赁期限：三年，即自2019年10月14日其至2022年10月13日止。该房屋实际交付使用日期为2019年9月24日，甲方应于交房前提前将房屋腾空，确保能够正常使用，保障乙方在接房后能立即投入使用”“四、房屋租金费用及支付方式1、每月租金：该房屋的租金按建筑面积计算：单价（不含税）：20.00元/平方米/月，每月租金为￥24200.00元，年租金共290400.00元。乙方每月向甲方支付门卫费2000.00元（不含税）。本合同租金在合同期3年内保持不变。除房租费、水电费、门卫费外无其他向乙方收费项目。2、租金支付时间：乙方按每三个月为一期支付的方式向甲方支付租金费用：￥72600.00元（不含税），【（含税价）72600.00×1.0676=77507.76元】在每一期租金交纳时间到期前提前15日向甲方那个全额支付下一期租金。第一期租金：￥72600.00元（不含税），乙方应于本合同签订后一周之内支付给甲方。……4、甲方在收到乙方租金后3天内出具仓储房屋租赁增值税发票。（开具发票产生的税费由乙方承担）”“五、履约保证金：……2、履约保证金的退还：若因乙方违约，甲方那个依法提前解除或终止本合同的，履约保证金不予退还，如乙方交纳的履约保证金尚不足损失赔偿额，乙方还需赔偿差额”“九、合同的变更、解除与终止：……2、乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，收回房屋，乙方房屋的装修及室内设备设施无偿归甲方：c.无故拖欠租金15天以上的（含15天），且乙方收到甲方书面催告后5个工作日后仍继续拖欠的”“十、违约责任：……2、乙方存在第九条第2款列明情形的，双方约定如下：……D、乙方还应向甲方赔偿经济损失，经济损失计算方式为：损失赔偿额=甲方解除本合同之日到2022年10月13日之间甲方按本合同应收租金的15%。如乙方交纳的履约保证金超过损失赔偿额，乙方不再另行赔偿。如乙方交纳的履约保证金不足损失赔偿额，乙方还需赔偿差额”。三、《房屋（厂房）出租合同》约定以下内容：“一、出租房屋位置及面积出租房屋位置：成都市龙泉驿区XX号房屋建筑面积为：5937.81平方米；乙方实际租用面积为：600平方米”“三、租赁期限、续租权及提前退租事宜：1、本合同租赁期限：三年，即自2019年10月14日其至2022年10月13日止。该房屋实际交付使用日期为2019年9月24日，甲方应于交房前提前将房屋腾空，确保能够正常使用，保障乙方在接房后能立即投入使用”“四、房屋租金费用及支付方式1、每月租金：该房屋的租金按建筑面积计算：单价（不含税）：20.00元/平方米/月，每月租金为￥12000.00元，年租金共144000.00元。本合同租金在合同期3年内保持不变。除房租费、水电费、门卫费外无其他向乙方收费项目。2、租金支付时间：乙方按每三个月为一期支付的方式向甲方支付租金费用：￥36000.00元（不含税），【（含税价）36000.00×1.176=42336.00元】在每一期租金交纳时间到期前提前15日向甲方那个全额支付下一期租金。第一期租金：￥36000.00元（不含税），乙方应于本合同签订后一周之内支付给甲方。……4、甲方在收到乙方租金后3天内出具仓储房屋租赁增值税发票。（开具发票产生的税费由乙方承担）”“九、合同的变更、解除与终止：……2、乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，收回房屋，乙方房屋的装修及室内设备设施无偿归甲方：c.无故拖欠租金15天以上的（含15天），且乙方收到甲方书面催告后5个工作日后仍继续拖欠的”“十、违约责任：……2、乙方存在第九条第2款列明情形的，双方约定如下：……D、乙方还应向甲方赔偿经济损失，经济损失计算方式为：损失赔偿额=甲方解除本合同之日到2022年10月13日之间甲方按本合同应收租金的15%。如乙方交纳的履约保证金超过损失赔偿额，乙方不再另行赔偿。如乙方交纳的履约保证金不足损失赔偿额，乙方还需赔偿差额”。四、《办公室租赁合同》约定如下内容：“一、办公室的座落、面积及装修、设施1.甲方将其合法拥有的座落在成都市龙泉驿区驿都大道341号办公楼三楼307、306、305（自编号）出租给乙方使用。2.甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共127平方米”“三、租赁期限1.该房屋租赁期共3年，自2019年10月8日起至2022年10月7日止”“四、租金及支付方式1.该房屋租金为：每平方米人民币35.00元/月。2.乙方按每三个月为一期支付的方式向甲方交付费用：￥13335.00元（含税价13335.00×1.0676=14236.45元），在每一期租金缴纳时间到期前提前15日向甲方全额支付下一期租金。第一期租金：￥13335.00元（含税价14236.45元），乙方应于本合同签订后一周之内支付给甲方”“五、其他费用……2.履约保证金：3000.00元（大写叁仟元整），代租赁期满结清费用后，甲方应于结清后七日内将履约保证金全额退还乙方。乙方如未按规定结清相关费用，甲方有权拒还履约保证金”“七、变更和解除本合同的条件……2、变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除本合同（第七款第1条）第（4）、（5）款可依法免除责任外，应由违约方负责赔偿”“八、乙方的责任1.在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。……（4）拖欠租金累计半个月以上的”。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用于当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的法律事实发生在民法典实施前，应适用当时的法律。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、一审认定元坤机电公司应当支付的租金等费用是否正确；二、一审认定元坤机电公司应当向新泰塑胶公司赔偿损失是否合理。本院对此论述如下：

