嘉兴市市场监督管理局、平湖市交通工程有限公司等建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

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浙江省平湖市人民法院

民事判决书

（2022）浙0482民初1391号

原告（反诉被告）：嘉兴市市场监督管理局，住所地：嘉兴市吉杨路921号，统一社会信用代码：113304003136238310。

法定代表人：章澜，局长。

委托诉讼代理人：谢洪娣，浙江东港律师事务所律师。

被告（反诉原告）：平湖市交通工程有限公司，住所地：平湖市当湖街道朝阳东路南端，统一社会信用代码：91330482146647296J。

法定代表人：俞仁忠，总经理。

委托诉讼代理人：王思忆，浙江泽大律师事务所律师。

委托诉讼代理人：叶煜宇，浙江泽大律师事务所实习律师。

第三人：张玉林，男，1948年9月6日出生，汉族，住平湖市。。

原告（反诉被告）嘉兴市市场监督管理局（下称原告）与被告（反诉原告）平湖市交通工程有限公司（下称被告）、第三人张玉林建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2022年4月25日立案后，依法适用简易程序进行审理。2022年5月26日，被告提出反诉，同年5月31日，本院予以受理。2022年6月17日本案公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人谢洪娣，被告委托诉讼代理人王思忆、叶煜宇，以及第三人张玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告协助原告将位于平湖市乍浦镇雅山东路与南湾路交叉口的2340.6平方米土地使用权过户给原告；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1997年12月3日，被告与平湖市工商行政管理局（下称平湖市工商局）签订《土地转让协议书》1份，约定被告将其位于雅山东路南湾路西北侧地块以每亩地价107500元的价格转让给平湖市工商局，并约定土地转让款支付给第三方乍浦天妃商场。协议签订后，被告将该土地交付给了平湖市工商局，并将土地转让款陆续支付给了乍浦天妃商场指定的平湖市乍浦东亚物资供应站。现乍浦天妃商场及平湖市乍浦东亚物资供应站均已注销，其负责人均为第三人张玉林。平湖市工商局取得该土地后，经申请，获准由乍浦工商所在该土地上建设管理用房，建筑面积900平方米。后因机构改革，乍浦工商所与嘉兴市工商行政管理局（下称嘉兴市工商局）乍浦开发分局调整设置嘉兴市工商局港区分局，平湖市工商局已将上述建筑及土地等资产移交给了嘉兴市工商局港区分局，而嘉兴市工商局港区分局属原告的分支机构，不具有独立资格。原告多次要求被告配合过户，但至今未果。

被告辩称，一、原告的诉讼请求不属于法院管辖范围。原告请求将土地使用权过户，即确认土地使用权归属，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，土地使用权发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理，故本案不属于人民法院受案范围。二、原告诉讼主体不适格，应驳回起诉。协议一方为平湖市工商局而非原告，乍浦工商所仅是占有案涉土地上房屋而已，虽乍浦工商所现已调整并入嘉兴市工商局港区分局，但原告不能据此以自己的名义提起诉讼。三、案涉《土地转让协议书》缺少有效要件，应当确认无效。该协议书虽约定了土地单价，但土地面积需按实际丈量计算，没有面积数量亦没有合同总价，故该协议缺少合同有效要件。平湖市工商局和被告在案涉《土地转让协议书》上均未加盖公章，被告是集体企业，法定代表人个人签字的行为不能认定为集体企业的行为，事后企业未予追认。集体企业转让土地使用权应经上级主管单位批准，该协议未经批准，违反了法律、行政法规的强制性规定而应确认无效。四、双方未签订正式的土地使用权转让协议，至今无协议使物权发生变更，土地使用权归属于被告。案涉《土地转让协议书》因土地分割的事实变化缺乏连续性，协议指向的地块不明。1998年1月，被告取得土地使用权证，面积为3336.1平方米，后被告又取得分割后的土地使用权证，面积分别为2340.6平方米、995.5平方米。原、被告之间至今没有签订土地转让协议的合意，亦未签订正式的土地转让协议书，原告诉请将2340.6平方米土地过户至其名下，缺乏事实和法律依据。案涉土地系出让地块，转让应取得土管部门审批，平湖市工商局和被告均未履行前置审批义务。五、平湖市工商局未履行支付土地转让款的义务，且支付对象错误、金额不符，中介费也未支付。六、案涉地上建筑物系违法违规建造，应无条件拆除、恢复土地原状并返还被告。综上，应驳回原告的诉讼请求，将本案移送相关部门处理。