关于一审认定元坤机电公司应当支付的租金等费用是否正确的问题。根据元坤机电公司二审明确的上诉请求，其对一审认定的应付门卫费21600元、水电费11908.8元并无异议，仅对三份案涉合同的应付租金数额存在异议。故本院对元坤机电公司应当支付的租金数额认定如下：案涉合同约定了含税租金金额与不含税租金金额，并在合同中对含税租金金额的税率进行了明确约定。同时在合同中约定了“开具发票产生的税费由乙方承担”，因此双方应系就元坤机电公司按照约定税率向新泰塑胶公司支付含税租金，相应缴税事宜由新泰塑胶公司进行处理达成一致。在新泰塑胶公司可能缴纳税款税率不明的情况下，双方并未在合同中约定就含税租金金额基于此多退少补，而是约定固定税率的含税租金金额，应视为双方对新泰塑胶公司按照合同约定的含税租金金额收取租金的认可。基于此，一审认定元坤机电公司按照合同约定的含税租金标准支付租金并无不当，本院予以维持，一审认定元坤机电公司基于此还应向新泰塑胶公司支付欠付的租金、门卫费共计69945.13元亦无不当，本院予以维持。

关于一审认定元坤机电公司应当向新泰塑胶公司赔偿损失是否合理的问题。本院认为，案涉仓储租赁合同与厂房租赁合同均约定了如因元坤机电公司欠付租金15天以上（含15天），且收到新泰塑胶公司书面催告后5个工作日后仍拖欠的，新泰塑胶公司有权解除合同，同时元坤机电公司应按照新泰塑胶公司解除合同之日至2022年10月14日之间应收租金15%的标准赔偿经济损失。案涉办公室租赁合同亦约定元坤机电公司欠付租金达半个月以上，新泰塑胶公司有权解除合同，并要求元坤机电公司赔偿损失。本案中，案涉合同确因元坤机电公司欠付租金等费用解除，故其应当按约承担违约责任。基于元坤机电公司并未能举证案涉房屋另行出租情况，一审考虑案涉合同履行情况、新泰塑胶公司所受损失，酌情认定在抵扣元坤机电公司已付履约保证金后，再向新泰塑胶公司赔偿损失16000元并不过高，本院予以维持。

综上所述，上诉人元坤机电公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院对此予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2798.9元（已由四川元坤智能机电设备有限公司预交3670元），由四川元坤智能机电设备有限公司负担。

本判决为终审判决。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 长　赖武梨

审 判 员　胡晓红

审 判 员　王晓川

二〇二二年四月二十五日

法官助理　郑　帅

书 记 员　罗　芳