第三人对原告的诉讼请求没有异议。

被告提出反诉请求：1．确认《土地转让协议书》无效；2．判决原告返还土地；3．判决原告恢复土地原状，限期拆除地上建筑物及其他附着物。事实和理由：1997年12月3日，被告与平湖市工商局签订案涉《土地转让协议书》，约定每亩单价为107500元，按实际丈量面积计算，总价分两期支付给乍浦天妃商城。平湖市工商局支付被告2500元中介费。该协议签订时，土地主管部门尚未向被告颁发土地使用权证，双方未约定面积和总价，缺少合同有效要件，该份协议实为双方关于土地使用权转让的初步意向。同时，双方单位均未在该协议上加盖公章，被告时为城乡集体企业，事后未对俞田观的个人签字行为予以追认。且城乡集体企业转让土地使用权应经上级主管单位平湖市全塘镇人民政府审批，该协议因违反法律、行政法规的强制性规定而应认定无效。同时，平湖市工商局也未实际履行支付土地款的义务。1998年1月，土地主管部门向被告颁发土地使用权证，面积为3336.1平方米，2000年1月，土地主管部门向被告颁发分割后的土地使用权证，面积为2340.6平方米。原、被告至今未达成土地转让的合意，亦未根据《国有土地使用权出让合同》第五条的约定履行土地转让的前置义务。以上事实表明，无土地转让协议使物权发生变更，物权应依法归属于被告。1998年底，平湖市工商局在被告土地上建造乍浦工商所办公楼，在平湖市工商局和原告均不享有案涉土地使用权的前提下，案涉土地上的建筑物均为非法建筑，应予拆除，恢复土地原状并返还被告。

原告针对反诉答辩称，一、被告要求确认案涉《土地转让协议书》无效，缺乏相应事实和法律依据。该协议虽未加盖公章但明确记载了双方信息，签订主体明确，落款处由双方时任法定代表人签字，被告单位性质是否变更，不影响法定代表人代表单位签订协议，更无需追认。协议签订后，被告已将土地交付给原告，表明对土地转让行为的认可。该份协议约定了土地位置及单价，面积虽未具体确认，但对面积也有相应约定即实际丈量。被告事后将原先3000多平方米土地予以分割，对转让面积进行了确认即2340.6平方米。故该份协议主要条款齐全、约定明确，非意向协议而是正式转让协议，且该份协议系双方真实意思表示，内容未违反法律，应属合法有效。二、案涉土地已交付原告，物权明确。被告在协议签订后将案涉土地交付给了原告，并于2000年重新办理两本产证确认土地，用实际行为表明对该份协议的认可。原告经审批在案涉土地上建造办公用房使用至今已二十多年，土地使用权早已转移给原告，被告对此从未提出异议，且原告已按照协议约定将土地转让款支付给了指定第三人，双方对合同的主要义务已履行完毕。被告未履行合同的附属义务，其行为明显违约。三、案涉土地上的建筑物是经审批的合法建筑，原告与平湖市工商局仅是内部资产移交发生变化，该主体变化并不导致建筑物性质变化。综上，被告提出的反诉请求没有相应事实和法律依据，应予驳回。

第三人针对被告的反诉辩称，其系乍浦天妃商场及平湖市乍浦东亚物资供应站的负责人，现商场及供应站均已注销。现被告未将土地使用权过户给原告，平湖市工商局仅支付第三人32万元，但欠款远不止32万元。案涉《土地转让协议书》由双方法定代表人签字，合法有效，至今已有二十多年，之前被告从未提出异议。

针对自己的主张，原告提供了下列证据：

1．《土地转让协议书》1份，证明：被告将案涉土地转让给了平湖市工商局。

2．证明及支付凭证7份，证明：平湖市工商局已将案涉土地转让款支付给了被告指定第三方。

3．平湖市工程建设项目报建申请表1份，证明：平湖市工商局乍浦工商所获批在案涉土地上建造办公用房。

4．国有土地使用证1份，证明：案涉土地使用权仍登记在被告名下。

5．财物交接书1份，证明：平湖市工商局将案涉土地等资产移交给了嘉兴市工商局港区分局。

6．工商登记信息4份，证明：平湖市乍浦天妃商场及平湖市乍浦东亚物资供应站均已注销，负责人均为张玉林。

7．往来结账明细1份，证明：案涉土地总面积为3.514亩、转让价款为377755元，转让的土地就是证据4国有土地使用证项下的土地。

被告质证意见：证据1，有异议，该协议的形成过程是真实的，但不能证明待证事实，由于地块不明造成总价不明，协议缺乏连续性；协议一方当事人为平湖市工商局，原告主体不适格。证据2，合法性无异议，真实性、关联性有异议，该组证据不能客观反映支付土地转让款的事实，收款方与协议约定不符，不能证明平湖市工商局已履行付款义务，且两笔款项支付时间早于协议签订时间，总金额与土地面积无法对应。证据3，真实性无异议，合法性、关联性有异议，该工程未经立项并取得相应的规划许可证，不能证明平湖市工商局已履行相应审批手续，故案涉土地上的房屋为违法建筑，相关建筑应予拆除。证据4，真实性、合法性无异议，关联性有异议，该份证据只能证明案涉土地仍登记在被告名下，土地应属于被告。证据5，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该交接书仅明确地上建筑物使用权的移交，土地使用权仍属被告，原告没有主体资格。证据6，真实性、合法性无异议，但与本案无关联。证据7，有异议，与原告提供的其他证据相矛盾，相关款项尚需交易明细等予以佐证。

第三人对原告提供的证据均无异议。

被告提供了下列证据：

1．企业申请变更登记注册书1份11页，证明：签约时被告系城乡集体企业，个人签字行为未被追认，协议无效。

2．国有土地使用证2份、《土地转让协议书》1份，证明：签订《土地转让协议书》时，土管部门尚未向被告颁发土地证，该份协议无面积、无总价，本质上属于初步意向。

3．《国有土地使用权出让合同》1份，证明：出让土地使用权转让的，应当经平湖市土管局审批同意。

4．建设用地规划许可证2页，证明：案涉土地上房屋为非法建筑。

原告质证意见：证据1，真实性无异议，但不能证明被告的主张，被告企业的性质不影响协议的效力，被告按协议约定将土地交付给平湖市工商局，且至今未提出异议。证据2，对土地使用证的真实性无异议，被告在签订土地转让协议之前已经签订了土地出让合同，有权出让土地；转让协议未明确具体面积是因为转让其中部分土地，且当时尚未办理土地使用证，正是因为部分土地已经转让给了平湖市工商局，故被告在2000年申请将土地予以分割并取得相应土地使用证，其中面积为2340.6平方米的土地就是转让给平湖市工商局的土地，即被告对转让土地的面积予以确认。证据3，真实性无异议，该份合同的约定对合同当事人具有约束力，效力不及于第三人。证据4，真实性无异议，被告于1997年8月取得该份许可证但未实际建设，并于同年12月将部分土地转让给了平湖市工商局，乍浦工商所建设办公用房是经相关部门批准后建造的，涉案土地上的房屋为合法建筑，不能证明被告的主张。

第三人对被告提供的证据的真实性均无异议。

本院认证意见：原告提供的证据，第三人均无异议，被告对其中证据1-6的真实性均无异议，故本院对原告的提供的证据1-6的真实性均予确认；原告提供的证据7，系复印件且被告不予认可，故本院不予认定。被告提供的证据，原告及第三人对其真实性均无异议，故本院对其真实性均予确认。

本院经审理认定事实如下：1993年4月17日，平湖市桥梁队申请更名为平湖市交通工程公司，法定代表人为俞田观。2001年6月14日，平湖市交通工程公司申请变更为被告现名即平湖市交通工程有限公司。平湖市乍浦天妃商场、平湖市乍浦东亚物资供应站负责人均为本案第三人张玉林，分别已于2001年7月9日、2005年1月20日注销。

1997年11月3日，被告（甲方）与平湖市工商局（乙方）签订《土地转让协议书》1份，约定：雅山东路南湾路西北侧、李某生厂房以南、雅山东路以北，此地块每亩地价107500元，含配套费，按实际丈量面积按实计算，考虑甲方诚意，乙方从总价中支付甲方2500元中介费。此款乙方分两期支付给乍浦天妃商城。甲方由时任法定代表人俞田观签字，乙方由张某耕签字。1998年1月，被告取得国有土地使用证，面积3336.1平方米。1998年2月，平湖市工商局乍浦工商所申请在案涉地块建造办公用房。2000年1月，被告取得分割后的国有土地使用证，其中一块土地面积2340.6平方米。

另查明，1996年3月16日至2000年1月31日，乍浦工商所分6次支付给平湖市乍浦东亚物资供应站340000元，诉讼中，第三人认可收到款项320000元。因机构改革，平湖市工商局乍浦工商所与嘉兴市工商局乍浦开发分局调整设置嘉兴市工商局港区分局，现平湖市工商局已将包括乍浦工商所办公楼在内的相关资产移交给了嘉兴市工商局港区分局。

本院认为，本案争议焦点有：1．本案是否属于法院受案范围；2．本案原告主体是否适格；3．案涉《土地转让协议书》是否有效。

首先，本案属于人民法院受理民事诉讼的范围。被告认为，《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”据而主张本案不属人民法院受理民事诉讼的范围，但本案系因当事人履行案涉《土地转让协议书》发生争议，属合同纠纷，属于人民法院民事诉讼受案范围，被告的抗辩理由不能成立。

其次，原告主体适格。乍浦工商所经审批在案涉地块建造了办公用房，后因机构改革，乍浦工商所与嘉兴市工商局乍浦开发分局调整设置嘉兴市工商局港区分局。之后，平湖市工商局将包括乍浦工商所办公用房在内的相关资产移交给了嘉兴市工商局港区分局，根据房地一体原则，案涉土地应视同一并移交，况且，现平湖市市场监督管理局亦出具情况说明，表示案涉土地等相关权利义务一并移交给了港区分局。港区分局系嘉兴市工商局派出机构，而嘉兴市工商局名称现已变更为嘉兴市市场监督管理局，故本案原告主体适格。

第三，案涉《土地转让协议书》合法有效。被告认为该份协议应当确认无效，理由包括：该份协议书未约定土地面积及总价，缺少合同有效要件；平湖市工商局和被告在该份协议书上均未加盖公章，被告系集体企业，事后企业亦未予追认；集体企业转让土地使用权未经批准，违反了法律、行政法规的强制性规定等。本院认为，被告的主张不能成立，彼时，案涉土地尚未办理国有土地使用证，故无法明确土地面积及总价，但该份协议书明确约定了土地坐落及单价，并约定面积按实际丈量计算以及款项支付等内容，已具备一般合同的构成要件。该份协议书虽未加盖被告单位公章，但乍浦工商所在1998年即在案涉地块上申请建造了办公用房，至今已有二十多年，被告从未提出异议。况且，第三人在庭审中亦已确认收到原告土地转让款320000元。结合被告于2000年1月取得的国有土地使用证，可以认定案涉《土地转让协议书》项下的土地就是该份国有土地使用证登记的2340.6平方米土地。被告认为，该份协议书违反了法律、行政法规的强制性规定而应确认无效，缺乏依据，本院不予支持。

综上，原告要求被告将案涉2340.6平方米土地使用权过户给原告的诉讼请求，本院予以支持。被告要求确认案涉《土地转让协议书》无效、判令原告返还土地以及判令原告恢复土地原状、限期拆除地上建筑物及其他附着物等反诉请求，本院不予支持。至于土地转让款、中介费的支付，因被告未提出相应反诉请求，故在本案中不予处理；被告认为案涉土地上的建筑属非法建筑，应予拆除，该部分建筑是否合法，不属本案审查范围。

据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条的规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）平湖市交通工程有限公司于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）嘉兴市市场监督管理局将坐落于平湖市乍浦开发区雅山东路与南湾路交叉口2340.6平方米国有土地使用权变更登记至原告（反诉被告）嘉兴市市场监督管理局名下；

二、驳回被告（反诉原告）平湖市交通工程有限公司的反诉请求。

案件本诉受理费减半收取40元、反诉受理费减半收取40元，均由被告（反诉原告）平湖市交通工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。

审判员陈志芳

二○二二年七月二十日

法官助理唐静玉

书记员倪英豪